جايگاه امضاى ديجيتالى در ثبت اسناد به شيوه الكترونيكى

جايگاه امضاى ديجيتالى در ثبت اسناد به شيوه الكترونيكى
 
نويسنده: مصطفى السان[1]
 
چكيده
 
در اسناد مكتوب، امضا، نشان تأييد تعهدات قبول شده در آن سند به شمار مى‌آيد. از آن جهت كه در تجارت الكترونيكى «مدارك الكترونيكى» داراى جايگاهى همانند اسناد مكتوب هستند، لذا امضا در اين مدارك نيز على‌الاصول داراى همان ارزش اثباتى مى‌باشد. در اين مقاله، با تكيه بر تجربه كشورهاى پيشرفته و مطالعه در قوانين و مقررات به اين مساله پرداخته مي‌شود كه در ثبت الكترونيكى اسناد و مدارك، چگونه مي‌توان از امضاى ديجيتالى بهره گرفت و بهترين مرجع براى تصدى امور گواهى امضاى الكترونيكى و ثبت اسناد الكترونيكى كجاست. بررسى موضوع همواره با مبنا قرار دادن اين ايده انجام شده كه تخلف از رويه و قوانين موجود در زمينه ثبت اسناد و گواهى امضا داراى آثار زيانبارى ـ از حيث حقوقي، اجتماعى و اقتصادى ـ خواهد بود و از اين حيث، اساساً امضا و مدارك الكترونيكى خصوصيتى ندارند كه موجب تغيير مرجع ثبت و گواهى آنها شود.
 
واژگان كليدي: امضاى ديجيتالي، ثبت الكترونيكي، حقوق تطبيقي، قانون تجارت الكترونيكي، قانون نمونه آنسيترال و قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى آمريكا.

اسناد رسمي محضري و تفاوت آن با ساير اسناد


در ارجاع پرونده و جريان رسيدگي به آن يكي از وظايف قضات عبارت است از توصيف قضايي از فعل صورت پذيرفته، به بيان ديگر وظيفه اوليه هر مقام قضايي رسيدگي كننده به يك عمل گزارش شده آن است كه ابتدا فعل ارتكاب يافته را در قالبي قضايي آورده سپس با تجزيه عنصر هر فعل بررسي كند آيا عمل مذكور يكي از كدهاي قانوني به طريق تعريف شده را شامل شده و ناقض آن است يا خير. براي مثال در طول روز ميلياردها ريال وجوه از روي باجه هاي بانكي به وسيله مراجعان جمع آوري مي شود ليكن هيچ كدام از آنها واجد عنوان مجرمانه ربايش نيست، ليكن پاره يي از اعمال مذكور كه به وسيله مراجعان به بانك صورت مي پذيرد و داراي وصف مجرمانه است و به وسيله مراجعان به بانك صورت مي پذيرد «با تجزيه فعل و بررسي اركان و قصد مي تواند شامل ربايش، جعل سند يا كلاهبرداري باشد

نويسنده: سعيد بياتي

ادامه نوشته

شرحي بر مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مصوب 21/6/70

مقدمه :

بعد از استقرار مشروطيت به منظور سامان دادن به مساله مالكيت در اراضي و خاتمه دادن به دعاوي انبوه مربوط به اسناد تنظيمي راجع ملاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلي براي دولت مطرح بود در ارديبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصويب كرد پس از اندك زماني نارسايي قانون مزبور هويدا شده و انديشه ترميم نارساييهاي آن قوت گرفت. به همين منظور در فروردين ماه 1320 قانون ديگري تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده از تصويب مجلس چهارم گذشت. اين قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختياري نيز شهرت يافت. قانون مزبور در سالهاي 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تكميل گرديد و بعضي از مقررات آن نيز نسخ شد تا اينكه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاك در 141 ماده تصويب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخير كه تاكنون نيز مايه اصلي مقررات ثبت اسناد و املاك كشور مي باشد در خلال سالهاي بعد به مرور تغييراتي داده شد و موارد جديدي به آن الحاق و بعضي مواد نيز اصلاح يا تكميل و يا نسخ گرديده است . هدف از اين همه جرح و تعديلها ، كاستن از اختلافات ملكي وافزودن بر اعتبار اسناد مالكيت است.

 

ادامه نوشته

مقالات حقوقی از سایت پر محتوی آریا قانون

مقالات حقوقی

خواسته‎ي هر دعواي حقوقي ، اساسي‎ترين ركن آن تلقي مي‎گردد . صرف‎نظر از ضرورت دقت در نحوه‎ي تعيين خواسته ، به سبب وابستگي سرنوشت دادرسي به درستي و صحت عملكرد خواهان در اين خصوص ، تشخيص نوع خواسته از حيث مالي بودن يا ‎غيرمالي بودن و بهاي آن در دعاوي مالي ، از حيث ميزان هزينه‎هاي دادرسي ، صلاحيت مراجع رسيدگي و قابليت تجديد‎نظر يا فرجام حكم ، از اهميت بسياري برخوردار است .
ثبت اسناد در ابتدا به صورت اوراق عادي و با گواهي معتمد محل و تأييد تعدادي از مردم بومي‌انجام مي‌پذيرفت؛ اما به مرور زمان و با افزايش پيچيدگي روابط انسان‌ها، به‌ويژه در شهرها و بالا‌ رفتن دانش بشري نياز به ثبت و نگهداري اسناد املا‌ك به صورت يكنواخت در مكان‌هاي قانوني با نظارت دولت‌ها و توسط افراد ذي‌صلا‌ح احساس شد،
بحث درباره قولنامه معارض است. گاهي فروشنده قولنامه‌اي را امضا مي‌كند و در آن متعهد مي‌شود اگر خريدار طبق زمان‌بندي مشخص، به تعهدات خود عمل كرد، در تاريخ معين در دفتر اسناد رسمي حاضر و سند انتقال را به نام خريدار امضا كند. اما به جاي انجام اين تعهد، در تاريخ موخر همان ملك را با ديگري قولنامه مي‌كند و سپس در دفتر اسناد رسمي سند انتقال را به نام خريدار دوم امضا مي‌كند. اينجا بين تعهدات فروشنده با خريدار اول و دوم تعارض به وجود مي‌آيد؛ حال چنانچه هر دو قولنامه در حد سند عادي باقي بمانند و خريداران در دادگاه دعوي الزام به تنظيم سند مطرح كنند، مسلما كسي راي موافق مي‌گيرد كه تاريخ قولنامه‌اش مقدم بوده است.

از جمله ايرادات اصحاب دعوي ايراد به صلاحيت مقام رسيدگي کننده است. ايراد به منزله سد و مانع است اغلب اين مانع، به طور موقت جريان رسيدگي را متوقف مي کند.
در سال هاي اخير سياست هاي اقتصادي کشور در چهارچوب برنامه هاي توسعه اقتصادي به سوي خصوصي سازي گام بر مي دارد و واگذاري فعاليت ها به بخش خصوصي مستلزم آن است که افراد به تأسيس شرکت هاي مختلف مبادرت نمايند و با انجام فعاليت هاي تجاري در نظر گرفته شده باعث کاهش تصدي گري دولت در امور اقتصادي شوند اين مهم بر عهده اداره ثبت شرکت ها مؤسسات غير تجاري است تا شرکت ها با طي مراحل اداري مطابق مقررات و مواد قانوني به ثبت برسند .

مرکز آموزش اداره کل دادگستری استان تهران

 

آموزش ضمن خدمت قضات

 

حقوق اراضی

 

جلسه اول- تقسیم اراضی

 

ادامه نوشته

چرا سند را ثبت مي كنيم

 

مي دانيم اگر رعايت ضوابط مقرر قانوني در ثبت سند نشود آن سند اگر چه ثبت شده باشد ولي قانوناً رسمي تلقي نمي شود چون هر ثبتى سند را رسمى نمى‏كند.
ممكن است سند در دفتر اسناد رسمى يا دفتر ازدواج و طلاق هم به ثبت رسيده باشد ولي رسمى تلقى نشود. بنابراين هر سندى كه ثبت شد و رسمى تلقي نشد ديگر داراى آثار مذكور در مواد 70،72،73 قانون ثبت نيز نخواهد بود . براى اين كه سند رسمى تلقى بشود طبق ماده 1287 ق.م رعايت تحقق شرايطي در ثبت سند لازم است .
اگر بعضى شرايط مقرر قانوني در ثبت سند رعايت نشود ومثلاً نسبت به اجراي چنين سندي اجرائيه صادر شده باشد بايد باطل شود .چرا كه سند مزبور رسمى و لازم الاجرا نبوده است و در مواردي بايد توقيف عمليات اجرايي نيز صادر شود ضمناً چنين سندي داراي آثار مقرر در مواد 70 و 72 و 73 قانون ثبت نخواهد بود

براي اينكه سندي رسمي تلقي شود ضوابطي بايستي در ثبت آن رعايت شود :
اولين شرط اين است كه سند فني و يا به عبارت ديگر توسط مأمور دولت ثبت شود . البته مابين مأمور دولت و مستخدم دولت تفاوت است ثبت كننده بايد مأمور دولت باشد يا بعبارت ديگر مجاز در قسمت سند باشد خواه مستخدم دولت باشد يا نباشد
شرط دوم اين است كه صلاحيت ثبت سند را داشته باشد و در حدود صلاحيت خود عمل بكند ( اعم از صلاحيت ذاتي و صلاحيت محلي ) . در مورد صلاحيت ذاتى بحثى نيست فرضاً اگر سردفتر اسناد رسمى واقعه ازدواج را ثبت كند اين سند رسمى تلقي نمي شود ، چون سردفتر اسناد رسمي برخلاف صلاحيت ذاتى خود عمل كرده است ، يا اگر سردفتر ازدواج آمد و معامله خانه را ثبت كرد اين سند نيز رسمى نيست . براى اين كه سردفتر خلاف صلاحيت ذاتىاش عمل كرده است. درمورد صلاحيت محلي هم همينطور است ، گاهى اوقات در مورد صلاحيت محلي به خصوص در مورد ثبت وقايع ازدواج و طلاق متأسفانه ديده شده است كه سردفتر ازدواج يا طلاق دفتر ثبت وقايع را از شهرى كه براى تنظيم سند مأموريت دارند خارج مىكند و براى تنظيم سند شهر ديگرمي برد ، مثلاً از يك ده دفتر را مىآورند در شهر و سند ازدواج يا طلاق را ثبت مىكنند و در اين قبيل موارد چون سردفتر برخلاف صلاحيت محلىاش عمل كرده است اين سند ، سند لازم الاجرا و رسمى تلقي نمي شود . سردفتر اسناد رسمي حق ندارد بدون كسب مجوز دفتر خود را از اتاقش خارج بكند و معمولاً هم اينكار را انجام نمىدهند و بعضاً هم اگر چنين كنند از لحاظ انتظامي قابل تعقيب خواهند بود . سردفتر اسناد رسمي حق ندارد دفتر خود را از محل دفتر خانه خارج كند و در خارج از محل دفتر خانه سند ثبت نمايد مگر با اجازه دادستان يا مقامات ديگري كه درقانون مقرر گرديده است . اگر سردفتر اسناد رسمي خارج از حوزه ايكه طبق ابلاغ صادره مجاز به ثبت سند است ، سند ثبت نمايد چون خلاف صلاحيت محلي عمل كرده سند مذكور رسمي تلقي نمي شود .
پس يكى ديگر از شرايطي كه براي رسميت سند لازم است اين است كه تنظيم كننده سند رعايت حدود صلاحيت اعم از ذاتي و محلي را در تنظيم سند بنمايد
 شرط سوم اين است كه سند بر طبق مقررات قانون ثبت شده باشد.
-سندي كه طبق قانون به ثبت رسيد و رسمي تلقي شد از نظرحقوقي و قضائي چه آثاري بر آن مترتب است يا به عبارت ديگر آثارمهم ثبت سند چيست؟
از آثار مهم سند رسمي اين است كه انكار وترديد در مقابل سند رسمي يا سندي كه داراي اعتبار اسناد رسمي است مسموع نيست ماده 1292 قانون مدني و ماده 70 قانون ثبت را ملاحظه فرمائيد. مى‏گوئيم انكار و ترديد مسموع نيست يا پذيرفته نيست نمى‏گوئيم كسى نمى‏تواند انكار و ترديد بكند، مى‏تواند ولى مسموع و پذيرفته نيست واين از آثار مهم ثبت سند است. عليهذا با توجه به اصل برائت و با توجه به اينكه سند دليل براي اثبات دعوا محسوب است و به جهت اينكه ارائه و اقامه دليل با مدعي است و مدعى عليه مي‌تواند منكر بشود. طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 1292 قانون مدني انكار در مقابل سند رسمي مسموع نيست . علاوه بر اين درماده 70 قانون ثبت مقرر داشته مأمورين قضايي يا اداري كه از راه حقوقي يا جزائي انكار فوق را مورد رسيدگي قرار داده يا به نحوي از انحاء مندرجات سند رسمي را معتبر ندانند شش ماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد و طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورين دولت كه از اعتبار دادن باسناد ثبت شده استنكاف نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي‌شوند و در صورتي كه اين تقصير قضات يا مأمورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت بصاحبان اسناد رسمي متوجه شود محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارات وارده نيز محكوم خواهد نمود .
ماده 70 ق.ث سه قسمت دارد. قسمت اول در رابطه با محتويات سند رسمي است كه مي گويد سندى كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمى است و تمام محتويات و امضاءهاى مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اين كه اثبات جعليت آن سند ثابت شود.عليهذا نسبت به محتويات سند انكار پذيرفته نيست مگر اثبات جعليت. حال بايد ديد تا كجا مى‏شود وارد سند رسمى شد. آيا نبايد طرف سند رسمى رفت و به آن رسيدگي كرد و بعبارت ديگر هرجا سند رسمى ارائه شد قاضي نمي‌تواند نسبت به آن رسيدگي كند؟
 پاسخ اين است كه قاضى مى‏تواند به سند رسمى رسيدگى كند، اما يك مرزى دارد. قانون مي گويد در مقابل سند رسمي انكار و ترديد مسموع نيست و نبايد به انكار توجه و رسيدگى نمود و نبايد سند رسمي را معتبر ندانست ولي اين امر دلالت بر اين ندارد كه هيچ ادعائي در مقابل سند رسمي پذيرفته نيست.
اسناد رسمي شامل دو قسمت است : 1) محتويات 2) مندرجات.
مي توان گفت محتويات، مربوط به فرم سند است كه تقريباً در هر سندى ثابت باشد. يعنى آن چيز مادى و تشكيل دهنده فرم سند است كه همه اسناد اين را دارد مانند تاريخ تنظيم سند، در كدام دفترخانه سند تنظيم شده منظور شماره دفتر خانه است موضوع سند چيست؟ بيع، وكالت، قرارداد يا وصيت است. امضاء طرفين تنظيم كننده سند و امضاي سردفتر تنظيم كننده سند و امضاى دفتريار اين موارد محتويات سند است و در هر سندى به تفاوت وجود دارد . مندرجات سند دو قسمت است: 1) اقارير طرفين تنظيم كننده سند يعني آنچه كه طرفين اظهار مى‏كنند يا طرف تنظيم كننده عنوان مى‏كند و سردفتر در سند منعكس مى‏كند 2 ) اظهار نظر خود سردفتر است. سردفتر ممكن است مثلاً بنويسد كه ثمن معامله نقداً پرداخت شده. اين نظر خودش را مى‏نويسد هويت طرفين را احراز مى‏كند اين نظر خودش است كه در سند منعكس مي گردد و از جمله مندرجات است آنچه كه مربوط به مندرجات است همان اقرار طرفين به مطلبى است كه توسط سردفتر در سند درج شده است و آنچه كه مربوط به محتويات است آن چيزهايى است كه سردفتر به عنوان مأمور دولت كه ناظر امر بوده در سند نوشته است مثل شماره، دفتر‌خانه، تاريخ تنظيم سند و نام و مشخصات طرفين و امضا طرفين و سردفتر. ماده 70 ق . ث مندرجات و محتويات را جدا كرده است. قسمت اول ماده مزبور در رابطه با محتويات است و قسمت دوم ماده در رابطه با مندرجات و تبصره‏اى هم ذيل اين ماده است كه با توجه به ماده 1292 ق . م آنچه مربوط به محتويات سند است، هيچكس نمى‏تواند منكر آن بشود و اگر منكر بشود مسموع نيست مگر اين كه مدعي جعليت آن شود و در اين قسمت اگر قاضى وارد رسيدگى به انكار شود، خودش قابل تعقيب است.در مورد رسيدگى به انكار نسبت به محتويات ،‌مدعي عليه فقط مي‌تواند بگويد سند جعل است و مدعي جعليت آن شود و قاضي مي تواند وارد رسيدگى به جعل شود.قاضى در مورد محتويات سند جز جعليت نبايد به ادعاي ديگري رسيدگي كنند و گرنه طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث قابل تعقيب است. و اما مندرجات سند اظهارات طرفين است كه سردفتر در سند منعكس مى‏كند، ديده‏هاى خود سردفتر كه نظرش را در سند درج مي‌نمايد. در مورد مندرجات نيز انكار مسموع نيست و مانند محتويات سند نبايد وارد رسيدگى به انكار شد. طرف نمى‏تواند منكر مندرجات سند بشود و اگر هم منكر شود قاضى نبايد به آن ترتيب اثر بدهد و وارد رسيدگى به انكار شود چون سند رسمى است ولي نسبت به مندرجات بر خلاف محتويات (غير از ادعاي جعل) قاضى مى‏تواند به ادعاي ديگر هم وارد رسيدگى شود. مثلاً مدعي‌عليه مي‌تواند بگويد به تعهد خود عمل كرده‌ام يا بگويد سند از جهات قانوني از اعتبار افتاده است (‌قسمت اخير ماده 1292 ق. م ) يا دعاوي كه طبق تبصره ذيل ماده 70 ق. ث مطرح شود قابل رسيدگي خواهد بود ويا مقر مى‏تواند ادعا كند كه اقرار او فاسد يا مبتني بر اشتباه يا غلط بوده يا ثابت كند اقرارش باطل است و نافذ نيست. و طبق ماده 1276 ق.م اگر كذب اقرار نزد حاكم ثابت شود آن اقرار اثري نخواهد داشت
 پس خط قرمز ما در مورد محتويات سند اين است كه انكار مسموع نيست و جز به ادعاي جعل به ادعاي ديگر نمي شود وارد رسيدگى شد. ولي درمورد مندرجات سند اولاً، انكار مسموع نبوده و قابل رسيدگى نيست ولى علاوه بر ادعاي جعليت به ادعاي ديگر بشرح مذكور در قسمت اخير ماده 1292 از قانون مدني و تبصره ذيل ماده 70 قانون ثبت و ماده 1277 قانون مدني مي توان رسيدگي كرد .
بحث ما در اينجا راجع به آثار ثبت سند بود و در اين بحث گفتيم كه اولين اثر ثبت سند اين است كه سند رسميت مي يابد و سند رسمي مي شود البته صرف ثبت سند موجب رسميت آن نخواهد شد چون همانطور كه در اول ماده 70 قانون ثبت مقرر داشته سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمي است همانطور در مورد ثبت املاك ماده 22 ق.ث مقرر داشته ‹‹ همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد...›› بنابراين اگر سند يا ملك طبق قانون به ثبت نرسد سند رسمي تلقي نمي شود و ملك ثبت شده محسوب نمي گردد. وقتي سند طبق قانون ثبت شده محسوب است كه در ثبت آن رعايت شرايط مقرر در ماده 1287قانون مدني شده باشد.
دومين اثر ثبت سند يا به عبارت ديگر مهمترين اثر سند رسمي البته به شرطي كه طبق قانون ثبت شده باشد طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 292 قانون مدني اين است كه در مقابل اسناد رسمي يا اسنادي كه اعتبار اسناد رسمي را دارند انكار و ترديد مسموع نيست و طرف مي‌تواند ادعاي جعليت كند وطبق قسمت اخير ماده 70 قانون ثبت مأمورين قضايي يا اداري كه از راه حقوقي يا جزايي انكار نسبت سند رسمي را مورد رسيدگي قرار داده و يا به نحوي از انحاء مندرجات سند رسمي را در خصوص رسيد وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال معتبر ندانند به ششماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهد شد مهمتر اينكه طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شوند و در صورتي كه اين تقصير قضات يا مأمورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهد نمود
و البته لازم به تذكر است كه نبايد تصور شود كه رسيدگي نسبت به سند رسمي موجب تعقيب است چون همانطور كه ذكرشد
 - نسبت به محتويات سند رسمي طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث انكار مسموع نيست مگر ادعا و اثبات جعليت
- و در مورد مندرجات سند رسمي هم انكار مسموع نيست ولي غير از ادعاي جعليت ادعاي ديگر به شرحي كه در تبصره ذيل ماده 70 قانون ثبت و قسمت اخير ماده 1292 قانون مدني و قسمت اخير ماده 1277 قانون مدني قابل رسيدگي خواهد بود و قاضي ميتواند نسبت به اين موارد وارد رسيدگي شده و از نظر قضائي اظهار نظر نمايد .

قسمت هايي از سخنراني دكتر هاشمي

 

جعل معنوى يا مفادى موضوع ماده 100 قانون ثبت

 

مهدی جویباری - ارشد جزا

 بسمه تعالی

  از ميان شقوق هفت‌گانه مندرج در ماده 100 قانون ثبت تنها شق پنجم ماده مزبور از مصاديق جعل مادى به شمار مى‌رود و شقوق شش‌گانه ديگر از مصاديق جعل معنوى در اسناد رسمى محسوب مى‌گردند، كه اين شقوق عبارتند از:

 اول: ثبت كردن سند مجعوله يا مزوره.

 دوم: ثبت كردن سند بدون حضور اشخاصى كه مطابق قانون بايد حضور داشته باشند.

 سوم:‌ ثبت كردن سند به اسم كسانى كه آن معامله را نكرده‌اند.

 چهارم: تاريخ سند يا ثبت سندى را مقدم يا مؤخر در دفتر ثبت نمايد.

 پنجم: ثبت كردن اسناد انتقالى با علم به عدم مالكيت انتقال‌دهنده.

 ششم: ثبت كردن سندى كه به طور وضوح سنديت نداشته يا از اعتبار افتاده است.

 در جعل معنوى يا مفادي، مرتكب برخلاف جعل مادي، دخل و تصرفى از قبيل تراشيدن، الحاق وامثال آنها در نوشته يا سند به عمل نمى‌آورد، بلكه حقيقت مطلبى را ابتداء در ذهن خود از جهت مفاد و مضمون و معنى تغيير مى‌دهد و سپس آن را وارد سند مى‌كند، مثل اينكه مأمور ثبت احوال ولادت طفل يا فوت شخصى را برخلاف واقع ثبت كند. حال چنانچه چنين عملى يعنى منقلب نمودن حقيقت در ذهن و انعكاس اين حقيقت منقلب شده در خارج به صورت آثار مادى و ظاهرى بر روى اسناد رسمى صورت گيرد، مى‌توان گفت فاعل، مرتكب جعل معنوى يا مفادى در اسناد رسمى گرديده است كه از مصاديق بارز اين نوع جعل همان موارد شش‌گانه مندرج در ماده 100 قانون ثبت مى‌باشد. به عبارت ديگر چنانچه مستخدمين واجزاء ثبت اسناد واملاك و يا صاحبان دفاتر اسناد رسمى يا دفاتر ازدواج و طلاق مرتكب هر يك از شقوق شش‌گانه ذيل گردند، به عنوان جاعل در اسناد رسمى موضوع ماده 100 قانون ثبت قابل تعقيب و مجازات بوده و عمل ارتكابى تحت عنوان جعل معنوى يا مفادى در اسناد رسمى به شمار مى‌آيد. حال به توضيح پيرامون هر يك از اين شقوق مى‌پردازيم:

 اول: ثبت كردن سند مجعوله يا مزوره

 اصولاً واژه ثبت در لغت به معناى «قراردادن، برقرار و پابرجا كردن، يادداشت كردن، نوشتن و مطلبى را در دفتر نوشتن» [2] مى‌باشد. براى تحقق جرم موضوع اين بند از ماده 100قانون ثبت، عمل ثبت كردن حتماً بايد بر روى سند صورت گيرد، و سندى نيز كه در اينجا منظور نظر قانونگذار است سند رسمى است نه عادي، چرا كه سندى كه توسط مستخدمين و اجزاء ثبت اسناد و املاك و صاحبان دفاتر اسناد رسمى تنظيم و به ثبت مى‌رسد مطابق مقررات قانوني، سند رسمى مى‌باشد.

 بنابراين ثبت كردن نوشته‌جات وانجام عمليات مجرمانه همچون جعل بر روى آنها از شمول مقررات ماده 100 قانون ثبت خارج است چرا كه سند با نوشته متفاوت است و بين آنها رابطه عموم و خصوص برقرار است. بدين‌صورت كه هر سندى نوشته است ولى هر نوشته‌اى سند نمى‌باشد. با توجه به ماده 100 قانون ثبت درمى‌يابيم كه قانونگذار عمل ثبت كردن سند مجعوله يا مزوره را توسط مستخدمين و اجزاء ثبت اسناد واملاك و يا صاحبان دفاتر اسناد رسمى، از روى عمد، جرم جعل و تزوير در اسناد رسمى دانسته است.

 البته به نظر نگارنده، در اين مورد بر قانونگذار از لحاظ نگارش و تدوين قانون اشكال وارد است چرا كه جرم ارتكابى اخير، جرم جعل و تزوير نمى‌باشد بلكه در حكم جعل و تزوير است و قانونگذار مى‌بايست مرتكب چنين عملى را در حكم جاعل در اسناد رسمى به شمار مى‌آورد، در حالى كه مى‌بينيم مرتكب را جاعل در اسناد رسمى شناخته است كه بين اين دو تفاوت بارز و آشكارى وجود دارد.

 آقاى دكتر سليمانپور عقيده دارد كه جرم موضوع ماده 100 اخير جعل نبوده بلكه در حكم جعل مى‌باشد. نگارنده نيز معتقد به همين نظر است، چرا كه جعل مادي، آن است كه در ظاهر و صورت نوشته يا سند و غيره خدشه‌اى وارد مى‌شود (مثل موارد مذكور در ماده 523 قانون مجازات اسلامى). و جعل معنوى يا مفادى نيز آن است كه بدون ايراد هيچ‌گونه خدشه‌اى به ظاهر سند يا نوشته و غيره حقيقت در آنها تحريف شده و مطالب منتسب به ديگران به گونه ديگرى در آنها منعكس مى‌شود.

 حال با توجه به تعاريف مذكور درمى‌يابيم كه عمل ثبت كردن سند مجعوله يا مزوره در هيچ يك از تعاريف اخير در خصوص جعل مادى و جعل معنوى نمى‌گنجد، چرا كه به عنوان مثال سردفترى كه اقدام به ثبت سند مجعولى مى‌نمايد، نه در سند يا نوشته موجود خدشه‌اى وارد مى‌كند و تغييراتى در مطالب آن ايجاد مى‌نمايد ونه اينكه حقيقت موجود در سند را تحريف مى‌كند بلكه حقيقت تحريف شده موجود در يك سند را كه به واسطه آن تحريف از اعتبار و اثر قانونى افتاده است و ديگر اثرى بر آن مترتب نيست وايجاد حقى نمى‌كند، با ثبت كردن چنين سندى خواسته به آن اثر و اعتبار قانونى ببخشد، كه چون اين امر به نوعى خود تحريف محسوب مى‌گردد مى‌توان عمل مزبور را در حكم جعل دانست. لذا براى روشن شدن مطلب، نظر آقاى دكتر سليمانپور عيناً در ذيل نقل مى‌گردد:

 در قانون مجازات ايران براى مرتكبان بعضى جرايم، مجازات جاعل تعيين شده است، در حالى كه از لحاظ تحليل حقوقي، جرايم مزبوره غالباً واجد عناصر لازمه جعل سند نبوده بلكه فقط قانون تحت عنوان جعل براى آنها حكم مجازات نموده و به عبارت ديگر آنها را در حكم جعل قرار داده است. از جمله آنها، جرايم مذكور در ماده 100 قانون دفاتر اسناد رسمى است كه مقرر مى‌دارد: «هر يك از مستخدمين واجزاء ثبت اسناد واملاك و صاحبان دفاتر اسناد رسمى عامداً يكى از جرمهاى ذيل را مرتكب شود جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازاتى كه براى جعل و تزوير اسناد رسمى مقرر است محكوم خواهد شد: «... خامساً: تمام يا قسمتى از دفاتر ثبت را معدوم و يا مكتوم كند يا ورقى از آن دفاتر را بكشد يا به وسايل متقلبانه ديگر ثبت سندى را از اعتبار و استفاده بيندازد...» ملاحظه مى‌شود خصوصاً در بند پنجم قانون فوق مواردى كه ذكر شده معدوم كردن يا كشيدن اوراق دفاتر است كه ظاهراً از موارد تخريب به نظر مى‌رسد و حال آنكه قانونگذار مرتكب را در حكم جاعل سند قرار داده است.

 براى تحقق جرم موضوع بند اول ماده 100 قانون ثبت در خصوص ثبت كردن سند مجعوله يا مزوره، احراز دو شرط ضرورى است: اول اينكه عمل ثبت كردن حتماً بايد بر روى سند و آن هم سند رسمى صورت گيرد، دوم اينكه سندى كه اقدام به ثبت آن مى‌شود بايد سند مجعول يا مزور باشد نه اصيل. بنابراين در صورت وجود اين دو شرط چنانچه مستخدم واجزاء ثبت اسناد و املاك يا صاحبان دفاتر اسناد رسمى عامداً اقدام به ثبت چنين سندى بنمايند، مطابق ماده 100 قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب مى‌گردند.

 دوم: ثبت كردن سند بدون حضور اشخاصى كه مطابق قانون بايد حضور داشته باشند

 به طور كلى و با يك بررسى اجمالى مى‌توان گفت كليه اشخاصى كه قانونگذار حضور آنها را در هنگام تنظيم و به ثبت سند معامله در دفاتر اسناد رسمى در صورت وجود شرايطى خاص، لازم و ضرورى دانسته است، عبارتند از:

 1_ اصحاب معامله.

 2_ معرفين

 3_ معتمدين.

 4_ اشخاص مطلع باسواد.

 5_ نماينده دادگستري.

 البته بايد خاطرنشان كرد كه در شرايط عادى قانونگذار تنها حضور اصحاب معامله را در هنگام تنظيم و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمى الزامى دانسته است و حضور بقيه اشخاص مذكور تحت شرايط خاص و ويژه‌اى چون كور و كر يا گنگ بودن و بي‌سواد بودن و يا مريض بودن يا در زندان بودن اصحاب معامله يا يكى از آنهاست كه بر حسب مورد الزامى فرض گرديده است.

 لذا براى آشنايى بيشتر، متن موادقانونى كه در اين زمينه‌ها وضع گرديده‌اند ذيلاً بيان مى‌گردد: ماده 19 آيين‌نامه دفاتر اسناد رسمى مصوب 1317: «سند معامله بايد پس از تنظيم و ثبت در دفتر سردفتر و نماينده، چنانچه داراى نماينده باشد، و انجام ساير تشريفات به تصديق و امضاى اصحاب معامله برسد و متعاملين بايد در يك جلسه اسناد و دفاتر مربوطه را امضاء نمايند و در صورتى كه قبوض اقساطى هم ضميمه سند باشد قبوض مزبور را هم بايستى در همان جلسه كه اسناد و دفاتر امضاء مى‌شود، امضاء كنند.» براساس ماده 50 قانون ثبت: «هرگاه مسئول دفتر در هويت متعاملين يا طرفى كه تعهد مى‌كند ترديد داشته باشد، بايد دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هويت آنان را تصديق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضاى شهود رسانيده و اين نكته را در خود اسناد قيد نمايد.» ماده 63 قانون ثبت مقرر مى‌دارد: «طرفين معامله و وكلاى آنها بايد ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشاراليهم و مسئول دفتر ثبت تصديق گردد. در مورد اسنادى كه فقط براى يك طرف ايجاد تعهد مى‌نمايد تصديق و امضاى طرف متعهد كافى خواهد بود.»

 بنابراين طبق ماده اخير در اسنادى كه ثبت آنها بايد با حضور وكيل طرف معامله يا طرف متعهد صورت گيرد، سردفتر بدون حضور آنها سند مزبور را ثبت نمايد، مرتكب جرم موضوع ماده 100 قانون ثبت شده است. ماده 64 قانون ثبت: «در صورتى كه طرفين معامله و يا يكى از آنها كور يا كر يا گنگ يا بي‌سواد باشند علاوه بر معرفين هر يك از اشخاص مزبوره بايد به معيت خود يك نفر از معتمدين خود را حاضر نمايد كه در موقع قرائت ثبت و امضاء آن حضور به هم رسانند مگر اينكه بين خود معرفين كسى باشد كه طرف اعتماد آنهاست...». ماده 66 قانون ثبت: «در موقعى كه معامله راجع به اشخاص بي‌سواد است علاوه بر معرفين حضور يك نفر مطلع باسواد نيز كه طرف اعتماد شخص بي‌سواد باشد لازم است...» ماده 14 آيين‌نامه دفاتر اسناد رسمى: «سردفتران حق ندارند دفاتر را از محل كار خود به منزل اصحاب معامله ببرند، مگر آنكه محقق شود كسى كه مى‌خواهد معامله نمايد مريض بوده كه در اين صورت بايد تنظيم و ثبت معامله با حضور نماينده مدعي‌العموم محل و در نقاطى كه دسترسى به مدعي‌العموم نباشد با حضور دو نفر از معتمدين محل به عمل آيد.» عمل تنظيم و ثبت كردن سند بدون حضور اشخاصى كه مطابق قانون بايد حضور داشته باشند، توسط مستخدمين و اجزاء ثبت اسناد و املاك و يا سردفتران اسناد رسمى يا سردفتران ازدواج و طلاق از مصاديق بارز جعل معنوى يا مفادى در اسناد رسمى به شمار مى‌رود زيرا اين عمل همان تحريف و تغيير در اسامى اشخاصى است كه توسط اشخاص اخيرالذكر در هنگام تنظيم و ثبت سند به عمل مى‌آيد.

 به عنوان مثال متصدى دفتر اسناد رسمى سند معامله ملك مشاعى را كه متعلق به شخص (الف) و (ب) مى‌باشد در موقع تنظيم آن بدون حضور يكى از آنها سند را مى‌نويسد و ثالثى به جاى يكى از متعاملين (الف) يا (ب) كه در دفترخانه حضور ندارند متقلبانه آن سند معامله را امضاء مى‌نمايد و همچنين است در مواردى كه متصدى دفتر ازدواج و طلاق، عقد ازدواج يا وقوع طلاقى را بدون حضور شاهد واقعى در دفترخانه به ثبت مى‌رساند.

 اصولاً مى‌توان گفت ارتكاب چنين عملى به نوعى از مصاديق استبدال شخصى محسوب شده كه خود اين عمل نيز از مصاديق جعل معنوى به شمار مى‌رود. استبدال، از ريشه بدل و مصدر باب استفعال بوده و مصدر باب تفعيل آن نيز كلمه تبديل است كه با توجه به اين مطالب مى‌توان گفت استبدال يعنى تبديل كردن و بدل چيزى قرار گرفتن و عوض جا زدن مى‌باشد و لذا منظور از استبدال شخص، تبديل نمودن و عوضى جا زدن شخص مى‌باشد، لذا مى‌توان گفت استبدال شخصى وقتى است كه سردفتر حضور شخص را به عنوان طرف معامله در سند ذكر مى‌كند حال آنكه شخصى كه در محضر او حضور دارد غير از آن كسى است كه نامش در سند ذكر شده و شخص حاضر هويت غير خود را غصب كرده است و يا اينكه اصولاً كسى در موقع تنظيم سند حضور ندارد بلكه سردفتر با تبانى طرف ديگر معامله حضور و اقرار شخص فرضى را در سند منعكس مى‌كند.

