اقدامات ثبتى در مورد سهم‌الارث زوجه
آئين‌نامه قانون ثبت املاك با بررسي‌هاى لازم و رعايت موازين حقوقى پس از تشكيل جلسات متعدد تهيه و در تاريخ 18/11/1380 مورد تصويب رئيس معظم قوه‌قضاييه قرار گرفت و مفاد آن در روزنامه رسمى شماره 16613 مورخ 18/12/1380 انتشار يافت. آثار پربار آن در اصلاح روش اجرايى بعضى مقررات و تنظيم صحيح عمليات ثبتى و اصلاح اسناد مالكيت، بعد از مدت طولانى هفتاد ساله در راستاى حل مشكلات مردم تحولى شگرف به وجود آورد. اين اقدام خطير همچنين گام مؤثرى در زمينه قضازدايى بود ولى متأسفانه ابعاد افزايش كارايى آن به آگاهى عموم نرسيد.
اكنون يكى از موارد تحولات حاصل از اصلاح آيين‌نامه املاك در ارتباط با ربع يا ثمن اعيان سهم‌الارث زوجه كه مبتلابه طيف وسيعى از وراث يا قائم‌مقام آنها مي‌باشد به شرح زير تشريح مي‌گردد:
اهميت اسناد مالكيت
اهميت حقوق ثبت در «تثبيت مالكيت مشروع اشخاص، تنظيم روابط اقتصادي، حقوقي،اجتماعى آنان، اعتبار بخشيدن به معاملات،تعهدات، قرارها و اقرارها به منظور پيشگيرى از اختلافات و طرح دعاوى و يا تسهيل رسيدگى در مراجع قضايي» براى حقوقدانان و اهل فن كاملاً مشخص است.
مهمترين ابزار دستگاه، قانون و مقررات است كه بايد همگام با تحول و نياز جامعه تغيير كند تا بر كارآيى سازمان و بهبود ارائه خدمات افزوده گردد.
حقوق ثبت بر ساده‌ترين مسايل حقوقى و اجتماعى تا غامض‌ترين آنها در جامعه تأثير مي‌گذارد نقش آن از بدو تشكيل اولين واحد اجتماعى با ثبت ازدواج تا تفكيك و تقسيم و افراز برج‌هاى مسكونى و آسمان‌خراش‌ها و تنظيم انواع عقود و معاملات و تعهدات و ثبت شركتها و مؤسسات واختراعات و علائم تجارتى و ... مشهود مي‌باشد. به طور كلى كمتر كسى را مي‌توان يافت كه از مزاياى اين حقوق بي‌بهره باشد.
تثبيت مالكيت اشخاص، بخش مهمى از تحقق اهداف حقوق ثبت به حساب مي‌آيد كه مالكيت مالكين از طريق ثبت دفتر املاك و صدور اسناد مالكيت احراز مي‌گردد و قانون به آن اعتبار مي‌دهد. در ماده 22 قانون ثبت آمده:
«همين كه ملكى مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد دولت فقط كسى را كه ملك به اسم او ثبت شده و يا كسى كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اين كه ملك مزبور از مالك رسمى ارثاً به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت...» [2]
تحكيم مالكيت موجب افزايش ارزش ملك مي‌گردد زيرا مالكين آن آسوده خاطر خواهند بود كه خللى به حقوق آنها وارد نمي‌گردد.
سند مالكيت غير از مدرك احراز مالكيت، داراى ارزش پشتوانه‌اى نيز مي‌باشد. مزاياى پشتوانه بودن اسناد مالكيت يكى از دلايل افزايش قيمت آن است و اين امتياز هنگامى برقرار مي‌شود كه سند مالكيت بدون هر نوع كاستى به عنوان ششدانگ در وثيقه قرار گيرد والا عمده اشخاص به ويژه بانكها از پذيرش آن خوددارى مي‌نمايند.
دارنده سند مالكيت به منظور انتقال قطعي، فقط يك بار از اين مدرك استفاده مي‌نمايد در حالى كه ممكن است به كرات از آن به عنوان پشتوانه بهره‌بردارى نموده و در رفع مضايق اقتصادى خود از طريق عقود مختلف از قبيل رهن و بيع شرط و غيره وام دريافت دارد.
سند مالكيت در همين راستا ابزار مناسبى است براى مسايل كيفرى تحت رسيدگى مراجع قضايى كه شخص به وسيله آن مي‌تواند تا تصميم نهايى دادگاه از قيد بازداشت رها گردد.