 همچنين مى‌توان گفت چنانچه مسئول دفتر در مواردى كه حضور مترجم رسمى براى تنظيم و ثبت سند مطابق ماده 61 قانون ثبت لازم است، بدون حضور مترجم اقدام به ثبت سند بنمايد مرتكب جعل در اسناد رسمى موضوع بند دوم ماده 100 قانون ثبت شده است.

 سوم: ثبت كردن سند به اسم كسانى كه آن معامله را نكرده‌اند

 ارتكاب جرم شق مزبور از ماده 100 قانون ثبت از سوى مستخدمين و اجزاء ثبت و صاحبان دفاتر اسناد رسمى، از دو حالت خارج نيست:

 1 _ يا طرفين معامله در هنگام تنظيم و ثبت سند حضور دارند و ليكن ثبت‌كننده سند يا محرر، برخلاف گفته طرفين نام اصحاب معامله را به غير از آنچه آنها اظهار مى‌كنند در سند مى‌نويسد به عنوان مثال «احمد» و «حسن» كه براى تنظيم و ثبت سند قطعى غيرمنقول كه بين خود معامله كرده‌اند نزد سردفتر اسناد رسمى حاضر شده ولى سردفتر مزبور در هنگام ثبت معامله و سند مزبور، به طور متقلبانه و عمداً به جاى نام آنها، نام دو نفر ديگر «محمد» و «ابراهيم» را در سند ذكر نمايد و يا سردفتر ازدواج در هنگام ثبت سند نكاحيه نام شخص ديگرى غير از شوهر را عمداً و به قصد تقلب در سند مزبور قيد نمايد.

 

2 _ يا اينكه طرفين معامله در هنگام تنظيم و ثبت سند حضور ندارند و ثبت‌كننده سند در هنگام ثبت سند، خود شخصاً و في‌البداهه نام اشخاص ديگرى غير از اصحاب معامله را عمداً و به قصد تقلب و با تبانى با اشخاص مزبور در سند ثبت مى‌نمايد.

 

اين شق از ماده 100 قانون ثبت نيز مانند شق دوم كه پيشتر توضيح داديم، به عنوان استبدال شخص و از مصاديق جعل معنوى به شمار مى‌رود. چرا كه همان‌گونه كه گفتيم استبدال شخص وقتى است كه سردفتر حضور شخص را به عنوان طرف معامله در سند ذكر مى‌كند و حال آنكه شخصى كه در محضر او حضور دارد غير از آن كسى است كه نامش در سند ذكر شده و شخص حاضر هويت غير خود را غصب كرده است. يا اينكه سردفترى نام متعاملين را به شكلى غير از آنچه كه آنها اظهار مى‌دارند وارد كند، كه در اين صورت مرتكب جعل معنوى يا مفادى در اسناد رسمى گرديده است.

 

در اينجا لازم است مختصرى در خصوص معامله و اينكه اصولاُ به چه چيزي، معامله اطلاق مى‌گردد توضيحاتى بدهيم:

 

معامله از ريشه عمل و مصدر باب مفاعله است. يكى از حقوقدانان درباره معامله چنين مى‌گويد: «معامله كلمه‌اى است به معنى عمل كردن متقابل كه در اصطلاح حقوقى دو معنى دارد كه از فقه گرفته شده است. مقررات فقهي، قسمتى مربوط به روابط بين فرد و خداست كه عبادات نام دارد و دسته ديگر راجع به رابطه فرد و فرد است كه جنبه اجتماعى داشته و معاملات نام دارد. معامله يك معنى اخص نيز دارد كه به هر نوع رابطه حقوقى كه موضوعش امور مالى باشد اطلاق مى‌شود و در اين معنى معامله به نكاح گفته نمى‌شود.»

 

منظور ما از معامله در اين شق از ماده 100 قانون ثبت همان دسته از معاملات و روابط حقوقى بين افراد است كه موضوعش امور مالى است لذا چنانچه افرادى كه قصد انعقاد چنين معاملاتى را در اموال منقول ياغيرمنقول دارند، براى رسميت بخشيدن به اين معاملات در محضر سردفتر حاضر شوند تا سردفتر مزبور به معامله آنها رسميت داده و آن را در سند به ثبت برساند، ليكن مطابق آنچه پيشتر گفتيم از روى تقلب و عمداً سند مزبور را به نام اشخاص ديگرى كه طرف معامله نيستند به ثبت برساند، مرتكب جرم شق سوم ماده 100 قانون ثبت شده و به عنوان جاعل در اسناد رسمى به مجازات جعل و تزوير در اسناد رسمى محكوم خواهد گرديد، كه اين امر در مورد مستخدمين و اجزاء ثبت اسناد و املاك و دفترياران دفاتر اسناد رسمى نيز مصداق داشته و قابل اعمال است.

 

عمل ثبت كردن سند به اسم كسانى كه آن معامله را نكرده‌اند توسط مستخدمين و اجزاء ثبت اسناد و املاك و صاحبان دفاتر اسناد رسمى و دفترياران اين دفاتر، از اين جهت جعل محسوب مى‌گردد كه مرتكب با ثبت چنين سندي، حقيقت موجود را كه همان طرف معامله نبودن اشخاصى است كه سند به طور متقلبانه به نام آنان به ثبت رسيده، قلب نموده است.

 

مضافاً اينكه با جلوه دادن متقلبانه امر خلاف واقع و عمليات مزورانه خواسته است تا بدين طريق با ثبت سند به نام اشخاصى كه اصولاً طرف معامله نبوده‌اند و آن معامله را انجام نداده‌اند، به چنين سندى جنبه واقعيت و رسميت داده به طورى كه قانوناً اين سند داراى ارزش و اعتبار و قابليت اثر باشد.

 

چهارم: تاريخ سند يا ثبت سندى را مقدم يا مؤخر در دفتر ثبت نمايد

 

قانونگذار براى تاريخ مندرج در سند اهميت خاص و ويژه‌اى قائل شده است، به گونه‌اى كه در ماده 1305 قانون مدنى مقرر داشته است: «در اسناد رسمى فقط تاريخ تنظيم معتبر است حتى بر عليه اشخاص ثالث ولى در اسناد عادى تاريخ فقط درباره اشخاصى كه شركت در تنظيم آنها داشته و ورثه آنان و كسى كه به نفع او وصيت شده معتبر است.» منظور از اعتبار تاريخ سند رسمى به اشخاص ثالث، فرض صحت تاريخ تنظيم سند مى‌باشد كه در سند قيد شده است.

 

همان‌طور كه از متن ماده 523 قانون مجازات اسلامى در خصوص جعل و تزوير پيداست، قانونگذار يكى از مصاديق بارز جعل و تزوير را تقديم يا تأخير تاريخ سند نسبت به تاريخ حقيقى آن دانسته است. «اصولاً تقديم يا تأخير تاريخ سند از طريق دست‌كارى كردن و تغيير تاريخ در يك نوشته يا سند صورت مى‌گيرد بدون اينكه مرتكب در متن يا عبارات سند يا نوشته تغييرى ايجاد نمايد.»

 

 لذا اين دست‌كارى وتقديم يا تأخير دادن تاريخ مندرج در سند، چنانچه بعد از تنظيم سند باشد، عمل ارتكابى جعل مادى است چرا كه مرتكب بعد از تنظيم سند با دست‌كارى و تغيير دادن تاريخ مندرج در سند به طور متقلبانه قلب حقيقتى نموده است كه اين تغيير در متن با آثار مادى خارجى همراه است. ولى چنانچه دست‌كارى و تقديم يا تأخير دادن تاريخ مندرج در سند، همزمان و مقارن با تنظيم سند مزبور باشد عمل ارتكابى به دليل اينكه هيچ‌گونه اثر مادى خارجى از خود بر جاى نمى‌گذارد و مرتكب حقيقت موجود را بدواً در ذهن خود منقلب نموده و حقيقت دگرگون شده را در سند منعكس مى‌نمايد، جعل معنوى يا مفادى محسوب مى‌گردد. در همين زمينه يكى از حقوقدانان مى‌گويد: «بديهى است هرگاه تقديم يا تأخير تاريخ سند در وقت تنظيم سند (مثلاً توسط سردفتر در هنگام تنظيم سند رسمى و برخلاف منظور طرفين) صورت گيرد ممكن است با وجود ساير شرايط، به جاى جعل مادي، جعل مفادى يا معنوى ارتكاب يابد.» همين حقوقدان در ادامه مى‌افزايد: تقديم يا تأخير تاريخ سند در حقوق انگلستان هم به موجب بخش (g) (1) 9 «قانون جعل و قلب سّكه» مصوب سال 1981 جعل محسوب مى‌گردد (حتى اگر در زمان تنظيم سند تاريخ نادرست با سوءنيت بر روى آن گذاشته شود).

 

بنابراين چنانچه سردفتر اسناد رسمى تاريخ سند رسمى را مقدم يا مؤخر نمايد يا في‌البداهه در حين تنظيم و ثبت سند، تاريخ ثبت سند را در دفتر ثبت، مقدم يا مؤخر ذكر نمايد يا چنانچه سردفتر ازدواج و طلاق، تاريخ وقوع عقد ازدواج يا وقوع طلاق را در حين تنظيم و ثبت در دفتر ثبت وقايع ازدواج و طلاق عمداً و به طور متقلبانه مؤخر يا مقدم قيد نمايد و همچنين اگر مستخدم اداره ثبت اسناد واملاك در هنگام ثبت ملك در دفتر املاك، تاريخ ثبت را عمداً مقدم يا مؤخر در دفتر املاك ثبت نمايد يا دفتريارى كه با تبانى با يكى از طرفين معامله، تاريخ سند يا ثبت سندى را مقدم يا مؤخر در دفتر ثبت نمايد، در همه موارد اخيرالذكر، مرتكبين مزبور در صورت احراز و اثبات عامد بودن و آگاه بودن به قضيه و اثبات قصد تقلب از سوى آنان، وفق ماده 100 قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات مقرر براى جعل و تزوير در اسناد رسمى محكوم خواهند گرديد.

 

پنجم: ثبت كردن اسناد انتقالى با علم به عدم مالكيت انتقال دهنده

 

ابتدا لازم است بدانيم منظور از اسناد انتقالى چيست و به چه اسنادي، اسناد انتقالى اطلاق مى‌گردد؟ در پاسخ بايد گفت اسناد انتقالي، اسنادى هستند كه محتويات و مندرجات آنها حاكى از نقل و انتقال عين، منفعت يا حقى از شخصى به شخص ديگر مى‌باشد. در اين بخش از ماده 100 قانون ثبت بايد علم سردفتر محرز شود. به نظر نگارنده قيد كلمه «علم» در شق مزبور تنها جنبه تأكيدى دارد، بدين‌معنا كه اشخاص مذكور درصدر ماده 100 قانون ثبت براى اينكه جاعل در اسناد رسمى تلقى گرديده و مشمول ماده 100 قانون مذكور باشند، بايد علاوه بر عامد بودن در ارتكاب هر يك از شقوق هفت‌گانه مندرج در ماده اخيرالذكر، عالم به موضوع نيز باشند، يعنى در ارتكاب هر يك از شقوق هفت‌گانه ماده مزبور علم و عمد را توأماً داشته باشند، في‌المثل سردفترى كه اقدام به ثبت سند مجعول نموده، در صورتى مى‌توان او را جاعل در اسناد رسمى و مشمول ماده 100 قانون ثبت دانست كه علاوه بر عامد بودن در ثبت چنين سندي، عالم و آگاه به جعلي‌بودن سند مزبور نيز باشد، بنابراين عقلائى نيست و از منطق حقوقى به دور است كه سردفترى را كه جاهل بوده و نمى‌دانسته سند ارائه شده جعلى است و اقدام به ثبت چنين سندى نموده، جاعل در اسناد رسمى شناخته و مشمول ماده 100 قانون ثبت بدانيم.

 

لذا نظر نگارنده بر اين است كه سردفتر مزبور در صورت عالم نبودن به جعلى بودن سند ارائه شده چنانچه از روى جهل يا اشتباه مرتكب ثبت چنين سندى بشود، مورد مشمول ماده 100 قانون ثبت نبوده و به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب نخواهد گرديد.

 

شخصى كه در دفترخانه حاضر شده و تقاضاى ثبت سندى را دارد كه به موجب آن خواستار انتقال مالى يا ملكى است كه خود مالك آن نيست بلكه به طور متقلبانه و به قصد جلب منفعت، خود را به عنوان مالك و انتقال‌دهنده وانمود كرده است، مرتكب انتقال مال غير گرديده است و برحسب مورد ـ كه ذيلاً اشاره خواهد شد ـ مى‌توان او را به سبب جرم كلاهبردارى و يا جعل تحت تعقيب قرار داد. در خصوص انتقال‌دهنده‌اى كه خود مالك نيست بايد گفت انتقال مال غير بدون مجوز قانونى و يا انتقال گرفتن مال با علم به عدم مالكيت انتقال‌دهنده چنانچه به وسيله اسناد عادى انجام شده باشد تحت عنوان «كلاهبرداري» مورد تعقيب قانونگذار قرار گرفته و اما به موجب ماده 8 قانون مجازات راجع به انتقال مال غيرمصوب فروردين 1308، هرگاه معاملات تقلبى فوق به وسيله اسناد رسمى صورت گرفته باشد در حكم جعل و مرتكب مستوجب مجازات جاعل در اسناد رسمى است در حالى كه واقعاً معاملات مزبوره واجد عناصر لازم جعل نبوده بلكه درست منطبق با كلاهبردارى است.

 

النهايه، قانونگذار به منظور صيانت حق مالكيت افراد، مرتكب اعمال فوق را به عنوان جاعل به مجازات جنايى محكوم نموده است. حال چنانچه كاركنان ادارات ثبت اسناد و املاك و يا سران دفاتر اسناد رسمى در حين تنظيم و ثبت سند عمداً اسناد مزبور را با علم و آگاهى به اين امر كه انتقال دهنده‌اى كه تقاضاى ثبت سند را نموده خود مالك نمى‌باشد، اقدام به ثبت چنين سندى بنمايد، وفق ماده 100 قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب خواهند گرديد. همين امر نيز در مورد معاملاتى كه قيمين و سرپرستان محجورين در خارج از چهارچوب مقرر شده و قانون نسبت به اموال مولى عليه خويش انجام مى‌دهند حاكم است، به عنوان مثال، قيمى كه طبق حكم دادگاه و وفق مقررات قانونى براى حفظ و نگهدارى از اموال شخص محجورى تعيين گرديده است، چنانچه برخلاف وظيفه امانت‌داري، و بدون رعايت غبطه مولى عليه و بدون اجازه مدعي‌العموم[3] اقدام به فروش مال غير منقول مولى عليه به ديگري، به نام خود و يا اقدام به انتقال مال غيرمنقول مولى عليه به خود بدون اجازه مدعى العموم بنمايد، و براى اين منظور و رسميت بخشيدن به اين معامله در دفترخانه حاضر شده و از سردفتر تقاضاى ثبت سند انتقالى را به نام خود بنمايد و سردفتر مزبور نيز با علم و آگاهى از غيرقانونى بودن ثبت چنين معامله‌اى و با آگاهى از عدم مالكيت انتقال دهنده، عمداً اقدام به ثبت چنين سندى بنمايد قيم مزبور وفق قانون به عنوان خائن در امانت محكوم و سردفتر نيز، مطابق ماده 100 قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات جعل وتزوير در اسناد رسمى محكوم خواهد گرديد، زيرا مطابق قانون، ثبت چنين سندى ممنوعيت دارد، چرا كه اصولاً معامله راجع به اموال محجورين به لحاظ حساسيت و اهميتى كه دارد مورد توجه خاص قانونگذار بوده و براى نافذ و معتبر بودن معاملاتى از اين دست، شرايطى خاص لازم است. به عنوان نمونه ماده 1241 قانون مدنى دراين‌باره مى‌گويد: «قيم نمى‌تواند اموال غيرمنقول مولى عليه را بفروشد و يا رهن‌گذارد يا معامله‌اى كند كه در نتيجه آن خود مديون مولي‌عليه شود، مگر با لحاظ غبطه مولى عليه و تصويب مدعي‌العموم. در صورت اخير شرط حتمى تصويب مدعي‌العموم ملائت قيم مى‌باشد و نيز نمى‌تواند براى مولى عليه بدون احتياج و ضرورت قرض كند، مگر با تصويب مدعي‌العموم.»

 

فلذا يكى از معاملاتى كه راجع به اموال مولى عليه نياز به تصويب مدعي‌العموم دارد فروش مال غيرمنقول است زيرا از آنجا كه اموال غيرمنقول در جامعه ما اهميت زيادى دارد و بخش عمده ثروت اشخاص را تشكيل مى‌دهد، فروش اين اموال عملى خطرناك به شمار آمده و انجام دادن اين عمل به وسيله قيم موكول به اجازه مقام قضايى شده است. در همين رابطه ماده 22 آيين‌نامه دفاتر اسناد رسمى مقرر داشته است: «تنظيم و ثبت معاملاتى كه از طرف قيمين صغار و محجورين نسبت به اموال آنها در دفاتر واقع مى‌شود، بدون اجازه كتبى مدعي‌العموم محل ممنوع است و به اوراق قيم‌نامه عادى در دفاتر اسناد رسمى نبايد ترتيب اثر داده شود.» بنابراين باتوجه به مطالب ياد شده بايد گفت چنانكه هر يك از مستخدمين و كاركنان ادارات ثبت اسناد و املاك و يا سردفتران اسناد رسمى، عمداً اسناد انتقالى را با علم به عدم مالكيت انتقال‌دهنده آن به ثبت برسانند، مطابق ماده 100 قانون ثبت به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات جعل و تزوير در اسناد رسمى محكوم خواهند گرديد. البته همان‌طور كه پيشتر نيز گفتيم حصول اين امر و قابل مجازات دانستن اين قبيل مرتكبين مشروط به اين است كه علم مرتكب به عدم مالكيت انتقال دهنده احراز و اثبات گردد.

 

ششم: ثبت كردن سندى كه به طور وضوح سنديت نداشته يا از سنديت افتاده است

 

اين شق از ماده 100 قانون ثبت را مى‌توان در دو قسمت مجزا مورد بحث و بررسى قرار داد:

 

1_ ثبت كردن سندى كه به طور وضوح سنديت ندارد.

 

2 _ ثبت كردن سندى كه به طور وضوح از سنديت افتاده است.

 

با تدقيق در ماده 1284 قانون مدنى در تعريف سند كه مقرر داشته: «سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوى يا دفاع قابل استناد باشد.» مى‌توان دريافت كه منظور از «سنديت نداشتن» در بند اخير، يعنى سندى كه در مقام دعوى يا دفاع ارزش اثباتى نداشته و قابل استناد نباشد. همان‌طور كه مى‌دانيم براى اينكه سندي، رسمى محسوب گردد و از اعتبار خاص و ويژه‌اى نسبت به ساير نوشتجات برخوردار شود لازم است با رعايت تشريفات قانونى مربوط به اين‌گونه اسناد تنظيم گردد كه قسمتى از اين قوانين به صورت آيين‌نامه دفاتر اسناد رسمى، امورى از قبيل ترتيب تنظيم اسناد و طرق احراز هويت و ترتيب ثبت سند در دفاتر ثبت و مسائلى ديگر در اين آئين‌نامه مشخص گرديده است، فلذا چنانچه سندى فاقد تشريفات خاص مربوط به تنظيم اسناد رسمى باشد، نمى‌توان چنين سندى را رسمى دانست، لذا از اعتبار ويژه اسناد رسمى كه از جمله آن لازم‌الاجرا بودن چنين اسنادى مى‌باشد، بي‌بهره خواهد بود. در همين رابطه ماده 1293 قانون مدنى بيان مى‌دارد: «هرگاه سند به وسيله يكى از مأمورين رسمى تنظيم اسناد تهيه شده ليكن مأمور صلاحيت تنظيم آن سند را نداشته و يا رعايت ترتيبات مقرره قانونى را در تنظيم سند نكرده باشد سند مزبور در صورتى كه داراى امضاء يا مهر طرف باشد عادى است.»

 

پس مى‌توان دريافت كه عدم رعايت قوانين شكلى در تنظيم اسناد رسمى از علل بي‌اعتبارى اين‌گونه اسناد است. بنابراين چنانچه سردفترى عمداً و با علم به اينكه سند ارائه شده، جنبه سنديت ندارد اقدام به ثبت چنين سندى بنمايد مطابق ماده 100 قانون ثبت به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب مى‌گردد، مضافاً اينكه همين امر در مورد مستخدمين و كاركنان ادارات ثبت اسناد و املاك و دفترياران دفاتر اسناد رسمى نيز سارى و جارى است.

 

به عنوان مثال شخصى سند قطعى غيرمنقولى را كه امضاء فروشنده در آن نيست، به سردفتر ارائه مى‌دهد و از سردفتر تقاضاى ثبت اين سند و رسميت بخشيدن به اين معامله را خواستار مى‌شود، حال چنانچه سردفتر مزبور عمداً و با علم به اينكه سند ارائه شده فاقد امضاء فروشنده مى‌باشد و از اين حيث سنديت ندارد، اقدام به ثبت سند مزبور بنمايد، وفق ماده 100 قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى به شمار مى‌رود، مضافاً اينكه همين حكم در مورد مسئول دفتر املاك اداره ثبت اسناد و املاك كه عمداً و با علم به اينكه سند مالكيت ارائه شده فاقد تشريفات قانونى براى تنظيم سند بوده فلذا سند مالكيت مزبور جنبه سنديت نداشته، ليكن اقدام به ثبت اين سند در دفتر املاك اداره ثبت اسناد و املاك بنمايد، نيز جارى است.

 

بنا به قولي، منظور از «از سنديت افتادن» اين است كه سندى در اصل داراى سنديت و ارزش اثباتى باشد ولى به مرور زمان سنديت و ارزش اثباتى خود را از دست داده باشد.

 

بنابراين تفاوت بند دوم با بند اول شق هفتم ماده 100 قانون ثبت ارزش اثباتى نبوده است در حالى كه طبق بند دوم، سند ارائه شده از ابتداء و بدواً داراى ارزش اثباتى و سنديت بوده است و ليكن به واسطه اعمالى كه بعداً بر روى آن صورت گرفته، آن را از سنديت و ارزش اثباتى انداخته است.

 

فلذا چنانچه سند ارائه شده به سردفتر يا مستخدم اداره ثبت اسناد و املاك به واسطه عملياتى كه بر روى آن صورت گرفته از سنديت افتاده باشد و سردفتر يا مستخدم مزبور عمداً و با علم به اينكه سند ارائه شده ديگر ارزش سند را نداشته و به عبارت ديگر از سنديت افتاده است، اقدام به ثبت چنين سندى بنمايد، مطابق شق هفتم از ماده 100 قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب خواهد گرديد.

 

به عنوان مثال شخصى در دفتر اسناد رسمى حاضر شده و وكالت فروش ملك خود را به ديگرى واگذار مى‌نمايد، متعاقباً بعد از مدتى در دفترخانه مزبور حاضر شده و وكيل خود را عزل مى‌نمايد و دفترخانه از طريق اجراى ثبت اخطاريه عزل را به وكيل ابلاغ مى‌نمايد و وكيل نيز از اين امر آگاهى مى‌يابد ولى وكيل مزبور با در دست داشتن بنچاق وكالت نامه خود كه واضحاً از سنديت افتاده است به همان دفترخانه مراجعه كرده و ملك مورد وكالت را به ثالثى مى‌فروشد، و دفترخانه نيز اقدام به تنظيم سند قطعى غيرمنقول مى‌نمايد، با توجه به مراتب اخيرالذكر مى‌توان گفت سردفتر مزبور كه عمداً و با علم به اينكه سند وكالت‌نامه اخير، ديگر ارزش اثباتى نداشته و از سنديت افتاده است، اقدام به ثبت چنين سندى نموده، مطابق شق هفتم ماده 100 قانون ثبت به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات جعل و تزوير در اسناد رسمى محكوم خواهد گرديد.

منبع:سایت حقوقی دادخواهی

 

بررسي ماهيت واعتبارقراردادهاي انتقال مالكيت زماني

 

نویسنده روزنامه اطلاعات - ابوذر ابراهيمي تركمان - دانشجوي دوره �   

۰۳ تير ۱۳۸۷

اشاره:‌بيع زماني يا‌ ‌TIME-SHARING اصطلاح نوظهوري است و به آن دسته از قراردادها اطلاق مي‌شود كه نتيجه آن انتقال مالكيت ملك در زمان معيني از سال به خريدار است.‌
اين تأسيس حقوقي از زمان پيدايش وبالندگي اش با نظرات مختلفي درميان حقوقدانان روبرو شده است. اختلاف ديدگاهها تا مرز رد و يا قبول ادامه يافته است.‌

برخي به دليل دو مانع اساسي، پذيرش آن را دشوار تلقي مي‌كنند و معتقدند كه پذيرش بيع زماني با <دوام> كه يكي از خصوصيت‌هاي اساسي بيع است منافات دارد و همچنين درصورت پذيرش مالكيت موقت اگر مالك هفته اول با تكيه بر سلطه‌اي كه بر اموالش دارد (الناس مسلطون علي اموالهم)، ملك را در زمان مالكيت خود، تلف كند، مالك‌هاي بعدي نيز ملك خود را از دست خواهند داد. ‌

در برابر گروه فوق، برخي ديگر بر اين باورند كه صفت دوام، جزء ذات ملكيت نيست واز آنجا كه مالكيت امري اعتباري است، توقيت و تأييد آن به دست منشاء اعتبار است و از همين رو آن را پذيرفته‌اند. از سوي ديگر درست است كه مالك مثلاً هفته اول بر ملك خود تسلط دارد، ولي چون از همان ابتدا، مالكيتش موقت بوده و مالكان بعدي نيز در همان زمان، مالكيت شاني بر ملك دارند و در واقع ملك متعلق حق شأني مالكان ديگر نيز هست، مالك هفته اول حق اتلاف مال را ندارد و شايد اساساً از موارد تعارض قاعده تسليط يا قاعده بي‌ضرر باشد كه به يقين قاعده لاضرر حاكم خواهد بود.‌

در حقوق بسياري از كشورها مالكيت زماني به دليل مزاياي آن مانند: جلوگيري از حبس و ركود سرمايه، فراهم كردن امكان سرمايه‌گذاري براي سرمايه‌هاي اندك، تضمين زمان مطلوب براي استفاده خريدار و نيز استفاده از حداكثر ظرفيت در هتل‌ها و آپارتمانها پذيرفته شده است. ‌

در اين مقاله پس از بررسي نظرات مختلف درباره امكان و يا عدم امكان موقت بودن مالكيت، به بررسي دو اشكال اساسي مطرح شده مي‌پردازيم و سپس به اين نتيجه مي‌رسيم كه بيع زماني، صحيح است و بي‌آنكه نيازي به تاسيس حقوقي جديدي باشد، مي‌توان آن را در قالب عقد معين بيع، تحليل كرد و با استناد به ماده 10 قانون مدني و اصل آزادي اراده در انعقاد قراردادها و همچنين عقلايي بودن قرارداد بيع زماني، آن را پذيرفت. ‌



مقدمه‌

بيع زماني يا مالكيت زماني پيشينه درازي ندارد ودر پنجاه سال گذشته ظهور يافته است نظام مالكيت زماني براي اولين بار در سال 1963 از سوي موسسه سوئيسي هابيماگ ‌‌ ‌‌(Habimag) مطرح شد وسپس در سال 1967 درفرانسه ودر چارچوب توسعه برخي پايگاه‌هاي ورزش‌هاي زمستاني از اين نوع قرارداد استفاده شد1 و آنگاه در سال1969 از سوي آمريكا مورد پذيرش قرار گرفت و همچنين در سال 1975 از سوي انگلستان ودر فروش اتاق برخي هتل‌ها از طريق بيع زماني به اجرا درآمد.‌

بيع زماني در كشور ما پديده اي نوظهور است و از سوي رژيم‌هاي حقوقي اروپايي وارد كشور ما شده است كه البته از سوي برخي از دانش پژوهان حقوق مورد بررسي قرار گرفته است اما فقدان منابع معتبر و ناچيز بودن پژوهش‌هاي انجام يافته سبب گرديده كه تحقيق در اين زمينه به آساني انجام نپذيرد.‌

به نظر مي‌رسد در برخورد با يك پديده جديد يا تاسيس حقوقي ناشناخته كه از سيستم حقوقي ديگري به كشوري وارد شده، راه درست اين است كه اولاً ماهيت، آثار و نتايج آن تاسيس حقوقي در محل ظهور و پيدايشش مورد بررسي و شناسايي قرار گيرد و سپس بر اساس ماهيت و آثار و احكام آن، كه مورد كاوش وبررسي قرار گرفته است، انطباق يا عدم انطباق آن با سيستم حقوقي كشور مقصد و نهايتاً حكم به بطلان ويا صحت آن مورد توجه قرار گيرد. حال با توجه به نكات ياد شده به بررسي اين پديده نوظهور مي‌پردازيم.‌

واژه‌هايي كه براي اين قرارداد به كار برده مي‌شوند عبارتند از:‌

در ايران: مالكيت زماني، بيع زماني، مالكيت ادواري، مالكيت نوبتي، سهيم شدن زماني، در حقوق كشور‌هاي عربي: البيع الزمني، عقد التمليك الزمني، المشاركه `الزمنيه`، در حقوق كشور‌هاي اروپايي ‌Time-sharin:،Time sharing of immovable properties،‌ درفرانسهTemps partial de biens immobiliers:‌



تعريف و مفهوم بيع زماني‌

قرارداد بيع زماني به نوع ويژه‌اي از قرارداد انتقال مالكيت مي‌گويند كه بهره‌برداري خريدار از ملك خريداري شده اش به صورت زمان بندي شده است و در واقع مالكيت ملك براي زمان محدودي در سال به خريدار منتقل مي‌شود؛ به عبارت ديگر منظور از قرارداد بيع زماني، قراردادي است كه مالكيت در آن از ابتدا به صورت زمان دار و موقت به خريدار منتقل مي‌شود.‌فرهنگ حقوقي ‌ ‌Black Law اين نوع قرارداد را چنين تعريف كرده است، : ‌Time sharing ،گونه‌اي از مالكيت سهم‌بندي شده مال است كه اغلب در مورد اموال غيرمنقول مشاعي كه مخصوص گذران اوقات فراغت است و نيز در اماكن تفريحي رواج دارد و در آن، چند مالك استحقاق مي‌يابند كه براي مدت معين در هر سال، از آن مال استفاده كنند (مثلا دو هفته در هر سال)،2 به كار مي‌رود.‌مالكيت (اغلب در اموال غيرمنقول) براي زمان محدودي در سال به خريدار منتقل مي‌شود بر خلاف بيع سنتي، مالك صرفاً براي مدت زمان معيني مثلاً يك هفته يا ده روز در سال، برملك مورد نظر، مالكيت پيدا مي‌كند و در واقع اصل مالكيتش زمان دار وموقت است نه اينكه مالكيت دايم باشد واستفاده از آن در زمان خاصي انجام پذيرد.‌



مزاياي بيع زماني‌

جلوگيري از حبس و ركود سرمايه‌

اساساً كساني كه صرف سرمايه زياد وحبس آن را براي تفريح يك هفته يا چند روز در سال به صلاح نمي‌دانند همواره ترجيح مي‌دهند سرمايه كمتري را راكد بگذارند و به همان نتيجه مورد نظر نيز دست يابند از همين رو به سرمايه‌گذاري از طريق مالكيت زماني مبادرت مي‌ورزند تا هم مكان مناسبي را براي خود ايجاد كرده باشند وهم سرمايه زيادي را صرف نكرده باشند.‌



فراهم كردن امكان سرمايه گذاري براي سرمايه‌هاي اندك‌

امروزه خريد ساختمان و املاك غير منقول به دليل گراني روز افزون براي افرادي كه از سرمايه‌هاي اندكي بر خوردارند، تقريبا نا ممكن شده است واز همين رو از طريق قرارداد بيع زماني اين امكان براي ايشان نيز فراهم مي‌آيد كه بتوانند سرمايه‌هاي اندك خود را در خريد به كار گيرند.‌



‌ تضمين زمان مطلوب براي استفاده خريدار‌

گاهي ممكن است كسي فقط در زمان خاصي فرصت مسافرت داشته باشد ودر آن زمان هم شلوغي وازدحام مسافران، اجازه اسكان او را در هتل دلخواهش ندهد بنابراين بهترين راه، خريد اتاق در هتل مورد نظر براي همان ايام خاص است.‌



استفاده از حداكثرظرفيت در هتل‌ها و آپارتمانها‌

صاحبان هتل‌ها و املاك غير منقول با بهره‌گيري از فروش به روش بيع زماني مي‌توانند تمام ظرفيت هتل‌ها را در تمام ايام سال به خوبي تكميل كنند و در نهايت از اتلاف سرمايه وتحميل هزينه‌هايي كه در برابر سود قرار ندارند جلوگيري خواهد شد.‌

جلوگيري از هزينه‌هاي اضافي (نگهباني ،نگهداري و آماده سازي براي استفاده مجدد و حوادث احتمالي به علت خالي بودن ملك)‌

هزينه‌هاي تعمير ونگهداري كه الزاماً در طول سال بايد انجام شوند و بسته به استفاده ويا عدم استفاده از اماكن نيستند، در صورت خالي بودن ظرفيت نيز بر صاحبان اين مراكز تحميل مي‌شوند و حال آنكه در صورت فروش به روش بيع زماني اين هزينه‌ها بر تمام خريداران سرشكن خواهد شد.‌



ارزش افزوده ملك براي خريدار‌

خريدار ملك با به دست آوردن مالكيت زماني، نگران افت ارزش سرمايه اش نخواهد بود چه آنكه درگير كردن سرمايه در املاك غير منقول، خود سبب خواهد شد تا سرمايه خريدار از افزايش قيمت در املاك نيز بهره مند شود و در نهايت ارزش پول وي حفظ گردد.‌



‌ امكان جابجايي با ساير زمانها در ساير مجموعه‌ها‌

در خريد به روش بيع زماني اين امكان براي خريدار وجود دارد كه زمان ملكيت خود را با كس ديگري كه مالك زمان ديگري در شهر و مجموعه ديگري است جابجا كند و در واقع با مالك بودن زمان خاصي در ملك خاص، مي‌تواند از املاك ديگر و در زمانهاي ديگر نيز بهره‌مند شود.‌



پيشينه بيع زماني در ايران‌

اولين بار در سال 1373 شركت مجتمع‌هاي توريستي و رفاهي آبادگران ايران، طرحي با نام <طرح نوين مالكيت زماني> ارائه كرد. اين طرح به منظور فروش زماني اتاق‌هاي هتل در جزيره كيش ارائه شد.‌

سپس در مجتمع شماره 2 آبادگران كيش 54 واحد از آپارتمانها به طريق مالكيت زماني فروخته شد. پس از آن مجتمع كوهسنگي مشهد و مجتمع كلارآباد اقدام به فروش از طريق بيع زماني كردند.‌

شركت آبادگران اگرچه از عناوين مالكيت زماني و بيع زماني استفاده كرد ولي قراردادهاي خودرا به صورت بيع مشاع مشروط منعقد كرد. اين امر سبب گرديد تا رئيس قوه قضائيه در مورخه 15/7/1375 طي نامه‌اي خطاب به رئيس مركز تحقيقات قوه قضائيه دستور بررسي ماهيت آن را صادر كند< مبايعه‌نامه مالكيت زماني مربوط به شركت آبادگران را ملاحظه مي‌فرماييد. اين نوع بيع بررسي شود آيا يك عقد مستقل عقلايي صحيح است گرچه هيچ عنواني بر آن صدق نكند يا نوعي بيع است مشروط به شرايط و الغاء برخي حقوق مالكانه يا خيارات و بالآخره از نظر شرعي و قانون مدني در بخش عقود چه وضعيتي دارد؟>

سپس مركز تحقيقات قوه قضائيه طي سؤالي از مراجع و علما پرسيد: <در بخش عقود، فروش يك ملك به صورت زماني به چند نفر چه حكمي دارد؟ (مثلاً ملكي به چهار نفر فروخته شده، اين ملك در هر فصل سال در اختيار مالك همان فصل است كه خودش استفاده كند يا اجاره دهد و يا...؟)>‌


اكثر علماي پاسخ دهنده اين نوع بيع را باطل اعلام كردند.‌

آيت‌الله بهجت در پاسخ نوشت: <خريد و فروش براي چند نفر به صورت زماني كه در هر زمان يكي از آنها مالك باشد صحيح نيست.>‌

آيت‌الله سيستاني نيز ابراز داشت: <فروش به زمان محدود نمي‌شود، ولي مي‌توان آن را در هر فصل به يك نفر اجاره داد. اجاره موجب ملكيت همه منافع است.>‌

آيت‌الله صافي گلپايگاني هم چنين نگاشت: <فروش ملك به صورت مذكور شرعي نيست، ولي اجاره اشكال ندارد. والله العالم.>‌

آيت‌الله صانعي نيز پاسخ داد: \" اگر ملك را به چهار نفر فروخته و آنها خودشان تقسيم‌بندي مي‌كنند مانعي ندارد و اما اگر خود فروشنده به صورت فصلي فروخته باشد فعلا نمي‌توان حكم به صحت آن نمود.‌

آيت‌الله موسوي اردبيلي نيز در جواب نوشت: <اگر چهار نفر با هم قرار بگذارند خانه‌اي را بخرند و در هر فصل در اختيار يكي از آنان باشد و عقد را مبني بر اين قرارداد كنند، اشكالي ندارد و خانه مال چهار نفر مي‌باشد و طبق شرط و قرارداد در هر فصلي از فصول سال يكي از آنها بالمباشره يا بالاجره استفاده كنند و اسم اين معامله بيع زماني نيست.>‌

آيت‌الله مكارم شيرازي آن را جايز ندانست ومرقوم كرد: <جايز نيست، ولي اگر به صورت اجاره باشد صحت آن بعيد نيست.>3‌

به‌نظر مي‌رسد برخي از پاسخ دهندگان در تصور بيع زماني، پديده نوظهور مالكيت زماني را در نظر نداشته‌اند لذا برخي آن را به مالكيت مشاع و برخي به مهايات شبيه مي‌دانستند و از همين رو پاسخشان در انطباق با سؤال مطرح شده نبود.‌

‌ اداره حقوقي قوه قضائيه نيز در تاريخ 1/8/1375 در پاسخ به سؤال فوق چنين پاسخ داد: عقد بيع با فرض مندرج در استعلام، قابل تحقق نيست به عبارت ديگر بيع يك ملك براي مثلاً يك فصل سال با قوانين موجود مطابقت ندارد زيرا وقتي شش دانگ ملكي را مي‌فروشد، آن ملك از ملكيت او خارج و داخل در ملكيت مشتري مي‌گردد و اين امر محدوديت زماني ندارد يعني براي هميشه است ولي در بعضي از كشورهاي اروپايي، اين قبيل معاملات تجويز شده است و اگر مصلحت باشد كه در ايران هم آن روش اعمال شود نياز به تصويب قانوني خاص دارد.‌

اكنون تنها يك مصوبه4 با عنوان مصوبه شوراي عالي ميراث فرهنگي و گردشگري وجود دارد كه بر اساس آن تاسيسات اقامتي مي‌توانند حداكثر 40 درصد از ظرفيت خود را با روش مالكيت زماني واگذار كنند. واحدهاي اقامتي كه متقاضي اجراي اين طرح هستند بايد از سازمان ميراث فرهنگي و گردشگري مجوز دريافت و مطابق قوانين شركتهاي سهامي عام عمل كنند.5‌

اين مصوبه نيز ماهيت چنين قراردادي را روشن نكرده است و فقط اجازه انعقاد آن را داده است، اما در عمل به نظر نمي‌رسد كه تاكنون به روش بيع زماني، با مفهومي كه در روش اروپايي وجود دارد، ملكي فروخته شده باشد و قراردادهاي موجود، همگي به شيوه فروش مشاع ملك به شرط استفاده در زمان خاص منعقد شده‌اند.‌



ماهيت مالكيت زماني‌

نظرات پژوهشگران فقه وحقوق در روا بودن و يا ناروا بودن بيع زماني بسيار متفاوت است .برخي اساساً چنين بيعي را صحيح نمي‌دانند6 و برخي ديگردر استدلال به اصل صحيح بودن بيع زماني معتقدند در نظام حقوقي كشور ما، حتي در جايي كه انتقال مالكيت با استناد به مواد 339 و 362 قانون مدني به طور قطعي و مستقر صورت مي‌گيرد، معهذا مي‌توان با درج شروطي، دامنه تصرفات مالك يا خريدار را حتي برخلاف نص صريح صدر ماده 30 قانون مدني، محدود كرد مانند ممنوعيت خريداران خانه‌هاي سازماني در نقل و انتقال ملك خريداري شده، مثلاً به مدت پنج سال يا ده سال. ‌

اين گروه در تأييد نظرشان با تمسك به اين استدلال كه: وقتي طرفين يك قرارداد مي‌توانند توافق خود را حتي برخلاف قواعد و مقررات تكميلي يا تفسيري يا تعويضي تنظيم نمايند (برخلاف ماده 486 قانون مدني در اجاره و ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در باب نحوه پرداخت اجاره بها)، چرا نبايد بتوانند قرارداد فروش يك آپارتمان را به صورت بيع زماني و يا مالكيت زماني و برخلاف <بيع‌مصطلح> يا <بيع عرفي> تنظيم و منعقد نمايند؟ البته اعلام اين نكته در مقالات برخي اساتيد كه ما داراي بيع عرفي و بيع مصطلح هستيم به راحتي قابل قبول نيست. بيع مي‌تواند به ده‌ها شكل با ده‌ها شرط منعقد شود، زيرا كه قواعد عقد بيع آمره نيستند و برخي از مصاديق آن را قانون مدني نام برده است. اينكه بيع بايد در قلمرو و محدوده بيع مصطلح و عرفي باشد قابل تأمل است. مسائل عرفي و مصطلح با گذشت زمان و ظهور نيازهاي جديد تغييرپذيرند.7 ‌اين فراز و فرودها در انديشه حقوقدانان، خود سبب مي‌گردد تا ويژگي‌ها و مختصات تأسيس حقوقي جديدي مانند قرارداد بيع زماني، بيشتر كاويده شود و مآلاً راه‌هاي بهتري براي ورود تاسيسات جديد حقوقي ديگران از مجاري صحيح حقوقي به حقوق كشورمان انتخاب شود.‌

مهمترين تلاشي كه در جهت انطباق با قواعد و قوانين موجود شده است، موضوع انطباق با مهايات در فقه است كه در ذيل به آن مي‌پردازيم.‌



‌ بررسي امكان انطباق بيع زماني با مهايات‌

مهايات همان تقسيم منافع مشترك مال مشاع است8 كه به دو صورت انجام مي‌شود: ‌

‌1- تقسيم به اجزا (مانند تقسيم منافع باغها و مزارع)‌

‌2- تقسيم به زمان (مانند تقسيم منافع نهر وقنات در زمين‌هاي كشاورزي)‌

برخي تصور كرده اند كه منظور از بيع زماني همان مهايات است كه در فقه نيز مورد پذيرش قرار گرفته است و به نظر مرحوم شهيد ثاني نيز براي اثبات مدعاي خود، استناد كرده‌اند: <المهاياه`‌ وهي قسمه`‌ المنفعه`‌ بالاجزاء او الزمان>9 و از همين رو ممكن است بيع زماني را همان بيع مال مشاع به شرط مهايات تلقي كنند.‌

البته با پذيرش انطباق بيع زماني با مهايات كه از پشتوانه فقهي و حقوقي هم بر خوردار است،10 مي‌توان بي‌آنكه به چالشهاي جدي پرداخت، بيع‌زماني را با تاسيسات حقوقي موجود نيز توجيه و تحليل كرد. ‌

برخي شركتهاي توريستي و رفاهي كه براي اولين‌بار در ايران در قالب بيع زماني اقدام به فروش هتل‌هاي خود كردند از همين شيوه يعني بيع مال مشاع به شرط مهايات استفاده كردند و در قراردادهاي خود يك پنجاه و دوم مشاع از ملكهاي خود را به خريدار واگذار كردند (به تعداد هفته‌هاي سال) و در شرط ضمن عقد قرارداد چنين شرطي را گنجاندند خريدار با آزادي كامل و با آگاهي از شرايط و ضوابط زماني و مكاني و با توجه به تفاوت قيمت ويلا در هفته‌هاي سال، هفته... سال را جهت استفاده از ويلا انتخاب نمود.‌

خريدار، حق استفاده از بقيه ايام سال را از خود سلب نمود و هيچگونه حقي در بقيه ايام سال در استفاده از اين ويلا نخواهد داشت.‌اما با مداقه در اين دو مفهوم تفاوت‌هاي فراواني بين آنها ديده مي‌شود.‌



تفاوت‌هاي بيع زماني با مهايات ‌

قاعده مهايات با قرارداد بيع زماني تفاوت‌هاي ماهوي دارد. ‌

اول ‌-‌ شاخص اساسي قاعده مهايات به چند عنصر يا عامل بازمي‌گردد:‌

الف) مالي كه قابليت تقسيم يا افراز را نداشته باشد مانند حيوان يا آپارتمان. ‌

ب) مالي كه امكان استفاده و انتفاع از آن مال در آن واحد (واحد زمان) براي كليه شركا وجود ندارد.‌

ج) ميان شركاء تمايلي براي فروش مال مشترك يا مشاع و تقسيم ثمن آن ديده نمي‌شود.‌در نتيجه، در مهايات استيفاء منفعت از آن مال براساس واحد زمان ميان شركا صورت مي‌گيرد مانند منافع حاصل از يك آپارتمان، يك تراكتور، يك اسب، آب يك قنات كوچك (فرض كنيم هر هفته يا هر ماه براي يك شريك) ضمن آنكه مال مشترك به صورت مشاع باقي مي‌ماند. ‌

‌ پس آنچه در مهايات اتفاق مي‌افتد <تقسيم منافع براساس واحد زمان است>.‌

دوم ‌-‌ در مهايات توافق يا قرارداد ميان شركا است ولي در تايم‌شرينگ ‌‌ ‌‌(Time Sharing)توافق يا قرارداد ميان خريدار و فروشنده به وجود مي‌آيد. ‌

سوم ‌-‌ در مهايات مال مورد نظر مشاع است يعني در آن واحد و يا در زمان واحد هر شريك در ذرات آن مال شريك و مالك است، حال آنكه در قرارداد تايم‌شرينگ شخصي كه مثلاًَ آپارتماني را خريداري مي‌نمايد در مدت مقرر يا تعيين شده در قرارداد شريك ديگري ندارد و او مالك ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف، مشاع نيست.‌

چهارم ‌-‌ در مهايات جوهر اساسي <تقسيم منافع> است بر اساس واحد زمان و براساس توافق شركا. در قرارداد تايم‌شرينگ <عقد بيع> واقع مي‌شود، ميان خريدار و فروشنده، عين مال و به تبع آن منافع نيز به خريدار براي مدتي منتقل مي‌گردد.‌

پنجم ‌-‌ به نظر برخي از فقها در مهايات نوعي <اباحه منفعت معوض> صورت مي‌گيرد. در قرارداد تايم‌شرينگ ما اباحه منفعت نداريم و همان گونه كه در بالا اشاره شد در اين قرارداد تمليك عين و منفعت همزمان رخ مي‌دهد.‌

ششم ‌-‌ تمليك عين و منفعت موضوع عقد يا قرارداد تايم‌شرينگ قرار مي‌گيرند و به همين جهت قراردادي است <لازم> و قابليت رجوع ندارد. حال آنكه بنا به نظر برخي از فقها مهايات عقدي جايز است با قابليت رجوع.‌

هفتم ‌-‌ در مهايات كه منفعت تقسيم مي‌شود، علي‌القاعده از طرف هر شريك قابل نقل و انتقال و يا حتي اجاره به غير نيست. در تايم‌شرينگ خريدار مي‌تواند آنچه را كه خريده و به تبع آن منافع را به ثالثي انتقال يا اجاره دهد مگر اينكه شرطي مخالف درج شده باشد.‌

هشتم ‌-‌ شايد با اندكي مسامحه بتوان گفت مهايات نوعي <عقد صلح> است، صلح مبتني بر سازش و براي رفع تنازع يا ترافع موجود و جلوگيري از تنازع و ترافع در آينده (ماده 752 قانون مدني) ولي در قرارداد تايم‌شرينگ كه ميان خريدار و فروشنده منعقد مي‌شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع يا ترافعي وجود ندارد و قرار هم نيست كه اختلافي در آينده بروز نمايد. قرارداد تايم‌شرينگ در مقام يك معامله است،‌ با حفظ تكرار و تداوم آن.‌

نهم ‌-‌ در مهايات، ما با واژه‌اي به عنوان ثمن برخورد نمي‌كنيم. در قرارداد تايم‌شرينگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پيدا مي‌نمايد. آپارتماني كه بايد به يكصد ميليون تومان فروخته شود، به بيست ميليون تومان فروخته مي‌شود، چون دامنه استيفاء منفعت و بهره‌برداري آن محدود شده است. اين آپارتمان البته ممكن است به چهار نفر ديگر هر يك با قيمت بيست ميليون تومان، بيشتر يا كمتر، فروخته شود و در نهايت يكصد ميليون تومان براي فروشنده به دست مي‌آيد.11 ‌

با توجه به تفاوت‌هاي مذكور در فوق، انطباق قرارداد بيع زماني با مهايات با اصول حقوقي و فقهي پذيرفته شده، امكان پذير نيست و نبايد براي اينكه ماهيت حقوقي يك تاسيس واراداتي باز كاوي شود، به تغيير دادن چهره اصلي آن مبادرت كرد. البته مي توان در پذيرش آن تاسيس حقوقي به تغيير چهره و منطبق ساختن آن با قوانين مورد پذيرش اقدام كرد، ولي اين امر نبايد به آنجا منجر شود كه تصور نادرستي از موضوع مورد نظر در ذهن ايجاد شود. ‌از همين‌رو واقعيت آن است كه قرارداد بيع زماني در خاستگاه خود يعني در حقوق غرب به آن معني كه از مهايات استنباط مي شود، نبوده است و به همين دليل بايد قرارداد بيع‌زماني را در قالب خود و با ويژگي‌هاي مختص به خود مورد بررسي قرار داد.‌



پي‌نوشتها:‌

‌1- تقي‌زاده انصاري، مصطفي، انديشه‌هاي حقوقي، سال چهارم، شماره دهم، بهار و تابستان 1385.‌

.1483- Black,s Law. Dictionary, P. 2

3- جزوه استفتائات مركز تحقيقات قوه قضاييه‌.

4- مصوبه شوراي عالي ميراث فرهنگي و گردشگري مورخه 29/9/1383.‌

5- مالكيت اتباع خارجي در پروژه‌هاي مالكيت زماني نيز در همين جلسه تصويب شد. به اين ترتيب اتباع خارجي نيز مي‌توانند در پروژه‌هاي مالكيت زماني ايران سرمايه‌گذاري كنند. براي اجرايي شدن مالكيت اتباع خارجي، سازمان ثبت و اسناد كشور مكلف شد تا سند مالكيت زماني مشاع تاسيسات گردشگري را براي اتباع خارجي صادر كند.‌

6- پيشتر نظر و فتاوي برخي از فقها مبني بر صحيح نبودن بيع زماني ذكر شد.‌

7- نوين، پرويز، بيع‌زماني، ماهنامه قضاوت، شماره46.‌

8- كاتوزيان ، ناصر ، مشاركت‌ها - صلح ،ص76‌.

‌9- عاملي ، زين الدين (شهيد ثاني) ،الروضه البهيه، ج اول ،ص 250‌

10 - در فقه: رك به جامع المقاصد ج7 ص 67 والروضه: البهيه ،ج1 ص 250 ونيز قواعد الاحكام،ج2 ص 218 و در حقوق: كاتوزيان ،مشاركت‌ها ، صلح ،ص75‌

11- نوين، پرويز، همان.

 

بررسى ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمى و كانون سردفتران و دفترياران

برسى ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمى و كانون سردفتران و دفترياران (مصوب 1354)

مرتضى مشهدى [1]

 مقدمه

توسعه سازمانى همگام با مقتضيات و تغييرات زمان، از ضروريات هر دستگاه و تشكيلاتى است. تشكيلات ثبت و دفاتر اسناد رسمى هم از اين قاعده مستثنى نيست و بايستى هماهنگ با رشد و گسترش جامعه توسعه يابد. يك جنبه از توسعه دفاتر اسناد رسمى، كيفى و جنبه ديگر آن كمى است. بديهى است متناسب با بزرگ شدن شهرها، افزايش فعاليت‌هاى اقتصادى و افزايش نيازها و همگام با رشد جمعيت، دفاتر اسناد رسمى هم بايستى افزايش يابند. ولى اين مهم لازم است همسان با توسعه جامعه باشد نه بيشتر و نه كمتر، به بيان ديگر بايد توسعه و افزايش دفاتر اسناد رسمى ضابطه‌مند انجام گيرد و جوانب مختلف امر در نظر گرفته شود و افزايش به گونه‌اى انجام شود كه هم امور و معاملات مردم در دفاتر اسناد رسمى به راحتى و در زمان كوتاه انجام پذيرد و متقاضيان تنظيم اسناد در نوبت‌هاى بلندمدت در انتظار نمانند و هم به صورتى باشد كه امنيت شغلى و معيشتى سردفتران و دفترياران و كاركنان دفاتر اسناد رسمى به مخاطره نيفتد. در سال‌هاى گذشته تعداد دفاتر اسناد رسمى در بيشتر شهرها كمتر از حد نياز بود و ارباب رجوع در برخى از دفاتر اسناد رسمى براى تنظيم اسناد خودشان تا يك هفته منتظر نوبت مى‌ماندند. ولى در چند سال اخير به دليل افزايش سريع و بى‌قاعده و ضابطه دفاتر، روى ديگر سكه نمايان شده به طورى كه قريب به اتفاق سردفتران و دفترياران و كاركنان دفاتر اسناد رسمى آينده شغلى خود را مبهم مى‌بينند و احساس امنيت شغلى و معيشتى نمى‌كنند و هر روز بر نگرانى و اضطرابشان افزوده مى‌گردد به طورى كه بايد اذعان كرد كه به دليل افزايش بى‌حد و حصر دفاتر اسناد رسمى اين نهاد قانونى دچار بحران گرديده است و اگر فكرى عاجل براى حل آن نشود نتايج تلخ آن يكى پس از ديگرى آشكار خواهد شد.

در اين نوشته برآنيم كه در حد وسع بررسى كنيم كه آيا افزايش دفاتر مطابق مقررات و ضوابط قانونى انجام يافته يا اينكه فراتر از قانون عمل گرديده است؟ به مفهوم ديگر آيا افزايش بى‌رويه ناشى از عيب و نقص قانونى است و يا ناشى از تخلف از قانون؟

ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمى و كانون سردفتران و دفترياران مصوب 1354 ضوابط افزايش دفاتر اسناد رسمى را بيان مى‌كند، بدين لحاظ لازم است اين ماده را مورد تجزيه و تحليل قرار دهيم.

ضوابط افزايش دفاتر اسناد رسمى و تأسيس دفترخانه جديد

الف ـ ضابطه اصلى:

براى بررسى اين موضوع لازم است ابتدا متن ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمى را ملاحظه نموده و سپس به بررسى عبارات آن بپردازيم:

ماده 5 ـ پس از تصويب اين قانون، تأسيس دفترخانه با توجه به نيازمندى‌هاى هر محل تابع ضابطه زير خواهد بود:

در شهرها براى حداقل هر پانزده هزار نفر و حداكثر هر بيست هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات يك دفترخانه.

شهرها و بخش‌هايى كه جمعيت آنها كمتر از پانزده هزار نفر باشد يك دفترخانه خواهد داشت.

اجازه تجديد فعاليت دفترخانه‌اى كه به علت انفصال دائم سردفتر تعطيل شده در حكم تأسيس دفترخانه جديد خواهد بود.

همچنين است در مورد بازنشستگى و فوت سردفتر كه پس از انقضاى مدتهاى مقرر در ماده 69 اين قانون در حال تعطيل باقى بماند.

تبصره: پس از تعيين تعداد دفاتر اسناد رسمى هر محل به شرح اين ماده هرگاه با توجه به ميزان معاملات و درآمد دفاتر اسناد رسمى موجود و مقتضيات محلى، افزايش تعداد دفاتر زايد بر حد نصاب مذكور ضرورى تشخيص شود، به پيشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور و تصويب وزارت دادگسترى حداكثر تا دو دفترخانه مى‌توان به دفاتر موجود در هر حوزه ثبتى با رعايت مقررات اين قانون اضافه نمود.

صدر ماده بيان مى‌كند: پس از تصويب اين قانون تأسيس دفترخانه با توجه به نيازمندى‌هاى هر محل تابع ضابطه زير خواهد بود.

اين عبارت كه در اول ماده آمده، حاوى مهمترين معيار و شرط تأسيس دفترخانه مى‌باشد و ضوابط بعدى در واقع بايد از اين شرط و ضابطه تبعيت نمايند، اگر آن شرط در يك محل حاصل شد، ضوابط بعدى قابل عمل خواهند بود و اگر احراز نگرديد تأسيس دفترخانه جديد و افزايش دفاتر حوزه ثبتى مذكور عملى نبوده و سالبه به انتفاء موضوع مى‌باشد. اين شرط مهم و مقدم بر ساير شرايط، نيازمندى محل براى تأسيس دفتر يا دفاتر است. پس با اين حساب مسئولين امر قبل از تأسيس دفترخانه در يك محل بدواً بايستى تحقيق نمايند كه آيا در اين محل و حوزه ثبتى نياز به تأسيس يا افزايش دفترخانه پيدا شده است يا خير؟ آيا دفاتر موجود از عهده مراجعات مردم به خوبى و در يك زمان معقول برمى‌آيند؟ آيا درآمد دفاتر موجود اجازه تأسيس دفاتر جديد را مى‌دهد؟

شرط و مشروط

بيان شد كه در اول ماده پيش شرط يا شرط مقدمى [2] آمده كه باقى ضوابط و شرايط كه بعداً در ماده آمده در صورتى قابل اعمال خواهند بود كه شرط مقدم تحقق يافته باشد. اكنون اين سؤال مطرح مى‌گردد كه اگر وجود (نيازمندى در محل) شرط است، مشروط به اجراى شرط چيست؟ در مورد جزاى شرط دو برداشت و تفسير از ماده مى‌توان كرد.

تفسير اول

برابر تفسير اول، صدر ماده شرط و بقيه ماده جزاى شرط مى‌باشد و در اين صورت جمله‌اى شرطيه بدين شكل در ماده مستتر است. اگر در محلى نياز به تأسيس دفترخانه باشد (شرط) در شهرها براى حداقل هر 15 هزار نفر و حداكثر هر 20 هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات يك دفترخانه و شهرها و بخش‌هايى كه جمعيت آنها كمتر از 15 هزار نفر باشد يك دفترخانه خواهد داشت (جزاى شرط).

اگر به اين تفسير معتقد باشيم همين كه نياز به تأسيس دفترخانه در يك حوزه ثبتى احراز شد مى‌توان با توجه به ساير شرايط مندرج در ماده دفتر يا دفاتر جديدى را در آن حوزه تأسيس كرد. مفهوم مخالف آن اين است كه اگر در محلى نياز به تأسيس دفترخانه نبود نمى‌توان در آن محل دفترخانه تأسيس كرد و تأسيس دفترخانه تخلف از قانون خواهد بود. چون از مفهوم مخالف جمله فوق استفاده نموديم لازم است روشن سازيم كه، آيا جملات شرطيه مفهوم مخالف دارند يا خير؟ و آيا مفهوم مخالف جملات شرطيه حجت است يا نه؟

علماى اصول مى‌گويند: جملات شرطيه دو گونه‌اند كه يك گونه‌اش مسلماً مفهوم ندارد و آن در جايى است كه شرط محقق موضوع باشد. با اين توضيح كه گاهى تحقق جزا در خارج منوط به تحقق شرط است و بدون آن هرگز اتفاق نمى‌افتد مثلاً دستور داده مى‌شود: اگر داراى فرزند پسر شدى نامش را محمد بگذار. واضح است كه تحقق نامگذارى محمد منوط به دارا شدن فرزند پسر است، يعنى شرط محقق موضوع است. ولى هميشه اينطور نيست، مثلاً گوينده مى‌گويد: اگر دوستانت به تو احسان كردند به آنان احسان كن. در اينجا ممكن است شرط يعنى احسان دوستان تحقق پيدا نكند ولى جزا يعنى احسان متقابل شنونده تحقق يابد. اصل بحث در اينجاست و جملات شرطيه‌اى كه ممكن است داراى مفهوم مخالف باشد از اين نوع است. [3]

جمله شرطيه موضوع ماده 5 مورد نظر نيز از نوع اخير مى‌باشد و داراى مفهوم مخالف است لذا مفهوم مخالف آن حجت مى‌باشد و بايستى از طرف دست‌اندركاران امر رعايت گردد.

تفسير دوم

در تفسير و برداشت دوم شرط نيازمندى محل، به 15 هزار نفر برگشت داده مى‌شود يعنى اگر نيازمندى در محل باشد به ازاى هر 15 هزار نفر يك دفترخانه تأسيس مى‌شود وگرنه به ازاى هر 20 هزار نفر، پس جمله شرطيه به اين شكل خواهد بود.

اگر در محلى نيازمندى به تأسيس دفترخانه باشد به ازاى هر 15 هزار نفر يك دفترخانه تأسيس شود. اگر در محلى نيازمندى به تأسيس دفترخانه نباشد به ازاى هر 20 هزار نفر يك دفترخانه تأسيس شود.

با قبول اين تفسير در هر صورت به ازاى هر 15 يا 20 هزار نفر يك دفترخانه در محل تأسيس مى‌شود و تعيين‌كننده مابين 15 يا 20 هزار نفر همان عامل نياز يا عدم نياز است. نتيجه اين برداشت از ماده اين خواهد بود كه بايستى هماهنگ با رشد جمعيت (و بدون توجه به ساير عوامل و ملاحظات و اعم از اينكه دفاتر بتوانند هزينه‌هاى خودشان را تأمين كنند يا نه) دفاتر اسناد رسمى افزايش پيدا كنند.

تفسير صحيح

در اجراى قانون مسلماً بايستى به قطعيت رسيد و از ميان تفاسير مختلف، تفسير درست را انتخاب و به موقع اجرا گذاشت، زيرا اجراى تفسير نادرست دورى از نيت مقنن و ايجاد نابسامانى در جامعه را به دنبال خواهد داشت. پس بايد تعيين كرد كه تفسير صحيح كدام است و ماده 5 مورد بحث چگونه بايد اجرا گردد. از ميان دو تفسير ارائه شده به دلايل زير نمى‌توان تفسير دوم را صحيح تلقى كرد:

1 ـ تفسير دوم عقلاً صحيح به نظر نمى‌رسد. زيرا نمى‌توان اعتقاد داشت كه بدون توجه به نيازمندى به تأسيس دفتر اسناد رسمى جديد، بر تعداد دفاتر افزود يا با نبود دفترخانه در محلى دفترخانه تأسيس كرد و با نبود نياز در يك محل دست به كارى عبث و بيهوده زد و كارى را كه عقل بدان حكم نمى‌كند انجام داد و به قول معروف سرى را كه درد نمى‌كند دستمال بست. براى مثال شهرى را در نظر مى‌گيريم كه 15 هزار نفر يا كمتر از آن جمعيت دارد و به دليل بافت سنتى و اشتغال مردم به دامدارى و عدم صدور سند مالكيت براى اغلب املاك آنها معاملاتى كه با سند رسمى صورت مى‌گيرد بسيار اندك بوده و كفاف هزينه‌ها و معيشت سردفتر و دفتريار و كاركنان يك دفترخانه را نمى‌نمايد، عقلاً تأسيس دفترخانه در چنين شهرى غلط و مردود خواهد بود. چنين كارهايى متأسفانه در شهرهاى كوچك در اكثر نقاط كشور صورت گرفته و دفاتر تأسيس شده از تأمين هزينه‌هاى خود حتى با حداقل شاغلين (يك سردفتر و يك دفتريار) عاجز مانده‌اند و خواستار انتقال به جاهاى ديگر هستند.

2 ـ با دقت در عبارات خود ماده 5 هم قبول تفسير دوم منتفى است، زيرا نگارش ماده و عبارات آن به گونه‌اى است كه به وضوح نشان مى‌دهد كه قانونگذار اين دغدغه را داشته كه مبادا تعداد دفاتر بيش از حد نياز افزايش داده شود و دخل آنها كفاف خرجشان را ننمايد. لذا مقنن در جاى جاى ماده مكرراً نياز محل و توجه به ميزان معاملات و درآمد دفاتر را متذكر گرديده است و اين موضوع در بند اول و بند دوم و تبصره ماده تكرار گرديده همچنين اجازه تجديد فعاليت دفترخانه‌اى را كه به علت انفصال دائم سردفتر تعطيل شده و يا سردفتر بازنشسته و يا فوت شده و مدتهاى مقرر در ماده 69 قانون منقضى گرديده است، را در حكم تأسيس دفترخانه جديد قرار داده تا مبادا از اين طريق بر تعداد دفاتر افزوده شود. اينها همه نشانگر اين مطلب هستند كه ضابطه اصلى از نظر مقنن در تعيين تعداد دفاتر اسناد رسمى هر محل نياز آن محل است به طورى كه درآمد لازم براى اداره امور دفاتر هم حاصل شود.

3 ـ قانونگذار در تبصره ماده 5 اجازه داده است در مواردى و تحت شرايطى معيار جمعيتى ناديده گرفته شده و باز هم به تعداد دفاتر افزوده گردد و دليل اين موضوع ميزان بالاى معاملات و درآمد دفاتر اسناد رسمى و مقتضيات محلى و در يك كلمه نياز محل به دفاتر بيشتر مى‌باشد و اين خود دليل ديگرى بر اين امر است كه اصل اساسى از نظر مقنن در افزايش دفاتر «نياز» است و ساير شرايط تابع آن. تا آنجا كه اگر نياز ايجاب كند معيار جمعيتى به كنار گذاشته مى‌شود.

4 ـ در مسائل اجتماعى بايستى عوامل مختلف را در نظر گرفت و شرايط و عوامل اجتماعى راجهت موفقيت موضوع لحاظ كرد زيرا تنها توجه به يك عامل و غفلت از ساير عوامل طرح را با شكست مواجه خواهد كرد. از آنجا كه نتيجه قبول تفسير دوم قبول اين موضوع خواهد بود كه در افزايش دفاتر اسناد رسمى تنها يك عامل و آن هم عامل جمعيتى، تعيين كننده است، از اين حيث قابل قبول نبوده و مردود است.

پس با توجه به موارد بالا بايستى پذيرفت كه، تفسير اول از ماده مورد بحث صحيح بوده و در تأسيس دفاتر اسناد رسمى جديد، اول بايد پيش شرط مندرج در صدر ماده احراز گردد، در صورت وجود آن، نسبت به تأسيس دفتر جديد براساس ضوابط بعدى اقدام كرد و در غير اين صورت از افزايش دفاتر صرف‌نظر نمود.

ب ـ ضوابط فرعى:

ماده 5 قانون پس از بيان شرط اصلى، به بيان شرايط و ضوابط فرعى مى‌پردازد كه به شرح زير مى‌باشند: در شهرها براى حداقل هر 15 هزار نفر و حداكثر هر 20 هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات يك دفترخانه.

قانونگذار در اين قسمت از ماده، ضابطه جمعيتى قطعى تعيين نكرده بلكه آن را مابين 15 الى 20 هزار نفر شناور گذاشته است. حالا كه مقنن معيار جمعيتى قطعى براى تأسيس يك دفترخانه به دست نداده، اين مشكل چگونه بايد حل شود؟ آيا جزء اختيارات مسئولين اجراى قانون است كه مابين حداقل و حداكثر هر طور كه تمايل داشتند عمل كنند و در هر محل كه صلاح دانستند 15 هزار نفر را ملاك عمل قرار دهند و در هر محلى صلاح ديدند 18 يا 20 هزار نفر را؟ توجه و دقت به متن بند مورد نظر نشان مى‌دهد كه چنين نيست، قانونگذار بلافاصله خواسته است حل مشكل نمايد و آن، توجه دادن به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات (يعنى درآمد) يك دفترخانه است، بدين مفهوم كه مجريان قانون در تعيين ملاك جمعيتى هر محل به آمار معاملات و درآمد دفاتر آن محل توجه خواهند كرد و در محل‌هايى كه مقدار معاملات و درآمد بالاست 15 هزار نفر را ملاك قرار خواهند داد و در محل‌هايى كه آمار پايين است 20 هزار نفر را. البته اين موضوع هم ابهام را به كلى برطرف نمى‌سازد و معلوم نمى‌كند كه چه ميزان درآمد براى يك دفترخانه كافى است كه اگر اضافه بر آن شد دفترخانه جديد تأسيس شود. وانگهى درآمد دفاتر اسناد رسمى يكسان نيست، بلكه اختلاف فاحشى با هم دارند. آيا متوسط درآمد دفاتر بايد در نظر گرفته شود؟ يا درآمد دفاتر پردرآمد ملاك عمل است يا درآمد دفاتر كم درآمد؟ درآمد دفاتر در ماههاى مختلف سال و در سال‌هاى مختلف هم در نوسان است. آيا ميانگين آنها در يك سال بايد ملاك عمل باشد يا به گونه‌اى ديگر مى‌بايست عمل شود؟ اينها همه از ابهامات موجود در ماده مى‌باشد كه نيازمند تدوين آئين‌نامه بوده كه اين كار انجام نشده است. عبارت فوق‌الذكر حداقل يك موضوع را مسلم و مسجل مى‌سازد و آن اينكه، نه تنها در اصل تأسيس دفترخانه جديد، بلكه در تصميم‌گيرى بر اينكه آيا براى هر 15 هزار نفر يك دفترخانه در نظر گرفته شود يا براى تعداد بيشتر، مى‌بايد به عنصر نياز توجه شود.

شهرها و بخش‌هايى كه جمعيت آنها كمتر از پانزده هزار نفر باشد يك دفترخانه خواهد داشت. با توجه به مطالبى كه قبلاً بيان شد، تنها بادر نظر گرفتن پيش‌شرط نياز، اين ضابطه عقلايى و صحيح خواهد بود. يعنى در شهرها و بخش‌هايى كه جمعيت آنها كمتر از 15 هزار نفر است ولى نياز به تأسيس دفترخانه هست و معاملات در آن شهر و بخش در حد نياز به يك دفترخانه بوده و درآمد آن هزينه‌هاى يك دفترخانه را تأمين كند، مى‌توان در آن محل يك دفترخانه داير كرد و گرنه داير كردن دفترخانه در چنين محلى بيهوده خواهد بود.

تجديد فعاليت دفاتر تعطيل شده

در دو مورد ممكن است دفترخانه‌اى براى مدتى تعطيل شود. يكى از آن موارد زمانى است كه سردفتر دفترخانه‌اى به انفصال دائم محكوم شود. در اين صورت وى حق استفاده از مزاياى ماده 69 قانون را نخواهد داشت و دفترخانه به تعطيلى كشيده خواهد شد. مورد دوم زمانى است كه سردفتر يك دفترخانه بازنشسته شود و در مهلت قانونى به هر علتى از مزاياى ماده 69 استفاده ننمايد و يا اينكه سردفتر فوت شود و ورثه وى در مهلت مذكور نخواهند يا نتوانند از مزاياى مذكور استفاده كنند، در اين صورت نيز دفترخانه مسلماً مدتى تعطيل خواهد شد و تجديد فعاليت آن منوط به نصب سردفتر توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور خواهد بود. قانونگذار با توجه به دغدغه‌اى كه نسبت به افزايش بيش از اندازه دفاتر داشته، تكليف اين دو مورد را نيز معين كرده و اعلام نموده است كه اجازه تجديد فعاليت چنين دفاترى در حكم تأسيس دفترخانه جديد است، پس به اينگونه دفاتر هم در صورتى مى‌توان اجازه فعاليت مجدد داد كه، اولاً: نياز به تأسيس دفترخانه باشد، ثانياً: معيار جمعيتى كه همان افزايش 15 الى 20 هزار نفر جمعيت است در آن محل محقق شده باشد.