سهم‌الارث زوجه
فصل ششم: در سهم‌الارث طبقات مختلفه وراث از باب دوم قانون مدني، سهم‌الارث زوجه را كه رابطه زوجيت آن با زوج دائمى بوده و ممنوع از ارث نباشد (ماده 940 قانون مدني) چنين تعيين مي‌كند:
«در تمام صور مذكوره دراين مبحث، هر يك از زوجين كه زنده باشد فرض خود را مي‌برد و اين فرض عبارت است از نصف تركه براى زوج و ربع آن براى زوجه، در صورتى كه ميت اولاد يا اولاد اولاد نداشته باشد، و ربع تركه براى زوج و ثمن آن براى زوجه، در صورتى كه ميت اولاد يا اولاد داشته باشد و مابقى تركه بر طبق مقررات مواد قبل مابين ساير وراث تقسيم مي‌شود.» (ماده 913 قانون مدني)
در صورت تعدد زوجات ربع يا ثمن تركه كه تعلق به زوجه دارد بين آنها بالسويه تقسيم مي‌شود. (ماده 942 قانون مدني)
زوج از تمام اموال زوجه ارث مي‌برد، ليكن زوجه فقط از اموال ذيل:
1 ـ از اموال منقوله، از هر قبيل كه باشد.
2 ـ از ابنيه و اشجار (ماده 946 قانون مدني).
زوجه از قيمت ابنيه واشجار ارث مي‌برد و نه از عين آنها و طريقه تقويم آن است كه ابنيه و اشجار با فرض استحقاق بقاء در زمين بدون اجرت تقويم مي‌گردد. (ماده 947 قانون مدني)
هرگاه در مورد ماده قبل ورثه از اداى قيمت ابنيه و اشجار امتناع كند، زن مي‌تواند حق خود را از عين آنها استيفاء نمايد. (ماده 948 قانون مدني)
آنچه از مفاد مواد مذكور استنباط مي‌شود آن است كه زوجه متوفى حق بهاى ربع يا ثمن اعيانى نسبت به ماترك را دارد.
پيشينه
نحوه اقدام از لحاظ عمليات ثبتى نسبت به ربع يا ثمن اعيانى در بدو امر به اين صورت انجام مي‌گرديد كه چون مستند صدور اسناد مالكيت گواهى حصر وراثت بود و بعضاً در گواهي‌هاى مذكور ذكر بهاى ابنيه و اشجار نمي‌شد اسناد مالكيت ورثه به استثناء ربع و يا ثمن اعيان و براى زوجه سند مالكيت ربع يا ثمن اعيان صادر مي‌گرديد تا اين كه طى بخشنامه‌اى مراتب به مراجع قضايى به منظور قيد صريح موضوع و متعاقب آن به ادارات ثبت متذكر گرديدند كه به دليل اين كه زوجه مالك عين نمي‌شود بنابراين ربع يا ثمن اعيان از اسناد مالكيت ورثه استثناء گردد تا پرداخت حق زوجه تضمين و داراى پشتوانه باشد ولى از صدور اسناد مالكيت به نام زوجه نيز خوددارى شود. بديهى است چنانچه ورثه حاضر به پرداخت حق زوجه باشند گواهى لازم صادر تا زوجه در دفتر اسناد رسمى اقرار به وصول حقوق خود بنمايد.
گذشت زمان موجب شد كه در اين راستا بسيارى از اسناد مالكيت فاقد ربع يا ثمن اعيان صادر گردد زيرا بعضاً دسترسى به زوجه مقدور نبود يا به دليل اختلافات و كم ارزش بودن حق مذكور، زوجه حاضر به تنظيم اقرارنامه نشود، در نتيجه املاك زيادى با ساخت و سازهاى جديد از لحاظ اسناد مالكيت با نقص كسر ربع يا ثمن اعيان مواجه گرديد و با اين كه ورثه يا قائم‌مقام آنها آمادگى خود را اعلام مي‌داشتند ولى پرداخت حق مزبور مقدور نگرديد.
طرح دعوا در مراجع قضايى هم به دليل عدم اطلاع حقوقى تعدادى از مالكين و بروز نواقص در دادخواست‌هاى تنظيمى و طولانى بودن تشريفات قضايي، اثربخش به نظر نمي‌رسيد.
اصلاح آيين‌نامه املاك و الحاق دو تبصره به ماده 105
اصلاح ماده 105 آيين‌نامه املاك در تاريخ 8/11/1380 تحولى عظيم در راستاى رفع نواقص بسيارى از اسناد مالكيت و رفع مشكل مالكين آن گرديد. اين اصلاح با رعايت كامل مقررات نيز به عمل آمد و تعداد بيشمارى مالكين از مزاياى آن بهره‌مند شده‌اند. خوشبختانه تاكنون موردى بر انحراف يا تضييع حق اعلام نگرديده است.