موارد استثنايى

در مواردى به صورت استثنايى و به دلايل موقعيت خاص تجارى و صنعتى و يا جغرافيايى يك محل ممكن است براى هر 15 هزار نفر يك دفترخانه كفاف ننمايد و ازدحام مراجعين در دفاتر اسناد رسمى زياد شده و معاملات و تنظيم اسناد با كندى و معطلى مواجه باشد، با فرض اينكه مسئولين امر قانون را به صورت صحيح عمل خواهند نمود و از آن تخطى نخواهند كرد. قانونگذار براى اين مورد هم چاره‌انديشى كرده است و به صورت سخت‌گيرانه و با احتياط كامل اجازه داده است تح ت شرايطى در هر محلى حداكثر دو دفترخانه اضافه تأسيس شود. آن شرايط عبارتند از:

1 ـ ميزان معاملات و درآمد دفاتر اسناد رسمى ايجاب نمايد.

2 ـ مقتضيات محل افزايش تعداد دفاتر زايد بر حد نصاب را ضرورى سازد.

3 ـ سازمان ثبت اسناد و املاك كشور پيشنهاد نمايد.

4 ـ وزارت دادگسترى (امروزه رئيس قوه قضاييه) تصويب نمايد.

با وجود شرايط چهارگانه فوق تنها افزايش دو دفترخانه ميسر است و بيش از آن مجاز و قانونى نمى‌باشد. اگرچه كفاف مراجعات مردم را ننمايد. در نتيجه مى‌بينيم قانونگذار با افزايش دفاتر اسناد رسمى چنان سخت‌گيرانه رفتار كرده كه راه هر گونه افزايش اضافى را سد كرده است.

آيا در افزايش دفاتر اسناد رسمى ضوابط قانونى رعايت شده است؟

در اين خصوص وضعيت حوزه ثبتى تبريز را مورد ملاحظه قرار مى‌دهيم، مسلماً نتيجه بررسى يك حوزه در حوزه‌هاى ديگر نيز صادق خواهد بود زيرا: به هر كجا كه روى آسمان همين رنگ است. در اين جهت لازم است كه به دو سؤال پاسخ دهيم كه در زير مى‌آيد.

الف ـ با توجه به پيش شرط صدر ماده آيا افزايش دفاتر اسناد رسمى به صورت قانونى انجام يافته است؟

براى پاسخ به اين سؤال لاجرم بايد درآمد دفاتر اسناد رسمى را مورد مداقه قرار دهيم و ببينيم دفاتر درآمد لازم و كافى براى اداره خودشان را كسب مى‌كنند يا خير، چنانچه نتيجه مثبت باشد معلوم مى‌شود كه نياز به تعداد موجود دفاتر در اين شهرستان وجود داشته است. با توجه به يك برآورد بسيار ساده براى اينكه يك دفترخانه در شهرهاى بزرگ و مراكز استانها بتواند به صورت نسبتاً آبرومندانه‌اى اداره شود ماهيانه حداقل به سى ميليون ريال درآمد نيازمند است (همچنانكه برخى از مسئولين سازمان ثبت هم در مواردى به اين موضوع اذعان كرده‌اند) در غير اين صورت بخشى از كار دفترخانه خواهد لنگيد. لذا درآمد دفاتر اسناد رسمى تبريز را در شش ماهه اول سال 1383 بررسى مي‌كنيم تا ببينيم آيا اين حداقل درآمد حاصل شده است؟ زيرا كه در صورت حصول آن، افزايش دفاتر به حق و قانونى انجام شده و در صورت عدم حصول، غيرقانونى انجام گرديده است. براى اين منظور اطلاعات لازم در خصوص درآمد دفاتر اسناد رسمى تبريز به صورت يك جدول در اختيار خوانندگان گرامى قرار مي‌گيرد تا قضاوت با توجه به آمار و اطلاعات صورت گيرد.

دفاتر

فروردين

ارديبهشت

خرداد

تير

مرداد

شهريور

كل دفاتر در ماه

75

77

81

82

84

85

دارندگان درآمد زير

30 ميليون ريال

تعداد

درصد

67

33/89

38

35/49

44

55

41

61/50

55

26/66

59

41/69

دارندگان درآمد زير

20 ميليون ريال

تعداد

درصد

56

66/74

22

58/28

28

35

26

09/32

22

55/38

36

35/42

دارندگان درآمد زير

10 ميليون ريال

تعداد

درصد

29

66/38

13

88/16

9

25/11

10

34/12

13

66/15

21

70/24

دارندگان درآمد زير

5 ميليون ريال

تعداد

درصد

12

16

5

49/6

4

5

3

70/3

5

02/6

7

23/8

با ملاحظه جدول فوق نتايج زير بدست مي‌آيد:

1 ـ تقريباً در تمامى ماهها بيش از نصف دفاتر اسناد رسمى نتوانسته‌اند حداقل درآمد مورد نياز خودشان (30 ميليون ريال) را كسب نمايند. (فقط در ارديبهشت ماه كمى كمتر از نصف مي‌باشد).

2 ـ به طور متوسط در شش‌ماهه اول سال 87/41 درصد از دفاتر با درآمد زير 20 ميليون ريال، با مشقت گذران امور كرده‌اند.

3 ـ ميانگين دفاترى كه در مدت مذكور درآمد زير 10 ميليون ريال داشته‌اند 91/19 درصد بوده است و اين به مفهوم اين است كه دفاتر مذكور حداقل به ميزان درآمد هم، بايستى از جيب هزينه نمايند تا دفترخانه سرپا نگهداشته شود.

4 ـ ميانگين دفاترى كه درآمد كمتر از 5 ميليون ريال داشته‌اند 57/7 درصد بوده و اين دفاتر صرفنظر از اينكه نتوانسته‌اند هزينه زندگى سردفتر و دفتريار و كاركنان را تأمين نمايند، بلكه بعضاً حتى نتوانسته‌اند فقط اجاره بهاى دفترخانه را نيز كسب نمايند.

5 ـ توجه به ستون اول كه نشانگر تعداد دفاتر تبريز در هر ماه مي‌باشد آهنگ سريع رشد دفاتر در اين شهر را به خوبى نمايان مي‌سازد.

در اين راستا بايد متذكر چند نكته شد، اول اينكه، درآمدهاى زير 10 و 5 ميليون ريال فقط شامل دفاتر تازه تأسيس نمي‌شود، بلكه در ميان آنها دفاترى با بيش از ده سال سابقه وجود دارند. دوم اينكه، در برخى از ماههاى نيمه اول سال به دليل رفع مانع، اغلب دفاتر، اسناد املاك را به قيمت واقعى تنظيم كرده‌اند و اگر چنين نبود وضع بسيار وخيم‌تر از اين بود، همچنانكه ملاحظه مي‌شود به دليل صدور بخشنامه شماره 10914/34/1 مورخ 7/4/1383 از طرف سازمان ثبت در شهريور ماه سير نزولى در درآمد دفاتر پديدار گشته است.

نتيجه بررسى جدول فوق در يك جمله اين است كه مجريان قانون نه توجهى به نياز شهرها و بخشها كرده‌اند و نه دغدغه قانونگذار را در خصوص جلوگيرى از افزايش بي‌رويه دفاتر رعايت كرده‌اند و نه به تعهد و مسئوليت قانونى و شرعى خودشان نسبت به تأمين هزينه‌هاى دفاتر از طريق مشروع و قانونى عمل كرده‌اند.

ب ـ آيا ضابطه جمعيتى در افزايش دفاتر رعايت شده است؟

شهرستان تبريز كه شامل شهرهاى تبريز، سردرود، خسروشهر و باسمنج مي‌باشد طبق آمار رسمى داراى 1317566 نفر جمعيت مي‌باشد. [4] اگر در تأسيس دفاتر جديد حتى شرط نياز را در نظر نگيريم و تنها ضابطه جمعيتى را ملاك قرار دهيم با توجه به اينكه در اعمال ضابطه جمعيتى هم بايستى به آمار معاملات و درآمد دفاتر توجه شود، لذا به دليل پايين بودن درآمد دفاتر (با توجه به جدول فوق) حق اين بود كه به ازاى هر 20 هزار نفر يك دفترخانه داير گردد. در اين صورت با احتساب جمعيت شهرستان دفاتر مورد نياز 66 دفتر مي‌باشد كه در اين صورت نزديك به يك سوم دفاتر موجود زايد بر نياز و ضابطه قانونى داير شده‌اند و اگر به اين هم بسنده نشده و براساس حداقل عمل شده و به ازاى هر 15 هزار نفر يك دفتر داير گردد تعداد دفاتر شهرستان بايد 88 دفتر باشد در حالى كه هم‌اكنون در شهرستان تبريز 90 دفترخانه وجود دارد و با توجه به گزينش سالهاى گذشته كه به زودى به نتيجه خواهد رسيد و اعلام سهميه امسال [5] و سيل تقاضاهاى انتقال از شهرستان‌هاى استان و استان‌هاى همجوار مثل استان اردبيل و آذربايجان غربى و كردستان و حتى تهران، به زودى تعداد دفاتر اين شهرستان از صد دفتر فراتر خواهد رفت و بحرانى كه دفاتر اسناد رسمى را فرا گرفته است تشديد خواهد شد و عواقب آن بيش از پيش دامنگير سردفتران و دفترياران و كاركنان دفاتر اسناد رسمى و مسئولين خواهد شد.

راههاى خروج از وضع موجود

افزايش خارج از اندازه و بي‌ضابطه تعداد دفاتر اسناد رسمى در سال‌هاى اخير ضربه مهلكى بر پيكره اين نهاد حقوقى و قانونى وارد كرده و اين درخت تناور كه ريشه در اعماق تاريخ حقوقى و ثبتى اين مرز و بوم دارد در برگريزان خود به زردى گراييده. امروزه بر سر هر كوى و برزنى تابلو دفترخانه‌اى نقش بسته و سردفتران اسناد رسمى به جاى اينكه به دور از اضطراب تأمين هزينه، به تحكيم صادقانه روابط حقوقى مردم پرداخته و جستجوگر يافتن راههاى بهتر براى كاستن از ناامني‌هاى حقوقى و كاستن از پرونده‌هاى دادگسترى باشند، در دام تأمين هزينه‌هاى دفترخانه گرفتار شده‌اند و نگران ماههاى آينده و نگرانتر از آنها كاركنان دفاتر اسناد رسمى كه هر روز را در انتظار اخراج از شغل خودشان به پايان مي‌برند.

در چنين وضعى مسئولين مافوق هم نبايد انتظار سالم شدن دفاتر اسناد رسمى را داشته باشند زيرا اين انتظار زمانى صحيح خواهد بود كه دفاتر بتوانند به طرق قانونى و شرعى مخارج خود را تحصيل نمايند. سردفتران و دفترياران اسناد رسمى هم افرادى از خيل مردم مؤمن و متدين اين كشور بوده و تافته‌اى جدا بافته نيستند و مشتاق زيستنى سالم و آبرومندانه‌اند، منتها ابزار آن بايد فراهم باشد. بدين منظور پيشنهادهاى زير از سر دلسوزى جهت بهبود اوضاع ارائه مي‌گردد:

1 ـ توقف افزايش بي‌رويه دفاتر و تأسيس دفاتر اسناد رسمى جديد صرفاً در محل‌هايى كه نياز واقعى دارند آنگونه كه ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمى مقرر داشته است.

2 ـ لغو سريع بخشنامه شماره 10914/34/1 مورخ 7/4/1383 سازمان ثبت جهت رفع مشكلات تنظيم اسناد به قيمت واقعي.

3 ـ افزايش سريع حق‌التحرير دفاتر اسناد رسمى.

4 ـ اقدام به اصلاح مقررات افزايش حق‌التحرير دفاتر به طورى كه افزايش آن همه ساله برابر تورم الزامى باشد.

5 ـ تدوين و تصويب مقررات لازم جهت تقسيم و توزيع عادلانه اسناد مابين دفاتر به صورت نسبى تا اختلاف فاحش درآمد مابين دفاتر از ميان برود.

6 ـ تصويب مقرراتى جهت كاستن از حق‌الثبت سنگين تنظيم اسناد كه باعث گريز مردم از دفاتر اسناد رسمى مي‌گردد.

7 ـ لغو بند 2 رأى وحدت رويه شماره 37100/11 ـ و ـ ر مورخ 25/11/1379 جهت گشودن راه تنظيم وكالت نسبت به املاك در رهن.

8 ـ لغو بخشنامه‌هاى دست و پاگير كه استعلامات غيرضرورى و تشريفات زايد را به دفاتر اسناد رسمى تحميل مي‌نمايند.

9 ـ اقدام به عودت تنظيم اسناد تلفن‌هاى ثابت و همراه به دفاتر اسناد رسمى .

نتيجه

از مباحث گذشته نتيجه‌گيرى مي‌شود كه وضع فعلى دفاتر اسناد رسمى ناشى از نقص قانونى نيست بلكه ماده 5 قانون كه در اين نوشته مورد بررسى قرار گرفت، به نحو نسبتاً مطلوبى تنظيم و نگارش يافته است كه اگر به صورت صحيحى هم اجرا مي‌گرديد و در افزايش دفاتر به اندازه نياز هر محل توجه مي‌شد شاهد وضعى بهتر و معقولتر مي‌بوديم. توجه به نياز و اندازه چيزى نيست كه بتوان به سادگى از كنار آن عبور كرد. حتى اگر در قانون هم تأكيد بر تأسيس دفاتر جديد در حد و اندازه نياز هر محل نمي‌شد، كه شده است، اين موضوع جزء بديهيات بوده و ريشه عقلى دارد و انجام هر عملى بيشتر يا كمتر از اندازه و نياز، فسادآور بوده و از نظر عقل و شرع كه دو روى يك سكه هستند [6] مردود است آنچنان كه خداوند تبارك و تعالى در قرآن كريم بارها به اين موضوع تأكيد مي‌فرمايد كه در زير نمونه‌هايى از آن آورده مي‌شود.

1 ـ و انّ من شيء الا عندنا خزائنه و ماننزله الا بقدر معلوم [7]

و هيچ چيز نيست مگر آنكه گنجينه‌هايش نزد ماست و جز به اندازه معين از آن نمي‌آوريم.

از اين كلام الهى مي‌توان چنين برداشت كرد كه، حتى اگر تهيه چيزى به صورت نامحدود امكان‌پذير بوده باشد باز، صواب آن است كه از آن به اندازه و نياز ارائه شود آنگونه كه خداوند با اينكه گنجينه هر چيزى نزد اوست ولى به اندازه ارائه مي‌كند.

2 ـ و انزلنا من السماء ماء بقدر فاسكناه في‌الارض و انّا على ذهاب به لقادرون [8]

و از آسمان آبى به اندازه فرو فرستاديم و آن را در زمين جاى داديم و ما به از بين بردن آن توانائيم. بدين وسيله چنانچه خداوند به اندازه ظرفيت زمين آب فرو مي‌فرستد، درست آن است كه مخلوق او هم به تبعيت از خالق حكيم خويش به اندازه ظرفيت جامعه چيزى را ايجاد نمايد.

3 ـ ولو بسط الله الرزق لعباده لبغوا في‌الارض و لكن ينزل بقدر ما يشاء انه بعباده خبير بصر [9]

و اگر خداوند روزى را بر همه بندگان گسترده مي‌داشت در روى زمين فتنه و فساد مي‌كردند ولى به اندازه‌اى كه بخواهد مقرر مي‌دارد كه او به كار بندگانش آگاه و بيناست.

نكته‌اى كه مي‌توان در راستاى بحث خود از اين آيه برداشت كرد اينكه، هر چيز كه از اندازه بگذرد فتنه‌زا و فسادآفرين خواهد بود و از حد و اندازه گذشتن دفاتر اسناد رسمى هم چنين آثارى مي‌تواند بجا بگذارد.

4 ـ والذى نزل من السماء ماء بقدر فانشرنا به بلده ميتا كذلك تخرجون [10]

و همان كسى كه آبى را به اندازه از آسمان فرو فرستاد، آنگاه بدان سرزمينى پژمرده را زنده ساختيم، بدينسان بيرون آورده شويد.

در اين آيه هم رمز و راز زنده شدن زمين و طبيعت فرود آمدن آب به اندازه است يعنى اگر آب بيش از نياز فرود مي‌آمد نه تنها زندگى زا نمي‌شد، بلكه مرگ‌آفرين هم مي‌شد يعنى هر چيزى كه از اندازه و از حد نياز بيشتر شود، اثر عكس خواهد داد.

5 ـ انا كل شيء خلقناه بقدر. ما هرچيز را به اندازه آفريده‌ايم. [11]

و نهايتاً اينكه خداوند متعال در اين آيه شريفه بيان فرموده كه همه چيز بدون استثنا به اندازه خلق گرديده است و به انسان نيز مي‌فهماند كه اينگونه عمل نمايد و عملى كه خارج از اين قاعده انجام شود از حكمت به دور مي‌باشد.




 

[1] . سردفتر اسناد رسمى شماره 46 تبريز.

[2] . محمدجعفر جعفرى لنگرودي، ترمينولوژى حقوق، چ چهارم، ص 385.

[3] . سيد مصطفى محقق داماد، مباحثى از اصول فقه، دفتر اول مبحث الفاظ، چ پنجم، ص 73.

[4] . پايگاه اينترنتى استاندارى آذربايجان شرقى به نشاني: as. Gov.ir - www.ost a n

[5] . با اينكه اداره كل ثبت آذربايجان شرقى دو سال پى درپى در سال‌هاى 82 و 83 اعلام نياز جهت پذيرش سردفتر براى شهر تبريز نكرده است با اين حال سازمان ثبت اقدام به اعلام سهميه براى اين شهر نموده است.

[6] . كل ما حكم به العقل حكم به الشرع.

[7] . سوره حجر آيه 21.

[8] . سوره مؤمنون آيه 18.

[9] . سوره شورى آيه 27.

[10] . سوره زخرف، آيه 11.

[11] . سوره قمر، آيه 49.

منبع:سایت حقوقی دادخواهی 

 

آشنائی با املاک در رهن

نویسنده ایسکانیوز   

۲۹ فروردين ۱۳۸۷

اصولا رهن عقدیست که به موجب آن شخص بدهکار مالی را برای وثیقه به طلب کار می دهد که اصطلاحا رهن دهنده را راهن و طرف مقابل را مرتهن گویند.
آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار گرفته از حیث حقوقی صحیح است؟

فرض کنیم ملکی قبلا به لحاظ اعطای تسهیلات بانکی در رهن بانک قرار گرفته و صاحب ملک پس از ساخت منزل مسکونی قصد فروش آن را دارد و یا اینکه شخصی برای خرید آپارتمان از تسهیلات بانکی استفاده می کند و در ازای مبلغ ده میلیون تومان خانه را به رهن بانک می گذارد آیا حق فروش خانه را دارد؟
پاسخ: اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده (راهن) به پایه و اساس مالکیت او لطمه ای وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن (رهن گیرنده دراین مثال بانک) منعی ندارد. با این حال باید توجه داشت:
1- فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (درمثال ما بانک) به شرط حفظ حقوق بانک بلامانع است.
2- هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود.
3- پرسش: آیا می توان ملکی را که به مبلغ ده میلیون تومان دررهن بانک است و یکصد میلیون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن برای آزادی متهم در دادسرا یا دادگاه وثیقه گذاشت؟
دراین جا راهن نمی تواند ملکی را که قبلا در رهن بوده برای آزادی متهم در وثیقه قرار دهد زیرا با این اقدام به حقوق بانک لطمه وارد می آورد مگر اینکه از بانک اجازه بگیرد. زیرا هرگاه متهمی که وثیقه می سپارد و در مواقعی که حضورش در دادگاه ضروری باشد، حاضرنشود با رعایت سایر شرایط قانونی وثیقه مزبور ضبط می شود و چه بسا تحت شرایطی خسارات و ضرر زیان ناشی از جرم نیز از این محل برداشت شود از این رو وثیقه گذاشتن ملک مرهونه نزد مقامات قضایی خالی از اشکال نبوده و با حقوق بانک(مرتهن) منافات دارد.
پرسش: اگر درزمان عقد رهن به مال مورد رهن(عین مرهونه) اضافه شود و زیادتی حاصل آید چه کسی تعلق خواهد داشت؟
پاسخ: چنانچه طرفین عقد رای در قرارداد به این موضوع اشاره ای نکرده باشند و بین آنها قراری در این خصوص گذاشته نشود ثمره و حاصل رهن و زیادتی که ممکن است در آن بوجود آید درصورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است پس اگر فرض کنیم یک راس گاو موضوع عقد قرارداد باشد چنانچه از این گاو حملی به دنیا آید "گوساله ای" این حمل متعلق به راهن خواهد بود ولی اضافه وزن این گاو متعلق به مرتهن خواهد بود.
پس اگر ملکی دارای افزایش قیمت شد این افزایش قیمت متعلق به مرتهن است.
پرسش: آیا با فوت راهن یا مرتهن عقد رهن برهم می خورد؟
پاسخ: با مرگ هریک از طرفین لطمه ای به عقد رهن وارد نمی شود و به اصطلاح عقد منقطع نخواهد شد ولی در صورت فوت مرتهن راهن می تواند، تقاضا کند که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طریق دادگاه حل خواهد شد.
پرسش: آیا راهن می تواند در مال رهن داده شده(عین مرهونه) تغییراتی بدهد؟
پاسخ: راهن می تواند دررهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای مال مورد رهن لازم باشد به عمل آورد به شرط آنکه منافاتی با حقوق مرتهن نداشته باشد

 

اقدامات ثبتى در مورد سهم‌الارث زوجه

آئين‌نامه قانون ثبت املاك با بررسي‌هاى لازم و رعايت موازين حقوقى پس از تشكيل جلسات متعدد تهيه و در تاريخ 18/11/1380 مورد تصويب رئيس معظم قوه‌قضاييه قرار گرفت و مفاد آن در روزنامه رسمى شماره 16613 مورخ 18/12/1380 انتشار يافت. آثار پربار آن در اصلاح روش اجرايى بعضى مقررات و تنظيم صحيح عمليات ثبتى و اصلاح اسناد مالكيت، بعد از مدت طولانى هفتاد ساله در راستاى حل مشكلات مردم تحولى شگرف به وجود آورد. اين اقدام خطير همچنين گام مؤثرى در زمينه قضازدايى بود ولى متأسفانه ابعاد افزايش كارايى آن به آگاهى عموم نرسيد.

 

 

 

اكنون يكى از موارد تحولات حاصل از اصلاح آيين‌نامه املاك در ارتباط با ربع يا ثمن اعيان سهم‌الارث زوجه كه مبتلابه طيف وسيعى از وراث يا قائم‌مقام آنها مي‌باشد به شرح زير تشريح مي‌گردد:

 

اهميت اسناد مالكيت

 

اهميت حقوق ثبت در «تثبيت مالكيت مشروع اشخاص، تنظيم روابط اقتصادي، حقوقي،اجتماعى آنان، اعتبار بخشيدن به معاملات،تعهدات، قرارها و اقرارها به منظور پيشگيرى از اختلافات و طرح دعاوى و يا تسهيل رسيدگى در مراجع قضايي» براى حقوقدانان و اهل فن كاملاً مشخص است.

 

مهمترين ابزار دستگاه، قانون و مقررات است كه بايد همگام با تحول و نياز جامعه تغيير كند تا بر كارآيى سازمان و بهبود ارائه خدمات افزوده گردد.

 

حقوق ثبت بر ساده‌ترين مسايل حقوقى و اجتماعى تا غامض‌ترين آنها در جامعه تأثير مي‌گذارد نقش آن از بدو تشكيل اولين واحد اجتماعى با ثبت ازدواج تا تفكيك و تقسيم و افراز برج‌هاى مسكونى و آسمان‌خراش‌ها و تنظيم انواع عقود و معاملات و تعهدات و ثبت شركتها و مؤسسات واختراعات و علائم تجارتى و ... مشهود مي‌باشد. به طور كلى كمتر كسى را مي‌توان يافت كه از مزاياى اين حقوق بي‌بهره باشد.

 

تثبيت مالكيت اشخاص، بخش مهمى از تحقق اهداف حقوق ثبت به حساب مي‌آيد كه مالكيت مالكين از طريق ثبت دفتر املاك و صدور اسناد مالكيت احراز مي‌گردد و قانون به آن اعتبار مي‌دهد. در ماده 22 قانون ثبت آمده:

 

«همين كه ملكى مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسى را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسى كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اين كه ملك مزبور از مالك رسمى ارثاً به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت...» [2]

 

تحكيم مالكيت موجب افزايش ارزش ملك مي‌گردد زيرا مالكين آن آسوده خاطر خواهند بود كه خللى به حقوق آنها وارد نمي‌گردد.

 

سند مالكيت غير از مدرك احراز مالكيت، داراى ارزش پشتوانه‌اى نيز مي‌باشد. مزاياى پشتوانه بودن اسناد مالكيت يكى از دلايل افزايش قيمت آن است و اين امتياز هنگامى برقرار مي‌شود كه سند مالكيت بدون هر نوع كاستى به عنوان ششدانگ در وثيقه قرار گيرد والا عمده اشخاص به ويژه بانكها از پذيرش آن خوددارى مي‌نمايند.

 

دارنده سند مالكيت به منظور انتقال قطعي، فقط يك بار از اين مدرك استفاده مي‌نمايد در حالى كه ممكن است به كرات از آن به عنوان پشتوانه بهره‌بردارى نموده و در رفع مضايق اقتصادى خود از طريق عقود مختلف از قبيل رهن و بيع شرط و غيره وام دريافت دارد.

 

سند مالكيت در همين راستا ابزار مناسبى است براى مسايل كيفرى تحت رسيدگى مراجع قضايى كه شخص به وسيله آن مي‌تواند تا تصميم نهايى دادگاه از قيد بازداشت رها گردد.

 

سهم‌الارث زوجه

 

فصل ششم: در سهم‌الارث طبقات مختلفه وراث از باب دوم قانون مدني، سهم‌الارث زوجه را كه رابطه زوجيت آن با زوج دائمى بوده و ممنوع از ارث نباشد (ماده 940 قانون مدني) چنين تعيين مي‌كند:

 

«در تمام صور مذكوره دراين مبحث، هر يك از زوجين كه زنده باشد فرض خود را مي‌برد و اين فرض عبارت است از نصف‌ تركه براى زوج و ربع آن براى زوجه، در صورتى كه ميت اولاد يا اولاد اولاد نداشته باشد، و ربع تركه براى زوج و ثمن آن براى زوجه، در صورتى كه ميت اولاد يا اولاد داشته باشد و مابقى تركه بر طبق مقررات مواد قبل مابين ساير وراث تقسيم مي‌شود.» (ماده 913 قانون مدني)

 

در صورت تعدد زوجات ربع يا ثمن تركه كه تعلق به زوجه دارد بين آنها بالسويه تقسيم مي‌شود. (ماده 942 قانون مدني)

 

زوج از تمام اموال زوجه ارث مي‌برد، ليكن زوجه فقط از اموال ذيل:

 

1 ـ از اموال منقوله، از هر قبيل كه باشد.

 

2 ـ از ابنيه و اشجار (ماده 946 قانون مدني).

 

زوجه از قيمت ابنيه واشجار ارث مي‌برد و نه از عين آنها و طريقه تقويم آن است كه ابنيه و اشجار با فرض استحقاق بقاء در زمين بدون اجرت تقويم مي‌گردد. (ماده 947 قانون مدني)

 

هرگاه در مورد ماده قبل ورثه از اداى قيمت ابنيه و اشجار امتناع كند، زن مي‌تواند حق خود را از عين آنها استيفاء نمايد. (ماده 948 قانون مدني)

 

آنچه از مفاد مواد مذكور استنباط مي‌شود آن است كه زوجه متوفى حق بهاى ربع يا ثمن اعيانى نسبت به ماترك را دارد.

 

 

 

پيشينه

 

نحوه اقدام از لحاظ عمليات ثبتى نسبت به ربع يا ثمن اعيانى در بدو امر به اين صورت انجام مي‌گرديد كه چون مستند صدور اسناد مالكيت گواهى حصر وراثت بود و بعضاً در گواهي‌هاى مذكور ذكر بهاى ابنيه و اشجار نمي‌شد اسناد مالكيت ورثه به استثناء ربع و يا ثمن اعيان و براى زوجه سند مالكيت ربع يا ثمن اعيان صادر مي‌گرديد تا اين كه طى بخشنامه‌اى مراتب به مراجع قضايى به منظور قيد صريح موضوع و متعاقب آن به ادارات ثبت متذكر گرديدند كه به دليل اين كه زوجه مالك عين نمي‌شود بنابراين ربع يا ثمن اعيان از اسناد مالكيت ورثه استثناء گردد تا پرداخت حق زوجه تضمين و داراى پشتوانه باشد ولى از صدور اسناد مالكيت به نام زوجه نيز خوددارى شود. بديهى است چنانچه ورثه حاضر به پرداخت حق زوجه باشند گواهى لازم صادر تا زوجه در دفتر اسناد رسمى اقرار به وصول حقوق خود بنمايد.

 

گذشت زمان موجب شد كه در اين راستا بسيارى از اسناد مالكيت فاقد ربع يا ثمن اعيان صادر گردد زيرا بعضاً دسترسى به زوجه مقدور نبود يا به دليل اختلافات و كم ارزش بودن حق مذكور، زوجه حاضر به تنظيم اقرارنامه نشود، در نتيجه املاك زيادى با ساخت و سازهاى جديد از لحاظ اسناد مالكيت با نقص كسر ربع يا ثمن اعيان مواجه گرديد و با اين كه ورثه يا قائم‌مقام آنها آمادگى خود را اعلام مي‌داشتند ولى پرداخت حق مزبور مقدور نگرديد.

 

طرح دعوا در مراجع قضايى هم به دليل عدم اطلاع حقوقى تعدادى از مالكين و بروز نواقص در دادخواست‌هاى تنظيمى و طولانى بودن تشريفات قضايي، اثربخش به نظر نمي‌رسيد.

 

اصلاح آيين‌نامه املاك و الحاق دو تبصره به ماده 105

 

اصلاح ماده 105 آيين‌نامه املاك در تاريخ 8/11/1380 تحولى عظيم در راستاى رفع نواقص بسيارى از اسناد مالكيت و رفع مشكل مالكين آن گرديد. اين اصلاح با رعايت كامل مقررات نيز به عمل آمد و تعداد بيشمارى مالكين از مزاياى آن بهره‌مند شده‌اند. خوشبختانه تاكنون موردى بر انحراف يا تضييع حق اعلام نگرديده است.

 

دو تبصره الحاقى ماده 105 آيين نامه املاك به اين شرح است:

 

تبصره 1 ـ هرگاه ورثه متوفى يا قائم‌مقام يا نماينده قانونى آنها تقاضاى پرداخت بهاى ربع يا ثمن اعيانى زوجه متوفى را از اداره ثبت بنمايند مسؤول ثبت محل كارشناس رسمى دادگسترى را براى ارزيابى تعيين مي‌كند تا كارشناس بهاى عادله اعيانى را با لحاظ ماده 947 قانون مدنى و ساير مقررات معين نمايد ورثه مي‌توانند بهاى مذكور را به حساب سپرده ادارات ثبت توديع نمايند اداره ثبت بهاى تعيين شده ملك را به ذينفع ابلاغ واقعى مي‌كند و چنانچه ذينفع فاقد نشانى باشد يا نشانى تعيين شده موافق با واقع نباشد مراتب در يكى از روزنامه‌هاى كثيرالانتشار فقط يك مرتبه آگهى خواهد شد.

 

در آگهى مزبور و همچنين در اخطاريه حسب مورد بايد تصريح شود كه ذينفع جهت اخذ سپرده مذكور به اداره مربوطه مراجعه نمايد و در صورتى كه مدعى تضييع حق باشد ظرف مدت يك ماه پس از رؤيت اخطار يا انتشار آگهى مي‌تواند به دادگاه صالحه مراجعه و گواهى طرح دعوا را به اداره ثبت محل ارائه نمايد.

 

تبصره 2 ـ هرگاه ظرف مدت مرقوم گواهى طرح دعوى تسليم نشود اداره ثبت سند مالكيت ملك را بدون استثناء بهاى اعيانى صادر خواهد نمود و در صورت وصول گواهى طرح دعوى در مدت مزبور صدور سند مالكيت به شرح فوق موكول به صدور حكم نهايى است. هزينه ارزيابى و آگهى به عهده متقاضى است.

 

روش اجرايى با تقاضاى ورثه متوفى يا قائم‌مقام يا نماينده قانونى آنها شروع مي‌شود و در واقع آمادگى پرداخت حق اعلام مي‌گردد. كارشناس رسمى كه داراى صلاحيت قانونى است با رعايت ضوابط حق زوجه را تعيين مي‌كند. ورثه براى ابراز حسن نيت و حفظ حقوق زوجه بهاى تعيين شده را به حساب سپرده اداره ثبت مرجع موجه واريز مي‌نمايد. به منظور پيشگيرى از تضييع حق زوجه نظريه كارشناسى در تعيين قيمت به ذينفع ابلاغ واقعى يا در روزنامه كثيرالانتشار به اطلاع وى مي‌رسد و فرصت يك ماهه براى ذينفع منظور شده تا چنانچه ادعايى داشته باشد در دادگاه طرح دعوا نمايد و از صدور سند مالكيت آن خوددارى گردد هزينه‌ها هم بر دوش متقاضى است.

 

به طور خلاصه پس از اصلاح آيين‌نامه روش اجرايى در اين رابطه به شرح زير انجام مي‌گردد:

 

1 ـ در صورت عدم تقاضاى ورثه براى پرداخت بهاى ربع يا ثمن اعيان، ادارات ثبت اسناد مالكيت آنها را با كسر آن صادر مي‌نمايند كه چنانچه اسناد و مدارك رسمى مبنى بر پرداخت بهاى مذكور ارائه شود اسناد مالكيت اصلاح خواهد شد.

 

2 ـ اگر ورثه براى پرداخت بهاى مذكور آمادگى خود را اعلام كردند، ادارات ثبت پس از تعيين كارشناس و تقويم بها و ابلاغ آن، چنانچه ذينفع در مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا نكرد و گواهى ارائه ننمود اسناد مالكيت ورثه همچنان بدون استثناء صادر و تسليم مي‌گردد و زوجه مستحق دريافت بهاى توديع شده در حساب سپرده اداره ثبت مي‌باشد.

 

3 ـ مورد ديگر آن كه پس از تعيين بهاى ربع يا ثمن اعيان، ذينفع ظرف مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا نمايد و گواهى لازم اخذ و به ادارات ثبت تسليم كند، در اين صورت صدور سند مالكيت ربع يا ثمن اعيانى موكول به صدور حكم نهايى دادگاه خواهد بود.

 در خاتمه اقدام مذكور در تحول اداري، بهينه‌سازى روش اجرايى و قضازدايى تأثير چشمگيرى داشته و در اين راستا مالكين متعدد اسناد خود را بدون نقص دريافت داشته‌اند و يا اسناد مالكيت آنها اصلاح گرديده است.

 نوشته : آقای تفکریان

سایت حقوقی دادخواهی

 

روش تهيه و انتشار آگهی نوبتی

نویسنده حسینی - سایت دادخواهی   
۱۰ مرداد ۱۳۸۶
پس از ثبت ملک و وصول حقوق دولتی متعلقه آن بشرحی که قبلا توضيح داده شد براساس ماده 59 آئين نامه ثبت کليه املاکی که در هر سه ماه به ثبت می رسند بايستی بترتيب مقرر در آيين نامه در دو نوبت به فاصله 30 روز با ذکر شماره پلاک و مشخصات مالک و نوع ملک و محل وقوع آن در يکی از روزنامه های محلی يا کثيرالانتشار که از طريق وزارت ارشاد اسلامی تعيين می شوند آگهی گردند تا چنانچه افرادی نسبت به املاک ثبت شده اعتراضی دارند يا حقی برای خود قائل هستند مراتب را ظرف 90 روز از تاريخ اولين انتشار به ثبت محل کتبا اعلام و رسيد دريافت دارند.
در آگهی نوبتی که هر سه ماه يکبار تهيه و منتشر می شود بايد مشخصات و نکات زير منظور گردد:
1- شماره پلاک و مشخصات مالک و نوع ملک و محل وقوع املاکی که اظهارنامه آنها در سه ماهه مربوطه قبل تنظيم و جهت انتشار آگهی در رديف منظور گرديده اند.

2- املاکی که قبلا اظهارنامه آنهاتنظيم ولی اشتباهادرموعدمقررآگهی نشده اند.
3- املاکی که آگهی نوبتی آنها در وقت مقرر منتشر و لاکن به واسطه اشتباه موثری که در انتشار آنها رخ داده و بموجب آراء هيات نظارت يا دستور اداری مستند به اختيارات تفويضی هيات نظارت موضوع بندهای 385 - 386 - 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر 65 منجر به تجديد آگهی شده اند. در تهيه پيش نويس آگهی نوبتی که وسيله مسئول بايگانی انجام می شود بايستی نهايت دقت لازم معمول گردد تا اشتباهی واقع نشود و در مقدمه آن نام شهرستان مربوطه قيد سپس مشخصات و شماره پلاک های ثبتی املاک هر بخش که در سه ماهه مربوطه قبل ثبت شده اند بترتيب از کوچک به بزرگ با ذکر مشخصات مالک يا مالکين آن قيد آنگاه مشخصات ملک و مالک يا مالکين املاک موضوع بند 2 و بدنبال آن مشخصات ملک و مالک يا مالکين املاک موضوع بند 3 که در اجرای دستور هيات نظارت يا دستور اداری مستند به اختيارات تفويضی منجر به تجديد آگهی شده اند قيد می شود.
سپس در پايان آگهی زمان قبول اعتراض نسبت به املاک رديف 1 و 2 که 90 روز و املاک رديف 3 که 30 روز بعد از تاريخ اولين انتشار است ذکر می گردد و نيز مدلول مواد 16 و 17 و 20 قانون ثبت در پايان آگهی درج و تاريخ انتشار نوبت اول و دوم نيز برابر قانون تعيين و قيد می شود. مسئول بايگانی پس از تهيه آگهی نوبتی که تايپ شده آن را نزد رئيس اداره ارسال و او پس از بررسی و کنترل امضاء و سپس آگهی را طی نامه ای جهت درج در يکی از روزنامه های کثيرالانتشار يا محلی و نيز چاپ نسخ پشت سفيد به اداره ارشاد اسلامی محل ارسال می دارد.
پس از وصول آگهی درج شده در روزنامه و نسخ پشت سفيد مسئول بايگانی آن را با پيش نويس آگهی تطبيق و درصورتيکه اشتباهی واقع نشده باشد عين متن عبارت آگهی نوبتی و شماره روزنامه و تاريخ انتشار و نام روزنامه ناشر را در اظهارنامه های مربوطه قيد ومراتب صحت وسقم انتشار آگهی را گواهی می نمايد.
بديهی است پس از تطبيق چنانچه پلاکی از قلم افتاده يا در چاپ آن اشتباهی واقع شده باشد مسئول بايگانی موظف است مراتب را به رئيس اداره گزارش و او حسب مورد و برابر مقررات دستور مقتضی را صادر خواهدنمود سپس تعداد کافی از نسخ پشت سفيد جهت الصاق در معابر عمومی به مامور ابلاغ تسليم و او پس از الصاق مراتب را کتبا به اداره اعلام و رئيس ثبت پس از حصول اطمينان از الصاق آگهی ها دستور ثبت گزارش مامور را در دفتر انديکاتور صادر و پس از ثبت جهت ضميمه شدن به سابقه به بايگانی ارسال می شود و نيز يک نسخه از آگهی نوبتی برای ادارات ذيربط ارسال می شود و نسخه ای از آن جهت مجلد نمودن با ساير آگهی ها منظور و در نهايت آگهی در دفتر ثبت آگهی های نوبتی ثبت می گردد.

سیستم آموزش تصویری

با سلام و درود:

تصمیم گرفتم یک سری دوره های آموزشی حقوق ثبت و آئین نامه و قوانین دفاتر رو بصورت چارت تصویری جهت علاقه مندان بر روس سایت قرار بدم. امیدوارم ثمربخش باشه

مفهوم سند در حقوق مدني وحقوق ثبت

برای سند می توان دو معنی نوشت سند با معنی محدود و سند با معنی وسیع . سند با معنی محدود نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد بوده و از ناحیه ی خود اصحاب دعوی یا مورث و ناقل آنها باشد . نوشته صادر از اشخاص ثالث را وقتی به عنوان سند می توان تلقی کرد که در مورد اصحاب دعوی الزام آور باشد مثل اینکه سندی از جانب ثالثی صادر شده و از یکی از اصحاب دعوی ضمانت کرده باشد .

ادامه نوشته

جايگاه امضاى ديجيتالى در ثبت اسناد به شيوه الكترونيكى (بخش نخست)

نويسنده: مصطفى السان


چكيده :

در اسناد مكتوب، امضا، نشان تأييد تعهدات قبول شده در آن سند به شمار مى‌آيد. از آن جهت كه در تجارت الكترونيكى «مدارك الكترونيكى» داراى جايگاهى همانند اسناد مكتوب هستند، لذا امضا در اين مدارك نيز على‌الاصول داراى همان ارزش اثباتى مى‌باشد. در اين مقاله، با تكيه بر تجربه كشورهاى پيشرفته و مطالعه در قوانين و مقررات به اين مساله پرداخته مي‌شود كه در ثبت الكترونيكى اسناد و مدارك، چگونه مي‌توان از امضاى ديجيتالى بهره گرفت و بهترين مرجع براى تصدى امور گواهى امضاى الكترونيكى و ثبت اسناد الكترونيكى كجاست. بررسى موضوع همواره با مبنا قرار دادن اين ايده انجام شده كه تخلف از رويه و قوانين موجود در زمينه ثبت اسناد و گواهى امضا داراى آثار زيانبارى ـ از حيث حقوقي، اجتماعى و اقتصادى ـ خواهد بود و از اين حيث، اساساً امضا و مدارك الكترونيكى خصوصيتى ندارند كه موجب تغيير مرجع ثبت و گواهى آنها شود.

واژگان كليدي: امضاى ديجيتالي، ثبت الكترونيكي، حقوق تطبيقي، قانون تجارت الكترونيكي، قانون نمونه آنسيترال و قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى آمريكا.

____________________________________

مقدمه :

ظهور و گسترش وسايل نوين ارتباط كه ويژگى بارز آنها «سرعت» و «تنوع» روابط بود، تنها زمانى منجر به معرفى و توسعه «تجارت الكترونيكي» شد كه كاملترين شيوه ارتباط الكترونيكي، يعنى «اينترنت» ابداع و معرفى گرديد. اينترنت در حقيقت هر دو ويژگى سرعت و تنوع را باهم ارايه مي‌نمود و از سوى ديگر موجب «ارزاني» روابط معاملاتى نيز مي‌گرديد. اين تحولات اگرچه در مدتى كمتر از يك قرن روى داد؛ با اينحال ـ بنابر سنت زندگى آدمهاى خوب و بد در كنار هم ـ همواره روابط الكترونيكى در معرض اختلال، تقلب، كلاهبردارى و اعمال خرابكارانه ديگر قرار داشت. فناورى نوظهور، ديگر با مساله «وجود» روبرو نبود، بلكه بايد حيات و پذيرش خود را در دهكده جهانى «استمرار» بخشيد.

بر همين اساس، بحث ايمنى و اعتماد از همان ابتداى ظهور اينترنت مطرح و موضوع بحث و تحقيق متخصصان بود. روشهاى مختلف رمزگذاري[2]و امضاى ديجيتالي[3] با همين تفكر ايجاد و گسترش يافته و بعدها در قوانين داخلى و مقررات بين‌المللى ارزيابى و مورد حمايت قرار گرفتند.

توسعه تجارت الكترونيكي، علاوه بر ايمني، فناورى ديگرى را اقتضا مي‌كرد و آن ـ اگرچه بسيار ديرتر از شيوه‌هاى ايمنى مطرح گرديد ـ ثبت الكترونيكي[4] گواهى ديجيتالي[5] امضاها و مدارك الكترونيكى بود. بحث از ثبت و گواهى الكترونيكى بعد از سال 1996 مطرح و تاكنون به طور كامل وارد رويه بين‌المللى نشده است؛ با اين‌حال برخى از كشورها قوانين و مقرراتى براى توسعه و ضابطه‌مند كردن آن تصويب كرده‌اند.

در اين مقاله ما به پيوند امضا و ثبت الكترونيكى خواهيم پرداخت. بنابراين آنچه بيشتر مبنا خواهد بود، جايگاه امضا و گواهى ديجيتالى است و اين امر مورد بررسى قرار خواهد گرفت كه چگونه فرايند امضا و متن الكترونيكى را مي‌توان داراى آثار حقوقى همانند امضا و مدارك كاغذي/ سنتى دانست. بعد از بررسى مختصر قوانين و مقررات موجود (مطالعه تطبيقي) به مسايل و مشكلات امضا و گواهى ديجيتالى نيز خواهيم پرداخت.

بنابراين، مباحث مقاله در گفتارهاى جداگانه به شرح زير بررسى مي‌شود.
1. كليات
2. مطالعه تطبيقى جايگاه امضاى ديجيتالي
3. مشكلات حقوقى ناشى از ظهور سيستم ديجيتالى امضا
در تمام مباحث، بررسى بر مبناى مسايل راجع به ثبت و گواهى الكترونيكى خواهد بود.

1ـ كليات
اگرچه ثبت الكترونيكي، بيشتر براى ثبت معاملات الكترونيكى ـ به‌ويژه اينترنتى ـ به كار مي‌رود؛ با اين وجود اين امر به مفهوم عدم امكان استفاده از آن در معاملات عادى نيست. بنابراين مي‌توان از مدارك كاغذى روگرفت الكترونيكى تهيه و با رعايت تشريفات ثبت كرد. البته بديهى است كه طرفين به ندرت طى اين تشريفات را مي‌پذيرند و با امكان ثبت به شيوه سنتى ترجيح مي‌دهند كه از روشهاى نوظهور احتراز نمايند. به دليل كاربرد ثبت الكترونيكى در معاملات اينترنتي، لازم است تا مفهوم تجارت الكترونيكي، امضاى ديجيتالى و ثبت الكترونيكى به اختصار تشريح شده و جايگاه امضا در سيستم سنتى ثبت اسناد مشخص گردد.

1 ـ 1. مفهوم تجارت الكترونيكي
پيدايش «فناورى اطلاعات و ارتباطات» [6]را بايد يك انقلاب ناميد كه منجر به گشايش «باب جديدى در اقتصاد»[7] شده است. [8] تجارت الكترونيكى يكى از مهمترين نتايج اين انقلاب و از نمودهاى بارز آن به شمار مي‌آيد و مفهوم آن به قدرى پويا، در حال تحول و گسترده مي‌باشد كه ارايه تعريفى جامع و مختصر از آن امكان‌پذير نيست. چنانچه قانون تجارت الكترونيكى (ق.ت.ا) مصوب 1382 نيز تعريفى در اين مورد ارايه نكرده است. با اين وجود، برخى از مؤسسات به ارايه تعريف نسبتاً گويايى در اين زمينه پرداخته‌اند. سازمان تجارت جهانى [9] در اعلاميه مورخ 25 سپتامبر 1998 تجارت الكترونيكي، آن را چنين تعريف مي‌كند:
«توليد، توزيع، بازاريابي، فروش يا تسليم كالاها و خدمات از طريق وسايل الكترونيكي» (گزارش سازمان تجارت جهاني،). اين سازمان گسترش تجارت الكترونيكى را نويد بخش هزينه پايين معاملاتى و توليدي، تسهيل انعقاد قراردادها و تشديد رقابت دانسته كه به‌نوبه خود، منجر به كاهش قيمت‌ها، افزايش كيفيت و تنوع توليدات و نهايتاً منجر به پيشرفت و رفاه بيشتر خواهد شد. [10]

كميسيون حقوق تجارت بين‌الملل سازمان ملل متحد (آنسيترال) [11] در تفسير ماده 1 قانون نمونه (1996) [12] و در تشريح واژه «تجاري»، اين اصطلاح را شامل معاملات راجع به تهيه، مبادله و توزيع كالا، نمايندگى تجاري، حق‌العمل كاري، اجاره، بهره‌بردارى از معادن، مشاوره، مهندسي، صدور پروانه، سرمايه‌‌گذاري، امور مالي، بانكي، بيمه، موافقت‌نامه‌هاى استخراج يا واگذارى منابع، قراردادهاى مشاركت و ساير مشاركت‌هاى صنعتى و تجارى و حل و نقل كالا يا مسافر از طريق هوا، دريا، راه‌آهن و جاده دانسته است.
بنابراين، هر عمل حقوقى كه به نوعى در انجام آن از وسايل الكترونيكى ارتباط استفاده شود را بايد «معامله الكترونيكي» و توسعه و استقرار اين روند را منجر به «تجارت الكترونيكي» دانست. وقتى به حجم معاملات مذكور توجه نماييم، اهميت ايمنى فضاى مجازى و لزوم معرفى فناورى امضاى ديجيتالى و ثبت الكترونيكى مطمئن بيشتر آشكار مي‌گردد.

2 ـ 1. مفهوم امضاى ديجيتالي
در وهله اول بايد تفاوت ميان امضاى ديجيتالى و الكترونيكى را شناخت: اگرچه به كار بردن هر كدام از اين اصطلاحات به جاى ديگرى تعبير بر مسامحه شده و عرفاً با ايرادى روبرو نيست . [13] از جنبه علمى در تمايز اين دو به اختصار مي‌توان گفت كه امضاى ديجيتالى نمودار داده‌اى است كه به شكل يك واحد داده، الصاق يا با رمزگذارى منتقل مي‌شود و به گيرنده اجازه مي‌دهد تا سرمنشأ و اصالت آن را تشخيص دهد. اين ساختار منطقى مانع از جعل امضا مي‌شود. امضاى الكترونيكى داراى معناى عام‌ترى است و شامل امضاى دستى اِسكن شده يا اسم شخص كه در قسمت انتهايى نامه الكترونيكى قيد مي‌گردد، نيز مي‌شود. براى تأمين ايمنى و اصالت امضاى الكترونيكى بايد از امضاى ديجيتالى به عنوان فناورى رمزگذارى ـ از جمله تابع هَش ـ[14] استفاده كرد .[15]بنابراين دو نكته مهم را در رابطه با امضاى الكترونيكى و ديجيتالى بايد ذكر كرد:

يك. اطلاق عبارت «امضاى ديجيتالي» به فرايند فوق‌الذكر ناشى از مسامحه مي‌باشد؛ زيرا هيچ شباهتى بين اين نوع از تأييد و «امضا» به مفهوم مصطلح آن وجود ندارد.

دو. امضاى الكترونيكى به شرح فوق و با تعاريفى كه در زير مي‌آيد، تنها در صورتى داراى اعتبار است كه با فرايند امضاى ديجيتالى همراه باشد. [16] به همين دليل در عنوان تحقيق حاضر از عبارت «امضاى ديجيتالي» استفاده شده است. لذا در هر جا كه امضاى الكترونيكى به كار رود نيز، بايد مفهوم آن را بر همين مبنا تحليل كرد.
تعاريف متعددى از امضاى الكترونيكى ارايه شده كه به ذكر برخى از آنها اكتفا مي‌شود. در بند الف ماده 2 قانون نمونه آنسيترال درباره امضاهاى الكترونيكي[17] كه در 5 ژوئيه 2001 به تصويب رسيده، امضاى الكترونيكى چنين تعريف شده است: «داده‌اى در شكل الكترونيكى كه به يك داده‌پيام[18] ضميمه، يا جزء همسان، پيوسته و جدا ناپذيرى از آن شده و مي‌تواند براى شناسايى امضا كننده آن داده‌پيام و تأييد اطلاعات موجود در داده‌پيام از سوى امضا كننده به كار گرفته مي‌شود».

در بند 7 ماده 14 قانون نمونه دفاتر اسناد رسمي[19] ايالات متحده، امضاى الكترونيكى به معنى «هر گونه صدا، علامت يا فرايند الكترونيكى است كه به مدرك الكترونيكى با لحاظ شرايط علمى ضميمه يا با آن همسان شده و اين امضا از سوى شخصى كه قصد پذيرش مدارك را دارد، زده شده يا به دستور و براى او طراحى شده است». تعريف مذكور، در واقع تكرار مفهومى مي‌باشد كه بند 8 ماده 2 قانون متحدالشكل معاملات الكترونيكي[20] از امضاى الكترونيكى به دست مي‌دهد.

در بند (ي) ماده 2ق.ت.ا، امضاى الكترونيكى «عبارت از هر نوع علامت منضم شده يا به نحو منطقى متصل شده به «داده‌پيام» است كه براى شناسايى امضا كننده «داده‌پيام» مورد استفاده قرار مي‌گيرد». بند (ك) ماده 2 و ماده 10 قانون مذكور نيز شرايطى براى «امضا و سابقه الكترونيكى مطمئن» در نظر گرفته است.
تعاريف ذكر شده از امضاى الكترونيكي، تقريباً مشابهند و از آنها مي‌توان استنباط كرد كه امضاى مذكور بايد به گونه‌اى باشد كه بتوان موارد زير را از طريق آن اثبات نمود:

يك . اِسناد. [21] با امضاى الكترونيكى يك سند، محتواى آن به شخص امضا كننده منتسب مي‌شود و لذا له و عليه او قابل استناد است.
دو . انجام تشريفات. [22] امضاى ديجيتالى يك سند الكترونيكى حاكى از انجام تمام تشريفات مقرر قانونى براى تنظيم آن است.
سه . تصديق.[23] در صورت استفاده از امضاى ديجيتالى براى تأييد محتواى مدارك الكترونيكي، اين نوع امضا كاركردى همانند امضا در اسناد كاغذى خواهد داشت.
چهار . داشتن آثار حقوقي. امضاى الكترونيكى داراى تمام آثار حقوقى مقرر براى امضاى سنتى مي‌باشد. چنانچه در ماده 7 قانون نمونه (1996) و ماده 3 قانون نمونه (2001)، «اصل اتحاد آثار امضا و مدارك الكترونيكى و سنتي» مورد تأكيد قرار گرفته است.


3 ـ 1. مفهوم ثبت الكترونيكي
چنانچه گفته شد، ثبت الكترونيكى مفهومى نسبتاً نوظهور به شمار مي‌آيد. با توجه به همين امر و عدم اقدام به تأسيس دفاتر ثبت الكترونيكى در كشورمان، براى يافتن مفهوم اين عبارت بايد به حقوق و رويه كشورهاى پيشگام در اين زمينه مراجعه كرد. البته «دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكي» [24] در ماده 31 و 32 ق.ت.ا پيش‌بينى شده و مي‌توان از ملاك آن براى دفاتر ثبت الكترونيكى نيز استفاده نمود. به موجب ماده 31 «دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى واحدهايى هستند كه براى ارايه خدمات صدور امضاى الكترونيكى در كشور تأسيس مي‌شوند. اين خدمات شامل توليد، صدور، ذخيره، ارسال، تأييد، ابطال و به‌روز نگهدارى گواهي‌هاى اصالت (امضاي) الكترونيكى مي‌باشد».

در ايالات متحده، قانون نمونه دفاتر اسناد رسمي، ماده 3 را به بحث درمورد «دفاتر ثبت الكترونيكي» اختصاص داده است. اين ماده به طور مفصل ـ از بخش 14 تا 23 ـ تمام مفاهيم مربوط به ثبت الكترونيكى را لحاظ نموده و اصول و قواعد حاكم بر اين نهاد جديد را تشريح مي‌كند. در مقدمه توجيهى (تفسير) [25] ماده 3 تصريح شده كه دفاتر ثبت الكترونيكي، نهادهايى جداى از دفاتر اسناد رسمى به شمار نمي‌آيند و هر سردفترى مي‌تواند با گرفتن مجوز و آموزشهاى لازم به يك «سردفتر الكترونيكي» [26] تبديل شود. البته دفاتر ثبت اسناد در اقدام به اين امر هيچ الزامى ندارند. [27]

در بند 2 بخش 14 قانون مذكور، دفتر ثبت الكترونيكى چنين تعريف شده است: «دفتر ثبت اسنادى كه به حكم مرجع صالح داراى قابليت انجام امور دفاتر ثبت الكترونيكى مطابق با مقررات مربوط، شناخته مي‌شود». بنابر بخش 15 تنها افرادى صلاحيت افتتاح دفاتر ثبت الكترونيكى را دارند كه آموزشهاى لازم را ديده و در امتحان مربوطه پذيرفته شده باشند. [28] اگرچه تفصيل اين بحث از موضوع مقاله حاضر خارج است، ولى به اختصار مي‌توان گفت كه در اكثر ايالات آمريكا ثبت الكترونيكى شروع شده و مقرراتى براى نظام‌مند كردن آن به تصويب رسيده است. براى مثال در ايالتهاى فلوريدا، كُلرادو و يوتا قوانينى در تجويز «ثبت الكترونيكي» تصويب شده كه اين دفاتر از جمله به گواهى امضاهاى ديجيتالى اقدام مي‌كنند. [29] در آريزونا نيز از سال 2002 ثبت الكترونيكى آغاز شده و قانون خاصى در اين مورد تدوين يافته است.

از آن جهت كه امضا، در تنظيم و ثبت اسناد داراى اهميت زيادى است، نخست بايد جايگاه آن را در نظام سنتى ثبت اسناد شناخته و سپس به مفهوم و كاركرد آن در ثبت الكترونيكى بپردازيم.


4 ـ 1. جايگاه امضا در نظام سنتى ثبت اسناد
مطابق ماده 1301 قانون مدني، «امضايى كه در روى نوشته يا سندى باشد بر ضرر امضا كننده دليل است» مقنن در اين ماده به يكى از مهمترين آثار امضا، يعنى دليل بودن سند امضا شده به نفع امضا كننده توجهى نداشته است. به طور كلى «نوشته منتسب به اشخاص در صورتى قابل استناد است كه امضا شده باشد. امضا نشان تأييد اعلامهاى مندرج در سند و پذيرش تعهدهاى ناشى از آن است و پيش از آن نوشته را بايد طرحى به حساب آورد كه موضوع مطالعه و تدبر است و هنوز تصميم نهايى درباره آن گرفته نشده است». [30]
اگرچه ايجاد حق و تكليف به عنوان مهمترين اثر امضا در اكثر اسناد، مورد توجه حقوقدانان قرار نگرفته، با اين‌حال مي‌توان از ماده 65 قانون ثبت اسناد و املاك (مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي) آن را استنباط كرد. به موجب اين ماده، «امضاى ثبت سند پس از قرائت آن به‌توسط طرفين معامله يا وكلاى آنها دليل بر رضايت آنها خواهد بود». از ماده مذكور استنباط مي‌شود كه عدم امضاى سند ثبت شده از سوى شخص يا اشخاص ذينفع و يا متعهد، مفهومى جز بي‌اعتبارى و فقدان هر گونه اثر حقوقى براى آن سند ندارد.

با ثبت سند و طى تشريفات امضا، «سندى كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمى است و تمام محتويات و امضاهاى مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند اثبات شود» (ماده 70 ق.ث). بنابراين امضا كننده نمي‌تواند امضاى خود را انكار يا در درستى محتواى سند رسمى ترديد كند و فقط مي‌تواند جعليت يا بي‌اعتبارى قانونى اين دسته از اسناد را اثبات نمايد (ماده 1292 ق.م).

تصديق صحت امضا، در نظام سنتى ثبت اسناد از جمله وظايفى است كه بر عهده مسؤولين دفاتر نهاده شده (بند 3 ماده 49 ق.ث) و در قانون دفاتر اسناد رسمى و كانون سردفتران و دفترياران، دفترى به نام «دفتر گواهى امضا» پيش‌بينى شده كه بنابر ماده 20 قانون اخير، «دفترى است كه منحصراً مخصوص تصديق امضا ذيل نوشته‌هاى عادى است و نوشته تصديق امضا شده با توجه به ماده 375 ( قانون) آئين دادرسى مدنى مسلم‌الصدور شناخته مي‌شود». به نظر مي‌رسد، «دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكي» مذكور در باب دوم قانون تجارت الكترونيكى (مواد 31 و 32) به اين دفاتر شباهت زيادى دارند و تطبيق آنها در گفتارهاى آينده خالى از فايده نخواهد بود.

2. مطالعه تطبيقى جايگاه امضاى الكترونيكي
اين بررسى از آن جهت ضرورت دارد كه بيانگر پذيرش امضاى الكترونيكى در اكثر كشورها و تمايل به توسعه، ايمنى و اعتبار بخشيدن به آن مي‌باشد. براى رعايت اختصار به ترتيب اسناد و مقررات بين‌المللي، حقوق آمريكا، كانادا، فرانسه و ايران مطالعه شده و از پرداختن به حقوق ديگر كشورها خوددارى مي‌شود.

1 ـ 2. اسناد و مقررات بين‌المللي
بحث امضاى الكترونيكى در سطح بين‌المللي، نخستين بار در ماده 7 قانون نمونه آنسيترال درباره تجارت الكترونيكى به سال 1996 مطرح گرديد. در اين ماده، امضاى واجد شرايط الكترونيكى داراى همان آثار و ارزش اثباتى شناخته شده كه امضاى سنتى داراست. بنابر گزارش گروه كارى تجارت الكترونيكى آنسيترال با امضاى الكترونيكى نيز اصالت سند و انتساب آن به امضا كننده اثبات و وى متعهد به محتواى سند خواهد بود. اهميت موضوع امضا در تجارت الكترونيكى سبب شده تا آنسيترال[31] در سال 2001 قانون نمونه جداگانه‌اى درباره امضاهاى الكترونيكى در 12 ماده به تصويب رساند.

بنابر ماده 3 قانون نمونه (2001)، در صورت داشتن شرايط ايمنى به هيچ وجه نمي‌توان ميان فناوريهاى گوناگون ايجاد امضا تفاوت قايل شد و تمام آنها معتبر و داراى آثار حقوقى يكسان خواهند بود. شناسايى اصل «كاركرد يكسان»[32] در اين ماده از آن جهت داراى اهميت است كه هيچ ترديدى در عدم امكان تبعيض ميان امضاى دستى (مكتوب) و الكترونيكى باقى نمي‌گذارد. در ماده 6 شرايطى براى اعتبار امضاى الكترونيكى ذكر شده و در مواد 8 و 9 وظايفى بر دوش امضا كننده [33] و دفاتر صدور گواهى الكترونيكى نهاده شده است .ماده 12 قانون مذكور نكته جالبى مطرح مي‌سازد و آن «به رسميت شناختن گواهي‌ها و امضاهاى الكترونيكى (صادره در) خارج» [34] مي‌باشد. مطابق اين ماده، در تعيين آثار حقوقى براى گواهى يا امضاى الكترونيكى نبايد به حوزه جغرافيايى محل صدور امضا يا مركز امور تجارى امضا كننده توجه شود و هر امضايى در صورت داشتن شرايط، علي‌الاصول معتبر خواهد بود.

در گزارش سازمان ملل متحد درباره تجارت الكترونيكى و توسعه[35] تصويب قوانين و مقررات مناسب، از جمله درباره امضاى الكترونيكي، شرط انجام و اعتبار معاملات الكترونيكى محسوب شده است. پذيرش امضاى الكترونيكى داراى دو فايده مهم تمايل تجار به تجارت الكترونيكى و افزايش اطمينان به عنوان شرط لازم براى انجام معاملات الكترونيكى خواهد بود. [36] و همين فوايد آنسيترال را به تصويب قانون نمونه براى امضاى الكترونيكى وادار ساخته است.

در اتحاديه اروپا، دستورالعمل اروپايى امضاهاى الكترونيكي[37] و دستورالعمل تجارت الكترونيكى [38] را بايد مبناى قانونى اعتبار امضاهاى الكترونيكى دانست. اين مقررات، آمره و پيوستن دولتهاى عضو اتحاديه اروپا به آنها اجبارى مي‌باشد. ماده 2 دستورالعمل امضاهاى الكترونيكى ضمن تعريف آن، با قيد چهار شرط انتساب قطعى به امضا كننده، امكان تشخيص هويت وى از طريق امضا، كنترل امضا كننده بر آن و همسانى امضا و متن (داده‌پيام)، «امضاى الكترونيكى پيشرفته» [39]را محقق دانسته است. در دستورالعمل تجارت الكترونيكي، ماده (19) واژه‌هاى «مكتوب» و «امضا» را به طور كامل تشريح نمي‌كند. به موجب اين بند، «دولت‌هاى عضو بايد تضمين نمايند كه انعقاد قرارداد الكترونيكى در نظام حقوقى آنها مجاز باشد. دولتهاى عضو به‌ويژه بايد تضمين دهند كه مقررات مجرى بر قراردادها، در استفاده از قراردادهاى الكترونيكى منعى ايجاد نكرده و منجر به فقدان اثر يا اعتبار حقوقى اين قراردادها بر مبناى تشكيل آنها با وسايل الكترونيكى نشود».

به طور ضمنى از ماده 9 دستورالعمل چنين استنباط مي‌شود كه دولتهاى عضو مجاز نيستند تا استفاده از نوشته قلم و كاغذى را براى تشكيل قراردادها اجبارى نمايند. البته چنانچه گفته شد، استثنائاتى بر اين اصل وارد شده است. ماده 9 از اين نظر كه دولتهاى عضو را از تحميل الزامات علمى و فنى خاص به عنوان شرايط شكلى امضا منع نمي‌كند، داراى اشكال مي‌باشد. [40] بنابراين بعيد نيست كه برخى از دولتهاى عضو اتحاديه اروپا فقط امضاهاى الكترونيكى از نوع مشخص را قابل قبول بدانند؛ اين در حالى است كه كشورهاى ديگر به تبعيت از يوتا و قانون نمونه آنسيترال ديدگاه موسعى در اين مورد خواهند داشت. [41] اتخاذ تدابير گوناگون در كشورهاى اروپايى در اين زمينه محتمل و نتيجتاً مانع از هماهنگى حقوق اين كشورها به عنوان هدف غايى خواهد بود.


2 ـ 2. حقوق آمريكا
اخيراً در ايالات متحده، امضاى الكترونيكى همانند امضاى سنتى الزام‌آور شناخته شده است. با اين‌حال قانون به چگونگى تحقق آن اشاره نكرده يا حداقل احتياطاتى كه براى اعتبار و ايمنى فرايند امضا لازم مي‌باشد، به‌دقت بررسى نشده‌اند. [42] از بعد تاريخي، اولين قانون درباره امضاى ديجيتالى به سال 1996 در ايالت يوتاى آمريكا به تصويب رسيد. [43] در سطح فدرال، قانون امضاهاى الكترونيكى در تجارت داخلى و بين‌المللي[44] در 30 ژوئن 2000 تصويب شده و از اول اكتبر همان سال قابليت اجرايى يافت. اين قانون راهبردى به امضاى الكترونيكى اعتبار مي‌بخشد. قانون مذكور حقوق و رويه قضايى 50 ايالت آمريكا را از پذيرش امضاى مكتوب به عنوان قاعده آمره به قبول امضاى الكترونيكى و به‌رسميت شناختن آن در كليه دعاوى و محاكم تعديل نموده است.

ماده (1) (الف) 101 مقرر مي‌دارد، امضا، قرارداد يا هر مدرك ديگرى مربوط به معاملات الكترونيكى را نمي‌توان با استناد به هيچ قانون، رويه يا قاعده حقوقى به صرف شكل الكترونيكى آن بي‌اعتبار دانست. قانون متحدالشكل معاملات الكترونيكى (يوتا) مصوب 1999 نيز تصريح دارد كه اگر بر طبق قانون، امضاى قراردادى الزامى باشد، اين شرط شكلى مي‌تواند با وسايل الكترونيكى كه مجهز به فناورى توليد امضا هستند، محقق شود؛ مشروط بر اينكه قصد امضا محرز باشد. البته يوتا امكان امضاى ديجيتالى وصيت‌نامه و قراردادهاى امانى را به موجب بخش (1) (ب) 3 از اين عموم خارج و غير ممكن دانسته است. از حيث قايل شدن اعتبار براى امضاهاى الكترونيكى انجام شده در خارج از ايالات متحده، E-Sign در بخش (ح) 101 به اين امر پاسخ مثبت مي‌دهد.

به لحاظ ماهوي، يوتا با طرح بحث «قصد امضا» به عنوان شرط اعتبار آن، گامى بلند در مقايسه با دستورالعمل تجارت الكترونيكي، دستورالعمل امضاهاى الكترونيكى اروپا و قوانين نمونه آنسيترال برداشته است. دليل اين امر تفسير موسع قانون متحدالشكل تجاري[45] از مفهوم امضا مي‌باشد؛ به گونه‌اى كه حروف‌چينى ماشينى و شيوه علامت‌گذارى را كه امكان دارد به اندازه امضاهاى دستى قابل اعتماد نباشد، در بر مي‌گيرد. [46] نكته مهم ديگر در يوتا اين است كه شركتها و مؤسسات را مجاز ساخته تا با توجه به اوضاع و احوال، تصديق يا ثبت امضاهاى الكترونيكى را شرط پذيرش آن بدانند. اعطاى اين اختيار به‌ويژه از لحاظ كاهش مخاطرات تجارى داراى اهميت فوق‌العاده‌اى مي‌باشد.

3 ـ 2. حقوق كانادا
در جهت پيوستن به ساختار جهانى تجارت به شيوه الكترونيكي، كنفرانس يكنواخت سازى قوانين كانادا [47] در 30 سپتامبر 1999، به تقليد از قانون نمونه (1996) قانون متحدالشكل تجارت الكترونيكى (يوكا) [48] را تصويب كرد. قانون مذكور در اكثر ايالات كانادا با اصلاحات اندكى مورد پذيرش قرار گرفته است. البته ايالت كِبِك، قانونى با عنوان «قانونى در پايه‌ريزى چهارچوب حقوقى براى فناورى اطلاعات» [49] تصويب كرده كه بسيار كاملتر از يوكا مي‌باشد. [50]

اگرچه از آن جهت كه مقنن، بي‌نظير، مطمئن و ايمن بودن را از شرايط امضاى دستى به شمار نياورده و از اين لحاظ، علي‌الاصول نبايد قيد و بند خاصى را به امضاهاى الكترونيكى تحميل كرد. با اين وجود يوكا تصريح دارد كه در برخى از موارد، از جمله به موجب مقررات، ممكن است تصريح شود كه امضاهاى الكترونيكى بايد قابليت‌هاى خاصى داشته باشند تا معتبر شناخته شوند. بند ب ماده 8 يوكا به‌نوعى اين قيد را خاطر نشان مي‌سازد.
بر خلاف يوكا، در كانادا برخى از قوانين خاص راجع به تجارت الكترونيكى مقرر مي‌دارند كه امضاهاى ديجيتالى تنها در صورتى كه با فناوريهاى خاص ايجاد يا داراى اوصاف مشخصى باشند، معتبرند و اغلب داده‌پيامها و مداركى كه استانداردهاى خاصى را از حيث امضا داشته باشند، قابل استناد مي‌دانند. چهره‌اى از اين طرز تفكر را مي‌توان در «قانون حمايت از اطلاعات شخصى و مدارك الكترونيكي»، [51] مصوب 2000مشاهده نمود كه استفاده از «امضاى الكترونيكى مطمئن» را الزامى مي‌داند. در بخش 48 قانون مذكور شرايطى براى امضاى مذكور بيان شده است. يوكا، مع‌الأسف، همانند اكثر اسناد موجود در سطح جهانى از ادله و چگونگى اثبات صحت امضاهاى الكترونيكي، حمايت حقوقى و قضايى از شخص داراى حسن‌نيت و اعتماد كننده به امضاى الكترونيكى و نحوه گواهى امضا و مدرك الكترونيكي، سخنى به ميان نمي‌آورد. بنابراين شايد بتوان به طرفين حق داد تا در روابط تجارى الكترونيكى خويش قيد و بندهايى براى پذيرش امضاى الكترونيكى پيش‌بينى كرده و آن را به اطلاق قبول نكنند.