دو تبصره الحاقى ماده 105 آيين نامه املاك به اين شرح است:
تبصره 1 ـ هرگاه ورثه متوفى يا قائم‌مقام يا نماينده قانونى آنها تقاضاى پرداخت بهاى ربع يا ثمن اعيانى زوجه متوفى را از اداره ثبت بنمايند مسؤول ثبت محل كارشناس رسمى دادگسترى را براى ارزيابى تعيين مي‌كند تا كارشناس بهاى عادله اعيانى را با لحاظ ماده 947 قانون مدنى و ساير مقررات معين نمايد ورثه مي‌توانند بهاى مذكور را به حساب سپرده ادارات ثبت توديع نمايند اداره ثبت بهاى تعيين شده ملك را به ذينفع ابلاغ واقعى مي‌كند و چنانچه ذينفع فاقد نشانى باشد يا نشانى تعيين شده موافق با واقع نباشد مراتب در يكى از روزنامه‌هاى كثيرالانتشار فقط يك مرتبه آگهى خواهد شد.
در آگهى مزبور و همچنين در اخطاريه حسب مورد بايد تصريح شود كه ذينفع جهت اخذ سپرده مذكور به اداره مربوطه مراجعه نمايد و در صورتى كه مدعى تضييع حق باشد ظرف مدت يك ماه پس از رؤيت اخطار يا انتشار آگهى مي‌تواند به دادگاه صالحه مراجعه و گواهى طرح دعوا را به اداره ثبت محل ارائه نمايد.
تبصره 2 ـ هرگاه ظرف مدت مرقوم گواهى طرح دعوى تسليم نشود اداره ثبت سند مالكيت ملك را بدون استثناء بهاى اعيانى صادر خواهد نمود و در صورت وصول گواهى طرح دعوى در مدت مزبور صدور سند مالكيت به شرح فوق موكول به صدور حكم نهايى است. هزينه ارزيابى و آگهى به عهده متقاضى است.
روش اجرايى با تقاضاى ورثه متوفى يا قائم‌مقام يا نماينده قانونى آنها شروع مي‌شود و در واقع آمادگى پرداخت حق اعلام مي‌گردد. كارشناس رسمى كه داراى صلاحيت قانونى است با رعايت ضوابط حق زوجه را تعيين مي‌كند. ورثه براى ابراز حسن نيت و حفظ حقوق زوجه بهاى تعيين شده را به حساب سپرده اداره ثبت مرجع موجه واريز مي‌نمايد. به منظور پيشگيرى از تضييع حق زوجه نظريه كارشناسى در تعيين قيمت به ذينفع ابلاغ واقعى يا در روزنامه كثيرالانتشار به اطلاع وى مي‌رسد و فرصت يك ماهه براى ذينفع منظور شده تا چنانچه ادعايى داشته باشد در دادگاه طرح دعوا نمايد و از صدور سند مالكيت آن خوددارى گردد هزينه‌ها هم بر دوش متقاضى است.
به طور خلاصه پس از اصلاح آيين‌نامه روش اجرايى در اين رابطه به شرح زير انجام مي‌گردد:
1 ـ در صورت عدم تقاضاى ورثه براى پرداخت بهاى ربع يا ثمن اعيان، ادارات ثبت اسناد مالكيت آنها را با كسر آن صادر مي‌نمايند كه چنانچه اسناد و مدارك رسمى مبنى بر پرداخت بهاى مذكور ارائه شود اسناد مالكيت اصلاح خواهد شد.
2 ـ اگر ورثه براى پرداخت بهاى مذكور آمادگى خود را اعلام كردند، ادارات ثبت پس از تعيين كارشناس و تقويم بها و ابلاغ آن، چنانچه ذينفع در مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا نكرد و گواهى ارائه ننمود اسناد مالكيت ورثه همچنان بدون استثناء صادر و تسليم مي‌گردد و زوجه مستحق دريافت بهاى توديع شده در حساب سپرده اداره ثبت مي‌باشد.
3 ـ مورد ديگر آن كه پس از تعيين بهاى ربع يا ثمن اعيان، ذينفع ظرف مدت مقرر در دادگاه طرح دعوا نمايد و گواهى لازم اخذ و به ادارات ثبت تسليم كند، در اين صورت صدور سند مالكيت ربع يا ثمن اعيانى موكول به صدور حكم نهايى دادگاه خواهد بود.
در خاتمه اقدام مذكور در تحول اداري، بهينه‌سازى روش اجرايى و قضازدايى تأثير چشمگيرى داشته و در اين راستا مالكين متعدد اسناد خود را بدون نقص دريافت داشته‌اند و يا اسناد مالكيت آنها اصلاح گرديده است.
نوشته : آقای تفکریان
سایت حقوقی دادخواهی