4 ـ 2. حقوق فرانسه
در 13 مارس 2000، پارلمان فرانسه، قانوني[52] را براى پذيرش امضاى الكترونيكى تصويب و از طريق آن مفهوم امضاى الكترونيكى را وارد قانون مدنى فرانسه (ق.م.ف) كرد. اين قانون به‌سرعت قابليت اجرايى يافت. علاوه بر آن، دستورالعمل امضاهاى الكترونيكى اروپا در فرانسه به تصويب رسيده است. ماده 1316 ق.م.ف به موجب اصلاحات مذكور بيشتر به قواعد ماهوى امضاى الكترونيكى مي‌پردازد. به موجب بند 3 اين ماده «.. با اثبات صدور امضا از سوى شخص معين، قرارداد (توافق) داراى ارزش و اعتبار مساوى با معادل كاغذى آن خواهد بود»(بند 3 ماده 1316) علاوه بر تشخيص هويت امضا كننده، امضاى معتبر بيانگر تنفيذ مدرك از سوى شخص اخير و اثبات‌گر دخالت ارادى او در تنظيم محتواى سند است (بند 4 ماده 1316) بند اخير تصريح دارد كه امضا، اعلام قصد شخص بر التزام به قرارداد به‌شمار مي‌آيد. [53]

نكته مهم امكان انتساب امضا به شخص و فعل ارادى امضا كننده به هنگام قبول تعهد است، بنابراين با لحاظ بند 4 ماده 1316 ق.م.ف چنين فرض مي‌شود كه امضا شرايط فنى و قانونى مقرر در مقررات خاص را دارا بوده و اثبات خلاف اين امر، علي‌الاصول بر دوش امضا كننده (مدعي) نهاده مي‌شود. بايد يادآورى نمود كه در فرانسه هنوز پذيرش امضاى الكترونيكى در پاره‌اى موارد با محدوديتهايى روبروست. براى مثال دفاتر ثبت اسناد رسمى و ازدواج نمي‌توانند از اين نوع امضا استفاده كنند. با اين وجود امضاى الكترونيكى در قراردادهاى خصوصى همواره قابل استفاده خواهد بود. [54]

5 ـ 2. حقوق ايران
در حقوق ايران مي‌توان از مقررات قانون اسناد و املاك، قانون مدنى و قانون آئين دادرسى مدنى در استنباط احكام مربوط به «امضاى ديجيتالي» استفاده نمود. البته قبل از هر چيز بايد اين امر بررسى شود كه آيا اين امضاها، اساساً مورد قبول قانونگذار ايرانى قرار گرفته‌اند يا نه. زيرا، اعمال مقرراتى كه با وجود ارتباط به اسناد و مدارك و امضاى ذيل آنها، هيچ اشاره‌اى به مدارك و امضاى الكترونيكى نكرده‌اند، بر امضا و مدارك الكترونيكى نيازمند دليل است. قانون مهمى كه مي‌توان قواعدى را درباره امضا و مدارك الكترونيكى از آن استنباط نمود، قانون تجارت الكترونيكى مي‌باشد.

اين قانون ـ به‌ويژه در آن قسمت كه به امضاى الكترونيكى ارتباط دارد ـ تا حدود زيادى با تقليد از دو قانون نمونه آنسيترال (1996 و 2001 ) به تصويب رسيده است. امضاى الكترونيكى در بند (ي) ماده 2 و «امضاى الكترونيكى مطمئن» در بند (ك) همان ماده تعريف شده، كه در گفتار اول به بررسى اين بند و تعاريف پرداخته‌ايم. از اين جهت كه امضاى ديجيتالى ـ همانند امضاى دستى ـ وجود سند و مداركى را متبادر مي‌سازد و بدون آن فاقد هر گونه اثر حقوقى است و به اين دليل كه امضاى ديجيتالى را تنها مي‌توان بر روى مدارك الكترونيكى ـ و نه كاغذى ـ انجام داد، ضرورت دارد كه مفهوم «مدارك الكترونيكي» بررسى شود.

ق.ت.ا تعريفى از «مدرك الكترونيكي» [55]به دست نمي‌دهد و تنها در بند (الف) ماده 2 در تعريف «داده‌پيام» چنين مقرر مي‌دارد: «هر نمادى از واقعه، اطلاعات يا مفهوم است كه با وسايل الكترونيكي، نورى و يا فناورى جديد اطلاعات توليد، ارسال، دريافت، ذخيره يا پردازش مي‌شود». بدون آنكه بخواهيم وارد بحث مدرك الكترونيكى شويم، بايد افزود كه ق.ت.ا همواره از ايمنى و اطمينان سيستم‌هاى اطلاعاتى و رايانه‌اى سخن به ميان مي‌آورد. اين تصريح في‌نفسه داراى اهميت است . زيرا بدون ايمنى و اطمينان، داده‌پيام و امضاى الكترونيكى از هر نظر فاقد اعتبار خواهد بود. بنابراين، چنانچه قانون مذكور نيز به حق تصريح دارد، قابليت پذيرش مدارك الكترونيكى و به تبع آن امضاى ديجيتالى نيازمند وجود ركن اساسى «اطمينان و ايمني» مي‌باشد. به همين دليل است كه ق.ت.ا از موجوديت كامل و بدون تغيير داده‌پيام به مفهوم عدم خدشه به تماميت داده‌پيام در جريان اعمال تصدى سيستم از قبيل ارسال، ذخيره يا نمايش اطلاعات، سخن به ميان مي‌آورد (بند هـ ماده 2) يا در بندهاى (ح) و (ط) به‌ترتيب «سيستم‌هاى اطلاعاتى ايمن»[56] و «رويه ايمن» [57]را تعريف مي‌كند؛ اگرچه، شايسته‌تر آن بود كه اين مفاهيم مهم از بحث صِرف تعريف خارج و به طور ماهوى بررسى مي‌گرديد.
بنابر آنچه گفته شد، داشتن «امضا و سابقه الكترونيكى مطمئن» مذكور در مواد 10 و 11 ق.ت.ا نيازمند وجود تمام شرايط و اركان فوق‌الذكر مي‌باشد. ق.ت.ا در بيان شرايط امضاى الكترونيكى مطمئن چنين مقرر مي‌دارد: «..الف. نسبت به امضا كننده منحصر به فرد باشد.

ب. هويت امضا كننده داده‌پيام را معلوم نمايد.
ج. به وسيله امضا كننده و يا تحت اراده انحصارى وى صادر شده باشد.

د. به نحوى به يك داده‌پيام متصل شود كه هر تغييرى در آن داده‌پيام قابل تشخيص و كشف باشد».
چنانچه در گفتار بعد خواهيم ديد، قانون تجارت الكترونيكى در مواد 16ـ12 در مقام بيان «پذيرش ارزش اثباتى و آثار سابقه و امضاى الكترونيكى مطمئن» بسيار فراتر از آنچه كه في‌الواقع بايد مي‌بود، براى اين موارد ارزش اثباتى قايل و دچار همان اشتباه و افراطى شده كه مطابق نظر انجمن ملى دفاتر اسناد رسمي[58] ايالات متحده، در قوانين راجع به امضاى ديجيتالى اكثر ايالات اين كشور، مصاديق متعدد ديده مي‌شود. [59]

3. مشكلات حقوقى و عملى ناشى از ظهور سيستم ديجيتالى امضا

1 ـ 3. طرح بحث
دو گفتار قبل، در واقع تلاش براى تبيين مفهوم امضاى ديجيتالى و جايگاه آن در حقوق مدرن بود. ديديم كه چگونه اكثر كشورهاى دنيا اين مفهوم را وارد حقوق داخلى خود كرده و قوانين خاصى را درباره آن تصويب نموده‌اند. در همين جا بايد گفت كه متأسفانه، اساسي‌ترين مشكل حقوقى و عملى استفاده از امضاى ديجيتالى براى تصديق مدارك الكترونيكى مربوط به انواع مختلف معاملات و وقايع، ناشى از همين قوانين و مقررات است. تدوين كنندگان قوانين راجع به تجارت الكترونيكى و امضاى ديجيتالي، اين اصل مهم را فراموش كرده‌اند كه صدور هر نوع «گواهي» و «تصديق» امضايى كه تأييد آن به مفهوم پذيرش محتواى اسناد است، نيازمند مشاوره با سازمان يا نهادهاى تخصصى راجع به ثبت اسناد، گواهى امضا و تصديق مدارك مي‌باشد.
قانونگذارى خودسرانه و توجه به ابعاد علمى و فنى تجارت الكترونيكى بدون نگاه به جنبه‌هاى شكلى و قواعد ماهوى ادله اثبات دعوى با اين اشكال اساسى روبروست كه نمي‌توان با پيش‌بينى كليه ضوابط علمى و ايمن‌سازى سيستم‌هاى رايانه‌اى و اطلاعاتي، عدم خدشه و نفوذناپذيرى امضا و مدارك الكترونيكى تضمين نمود: هر روز روش نوينى در دانش الكترونيك و رايانه پديدار مي‌شود و چه بسا قبل از احاطه و ضابطه‌مند نمودن آن توسط قانون‌نويسان، هكرها، سارقان حرفه‌اى و كلاهبردارى اينترنتى دست يافته و بساط «بي‌اعتمادي» را كه مهمترين مانع در راه گسترش تجارت الكترونيكى به شمار مي‌آيد، بگسترند.

اشكال مهم ديگر قانونگذارى غير تخصصى ـ حداقل در زمينه امضا و سابقه الكترونيكى ـ اين است كه معلوم نيست بار سنگين اثبات مسايل عمده و متنوعى كه در جريان توليد، ارسال، دريافت، افشا و استفاده و سوءاستفاده از امضا و سابقه الكترنيكى ناشى مي‌شود را بر دوش چه كسى مي‌نهد. قانون تجارت الكترونيكى از اين حيث سرآمد مقررات موجود در سطح كشورها محسوب مي‌شود. ادعاى عدم امكان انكار و ترديد نسبت به داده‌پيام مطمئن و سوابق الكترونيكى مطمئن در ماده 15 و ارايه راه‌حل منحصر «ادعاى جعليت» يا «بي‌اعتبارى قانوني» آنها در واقع مقايسه اين مدارك با اسناد رسمى و تكرار محتواى ماده 1292 ق.م ـ كه اختصاص به اسناد رسمى دارد ـ نقض تمام اصول و قواعد موجود در خصوص اسناد رسمى به شمار مي‌آيد؛ زيرا هيچ مرجع رسمى مسؤوليت ارايه، بازرسى و كنترل اين دسته از خدمات را بر عهده نگرفته است.

ماده 31 ق.ت.ا در باب دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى نيز نمي‌تواند مستمسكى براى توجيه اين اشتباه بزرگ باشد، چرا كه، اولاً: صراحت ماده حكايت از آن دارد كه دفاتر مذكور تنها براى ارايه خدمات صدور امضاى الكترونيكى تأسيس مي‌شوند و ثانياً: عدم استفاده از خدمات اين دفاتر، به دليل عدم تصريح قانون و اينكه ماده مذكور بعد از مواد 12ـ 16 ق.ت.ا و در باب جداگانه‌اى آمده است، مانع از پذيرش مدارك و امضاى الكترونيكى به آن وسعت كه مواد اخير مقرر مي‌دارند، نخواهد بود.

بنابراين بحران غير منتظره، به مفهوم آثار منفى ناشى از تصور عدم نياز به مراجعه به سردفتر اسناد رسمى يا هر مقام ذيصلاح قانونى براى گواهى و تصديق مدارك الكترونيكى ـ آن گونه كه مدنظر انجمن ملى دفاتر اسناد رسمى آمريكا بوده ـ در كشور ما نيز در حال وقوع است و بايد هر چه سريعتر چاره‌اى انديشيد. در ادامه اين گفتار با تبيين مشكلات و چالش‌هاى ناشى از پيدايش امضاى الكترونيكي، به ارايه راهكار در اين زمينه نيز خواهيم پرداخت.

2 ـ 3. مسايل علمى و فني
امضاى ديجيتالى به عنوان يكى از دستاوردهاى الكترونيكى مدرن از مبانى علمى خاصى پيروى مي‌كند. اگرچه اين جنبه از امضاى مذكور در نوشته‌هاى علمى مورد توجه قرار گرفته، ولى آثار حقوقى آن به‌دقت تحليل نشده است. اهميت اين مسايل به حدى مي‌باشد كه مي‌توان جنبه‌هاى ديگر را با مبنا قرار دادن آن مورد بررسى قرار داد.

امضاهاى ديجيتالى با رمزگذارى معروف به رمزگذارى كليد عمومي[60] ايمن مي‌شوند. رمزگذارى كليد عمومى بر الگوريتمى مبتنى است كه از طريق دو نوع رمز متفاوت معروف به «كليد»[61] ايجاد شده و كليدهاى مذكور براى رمزگذارى و رمزگشايى داده‌پيام مورد استفاده قرار مي‌گيرد. كليد رمزگذارى به «كليد خصوصي» [62]معروف بوده و دارنده كليد به عنوان صاحب امضا ملزم به حفظ و عدم افشاى آن مي‌باشد. اما از آن جهت كه همه افراد بايد از درستى امضاى شخص اطمينان يابند، كليد عمومى بايد در دسترس همگان باشد. هر امضاى ديجيتالى كه ايجاد مي‌شود، نسبت به دارنده آن بي‌همتاست و استفاده از الگوريتمهاى مختلف براى رمزگذارى امضاهاى متفاوت موجب تمايز امضاى افراد از همديگر مي‌شود. [63]

افرادى كه در ايجاد و ايمنى امضاى ديجيتالى مداخله مي‌كنند، را ـ بر حسب مورد ـ مي‌توان به شرح زير برشمرد.
الف . امضا كننده اصلي. [64] به مفهوم شخصى كه امضاى ديجيتالى را براى استفاده از آن در تأييد مدركى ايجاد مي‌كند.

ب . دفتر خدمات گواهي. [65] مكانيسم لازم را براى ايمنى و اطمينان امضا فراهم مي‌سازد. با گواهى اين مرجع، امضا كننده مجاز به استناد به مدارك گواهى شده مي‌شود و كليدهاى اختصاص يافته به او به نام او ذخيره شده و به شخص ديگرى تعلق نمي‌گيرد.

ج . دفاتر ثبت. بر خلاف مورد قبل كه ايمنى و اطمينان امضا را از جنبه فنى تأمين مي‌كند، سردفتر به عنوان شخص ثالث قابل اعتماد به تصديق مدارك و تأييد هويت امضا كننده اقدام مي‌كند. به طور كلي، اطلاعات تهيه شده توسط دفاتر خدمات گواهى از جمله عواملى است كه زمينه اعتماد سردفتر را به امضاى ايجاد شده فراهم مي‌سازد، اگرچه او نيز موظف است تا بررسيهاى متعارف را به عمل آورد. البته امكان دارد كه به دليل عدم پيش‌بينى در قانون و رويه عملي، اين دفاتر در برخى از كشورها تشكيل نشده باشند كه آثار منفى آن را بعدها بررسى خواهيم كرد.

د. طرف اعتماد كننده. شخصى است كه با بررسى كليد عمومى به اصالت و صحت امضاى ديجيتالى اعتماد كرده و آن را به عنوان معيارى براى تنفيذ تعهد صاحب امضا در قبال خود مي‌پذيرد. اين فرد اگرچه در فرايند ايجاد و امنيت امضا نقشى ندارد، ولى قبول وى از آن جهت كه به امضاى ديجيتالى اعبار عملى مي‌بخشد، بسيار ارزشمند محسوب مي‌شود، زيرا تقريباً در تمام قوانين راجع به امضاى ديجيتالى به افراد اين اختيار داده شده كه از پذيرش امضا و مدارك الكترونيكى در روابط تجارى و مالى خود با ديگران امتناع نموده و امضاى دستى و مدارك كاغذى مطالبه كنند كه اين امر با توجه به مسايل متعددى چون ضعف امنيت و اعتماد در فضاى مجازى قابل توجيه است.

آنچه به اختصار درباره جنبه‌هاى علمى و فنى امضاهاى ديجيتالى ذكر شده، نشان مي‌دهد كه حذف دفاتر ثبت اسناد از ساختار شكل‌گيري، ايمنى و تصديق اين گونه از امضاها تا چه حد مي‌تواند زيانبار باشد: اگرچه نام «امضا» براى هر دو نوع امضاى دستى و ديجيتالى به كار مي‌رود، اما در تفاوت ماهوى اين دو نبايد ترديد كرد. امضاى دستى نشان مي‌دهد كه شخص آن سند را تنفيذ نموده، حال آنكه امضاى ديجيتالى مدرك معين دلالت بر به كارگيرى كليد خصوصى متعلق به فرد معين براى رمزگذارى آن دارد، كه در صورت فقدان تصديق محضرى نشانگر چيزى جز عدم تغيير داده‌پيام بعد از ايجاد ان نيست. به عبارت ديگر بدون وجود سابقه ثبتى و مدارك دقيق علمي، امضاى ديجيتالى هيچ دلالتى بر دخالت يك فرد در محتواى سندى كه امضا در آن به كار گرفته شده، ندارد. [66]

بدون دخالت دفاتر اسناد رسمى ـ يا هر ارگان ديگر كه به اصول سنتى ثبت اسناد احترام بگذارد ـ اشكالات ديگرى نيز بروز مي‌كند كه آثار آن به مراتب بدتر و وسيع‌تر از موارد بالاست: فقدان سابقه و بايگانى مطمئن مدارك، وجود گواهى براى هميشه، امكان اختصاص كليد خصوصى يك شخص به فرد ديگر به دليل بي‌اطلاعى از اين امر يا اشتباه، افشاى رمزگذارى يا بي‌اعتبارى استانداردهاى آن، تغيير غير مشروع رمز و.. از مشكلات فنى و علمى مي‌باشد كه بررسى تفصيلى آنها از موضوع اين مقاله و تخصص نويسنده خارج است. در فرازهاى بعدى به مسايل حقوقى ناشى از عدم دخالت مرجع ثبتى در جريان ايجاد و ايمنى امضاهاى الكترونيكى ـ كه چنانچه گفته شد، بيشتر از ابعاد علمى و فنى ناشى مي‌شود ـ خواهيم پرداخت.

3 ـ 3. مسايل حقوقى ناشى از امضاى ديجيتالي
شمارش اين مسايل به دليل تعدد و روزافزونى آنها بسيار دشوار است. فقدان مرجع ثبت و نظارت بر امضاى ديجيتالى از جمله منجر به مسايل حقوقى به شرح زير مي‌باشد.

3 ـ 3 ـ 1. گمنامي[67]
از آن جهت كه در قوانين داخلى كشورها (راجع به امضاى الكترونيكي)، از جمله كشورمان، حضور امضا كننده نزد سردفتر واجد شرايط به منظور ثبت امضا پيش‌بينى نشده، بنابراين نيازى به طى تشريفات مقرر در قانون ثبت براى تشخيص هويت امضا كننده وجود ندارد و همين امر امكان صدور امضا از سوى اشخاصى را كه في‌الواقع وجود ندارد (افراد خيالي) [68] افزايش مي‌دهد. نتيجه اين امر آشكار است: امضا كننده مي‌تواند از اين طريق حقوق و تعهداتى براى خويش در قرارداد با ديگران ايجاد نمايد، حال آنكه تعهدات وى به دليل فقدان شخصيت حقيقى براى او قابل گريز مي‌باشد. اگرچه اين وضعيت در حقوق ايالات متحده با تصويب قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى در حال تغيير است؛ اما قانون تجارت الكترونيكى در اين مورد پيش‌بينى مداخله دفاتر اسناد رسمى را ننموده و از اين لحاظ داراى ايراد اساسى مي‌باشد.

به لحاظ تطبيق، ميان مقررات داخلى از يك طرف و اين مقررات و حقوق آمريكا از سوى ديگر بايد افزود كه به موجب ماده 86 ق.ث، «در صورتى كه تقاضاى ثبت سندى بشود تحصيل اطمينان از هويت متعاملين يا طرفى كه تعهد كرده به عهده صاحب دفتر است و اگر مشاراليه شخصاً آنها را نشناسد بايد بر طبق مواد اين قانون رفتار نمايد و در صورت تخلف مشمول ماده 102 اين قانون خواهد بود». ماده 102 نيز ناظر به ماده101 مي‌باشد كه در آن براى متخلف مجازات ادارى از يك تا سه سال انفصال از خدمت دولتى تعيين شده است. همچنين، بنابر ماده 50 ق.ث، «هرگاه مسؤول دفتر در هويت متعاملين يا طرفى كه تعهد مي‌كند ترديد داشته باشد، بايد هر دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هويت آنان را تصديق نموده و مسؤول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضاى شهود رسانيده و اين نكته را در خود اسناد قيد نمايد».

ماده 10 ق.ت.ا، در بيان شرايط امضاى الكترونيكى مطمئن، معلوم نمي‌كند كه احراز اين شرايط با چه مرجعى است: اگرچه امضا في‌نفسه مي‌تواند، نسبت به امضا كننده منحصر به فرد بوده و به وسيله امضا كننده و يا تحت اراده انحصارى وى صادر شده باشد (بند الف و ج ماده10 )؛ اما هيچ تضمينى براى اينكه هويتى كه امضاى ديجيتالى براى امضا كننده معلوم مي‌كند، همان هويت واقعى او باشد، وجود ندارد و بايد تشخيص اين امر را به مرجعى صالح سپرد.

در حقوق آمريكا عدم تصريح يوتا به نقش دفاتر اسناد رسمى در ثبت الكترونيكى و در نتيجه تصويب قوانين خاصى در ايالات آمريكا كه به موجب آن نيازى به حضور امضا كننده ديجيتالى در دفاتر اسناد وجود نداشت، به‌شدت مورد انتقاد حقوقدانان و دست‌اندركاران ثبت اسناد قرار گرفت .[69] به گونه‌اى كه انجمن ملى دفاتر اسناد رسمى آمريكا آن را نوعى دستبرد غير رسمى [70] به حوزه كارى خود محسوب داشت. [71] در نتيجه سمينارها و نشست‌هاى متعددى در تبيين ابعاد قضيه و چاره‌انديشى براى مساله برگزار گرديد. [72] مخالفان در تبيين روندى كه به غلط شكل گرفته بود معتقدند، اينكه E-Sign به عنوان قانون فدرال و قوانين و مقررات داخلى برخى از ايالات به اشخاص ـ به‌صراحت يا به طور ضمنى ـ اجازه مي‌دهند تا گواهى ديجيتالى را از يك مرجع مجاز براى صدور گواهى اخذ كرده و از آن براى ايجاد امضاهاى ديجيتالى ثبت شده، بي‌هيچ محدوديتى و بدون بهره گرفتن از خدمات صدور گواهى دفاتر اسناد رسمي، استفاده نمايند، امكان سوء استفاده اشخاص را از طريق استفاده از هويت ديگران (سرقت هويت) و گمنامى فراهم مي‌سازد.

تلاشهاى جمعى و فردى انجام شده، سرانجام تا حدودي، به ثمر نشست. چرا كه بند 3ـ 16 ماده 3 قانون نمونه دفاتر اسناد رسمي، براى جلوگيرى از گمنامى مقرر مي‌دارد:

«دفترخانه ثبت الكترونيكى نبايد اقدام به ثبت الكترونيكى نمايد، در صورتى كه امضا كننده مدرك الكترونيكي:

1. به هنگام ثبت، نزد سردفتر اسناد رسمى حاضر نشده باشد.

2. هويت وى براى شخص سردفتر نامعلوم بوده و دلايل مُتقنى براى احراز هويت او از سوى سردفتر موجود نباشد.

3. قراينى باشد كه بر اساس آن سردفتر در اينكه آيا امضا كننده به آثار حقوقى آنچه درخواست ثبت آن را دارد، آگاه است يا نه، ترديد نمايد.

4. از نظر سردفتر، اراده آزاد او (امضا كننده) احراز نشود».

دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى مذكور در قانون تجارت الكترونيكي، اختيار و صلاحيت بررسى هيچكدام از موارد فوق را دارا نمي‌باشند. اين امر مفهومى جز دامن زدن به گمنامي، بي‌هويتى و سرقت هويت در روابط الكترونيكى ندارد. آثار نامطلوب روند مذكور عبارت از، امكان جعل، كلاهبرداري، خيانت در امانت و ساير جرايم در فضاى مجازى است، حال آنكه با تمسك به ثبت الكترونيكى و تشريفاتى كه بخشى از آن ذكر گرديد، مي‌توان از بسيارى از مشكلات كاست.

2 ـ 3 ـ 3. نقض حقوق مصرف كننده

قانون تجارت الكترونيكى مقررات بالنسبه قابل توجهى (مواد 23 تا 49) را به «حمايت از مصرف كننده»[73] اختصاص داده است. در بند ب ماده 33 از لزوم مشخص شدن هويت تأمين كننده سخن به ميان آمده و تشريفات ديگر در ماده مذكور و ديگر مواد براى شفافيت رابطه و جلوگيرى از تقلب و كلاهبردارى ذكر شده، با اين حال هيچ تضمينى براى تحقق آنها مد نظر نبوده است. فقط در ماده 35 ق.ت.ا مقرر شده، «اطلاعات اعلامى و تأييديه اطلاعات اعلامى به مصرف كننده بايد در واسطى بادوام، روشن و صريح بوده و در زمان مناسب و با وسايل مناسب ارتباطى در مدت معين و بر اساس لزوم حسن نيت در معاملات و از جمله ضرورت رعايت افراد ناتوان و كودكان ارايه شود». حال آنكه ارايه اطلاعات در واسطى بادوام، همانند ديسك، فلاپى و.. (بند (ق) ماده 2 ق.ت.ا) مانع از كلاهبردارى و تقلب نخواهد بود.

مساله از جنبه ديگر نيز قابل بررسى است: امضاى ديجيتالى مصرف كننده نبايد در معرض نفوذ و سوء استفاده ديگران باشد، اشخاص ضعيف و كم‌توان بايد قبل از معامله الكترونيكى از هر نظر توجيه شده و نسبت به ابعاد معامله اطلاع يابند و همين مسايل ضرورت ثبت حداقل امضاى طرف مقابل را به عنوان شخصى كه مدام در عرصه تجارت فعال است، نزد سردفتر قابل اعتماد توجيه مي‌نمايد.

جايگاه امضاى ديجيتالى در ثبت اسناد به شيوه الكترونيكى

نويسنده: مصطفى السان

چكيده

در اسناد مكتوب، امضا، نشان تأييد تعهدات قبول شده در آن سند به شمار مى‌آيد. از آن جهت كه در تجارت الكترونيكى «مدارك الكترونيكى» داراى جايگاهى همانند اسناد مكتوب هستند، لذا امضا در اين مدارك نيز على‌الاصول داراى همان ارزش اثباتى مى‌باشد. در اين مقاله، با تكيه بر تجربه كشورهاى پيشرفته و مطالعه در قوانين و مقررات به اين مساله پرداخته مي‌شود كه در ثبت الكترونيكى اسناد و مدارك، چگونه مي‌توان از امضاى ديجيتالى بهره گرفت و بهترين مرجع براى تصدى امور گواهى امضاى الكترونيكى و ثبت اسناد الكترونيكى كجاست. بررسى موضوع همواره با مبنا قرار دادن اين ايده انجام شده كه تخلف از رويه و قوانين موجود در زمينه ثبت اسناد و گواهى امضا داراى آثار زيانبارى ـ از حيث حقوقي، اجتماعى و اقتصادى ـ خواهد بود و از اين حيث، اساساً امضا و مدارك الكترونيكى خصوصيتى ندارند كه موجب تغيير مرجع ثبت و گواهى آنها شود.

_________________________

3 ـ 3 ـ 3. امضاى ديجيتالى و ثبت الكترونيكي

از آن جهت كه اعتبار امضاى ديجيتالى و ثبت الكترونيكى در قانون داخلى شناسايى شده، كه از جمله شامل امضاهايى مي‌شود كه در اسناد و مدارك الكترونيكى به كار مي‌رود، لذا بايد دفاتر اسناد رسمى و ادارات ثبت اسناد و املاك به عنوان مراجع صالح در كشورمان براى طى تشريفات و اعمال اين شيوه از ثبت آماده شوند. ماده6 ق.ت.ا، در پذيرش مدارك الكترونيكى مقرر مي‌دارد: « هرگاه وجود يك نوشته از نظر قانون لازم باشد، «داده‌پيام» در حكم نوشته است ..» . ماده بعدى نيز در جهت پذيرش امضاى الكترونيكى چنين تدوين شده، «هرگاه قانون وجود امضا را لازم بداند، امضاى الكترونيكى مكفى است».

متأسفانه قانون فوق به بررسى دقيق شرايط و ضوابط پذيرش امضا و مدارك الكترونيكى نپرداخته و به همين دليل بايد مقررات و رويه لازم براى اين امر در كشورمان وضع شده و شكل گيرد. دفاتر اسناد رسمى نيز از جمله مراجعى هستند كه بايد به دليل كاركرد و قابليت و وظايف قديمى خود در روند ثبت اسناد و امضاى الكترونيكى مداخله نمايند. بديهى است كه اين موضوع نيازمند تصويب قانون، طى تشريفات و ايجاد زيرساختارهاى مورد نياز مي‌باشد. در اين مقاله، اگرچه به دليل نا آشنايى حقوق كشورمان با مفاهيم امضاى ديجيتالي، گواهى و ثبت الكترونيكي، بيشتر به جنبه‌هاى نظرى موضوع پرداخته شد، با اين‌حال نحوه ثبت الكترونيكى امضا در مقام عمل نيز به اختصار مورد بررسى قرار مي‌گيرد. البته ذكر اين نكته اهميت دارد كه بحث تفصيلى موضوع نيازمند پرداختن به مساله «ثبت الكترونيكي» به مفهوم عام است كه بررسى آن از چهارچوب اين مقاله خارج مي‌باشد.



1 ـ 3 ـ 3 ـ 3. اصول حاكم

در زمينه ثبت امضاى الكترونيكي، در وهله اول، سه اصل مهم را بايد مدنظر قرار داد:

يك . استفاده از تجربه ارزشمند ساير كشورها و رويه عملى شكل گرفته در دفاتر ثبت اسناد آنها از جهت كاهش هزينه مطالعاتى و اجرايى ثبت الكترونيكي، امرى است كه بايد ـ البته با رعايت ضوابط، معيارها و اوصاف خاص سيستم ثبتى كشور ـ آن را پذيرفت. در اين راستا، بررسى و پژوهش عميق مورد نياز است و ترجمه صرف قوانين و مقررات داخلى ديگر كشورها عامل همان مشكلاتى خواهد بود كه در برخى از قوانين داخلى ملاحظه مي‌شود.

دو. بحث از ثبت الكترونيكي، اگرچه بسيار جديد مي‌باشد، به گونه‌اى كه عملاً نمي‌توان سابقه‌اى بيش از 5 سال براى آن تصور نمود؛ با اين‌حال به هيچ وجه نبايد آن را ناقض اصول و قواعد ثبتى ايجاد شده در طول سالهاى مختلف دانست. در مقدمه توجيهى قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى آمريكا[74] نيز تأكيد شده كه، «اگرچه فناورى در حال تحول و تكامل است، اما متأسفانه ماهيت انسانهايى كه آن را به كار مي‌گيرند، چنين نيست. هر آئينى ـ خواه كاغذى يا الكترونيكى ـ براى ثبت اسناد و امضا، مستلزم حضور فيزيكى امضا كننده در يك دفترخانه اسناد رسمى واجد شرايط و صالح است. بر خلاف تصور عموم، ثبت الكترونيكى نبايد به عنوان عامل «ريشه‌كني» ثبت رسمى (در حوزه تجارت الكترونيكي) محسوب گردد». بر همين اساس در مقدمه مذكور تصريح شده كه تمامى تعاريف و اصطلاحات مقرر در قانون در هر دو نوع ثبت كاغذى و الكترونيكى به كار گرفته خواهد شد كه شامل تصديق و گواهي، امضا، شهادت و تمام مفاهيم تخصصى مربوط مي‌باشد.

در حقوق كشورمان، تمام اصول و قواعد مربوط به تشريفات ثبت امضا، ارزش اثباتى آن و.. مذكور در قوانين ثبت اسناد و املاك، قانون دفاتر اسناد رسمي، آئين دادرسى مدني، قانون مدنى و ساير مقررات در مورد امضاى الكترونيكى نيز اجرا خواهد شد. لذا هر قانون و رويه‌اى براى ثبت الكترونيكى در آينده بايد با مبنا قرار دادن اين اصل شكل گيرد.

سه . در مورد امضاى الكترونيكي، ترجيح هر يك از فناوريهاى ايجاد امضا، بدون لحاظ جنبه ايمنى و اطمينان آن، از هر نظر بي‌اعتبار است: دفاتر ثبت الكترونيكى بايد در صورت احراز صدور و ايجاد امضا و كليد خصوصى به نام متقاضي، نسبت به ثبت و طى تشريفات لازم اقدام نمايند. علي‌الاصول نمي‌توان با توصيف فناورى خاص به عنوان شيوه مقبول در ايجاد و رمزگذارى خاص، به نفع شركت يا شخص مالك آن تبليغ نمود و بايد در مقام پذيرش يا رد امضا كيفيت و ضوابط علمى و فنى را لحاظ كرد.



2 ـ 3 ـ 3 ـ 3. تشريفات ثبت امضاى الكترونيكي

چنانچه گفته شد، اعمال تشريفات ثبت امضاى الكترونيكى نيازمند استقرار دفاتر ثبت الكترونيكى مي‌باشد. اين دفاتر بايد در ثبت امضاى الكترونيكى ضوابطى را رعايت نمايند كه به اختصار ذكر مي‌شود.

1. حضور شخص امضا كننده و تشخيص هويت او از سوى سردفتر. در اين مورد قبلاً توضيح داده شد. عدم تصريح مستقيم به اين شرط به عنوان ركن امكان صدور تصديق امضا بيشتر ناشى از آن است كه گويى از نظر قانونگذار اين شرط به قدرى بديهى بوده كه ذكر آن غير لازم و فقدان آن (عدم حضور شخص امضا كننده نزد سردفتر براى تصديق امضا) موجب بي‌اعتبارى چنين تصديقى بوده است. فقط بايد اين نكته را افزود كه حضور وى براى امضاى اسناد و مدارك الكترونيكى نيست، چرا كه فرض بر اين مي‌باشد كه امضاى مذكور يك‌بار توسط او در «دفتر صدور امضاى الكترونيكي» ايجاد شده است. حضور امضا كننده براى اين است كه امضاى مذكور ثبت شده و صحت صدور آن از سوى درخواست كننده ثبت از اين طريق قابل اثبات باشد.

در مورد اين بند، دو ايراد قابل تصور است كه ضمن طرح به پاسخ آن نيز مي‌پردازيم:

الف . اگر فناورى ارتباط تا اندازه‌اى پيشرفته باشد كه نيازى به حضور امضا كننده نزد سردفتر وجود نداشته باشد، آيا مي‌توان باز هم او را اجبار به حضور نمود؟ به عبارت ديگر، اصل مذكور قابل تخصيص مي‌باشد يا نه؟

در پاسخ بايد گفت كه اگرچه اين نوع از فناورى هم‌اكنون موجود نيست؛ اما در صورت تحقق آن نيازى به حضور امضا كننده در دفتر ثبت الكترونيكى نخواهد بود و سردفتر ضمن ارتباط ديدارى ـ شنيدارى زنده با امضا كننده الكترونيكي، هويت او را تشخيص خواهد داد.

ب. دوگانگى «مرجع ايجاد امضاى ديجيتالي» و «مرجع ثبت امضاى الكترونيكي» بدعتى جديد است و مي‌توان به راحتى اين دو را در يك سازمان متمركز ساخت. در پاسخ، ضمن منتفى ندانستن اين تدبير، بايد توضيح داد كه دو كاركرد فوق از لحاظ فنى با هم تفاوت بسيار دارند؛ به گونه‌اى كه ايجاد، نگهدارى و به‌روز رسانى امضاى الكترونيكى بحثى است متعلق به علم الكترونيك و رايانه، حال آنكه ثبت آن ـ به لحاظ ضرورت رعايت اصول و قواعد مقبول حقوق و رويه ثبتى ـ جنبه حقوقى دارد. البته داير كردن دفاتر صدور امضاى الكترونيكى و ثبت الكترونيكى در كنار هم راه آسانى براى حل اين مشكل خواهد بود. حتى امكان ادغام اين دو نهاد نيز وجود دارد، بدين صورت كه براى مثال سردفتر حقوقدان بوده و دفتريار از ميان متخصصين نرم‌افزار انتخاب شود و هر دو كار در يك دفتر انجام گيرد.

2. بررسى صلاحيت مرجع صدور امضا. شخص ثالث و مورد اعتمادى كه داده مربوط به امضاى ايجاد شده براى افراد را در اختيار دارد، ممكن است در آينده قابل اعتماد نبوده و يا اطلاعات لازم براى تصديق امضا همانند داده مربوطه امكان دارد كه در آينده در دسترس نباشد. بنابراين دفتر ثبت الكترونيكى بايد احتياط متعارف را به عمل آورده و اطمينان يابد كه نرم‌افزار مورد استفاده براى ايجاد امضاى ديجيتالى به‌روز بوده و به هنگام تقاضاى تصديق / ثبت امضا از سوى متقاضى از اعتبار نيفتاده باشد (بند 2 ـ 16 قانون نمونه دفاتر اسناد رسمى آمريكا) . لذا دفتر ثبت الكترونيكى در اين زمينه بايد دو نكته مهم را بررسى نمايد:

يك. كليدها/ رمزهايى كه براى ايجاد امضا به كار مي‌روند، بايد تنها براى مدت مشخصى داراى اعتبار باشند تا از اين طريق از افشاى آنها به دليل گذشت زمان و تغيير استانداردهاى رمزگذارى يا ساير خطرات جلوگيرى شود. رويه معمول در مراكز ايجاد امضا، تعيين طول عمر[75] يك يا حداكثر دوساله و مبتنى بر 1024 بيت [Bit] داده از نوع كليد آر.اِس.اِى [76] مي‌باشد. [77]

دو. مرجعى كه امضا را صادر (ايجاد) مي‌كند، بايد في‌الواقع موجود باشد: دفتر ثبت الكترونيكي، بي‌نياز از اين نوع مراكز نخواهد بود و به نظر مي‌رسد كه بتوان «دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكي» را با مقدارى تعديل و شفافيت از حيث وظايف و مسؤوليتها براى انجام اين امور مهيا كرد. به منظور تشخيص صلاحيت مرجع صدور امضا، بايد مراجع (دفاتر) مشخصى براى اين امر ـ به موجب قانون و تحت نظارت سازمان مشخص ـ تأسيس و از حيث رعايت اصول علمى و قوانين و مقررات مورد بازرسى و نظارت قرار گيرند. تعديل ماده 13 ق.ت.ا، از آن جهت ضروريست كه حوزه عملكرد دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى را بسيار موسع تعيين كرده كه اين امر چنانچه بررسى شد، منجر به مشكلات عمده‌اى از جمله مداخله در امورى مي‌شود كه در صلاحيت دفاتر اسناد رسمى قرار دارد. بنابراين دفاتر خدمات صدور گواهى الكترونيكى را بايد به عنوان دفاتر صدور امضا معرفى كرد و بر اين اساس وظايف آنها را، فقط در «توليد، صدور، ذخيره، ارسال، ابطال و به‌روز نگهدارى امضاهاى الكترونيكي» كه ق.ت.ا نيز بيان داشته، منحصر نمود.

دفاتر صدور امضا به شرح فوق، حق تاييد گواهي‌هاى صادره از سوى خود را ندارند و اين مورد از جمله مسايلى است كه در حوزه صلاحيت دفاتر اسناد رسمى قرار مي‌گيرد. همچنين دفتر صدور امضا بايد در صورت صلاحديد فنى ( از جمله افشاى كليد خصوصي، تقاضاى دارنده امضا و..) اقدام به ابطال امضاى ديجيتالى ايجاد شده نمايند. با توجه به امكان ابطال امضا از سوى مرجع اخير، سردفتر بايد قبل از ثبت و تصديق امضاى الكترونيكي، از نزديكترين دفتر صدور امضا (كه به صورت شبكه‌اى با ساير دفاتر صدور امضا از حيث اطلاعات به‌روز در ارتباط مي‌باشد)، نسبت به استعلام لازم از حيث تعلق امضا به متقاضى و ابطال يا عدم ابطال آن به عمل آورد.

3 . بررسى سلامت عقلاني، داشتن سمت و آزادى اراده متقاضى ثبت امضا. متقاضى ثبت (تصديق) امضا، در واقع مي‌خواهد تا از امضاى ايجاد شده به شرح مذكور در بند فوق، براى پذيرش محتواى مدرك الكترونيكى استفاده نمايد: اين امر به مفهوم متعهد شدن وى به محتواى آن سند است و لذا بايد همانند اسناد كاغذى قصد انجام عمل حقوقى در فرد متقاضى احراز شود. در ماده 102 قانون ثبت، از جمله براى ثبت سند قبل از احراز «هويت اصحاب معامله» مجازات ادارى از يك تا سه سال انفصال از خدمات دولتى پيش‌بينى شده كه اعمال آن در مورد ثبت امضاى الكترونيكى نيز منتفى نخواهد بود.



نتيجه‌گيري

توجه به مبانى و زيرساخت‌ها شرط نخست ورود در دنياى تجارت الكترونيكى و پيشرفت در آن حوزه به شمار مي‌آيد. قانون تجارت الكترونيكى را ـ علي‌رغم پاره‌اى از ايرادات و نواقص ـ بايد نقطه شروع اين روند محسوب داشت. تجربه ديگر كشورها نشان مي‌دهد كه در صورت تحقق تجارت الكترونيكي، بحث ايمنى از يك سو و مدلل ساختن دعاوى از سوى ديگر مطرح خواهد بود. در بخش اول ايجاد و ثبت امضاى ديجيتالى و در سوى دوم ثبت الكترونيكى اسناد و مدارك الكترونيكى راهگشاى بسيارى از مشكلات قابل تصور در اين عرصه مي‌باشد. در مورد ثبت الكترونيكى امضا و مدارك، نكته مهم «اعتماد» به سردفتر و تلاش در جهت رسيدن به استانداردهاى روز پيشرفت مي‌باشد. مورد اخير آنقدر اهميت دارد كه بدون آن نمي‌توان امكان ثبت الكترونيكى كارآمد و اصولى را تصور نمود.

هر اقدامى در واگذارى ثبت به شرح فوق به سازمان جديد و يا اشخاصى كه هيچ تخصصى در امور ثبتى ندارند، به دليل ناآشنايى آنها به اصول و قواعد ثبت محكوم به شكست خواهد بود: ثبت امضا و مدارك الكترونيكى از همان قواعد و اصولى تبعيت مي‌كند كه در مورد ساير اسناد و امضاها (كاغذى و دستي) جاريست و بر خلاف نظر عده‌اي، نمي‌توان تحولات فناورى را مستمسك نقض اصول و قواعد قرار داد. قبل از هر چيز بايد با تصويب قانون مناسب «ثبت الكترونيكي» را به رسميت شناخت و تعدادى از دفاتر اسناد رسمى موجود را بعد از آموزشهاى لازم به اين امر اختصاص داد. امكان ثبت به هر دو شيوه الكترونيكى و كاغذى در اين دفاتر بهترين دليل براى عدم عدول از اصول و قواعد موجود مي‌باشد. دفتر ثبت الكترونيكى در عين اينكه مي‌تواند امضاى ديجيتالى را ثبت و از سند ثبتى پشتوانه الكترونيكى تهيه كند؛ قادر خواهد بود كه به امور روزمره و عادى خود نيز پرداخته و براى مثال معاملات ملكى را نيز ثبت نمايد.

اين ادعا كه پذيرش ايجاد مراكز صدور امضا و ثبت الكترونيكي، به طور جداگانه منجر به تشريفاتى و پيچيده‌تر شدن معاملات الكترونيكى و در نتيجه عدم گرايش به آن مي‌شود نيز، محكوم به بي‌اعتباريست. نمي‌توان براى رسيدن به سرعت و ارزانى مشكلات عمده‌اى را از حيث تقلب، كلاهبردارى و سوء استفاده در فضاى مجازى ايجاد نموده و اثبات مسايل را سخت كرد. در عين حال با وضع مقررات دقيق اين امكان وجود دارد كه صدور و ثبت امضاى الكترونيكى در يك مرجع (دفتر) و در حداقل زمان ممكن انجام شود. ايجاد تعادل ميان فلسفه گسترش تجارت الكترونيكى و ايمنى و اطمينان آن بهترين گزينه است كه با ثبت الكترونيكى امضا و مدارك به‌راحتى مي‌توان بدان دست يافت.http://www.dadsetani.ir/newver/maghalat.asp?newscode=850501hoghooghi2

اخذ امضاء در اسناد وكالت بلاعزل

نگارنده معتقد است ابهاماتي در خصوص اخذ امضاء در اسناد وكالت بلاعزل وجود دارد كه نيازمند ارائه طريق و نظرات سازنده و راهگشاي عزيزان و استادان و صاحب انديشه و قلم مي‌باشد. لذا در اينجا به اختصار به طرح موضوع مي‌پردازد :

وكالت امري است جايز و احكام عقود جائز بر آن جاري است كه مورد بحث و نظر نمي‌باشد. لذا در اينجا به اين موضوع خواهم پرداخت. اما در وكالتنامه‌هاي بلاعزل كه همكاران محترم با عبارت‌هاي متفاوت به رشته تحرير در مي‌آورند هر يك از آنان داراي بحث مفصلي است كه در اين مختصر نمي‌گنجد ولي نمونه آنان ذكر مي‌شود :


بند الف : موكل حق عزل وكيل را براي مدت 20 سال يا ده سال يا كمتر و يا بيشتر از خود سلب نمود.

بند ب : موكل حق عزل وكيل را از خود سلب نمود.

بند ج: حسب‌الاظهار موكل ضمن عقد خارج و لازم كه در خارج به طور شفاهي بين موكل و وكيل منعقد گرديد موكل حق عزل وكيل را از خود سلب نمود.

بند د: ضمن عقد خارج لازم موكل حق عزل وكيل را از خود سلب و ساقط نمود.


در اينجا لازم است عين ماده 679 قانون مدني مرور گردد. براساس ماده 679 موكل مي‌تواند هر وقت بخواهد وكيل را عزل كند مگر اينكه وكالت با عدم عزل در ضمن عقد لازمي شرط شده باشد. با ملاحظه به متن ماده مذكور بلاعزل بودن وكالت مستلزم ضمن عقد لازم است و لاغير. بنابراين با صراحت مذكور تحرير بند الف و ب تحرير ناقص و نمي‌تواند وكالتنامه‌اي را كه با عبارت مذكور به تحرير درآمده بلاعزل تلقي نمود. زيرا به حكايت مفاد و روح ماده 679 بايستي ضمن عقد لازم وكالت تنظيم گردد تا بلاعزل محسوب شود، چون عقود لازم نياز به رضاي دو طرف عقد دارد، ضرورتاً نياز به امضاي طرفين عقد (موكل و وكيل) دارد عدم اخذ امضاء از وكيل كاري باطل و برخلاف مفاد و روح قانون مذكور و شرايط صحت عقد لازم است.

اما در خصوص بند ج چون حسب‌الاظهار موكل كه در خارج از محل تنظيم سند در دفترخانه و به طور شفاهي بين موكل و وكيل منعقد گرديد وكيل مي‌تواند ادعاي خلاف را بنمايد و اصلاً منكر انعقاد چنين عقدي گردد و به محض اطلاع از وكالت سند وكالت را به صلاح و مصلحت خود ندانسته و تقاضاي ابطال آن را بخواهد آيا در چنين وكالتي مي‌توان مراتب استعفاء و ابطال آن را بدون حضور موكل در دفتر انعكاس داد؟

در خصوص بند د نيز به لحاظ عبارت ضمن عقد خارج لازم وكيل بايد به عنوان يك طرف عقد وكالت را امضاء نمايد با شرح مختصر چنانچه وكالتنامه‌اي با هر يك از عبارت بندهاي الف، ب، ج، د تنظيم و وكيل استعفاء نمايد آيا سردفتر مي‌تواند به طوريكه يكطرفه و بدون حضور موكل آن وكالت را باطل نمايد و يا وكالتنامه‌اي برابر بند ج نوشته شود و وكيل منكر عقد لازم به طور شفاهي با موكل گردد براي سردفتر تنظيم كننده جهت ابطال آن مشكلي به وجود خواهد آمد ياخير؟ مهمتر اينكه آيا موكل به صرف ادعايي كه وكيل در وكالتنامه امضاء ننموده و اطلاعي از وكالت بلاعزل ندارد رأساً مي‌تواند وكالتنامه را عزل نمايد و همچنين موكل به اعتبار اينكه با اعطاي وكالت بلاعزل با مضمون بند الف وكيل مشكل حيثيتي آن را حل و يا پيگيري خواهد نمود و وكيل هم به لحاظ بي‌اطلاعي تقاضاي ابطال وكالت را بنمايد، تكليف سردفتر در اين خصوص چيست؟ با اينكه اينجانب در حد بضاعت اندك خود اعتقاد به اخذ امضاء از وكيل در اين‌گونه وكالتنامه‌هاي بلاعزل را دارم ، مستدعي است به منظور رفع ابهام و مشكل نظرات سازنده و راهگشاي عزيزان و استادان بزرگوار را امر به اعلام فرمايند.


نوشته : رضا قلي جلالي‌فر - سردفتر اسناد شماره يک چالوس
تهيه و ارسال : دکتر شکيبي سادات تهراني
http://www.dadsetani.ir/newver/maghalat.asp?newscode=850411hoghooghi1

تعامل ثبت و شهرداري

از جمله وظايف محوله به سازمان ثبت اسناد و املاک، تفکيک و افراز اراضي و املاک است . اين مهم بر اساس مجموعه بخشنامه هاي ثبتي و با استناد به ماده 154 اصلاحي قانون ثبت و ماده 101 و تبصره 8 ماده 100 اصلاحي قانون شهرداري ها قابل اجراست . تفکيک و افراز املاک مشاعي و تفکيک آپارتمان ها، از آن جا که باعث مشخص نمودن ميزان حقوق هر يک از صاحبان قطعات جدا شده در تفکيک و افراز مي شود ، در رفع بسياري از مشکلات مالکين مشاعي از قبيل خريد و فروش و ساخت و ساز و رهن و اجاره و غيره بسيار مؤثر است و به همين علت صاحبان املاک مشاعي خواهان مفروز شدن و شش دانگي کردن املاک مشاعي خود مي باشند .

تفکيک و افراز همانطوريکه قبلاً اعلام شد با ضوابط تعيين شده از وظايف اداره ثبت مي باشد مگر در مواردي که شرايط مندرج در ماده 154 اصلحي قانون ثبت تأمين نشده باشد که در اين صورت خواهان مي تواند براي احقاق حقوق خود به مراجع ذيصلاح قضائي مراجعه کند . ادارات ثبت در انجام اين وظيفه خطير دچار مشکلات بورکراسي اداري است . از جمله مشکلات اين است که پس از بازديد کارشناسان ثبت از محل مورد تقاضاي تفکيک و تهيه نقشه ثبتي آپارتمان و عدم تطابق متراژ اعلام شده با متراژ مندرج در پايان کار ساختمان ارائه شده از سوي شهرداري محل ، ادارت ثبت بايد مجدداً در خصوص اين تفاوتها از شهرداري محل استعلام نمايند .

اين عمل گاهي باعث اتلاف وقت ارباب رجوع و نارضايتي آنان مي گردد . بدين معني که اگر مساحت اعلام شده اداره ثبت از مساحت تعيين شده در پايان کار ساختماني کمتر باشد متقاضي تفکيک خواهان مساحت مندرج در پايان کار ساختماني است و اگر بيشتر باشد خواستار آنست که با چشم پوشي و خارج ضوابط انجام گردد که اين تقاضا خود معضلات فراواني به همراه دارد. اين مشکل از آن جا ناشي مي شود که کارشناسان ثبت و شهرداري محل هماهنگ نيستند . في المثل در تعيين متراژ قسمت تجاري، کارشناسان شهرداري ديوار مجاور راه پله اشتراکي را براي راه پله منظور و يا را راه پله، اشتراکي در نظر مي گيرند و اين عمل سبب اختلاف مساحت تجاري مطابق ضوابط ثبت مي شود. همچنين در تعيين محل پارکينگ و متراژ آن نيز در پاره اي موارد ايجاد اشکال مي نمايد .

بدين صورت که مساحت و عرض وطول پارکينگ با شرايط ثبت منطبق ولي انتخاب محل آن داراي اشکال است ، بطوريکه جلوي عبور و مرور به انباريها و راه پله اشتراکي را گرفته و اين کار با ضوابط ثبت همخواني ندارد و همين طور درز انقطاع تعيين شده درنقشه ساختماني که ساختمان مورد تفکيک نيز بر اساس آن ساخته شده است ، اگر چه جزء کل عرصه ملک محسوب است ولي عملاً فاقد اعياني و بنابراين بايستي از مساحت اعياني کسر گردد و اين امر گاهي در بعضي از شهرداري ها مدنظر قرار نمي گيرد .
همچنين در مورد افراز املاک و اراضي داخل محدوده شهرداري ، وقتي خواهان افراز با نقشه افرازي جهت اعلام نظر شهرداري به شهرداري محل مراجعه مي کند، حق و حقوق شهرداري در کل پلاک مورد افراز محاسبه و منظور مي شود و اين تقاضاي حق و حقوق دولتي در بعضي اوقات حتي از بهاي ملک مشاع که تقاضاي افراز شده بيشتر مي شود .

از موارد ديگر اينکه در بعضي از شهرداري ها، مساحت تراس مسقف را نصف بحساب مي آورند و اين مساحت طبق ضوابط اداره ثبت ، کلاً جز مساحت اعياني خواهد بود. هر چند ذيل ماده 154 اصلاحي قانون ثبت در اين خصوص اختياراتي به اداره ثبت داه شده که چنانچه شهرداري تا دو ماه به نامه اداره پاسخ نداده باشد اداره ثبت خود رأساً اقدام به تفکيک و افراز نمايد .

بنابراين در نهايت بمنظور رفع اين تفاوتها و تناقض ها پيشنهاد مي شود که کارشناسان دو سازمان و ارگان مذکور حداقل ماهي يکبار جلساتي مشترک داشته باشند تا ضمن بررسي موضوع و تبادل نظر ، تفاوتهاي ذکر شده را با هماهنگي و شناخت متصديان امر نسبت به چگونگي انجام کار و تطبيق ضوابط و قوانين مربوطه را يکنواخت و همگون سازند تا بتوان از مشکلات عديده اي که در اين مورد ، گريبانگر ارباب رجوع و ادارات ذيربط مي شود جلوگيري نمود .

بيژن ملاآقايي ـ ثبت شهر قدس

http://www.dadsetani.ir/newver/maghalat.asp?newscode=850411hoghooghi2

فارس:انقلابي نوين در سازمان ثبت به وقوع پيوسته است

نویسنده فارس   
۰۳ مهر ۱۳۸۶
خبرگزاري فارس: سخنگوي قوه قضائيه بعد از بازديد جمعي به همراه خبرنگاران از سازمان ثبت اسناد و املاك كشور گفت: انقلابي نوين در سازمان ثبت به وقوع پيوسته است
به گزارش خبرنگار خبرگزاري فارس، جمشيدي سخنگوي قوه قضائيه قبل از ظهر امروز سه‌شنبه در نشست خبري خود با خبرنگاران با تشكر از ايجاد فرصت بازديد از پيشرفت‌هاي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در دوران توسعه قضايي توسط اميري رئيس اين سازمان گفت: ما مي‌توانيم از اين دوره به عنوان انقلابي نوين در سازمان ثبت ياد كنيم. نقش اين سازمان را مي‌توانيم در تنظيم روابط اقتصادي، اجتماعي و استقرار امنيت و عدالت در اقتصاد كشور شاهد باشيم.
جمشيدي با بيان اينكه سازمان ثبت، سازماني مترقي تعريف شده است، افزود: اين سازمان در تحولات جديد خود متناسب با برنامه چهارم توسعه مسئوليت‌هاي جديدي پذيرفته است كه صدور اسناد مالكيت اراضي زراعي و بافت مسكوني روستايي، تمهيد مقدمات مالكيت معنوي و نوسازي و مكانيزاسيون سازمان از اين جمله هستند.
وي اظهار داشت: سازمان ثبت تا سال 1385، 392 دفتر ثبتي در كشور داير كرده بود كه 22 ميليون پرونده ثبتي ملكي، 5 ميليون پرونده اجرايي و 1 ميليون ثبت شركت‌ها را انجام داده بودند. ما در سال 85 با يك رشد20 درصدي در كارهاي سازمان ثبت مواجه بوديم و در سال 85 يك ميليون 399 هزار و 242 فقره سند مالكيت در واحدها و دفترهاي ثبتي صادر شده كه قريب به 10 درصد شد نسبت به سال 84 داشته است.
سخنگوي قوه قضائيه در ادامه با بيان اينكه سازمان ثبت براي تحول و نوسازي نظام اداري خود دو برنامه كوتاه مدت و بلند مدت تدارك ديده است، تصريح كرد: اين دو برنامه بر پيشگيري از وقوع جرم مبتني است تا شاهد جعل اسناد نباشيم. همچنين ما سياست قضازدايي به اين معنا كه برخي فعاليت‌هاي قوه قضائيه به سازمان ثبت محول شود را در دست اجرا داريم چرا كه برخي پرونده‌هاي ملكيتي و ثبتي به تناسب كار، در سازمان ثبت راحت‌تر پيش مي‌رود و بار قوه را در امور ثبتي كاهش مي‌دهد. حمايت از حقوق مردم و گسترش خدمات عمومي از ديگر سياست‌هاي سازمان ثبت براي توسعه قضايي است.
جمشيدي نهادينه شدن «it» براساس طرح جامع را نيز از ديگر سياست‌هاي توسعه‌اي سازمان ثبت براي جلوگيري از جعل اسناد سازمان ثبت را از ديگر اقدامات در دست اقدام سازمان ثبت برشمرد و بيان داشت: اسناد موضوع كار سازمان ثبت مهمترين اسناد رسمي كشور هستند و جعل آنها باعث نگراني مردم مي‌باشد لذا اصلاح و نوسازي اسناد و اوراق بهادار به منظور پيشگيري از جعل آنها در دست اقدام است و اصلاح قوانين و مقررات ثبتي نيز در دستور كار است تا شيوه‌هاي اداري و اجرايي سازمان اصلاح شود. همچنين اصلاح فرآيندهاي اختصاصي و گسترش پيش خوان ثبت به كمك نهادهاي مدني براي دسترسي راحت‌تر مردم به اسناد و شفافيت و روان شدن كارها از ديگر برنامه‌هاي سازمان ثبت مي‌باشد.
وي به اصلاح سيستم جمع‌آوري و مديريت اطلاعات و اسناد و اصلاح ساختار مديريتي و فني سازمان به عنوان ديگر برنامه‌هاي در دست اقدام سازمان ثبت اشاره كرد و خاطرنشان كرد: با اجراي طرح «كاداستر» حدود واقعي املاك در كشور تعيين مي‌شود. سرمايه‌گذاري جدي براي اين طرح شد تا نسبت به سال 85 توسعه 10 برابري در اجراي آن داشته باشيم.
سخنگوي قوه قضائيه حذف و كاهش تشريفات و زمان رسيدگي و اصلاح آئين‌نامه‌هاي دست و پاگير و مقررات پر پيچ و خم را از ديگر برنامه‌هاي اجرا شده در سازمان ثبت در جهت توسعه قضايي معرفي كرد و يادآور شد: در زمان اجراي سياست‌هاي توسعه قضايي بيش از يك ميليون و 330 هزار سند براي املاك روستايي صادر شده است.
جمشيدي يكي از مهمترين تحولات سازمان ثبت را مربوط به حوزه‌هاي دفاتر ثبت اسناد رسمي دانست و عنوان كرد: در يك دوره حدوداً 72 ساله ما يك هزار و 416 دفتر داشتيم كه در مدت اجراي سياست‌هاي توسعه قضايي 2 هزار و 402 دفتر به مجموع دفاتر ثبت اسناد رسمي كشور اضافه شده است تا با توجه به ازدياد دفاتر تعرفه‌ها ارزان شده و دسترسي مردم نيز بيشتر شود و حجم كار تقسيم و كار راحت و روان مي‌شود.
وي همچنين اضافه كرد: در حوزه سردفتران نيز از يك هزار و 239 دفتر ازدواج و طلاق در حدود 72 ساعت گذشته در دوران توسعه قضايي 2 هزار و 471 دفتر اضافه شده است.
سخنگوي قوه قضائيه يكي ديگر از بخش‌هاي زير نظر سازمان ثبت كه گمنام است و وظيفه‌اي شبيه به وظيفه دادگستري دارد را بخش رسيدگي به اسناد رسمي ذمي و ديون مثل سند و چك برشمرد كه مردم با اصلاحات انجام شده از اين به بعد مي‌توانند به جاي مراجعه به دادگستري براي رسيدگي به دعاوي ملكي و ديني و ذمي خود به سازمان ثبت مراجعه كنند تا كار آنها راحت‌تر انجام شود.
جمشيدي گفت: در بخش ثبت شركت‌ها با ثبت 89 هزار و 29 شركت اداره ثبت شركت‌ها در سال 85 رشدي معادل 3/5 را تجربه كرده است. همچنين با اجراي طرح كاداستر كه در سال 85 در 20 استان اجرايي شده و در سال جديد در 10 استان باقيمانده در برنامه اجرا قرار دارند و اعتباري معادل 44 ميليارد تومان براي گسترش آن در نظرگرفته شده است، تعيين حدود مالكيت املاك و تهيه نقشه يكپارچه‌سازي در 15 استان و 346 شهر در سال 86 هدف قرار گرفته است.
وي ارتباط با مجامع بين‌المللي را از ديگر اقدامات سازمان ثبت در راستاي اجراي سياست‌هاي توسعه قضايي برشمرد و به عضويت ايران در سازمان صيانت از مالكيت معنوي اشاره كرد و افزود: همچنين دفاتر ثبت اسناد واحدهاي ثبتي را كه در آنها اطلاعات معمولا ريز و بعضا ناخوانا نوشته مي‌شد در حال اسكن و رايانه‌اي شده است تا از اسناد و حقوق و اموال مردم بهتر صيانت شود.
سخنگوي قوه قضائيه در بخش بعدي سخنان خود به پرونده اركيده كه مرتبط با سازمان ثبت است، اشاره كرد و اظهار داشت: 2 تلاش در تهيه لايحه پيش فروش مسكن كه ديروز يك فوريت آن در مجلس تصويب شد، مي‌تواند از رخداد و تشكيل پرونده‌هاي مشابه جلوگيري كند. پرونده اركيده بيش از 4 هزار شاكي داشت كه به كار 1100 نفر از شاكيان با دريافت واحد آپارتماني‌شان رسيدگي شده و پرونده ايشان با 20 ميليارد توماني كه از بودجه دولت و شهرداري به حساب صندوق اعتباري تعاون شهرداري تهران ريخته شد و از مجموع سه هزار نفر باقيمانده به 2 هزار و 50 نفر از شاكيان دو برابر پولشان بازگردانده شده است.
جمشيدي تصريح كرد: 20 ميليارد از اموال اين شركت در توقيف است. در اين پرونده 70 نفر از مشاوران املاك پرونده داشتند كه براي 40 نفر كيفر خواست صادر شده و 30 نفر ديگر در انتظار تشكيل پرونده يا در حال رسيدگي است و 400 از نفر كساني كه تا به حال شكايت نكردند، در حال اخذ شكايت از آنها هستيم. پيام اين پرونده تهيه لايحه پيش فروش ساختمان است چون هيچ ضابطه و قانوني براي پيش فروش نبوده اين اتفاقات مي‌افتاد.
وي ادامه داد: قوه قضائيه در طي دو سال تلاش لايحه‌اي با 28 ماده با مشاركت شهرداري‌ها و ساير دستگاه‌هاي مرتبط تهيه كرده است كه از اين به بعد طبق مفاد اين لايحه همه پيش فروش‌ها و پيش خريدها بايد در دفاتر اسناد در تمامي مراحل ثبت شود تا كسي نتواند يك ملك را به چند نفر بفروشد، همچنين تنظيم قراردادها در دفاتر بدون هزينه ثبت، بدون هزينه عوارض و ماليات و فقط با اخذ هزينه حق‌التحرير ثبت ‌مي‌شود تا هزينه ثبت سنگين نشده و شهروندان به دليل سنگيني هزينه‌هاي ثبت از اين كار خودداري كنند. اين لايحه به شدت از مردم و پيش خريد كنندگان حمايت مي‌كند و البته از پيش‌فروش‌ها نيز حمايت مي‌كند.
سخنگوي قوه قضائيه با اشاره به اينكه طبق اين لايحه پيش‌فروش‌كنندگاني كه تعهدات خود را انجام ندهند بايد خسارت بدهند و راه حل مقابل آنها فقط تراضي است، بيان داشت: همچنين بايد يك دوره تحويل موقت گرفته شود كه طبق آن بيش از 15 درصد پول ملك پرداخت نمي‌شود تا اگر عيوبي بود در ملك مشاهده شد حق مردم ضايع نشود.
جمشيدي با بيان اينكه همه اختلافات و مشكلات احتمالي در بحث پيش فروش مسكن در اين لايحه ديده شده است، خاطرنشان كرد: در اين لايحه حتي صورت مجلس تفكيك، نظارت بر نوع مصالح و غيره ديده نشده است. همچنين طبق اين لايحه پولي به صورت مستقيم بين پيش فروش كننده و پيش خريد كننده مستقيم رد و بدل نمي‌شود بلكه در يك حساب بانكي در هر مرحله از كار مبلغي از پول واريز مي‌شود تا دولت بر آن نظارت داشته باشد. انتشار آگهي‌هاي پيش فروش نيز منضبط و قاعدمند مي‌شود.
وي در پايان در پاسخ به سوالي درباره تشكيل پليس قضائي گفت: پليس قضائي با سازماني مستقل، مقتدر، جامع و قوي در زير مجموعه نيروي انتظامي و تحت نظارت مستقيم قوه قضائيه در شرف تشكيل است.
همچنين جمشيدي در واكنش به اينكه تشكيل دادگاه‌هاي اقتصادي در چه مرحله‌اي است؟ اظهار داشت: در برخي استان‌ها اين دادگاه‌ها تشكيل شده و در باقي استان‌ها در حال شناسايي قضات واجد شرايط هستيم و در استان‌هايي مثل تهران كار اين دادگاه‌ها به زودي شروع مي‌شود.

مسئوليت‌ سردفتران

نویسنده ناصر نايبى   
۲۱ تير ۱۳۸۶
فصل‌ اول‌: اصل‌ لزوم‌ پرداخت‌ خسارت‌
گفتار اول‌: الزام‌ در جبران‌ خسارت‌
از آنچه‌تاكنون‌ گفته‌ شد بدست‌ مى‌آيد كه‌ مسئوليت‌ مدنى به‌ حكم‌ شرع‌، قانون‌، عقل‌ و عرف‌ وسيله‌اى براى حفظ‌ مصالح‌ اجتماعى و جبران‌ زيانهاى نامشروع‌ است‌ و همانطور كه‌ ماده‌ يك‌ ق‌.م‌.م‌ مقرر داشته‌ (هر كس‌ بدون‌ مجوز قانونى‌... موجب‌ ضرر مادى يا معنوى ديگرى شود مسئول‌ جبران‌ خسارت‌ ناشى از عمل‌ خود مى‌باشد) بنابراين‌ هدف‌ از مسئوليت‌ مدنى تعيين‌ مسؤول‌ پرداخت‌ خسارت‌ است‌ تا زيانى كه‌ به‌ ناروا به‌ شخص‌ يا اشخاص‌ تحميل‌ شده‌ است‌ جبران‌ گردد.

بنابراين‌ اصلِ قطعى در مسئوليت‌ مدنى‌، الزام‌ مقصر به‌ جبران‌ خسارت‌ است‌ و بدون‌ رعايت‌ اين‌ قاعده‌، مسئوليت‌ مدنى موضوعيت‌ ندارد. تنها وجه‌ مميزه‌ و فارق‌ مسئوليت‌ مدنى و مسئوليت‌ اخلاقى نيز همين‌ اصل‌ است‌. امّا ضرر و زيانى قابل‌ مطالبه‌ مى‌باشد كه‌ عرف‌ و يا قانون‌ آن‌ را ضرر تلقى نموده‌ است‌ و به‌ واقع‌ ضرر نامتعارف‌ و غير مشروع‌ از اركان‌ مسئوليت‌ است‌ و خساراتى كه‌ عرفاً قابل‌ اعتناء نيست‌ و يا قانون‌ آن‌ را مباح‌ مى‌داند موجب‌ تعهد و ضمان‌ نمى‌باشد، ليكن‌ چنانچه‌ ضرر محقق‌ گردد ضرر وارده‌ اعّم‌ از مادى و معنوى به‌ همان‌ نحو كه‌ قانون‌ مسئوليت‌ مدنى نيز بر آن‌ تاكيد نموده‌ است‌ قابل‌ مطالبه‌ مى‌باشد. اينكه‌ سردفتر در قبال‌ چه‌ ضررى مسئوليت‌ دارد و او بايد كدام‌ ضرر را جبران‌ نمايد مى‌توان‌ پاسخ‌ داد با لحاظ‌ مدلول‌ قسمت‌ ذيل‌ ماده‌ 22 قانون‌ دفاتر كه‌ اشاره‌ داشته‌ (دعاوى مربوط‌ به‌ خسارات‌ ناشى از تخلفات‌ سردفتران‌ و دفترياران‌ تابع‌ قوانين‌ و مقررات‌ عمومى خواهد بود) بايستى زيان‌ احتمالى بشرح‌ ياد شده‌ از نظر عرف‌ و قانون‌ قابل‌ جبران‌ باشد و ضرر و زيانى كه‌ بر اثر تجاوز به‌ حق‌ قانونى و مشروع‌ تحقق‌ يابد امكان‌ مطالبه‌ آن‌ وجود دارد. بى گمان‌ وجود ضرر بايد مسلم‌ باشد و مجرّد احتمال‌ ضرر، استحقاق‌ گرفتن‌ خسارت‌ را ايجاد نمى‌نمايد و ظّن‌ ورود خسارت‌ براى حكم‌ به‌ جبران‌ آن‌ كفايت‌ نمى‌كند مگر اينكه‌ بر طبق‌ سير طبيعى و متعارف‌ امور احتمال‌ ورود خسارت‌ قوى باشد. بنابر اين‌ بنا به‌ مراتب‌ گذشته‌ اولين‌ اصل‌ در پرداخت‌ خسارت‌ مسلّم‌ بودن‌ ضرر وارده‌ است‌. علاوه‌ بر مسلم‌ بودن‌ ضرر بايستى رابطه‌ عليت‌ بين‌ فعل‌ ضرربار و ضرر احراز شود تا شرايط‌ مطالبه‌ زيانِ حاصل‌ فراهم‌ گردد. به‌ واقع‌ پس‌ [2] از احراز مسلم‌ بودن‌ ضرر، بلا واسطه‌ [3] و مستقيم‌ بودن‌ ضرر از تقصير سردفتر اسناد رسمى و يا دفترخانه‌ مربوطه‌ نيز ملازمه‌ با تحقق‌ مسئوليت‌ او دارد. از آنجايى كه‌ مطالبه‌ خسارت‌ تابع‌ قواعد عمومى است‌ مسئوليت‌ سردفتر موكول‌ به‌ احراز رابطه‌ سببيت‌ عرفى بين‌ تقصير و زيان‌ است‌. هم‌ چنين‌ ضرر بايد جبران‌ نشده‌ باشد چون‌ به‌ هر طريقى كه‌ از زيان‌ ديده‌ جبران‌ خسارت‌ شود ضرر منتفى شده‌ و امكان‌ مطالبه‌ دو باره‌ آن‌ متصور نيست‌ به طور مثال‌: اگر خريدارى در بيع‌ فاسد كه‌ منتهى به‌ تنظيم‌ سند رسمى شده‌ از فروشنده‌ خسارات‌ خود را استيفاء نموده‌ باشد نمى‌تواند مجدداً به‌ علت‌ تقصير سردفتر از او نيز مطالبه‌ خسارت‌ كند. هم‌ چنانكه‌ در غصب‌، مالك‌ با دريافت‌ تمام‌ يا قسمتى از مال‌ مغصوب‌ حق‌ رجوع‌ به‌ قدر مأخوذ را به‌ غاصبين‌ ديگر ندارد. اگر چه‌ اسقاط‌ حق‌ رجوع‌ به‌ يكى از مسؤولان‌ مانع‌ از رجوع‌ به‌ ديگران‌ نيست‌ مگر اينكه‌ زيان‌ ديده‌ بنوعى از اصل‌ حق‌ خود بر مطالبه‌ زيان‌ انصراف‌ حاصل‌ نمايد. لذا در مورد سردفتر اسناد رسمى نيز مي‌توان‌ چنين‌ حكمى را استقراء و تعميم‌ داد و مسئوليت‌ او را محدود به‌ مواردى دانست‌ كه‌ زيان‌ متضرر توسط‌ ديگرى پرداخت‌ نشده‌ باشد امّا مسئوليت‌ سردفتر در قبال‌ خسارت‌ مادى و معنوى بالحاظ‌ اطلاق‌ اصل‌ لاضرر و قواعد مسئوليت‌ مدنى ثابت‌ مي‌باشد.

شرط‌ برقرارى مسئوليت‌ جبران‌ خسارت‌ در نظام‌ حقوقى فرانسه‌ با ضوابط‌ معمول‌ در حقوق‌ ايران‌ مشابهت‌ دارد چون‌ كه‌ حسب‌ ماده‌ 1382 ق‌.م‌ فرانسه‌ اگر چه‌ هر شخص‌ حقيقى يا حقوقى مي‌تواند براى مطالبه‌ غرامت‌ از سردفتر به‌ دادگسترى مراجعه‌ نمايد امّا پرداخت‌ خسارت‌ موكول‌ است‌ به‌ اينكه‌ ثابت‌ شود اولاً سردفتر مرتكب‌ تقصير شده‌ است‌، ثانياً خسارت‌ نتيجه‌ مستقيم‌ همان‌ تقصير است‌ ثالثاً علاوه‌ بر آن‌ تحصيل‌ و ارائه‌ دلايل‌ مزبور نيز بر عهده‌ مدعى است‌. البته‌ مسئوليت‌ سردفتر درخصوص‌ انجام‌ نمايندگى تابع‌ مسئوليت‌ قراردادى است‌ كه‌ در حقوق‌ ايران‌ متعارف‌ نمي‌باشد و نسبت‌ به‌ تقصير ناشى از رفتار كارمندان‌ دفترخانه‌ تنها در صورتى كه‌ حاصل‌ تصدى امور دفتر باشد بر عهده‌ سردفتر مي‌باشد و نسبت‌ به‌ امور و عمليات‌ خارج‌ از وظايف‌ كارمند و يا مواردى كه‌ حاصل‌ تبانى كارمند و مشترى با يكديگر است‌ تسرّى ندارد. [4]

اما نكته‌ حائز اهميت‌ بيمه‌ الزامى مسئوليت‌ سردفتر است‌ يعنى اينكه‌ مسئوليت‌ مدنى او در برابر خسارتهاى احتمالى داراى پوشش‌ بيمه‌ مي‌باشد و علاوه‌ بر پوشش‌ بيمه‌، صندوقهايى نيز توسط‌ شوراى منطقه‌اى و يا شوراى عالى محضرداران‌ تأسيس‌ گرديده‌ كه‌ خسارات‌ ناشى از خطارهاى خارج‌ از قرارداد بيمه‌ مسئوليت‌ مدنى را تأمين‌ و تضمين‌ مي‌كند و بدين‌ وسيله‌ امنيت‌ لازم‌ را براى مشترى و هم‌ چنين‌ سردفتر برقرار ساخته‌ است‌.[5] لذا برخلاف‌ روش‌ جارى در ايران‌ كه‌ سردفتر بدون‌ كمترين‌ حمايت‌ بيمه‌اى و صنفى در برابر مسئوليت‌ سنگين‌ خود تنها مي‌باشد. به‌ واقع‌ نوع‌ نگاه‌ نظارتى مراجع‌ قانونى به‌ مرجع‌ اوليه‌ اجراى وظيفه‌ ثبت‌ اسناد (مباشرين‌ ثبت‌) بنحو مذكور در قانون‌ اوليه‌ ثبت‌ اسناد و املاك‌، با قانون‌ فرانسه‌ قرابت‌ بيشترى دارد تا وضع‌ كنونى كه‌ سردفتر زير مجموعه‌ سازمان‌ ادارى ثبت‌ و تحت‌ نظارت‌ اجرايى و انتظامى كاركنان‌ ادارى ثبت‌ مي‌باشد. مهمتر آنكه‌ در نظام‌ حقوقى فرانسه‌ و آلمان‌ صدورِ حكمِ مجازاتِ ممنوعيتِ شغلى يا انفصال‌، از سوى مرجع‌ قضايى صورت‌ گرفته‌ و حتى تعليق‌ موقتى قبل‌ از تعقيب‌ جزايى يا انضباطى (هم‌ چون‌ دستور موضوع‌ ذيل‌ ماده‌ 42 ق‌.د. ا. ر مصوب‌ 1354) نيز منوط‌ به‌ تصميم‌ دادگاه‌ شهرستان‌ است‌ نه‌ صرف‌ تمايل‌ و تصميم‌ مقامات‌ ادارى ثبت‌، به‌ نحوى كه‌ در سيستم‌ حقوقى ما معمول‌ است‌. [6] شيوه‌ معمول‌ در فرانسه‌ در حقوق‌ آلمان‌ نيز جارى مي‌باشد و خسارات‌ ناشى از خطرهاى شغلى مربوط‌ به‌ فعاليت‌ حرفه‌اى و فعاليت‌ افراد تحت‌ نظارت‌ سردفتر تحت‌ پوشش‌ بيمه‌ اجبارى است‌ كه‌ نزد مؤسسه‌ بيمه‌ محل‌، مطابق‌ شرايط‌ مقرر از طرف‌ هيأت‌ نظارت‌ برقرار گرديده‌ است‌. اين‌ بيمه‌ شامل‌ همه‌ موارد و هر خسارتى است‌ كه‌ عليه‌ سردفتر ادعا شود ليكن‌ در صورت‌ عدم‌ كفايت‌ پوشش‌ بيمه‌ سردفتر، نسبت‌ به‌ مازاد سردفتر خود مسؤول‌ است‌. [7]

گفتار دوم‌:

ميـزان‌ خسـارت‌

جبران‌ خسارت‌ زيان‌ ديده‌ ناظر به‌ اعاده‌ وضع‌ متضرر [8] به‌ حالت‌ قبل‌ از ورود ضرر است‌ بنحوى كه‌ با تأمين‌ شرايط‌ پيشين‌ و يا جبران‌ خسارت‌ به‌ ميزان‌ معادلِ ضررِ، خسارت‌ زيان‌ ديده‌ جبران‌ شود و زيان‌ ديده‌ موقعيت‌ مالى قبلى خود را باز يابد لذا چون‌ دفترخانه‌ (سردفتر) مستقيماً با عين‌ اموال‌ سرو كار ندارد و دخالت‌ او به طور غير مستقيم‌ و مؤخر بر وقوع‌ و جريان‌ اعمال‌ و وقايع‌ حقوقى اشخاص‌ است‌ عرفاً مسئوليت‌ وى محدود به‌ جبران‌ معادل‌ ضرر است‌ تا زيان‌ به طور كامل‌ جبران‌ شود. البته‌ اين‌ امر نافى اختيار سردفتر به‌ تسليم‌ مثل‌ و يا قيمت‌ و يا بدل‌ مال‌ نمي‌باشد هر چند كه‌ هم‌ اكنون‌ در عرف‌ غلبه‌ با پرداخت‌ خسارت‌ زيان‌ ديده‌ با پول‌ رايج‌ است‌ و موارد ديگر كمتر مشاهده‌ مي‌گردد كما اينكه‌ رويه‌ قضايى نيز با توجه‌ به‌ تعذر رد مثل‌ به‌ پرداخت‌ پول‌ متمايل‌ شده‌ است‌ امّا اين‌ دشوارى مترادف‌ عدم‌ امكان‌ نبوده‌ و نافى تراضى طرفين‌ نسبت‌ به‌ چگونگى و ميزان‌ زيان‌ نيز نمي‌باشد. ماده‌ 3 ق‌.م‌.م‌ كه‌ به‌ دادگاه‌ اجازه‌ داده‌ است‌ ميزان‌ زيان‌ و طريقه‌ و كيفيت‌ جبران‌ آن‌ را با توجه‌ به‌ اوضاع‌ و احوال‌ قضيه‌ تعيين‌ كند مثبت‌ اين‌ واقعيت‌ است‌ كه‌ انتخاب‌ طريقه‌ مقتضى موكول‌ به‌ شرايط‌ خاص‌ هر مورد بوده‌ و قانون‌ نيز روشى خاص‌ و انحصارى را در اين‌ باره‌ وضع‌ ننموده‌ است‌ تا هم‌ متعهد قادر به‌ ايفاى تعهد خود گردد و هم‌ اينكه‌ خسارت‌ زيان‌ ديده‌ سريعتر و بهتر جبران‌ شود. بنا به‌ مراتب‌ ياد شده‌ عرف‌ جارى در پرداخت‌ خسارت‌ بصورت‌ پرداخت‌ پول‌ است‌. پرسش‌ اصلى اين‌ مبحث‌ نحوه‌ تقويم‌ خسارت‌ و ميزان‌ آن‌ است‌، چونكه‌ به‌ علت‌ فاصله‌ زمانى بين‌ لحظه‌ ورود خسارت‌ تا لحظه‌ ايفاى تعهد احتمال‌ تغيير در ميزان‌ خسارت‌ مطرح‌ مي‌گردد و معلوم‌ نيست‌ كه‌ آيا تعهد مقصر به‌ جبران‌ خسارت‌ روز وقوع‌ حادثه‌ زيانبار است‌ يا روز ايفاى تعهد مربوط‌ به‌ جبران‌ غرامت‌ و زيان‌ وارده‌. آنچه‌ كه‌ با تفحص‌ در قواعد عام‌ و كلى مسئوليت‌ بدست‌ مي‌آيد وظيفه‌ سردفتر به‌ جبران‌ خسارت‌ ناشى از وظايف‌ مربوطه‌ محدود به‌ خسارت‌ روز فعل‌ زيان‌ آور نمي‌باشد چنين‌ استنباطى با هدف‌ مسئوليت‌ مدنى كه‌ اعاده‌ وضع‌ پيشين‌ زيان‌ ديده‌ بحال‌ قبل‌ است‌ نيز موافقت‌ دارد بنابر اين‌ سردفتر اسناد رسمى ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ به‌ ميزانى است‌ كه‌ در روز اداى دين‌ حاصله‌ تقويم‌ مي‌گردد. و اين‌ واقعيت‌ با توجه‌ به‌ احتمال‌ افزايش‌ قيمت‌ها و تنزل‌ ارزش‌ پول‌ با عدالت‌ نيز سازگار مي‌باشد امّا مي‌توان‌ ادعا كرد در فرضى كه‌ رضايت‌ و اراده‌ زيان‌ ديده‌ در ورود زيان‌ مؤثر بوده‌ است‌ اگر چه‌ به‌ سبب‌ آمريت‌ قواعد و موازين‌ حاكم‌ بر وظايف‌ سردفتر و ارتباط‌ آن‌ با نظم‌ عمومى تراضى بر خلاف‌ آن‌ فاقد اثر مي‌باشد امّا مي‌تواند صرف‌ نظر از مسئوليت‌هاى قانونى و حرفه‌اى سردفتر، با توجه‌ به‌ شرايط‌ و اوضاع‌ و احوال‌ در تقليل‌ و تخفيف‌ مسئوليت‌ او مؤثر واقع‌ شود. با لحاظ‌ مراتب‌ معلوم‌ گرديد كه‌ در مسئوليت‌ مدنى سردفتر اسناد رسمي‌، اصل‌ بر جبران‌ كليه‌ خسارات‌ به‌ تاريخ‌ ايفاى تعهد است‌ و منعى نيز در شكل‌ و نحوه‌ پرداخت‌ در قانون‌ پيش‌ بينى نشده‌ است‌ و در غير تراضى با تعيين‌ دادگاه‌ ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ خواهد بود.

فصل‌ دوم‌: انواع‌ خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌

مبحث‌ اول‌: خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ در مسئوليت‌هاى حرفه‌اى و انواع‌ آن‌

همان‌ گونه‌ كه‌ بيان‌ گرديد خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ در مسئوليت‌ حرفه‌اى غالباً منشأ قراردادى دارد امّا در مسئوليت‌ حرفه‌اى يكى از شروط‌ امكان‌ مطالبه‌ خسارت‌، قابل‌ پيش‌بينى بودن‌ خسارت‌ توسط‌ عامل‌ زيان‌ است‌ و اين‌ ضرورت‌ ناشى از تخصص‌ و علم‌ شاغلين‌ حرفه‌اى و احاطه‌ آنان‌ به‌ آثار و تبعات‌ خطاهاى احتمالى حرفه‌ مربوط‌ است‌ [9] و تفاوت‌ ديگر خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ در مسئوليت‌ حرفه‌اى با ساير مسئوليت‌ها امكان‌ مطالبه‌ خسارت‌ ناشى از عدم‌ انجام‌ تعهد و يا نقض‌ تعهد در مواردى است‌ كه‌ قابل‌ مطالبه‌ بودن‌ زيان‌ در قرارداد تصريح‌ نشده‌ باشد به‌ عبارت‌ ديگر التزام‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ ناشى از تقصير در اجراى قرارداد منحصر به‌ قيد آن‌ در قرارداد نيست‌ بلكه‌ مستقلاً قابل‌ مطالبه‌ مي‌باشد به‌ عبارت‌ ديگر با لحاظ‌ اطلاق‌ احكام‌ اتلاف‌ و تسبيب‌ كه‌ ضمان‌ ناشى از آنها جنبه‌ غير قراردادى داشته‌ و مبتنى بر تصور تقصير عرفى و قانونى است‌ چنانچه‌ مطالبه‌ خسارت‌ ناشى از عدم‌ انجام‌ تعهد در قرارداد پيش‌بينى نشده‌ باشد و عرفاً نيز مطالبه‌ زيان‌ از وى ممكن‌ نگردد مي‌توان‌ مقصر را مسئول‌ جبران‌ خسارات‌ ناشى از نقض‌ تعهد دانست‌.

گفتار اول‌: خسارات‌ عمومى و خسارات‌ اختصاصي‌

پس‌ از جمع‌ شدن‌ اركان‌ مسئوليت‌ يعنى ضرر و خسارت‌ و رابطه‌ عليّت‌ بين‌ آنها، امكان‌ مطالبه‌ خسارت‌ فراهم‌ مي‌گردد. منظور از خسارت‌ عمومى ضرر و زيانى است‌ كه‌ دادگاه‌ ورود آنها را حتمى فرض‌ مي‌نمايد و مورد تائيد قرار مي‌دهد مانند زيانهاى معنوى ناشى از فوت‌ شخص‌ بر اثر بى احتياطى پزشك‌ معالج‌ و يا صدمه‌ حيثيتى و عاطفى كه‌ متوجه‌ شخص‌ زيان‌ ديده‌ مي‌گردد. هر چند كه‌ اين‌ نوع‌ خسارت‌ دقيقاً قابل‌ محاسبه‌ نيست‌، امّا خسارات‌ اختصاصى كه‌ وقوع‌ آن‌ نيازمند اثبات‌ تخلف‌ است‌ دقيقاً قابل‌ محاسبه‌ است‌ مانند هزينه‌ دادرسي‌. اين‌ تقسيم‌ بندى مبتنى بر روش‌ معمول‌ در نظام‌ حقوقى انگليس‌ و كانادا مي‌باشد ليكن‌ بعضى از سيستم‌هاى حقوقى آن‌ را به‌ خسارات‌ مادى و معنوى تقسيم‌ كرده‌اند.

گفتار دوم‌: خسارات‌ ناشى از تلف‌ شدن‌ مال‌ و خسارات‌ ناشى از فوت‌ منفعت‌

تقسيم‌ بندى ديگرى كه‌ در حقوق‌ نيز پذيرفته‌ شده‌ است‌ تقسيم‌ خسارت‌ به‌ خسارت‌ ناشى از تلف‌ شدن‌ مال‌ و خسارت‌ ناشى از فوت‌ منفعت‌ مي‌باشد. [10] چون‌ مفهوم‌ ضرر مشتمل‌ بر هر نوع‌ لطمه‌ و نقص‌ وارد به‌ اموال‌ است‌ و از دست‌ دادن‌ منفعت‌ مسلّم‌ و يا صدمه‌ به‌ سلامت‌ و حيثيت‌ و عواطف‌ اشخاص‌ از ضررهاى مالي‌، زيان‌ وارده‌ در نتيجه‌ از بين‌ رفتن‌ اعيان‌ اموال‌، كاهش‌ ارزش‌ اموال‌، مالكيت‌ معنوى يا از بين‌ رفتن‌ منفعت‌ و صدمه‌هاى به‌ سلامت‌ و حيات‌ شخص‌ مي‌باشد. چنانكه‌ ماده‌ 728 قانون‌ آئين‌ دادرسى مدنى مقرر داشته‌ «ضرر ممكن‌ است‌ بواسطه‌ از بين‌ رفتن‌ مال‌ باشد يا بواسطه‌ فوت‌ شدن‌ منفعتى كه‌ از انجام‌ تعهد حاصل‌ مي‌گرديده‌ است‌» بنابراين‌ خسارت‌ منافعى كه‌ انتظار حصول‌ آن‌ مي‌رفته‌ نيز قابل‌ مطالبه‌ است‌ و ترديد ناشى از غير قابل‌ مطالبه‌ بودن‌ عدم‌ النفع‌ مخالف‌ با صريح‌ قانون‌ است‌ و بر اين‌ اساس‌ اجرت‌ المثل‌ و منافع‌ تفويت‌ شده‌ مال‌ مغصوب‌ را دادگاه‌ مورد حكم‌ قرار مي‌دهند. بهر حال‌ منافع‌ آتى كه‌ احتمال‌ حصول‌ آن‌ مسلم‌ باشد يعنى منافعى كه‌ حصول‌ آنها مبتنى بر ظّن‌ قوى باشد نه‌ يقين‌ كامل‌ چونان‌ كه‌ زيانهاى معنوى و حيثيتى و اعتبارى افراد كه‌ مبتنى بر ظن‌ مي‌باشد نيز قابل‌ مطالبه‌ است‌.

گفتار سوم‌: خسارات‌ مادى و معنوي‌

چنانكه‌ توضيح‌ داده‌ شد هرگونه‌ ضرر و خسارتى كه‌ متوجه‌ اعيان‌ اموال‌، نقص‌ منفعت‌ و موارد مالى است‌ خسارت‌ مادى ناميده‌ مي‌شود و هرگونه‌ خسارتى كه‌ موجب‌ ورود لطمه‌ به‌ حيثيت‌ و شهرت‌ و اعتبار اشخاص‌ يا تألم‌ و تأثر روحى و آسيب‌ به‌ عواطف‌ آنان‌ مي‌گردد خسارت‌ معنوى گفته‌ مي‌شود. اين‌ تقسيم‌ بندى بيشتر از اين‌ حيث‌ قابل‌ اهميت‌ است‌ كه‌ مطالبه‌ خسارات‌ ناشى از لطمه‌هاى روانى مورد ترديد قرار گرفته‌ است‌.

مبحث‌ دوم‌: عدم‌ ضرورت‌ قابل‌ پيش‌بينى بودن‌ خسارت‌ در مسئوليت‌ حرفه‌اى

و مبناى حقوق‌ آن‌

در برخى نظامهاى حقوقى در مسئوليت‌ قراردادي‌، عامل‌ خسارت‌ تنها ملزم‌ به‌ جبران‌ خساراتى است‌ كه‌ در قرارداد پيش‌بينى شده‌ است‌ و يا در نظر عرف‌ مورد انتظار بوده‌ است‌ امّا در قانون‌ مدنى و قانون‌ مسئوليت‌ مدنى ايران‌ حكم‌ روشنى در مورد لزوم‌ پيش‌بينى ضرر وجود ندارد. در فقه‌ تمايزى بين‌ مسئوليت‌ قهرى و قراردادى وجود ندارد چون‌ هر دو نوع‌ مسئوليت‌ مبتنى بر قواعد اتلاف‌ و تسبيب‌ مي‌باشد، ليكن‌ بعض‌ از فقها در تعريف‌ تسبيب‌، شرطِ مسئوليت مسبب‌ را قابل‌ پيش‌بينى بودن‌ ضرر از سبب‌ ايجاد شده‌ مي‌دانند. [11] در حقوق‌ آلمان‌ تفكيكى بين‌ مسئوليت‌هاى مزبور وجود نداشته‌ و مسئول‌ ورود خسارت‌ بدون‌ توجه‌ به‌ قراردادى يا قهرى بودن‌ مسئوليت‌، ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ مي‌باشد امّا در حقوق‌ انگليس‌ دادگاهها به‌ ضرورت‌ پيش‌بينى نمودن‌ ضرر قابل‌ مطالبه‌ تأكيد كرده‌اند.

مبناى حقوقى ضابطه‌ قابل‌ پيش‌بينى بودن‌ ضرر ناشى از مسئوليت‌ حرفه‌اى همانطور كه‌ گفته‌ شد چون‌ بين‌ نظام‌هاى مختلف‌ حقوقى نسبت‌ به‌ اصل‌ قابل‌ پيش‌بينى بودن‌ ضرر اختلاف‌ است‌ لذا طرفداران‌ و مخالفين‌ هر كدام‌ در توجيه‌ نظر خود استدلالهاى گوناگونى را ارائه‌ داده‌اند.

عدّه‌اى اظهار داشته‌اند اگر ايراد ضرر به‌ سبب‌ تخلف‌ از مفاد قرارداد موجب‌ ضمان‌ است‌ چرا بايستى از قواعد عمومى مسئوليت‌ مدنى غفلت‌ نمود و براى مسئوليت‌ متخلف‌ در جبران‌ خسارت‌، شرط‌ ديگرى اضافه‌ بر شرايط‌ عمومى مسئوليت‌ قرارداد. [12]

در پاسخ‌، مخالفين‌ استدلال‌ نموده‌اند در مسئوليت‌ قهري‌، مسئوليت‌ افراد در جبران‌ خسارت‌ ناشى از حكم‌ قانون‌ است‌ و اراده‌ افراد در ايجاد مسئوليت‌ تأثيرى ندارد ليكن‌ در مسئوليت‌ قراردادى كه‌ مبتنى بر توافق‌ طرفين‌ قرارداد مي‌باشد آثار قرارداد نتيجه‌ توافق‌ است‌. بنابراين‌ خسارتى كه‌ در چهارچوب‌ توافق‌ پيش‌بينى نشده‌ است‌، قابل‌ مطالبه‌ نمي‌باشد مگر اينكه‌ معلوم‌ شود متعهد از نتيجه‌ فعل‌ ارتكابى آگاه‌ بوده‌ است‌.

در حقوق‌ ايران‌ طبق‌ ماده‌ 221 ق‌.م‌ كه‌ متعاملين‌ را صرفاً پاى بند به‌ آنچه‌ در عقد ذكر شده‌ نمي‌داند و به‌ لوازم‌ عرفى و قانونى عقد نيز ملتزم‌ مي‌داند مسئوليت‌ مقصر محدود به‌ فرض‌ پيش‌بينى نمودن‌ خسارت‌ در عقد نيست‌ بلكه‌ به‌ دلالت‌ قانون‌ و عرف‌ نيز مقصر مسئول‌ جبران‌ خسارات‌ وارده‌ مي‌باشد و به‌ عبارت‌ ديگر هر مقدار خسارتى كه‌ عرفاً ناشى از رابطه‌ سببيت‌ بين‌ عامل‌ ورود زيان‌ و خسارت‌ باشد قابل‌ مطالبه‌ هست‌. بنابراين‌ با توجه‌ به‌ اينكه‌ منبع‌ مسئوليت‌ قراردادي‌، تخلف‌ از مفاد قرارداد است‌ و نه‌ تراضى و توافق‌ طرفين‌ قرارداد، لذا مبناى خسارت‌ توافق‌ بين‌ طرفين‌ نيست‌ تا پيش‌بينى بودن‌ خسارت‌ به‌ عنوان‌ شرط‌ قابليت‌ مطالبه‌ آن‌ منظور گردد.

همين‌ معنا از فقه‌ نيز كه‌ مسئوليت‌ حرفه‌اى پزشك‌ را مشروط‌ به‌ شرط‌ پيش‌بينى زيان‌ ننموده‌ و مسئوليت‌ مطلق‌ براى پزشك‌ قائل‌ گرديده‌ استنباط‌ مي‌شود زيرا عليرغم‌ مسئوليت‌ قراردادى پزشك‌ در برابر زيان‌هاى ناشى از درمان‌ و عمل‌ بيمار، مسئوليت‌ وى تابع‌ قواعد عمومى اتلاف‌ و تسبيب‌ است‌ كه‌ در آن‌ چنين‌ شرطى مطرح‌ نمي‌باشد و مواد 319 و 321 ق‌.م‌.ا نيز مسئوليت‌ مطلق‌ پزشك‌ را مورد پذيرش‌ قرار داده‌ است‌.

به‌طور كلى در مسئوليت‌ حرفه‌اى ضابطه‌ قابل‌ پيش‌بينى بودن‌ خسارت‌ آسانتر به‌نظر مي‌رسد چون‌ براى اشخاص‌ متخصص‌ به‌ اعتبار تخصص‌ و دانش‌ بالاى حرفه‌اى پيش‌بينى خسارات‌ دور و نزديك‌ ناشى از خطاهاى احتمالى شغلى امرى آسان‌ است‌ و بر اين‌ اساس‌ نيز مسئول‌ كليه‌ اعمال‌ زيانبارشان‌ مي‌باشند.

به‌ واقع‌ مي‌توان‌ ضابطه‌ قابل‌ پيش‌بينى بودن‌ ضرر را به‌ ضابطه‌ سببيت‌ نيز حمل‌ نمود چون‌ به‌ موجب‌ اين‌ اصل‌ نيز هر نوع‌ خسارتى كه‌ بر حسب‌ سير طبيعى امور قابل‌ پيش‌بينى نوعى باشد و از تبعات‌ تقصير قراردادى است‌ را مي‌توان‌ تحت‌ شمول‌ قواعد مسئوليت‌ مدنى دانست‌. ليكن‌ به‌ جهت‌ اينكه‌ اصل‌ ضرورت‌ پيش‌بينى ضرر در پاره‌اى موارد جنبه‌ شخصى دارد و اثبات‌ آن‌ دشوار مي‌باشد مي‌توان‌ از مفاهيمى مانند خسارت‌ دور و نزديك‌ براى تعيين‌ خسارت‌ قابل‌ مطالبه‌ بهره‌ گرفت‌.

مبحث‌ سوم‌: مسئوليت‌ سردفتر در قبال‌ خسارات‌ معنوي‌

اگر چه‌ در متون‌ قانونى صراحتاً اشاره‌اى به‌ مسئوليت‌ سردفتر در قبال‌ خسارات‌ معنوى اشخاص‌ اعم‌ از حقيقى و حقوقى نشده‌ است‌ امّا مي‌توان‌ با استناد به‌ اصول‌ و قواعد كلى مسئوليت‌ مدني‌، خصوصاً قانون‌ مسئوليت‌ مدني‌، اين‌ وجه‌ از مسئوليت‌ را نيز براى سردفتر اسناد رسمى اثبات‌ نمود. هر چند در بادى نظر ممكن‌ است‌ تصور شود وظايف‌ خاص‌ سردفتر كه‌ اهّم‌ آنها تنظيم‌ سند وثبت‌ آن‌ و رسميت‌ دادن‌ به‌ آنست‌ نمي‌تواند منشأ خسارت‌ معنوى گردد امّا با دقت‌ در فحواى نصوص‌ قانونى و از جمله‌ ممنوعيت‌ سردفتر از افشاء اسرار مراجعين‌ دفتر كه‌ مفهم‌ وصف‌ معنوى است‌ و هم‌ چنين‌ مدلول‌ احتمالى بعضى از اسناد كه‌ صرفاً موجد زيان‌ معنوى است‌ احتمال‌ خسارات‌ معنوى ناشى از اقدامات‌ دفترخانه‌ امرى واقعى و محتمل‌ مي‌نمايد بنابر اين‌ همانطور كه‌ در بحث‌ مسئوليت‌ مدني‌، مسئوليت‌ مقصر اعّم‌ از مسئوليت‌ جبران‌ زيانهاى مادى و معنوى است‌، سردفتر نيز از اين‌ حيث‌ هيچگونه‌ امتيازى بر سايرين‌ ندارد. لذا در قبال‌ هر گونه‌ خسارتى كه‌ از ناحيه‌ اجراى وظايف‌ قانونى دفترخانه‌ به‌ اشخاص‌ وارد گردد داراى مسئوليت‌ بوده‌ و ملزم‌ به‌ جبران‌ خسارات‌ مي‌باشد. ليكن‌ اينكه‌ جبران‌ كدام‌ ضرر و زيان‌ بر عهده‌ سردفتر است‌ و آيا او در برابر ضرر و زيانهاى معنوى غير مستقيم‌ نيز مسئوليت‌ دارد يا نه‌ در بخش‌هاى آتى در شرح‌ اسباب‌ مؤثر ورود خسارت‌ و سبب‌ مستقيم‌ و غير مستقيم‌ بيان‌ خواهد شد و در اين‌ خصوص‌ به‌ همين‌ مختصر بسنده‌ مي‌گردد و اصل‌ مسئوليت‌ كلى سردفتر را در برابر زيانهاى مادى و معنوى اشخاص‌ متذكر مي‌شود. هر چند كه‌ بنظر مي‌رسد مسئوليت‌ سردفتر نسبت‌ به‌ زيان‌ معنوى بر خلاف‌ زيان‌ مادى بايستى اثر مستقيم‌ و بلا واسطه‌ ناشى از وظيفه‌ سردفتر باشد. البته‌ سئوال‌ ديگرى كه‌ در اين‌ باره‌ مطرح‌ مي‌باشد فرض‌ ادعاى زيان‌ معنوى از ناحيه‌ شخص‌ حقوقى مي‌باشد. خصوصاً كه‌ جنبه‌هايى از زيان‌ معنوى كه‌ صرفاً ناظر به‌ شخصيت‌ حقيقى افراد مي‌باشد در شخص‌ حقوقى كه‌ واجد شخصيت‌ حقيقى نوع‌ انسان‌ نيست‌ موضوعيت‌ ندارد مانند حالت‌ تألم‌ و تأثر روحى و احساسات‌ و عواطف‌، امّا با ملاحظه‌ ماهيت‌ حقوقى شخصيت‌ مي‌توان‌ اوصاف‌ آن‌ را در اشخاص‌ حقوقى نيز جستجو نمود. چون‌ كه‌ در اشخاص‌ حقوقى نيز اعتبار و حيثيت‌ اجتماعى و حسن‌ شهرت‌، [13] موجب‌ رغبت‌ عمومى و در آمد بيشتر آنان‌ مي‌گردد. [14] به‌ همين‌ دليل‌ نيز چنانچه‌ به‌ حيثيت‌ و شهرت‌ شخص‌ حقوقى لطمه‌اى وارد شود براى شخص‌ حقوقى نيز امكان‌ مطالبه‌ ضرر و زيان‌ معنوى [15] متصور مي‌باشد و هر گونه‌ ضرر حاصل‌ از اقدامات‌ منسوب‌ به‌ دفتر اسناد رسمى كه‌ موجب‌ اضرار معنوى شخص‌ حقوقى گردد، جبران‌ خسارات‌ آن‌ متوجه‌ شخص‌ سردفتر اسناد رسمى مي‌باشد. به‌ هر حال‌ مي‌توان‌ چنين‌ نتيجه‌ گرفت‌ كه‌ خسارت‌ معنوى ناشى از زيانهاى وارده‌ به‌ شخصيت‌ و اعتبار اشخاص‌ اعّم‌ از حقيقى و حقوقى قابل‌ مطالبه‌ و جبران‌ است‌. هرچند كه‌ اصولاً در خسارات‌ معنوى بيش‌ از هر چيز فقدان‌ ضوابط‌ دقيق‌ و عدم‌ امكان‌ تقويم‌ اين‌ گونه‌ خسارات‌ به‌ پول‌ به‌ صورت‌ مشكلى اساسى مطرح‌ مي‌باشد و همين‌ امر موجب‌ شده‌ تا بين‌ زيان‌ وارده‌ و خسارت‌ قابل‌ جبران‌ تناسب‌ لازم‌ برقرار نگردد.[16]

--------------------------------------------------------------------------------

[1] . سردفتر اسناد رسمى 221 تهران، عضو هيأت تحريريه مجله كانون و كارشناس ارشد حقوق خصوصي.

[2] . ناصر كاتوزيان، مسئوليت مدنى و ضمان قهري، مؤسسه انتشارات دانشگاه تهران، چ دوم، صص 162 و 164، چاپ 1378 و حسينقلى حسيني‌نژاد، مسئوليت مدني، جهاد دانشگاهى دانشگاه شهيد بهشتي، چ اول، بهار 1376.

[3] . همان.

[4] . پايگاه اينترنتى سردفترى فرانسه http://WWW.notaires.fr.

[5] . دكتر حسينقلى حسيني‌نژاد، مجله كانون سردفتران، شماره 14، ص 38، پاييز 1377.

[6] . همان مرجع، صص 59 و 60.

[7] . سردفترى در كشور آلمان http://www.bnotk.de/.

[8] . ناصر كاتوزيان، مسئوليت مدنى و ضمان قهري، مؤسسه انتشارات دانشگاه تهران، چ دوم، ص 324، 1378.

[9] . نصراله قهرماني، مسئوليت مدنى وكيل دادگستري، مؤسسه چاپ و نشر نظر، ص 62، پاييز 1377.

[10] . همان مرجع، ص 68.

[11] . همان مرجع، صص72 و 73.

[12] . همان مرجع، ص 75.

[13] . ماده يك ق.م.م.

[14] . نصراله قهرماني، مسئوليت وكيل دادگستري، مؤسسه چاپ و نشر نظر، صص 283 و 285، بهار 1377.

[15] . ناصر كاتوزيان، مسئوليت مدنى و ضمان قهري، مؤسسه انتشارات دانشگاه تهران، چاپ دوم، ص 156، چاپ 1378.

[16] . حسن‌ره پيك، حقوق مدنى (الزامات بدون قرارداد)، ويرايش دوم،
منبع این مقاله