سه شنبه 17/2/1378
مدرس: آقای تفکریان - معاون املاک پیشین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
گردآوری: علیرضا مرادی – قاضی دادگستری تهران
اراضي را از چند منظر مي توان تقسيم نمود كه عبارتند از:
الف- موقعيت و محل اسقرار:
از اين جهت اراضي به دو نوع تقسيم مي شود:
1- اراضي شهري يا اراضي واقع در محدوده شهر: برابر ماده 2 قانون زمين شهري مصوب 22/6/1366 اراضي شهري زمينهايي است كه در محدوده قانوني و حريم استحفاظي شهرها و شهركها قرار گرفته است.
در اين ماده مراد از شهرك ها،شهرك هاي مصوب مثل واوان، پرند، پرديس است.مضافا"، اراضي واقع درمحدوده شهر فرقي با اراضي مركز شهر ندارد.
2- اراضي غير شهري يا اراضي خارج از محدوده شهري: اراضي كه در خارج از محدوده شهر و شهرك ها واقع است.
ب-از نظر بهره برداري
از جهت فوق اراضي را مي توان به سه نوع تقسيم نمود:
1- اراضي موات: اراضي كه بشر در آن فعاليتي نكرده و سابقه احيا ندارد و كسي درآن دخل و تصرف نداشته است. ماده 3 قانون زمين شهري دراين خصوص مقرر مي دارد: « اراضي موات شهري زمينهايي است كه سابقه عمران و احيا نداشته باشد. زمينهاي مواتي كه عليرغم مقررات قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري بدون مجوز قانوني از تاريخ 5/4/1358 به بعد احيا شده باشد همچنان در اختيار دولت مي باشد».
مباحات جزء مباحه است و هر كه احيا كند مالك مي شود.احيا به منظور تملك بايد باشد، مثل حيازت مباحات
از نظر تاريخي اولين بار « قانون تقسيم و فروش املاك مورد اجاره به زارعين مستأجر مصوب 1347.10.23» بود كه گفت زمين هاي موات در اختيار دولت است.ولي ماه 22 قانون ثبت حاكم بود.قانون مزبور به ماده 22 خدشه وارد نمي كرد. دولت در ماده 22 يعني حكومت ، قوه مجريه، قوه قضاييه و مقننه است اما نسبت به آن دسته اراضي كه اسنادي آنها هنوز سند صادر نشده بود، چرا.
2- اراضي باير: اراضي كه زماني احيا شده بود ولي بعدا" معطل مانده است و ديگر كشت و زرع و فعاليتي در آن نشده است و مورد بهره برداري نيست. مثلا" در 10 سال قبل كشت و زرع در آن بود و مالك اعراض نيز نكرده است اما ديگر در آن فعاليتي نيز ندارد.
ماده 4 قانون زمين شهر ي در اين خصوص بيان مي دارد « اراضي باير شهري زمينهايي است كه سابقه عمران و احيا داشته و به تدريج به حالت موات برگشته اعم از آنكه صاحب مشخصي داشته و يا نداشته باشد».
گاهي مرز اراضي باير از موات چنان نزديك است كه تشخيص آن دو حتي براي كارشناسان نيز بسيار دشورار مي گردد.
3- اراضي داير: اراضي كه آباد و احيا شده و در حال حاضر نيز مورد بهره برداي است مانند باغ و اراضي آيش.ماده 5 قانون زمين شهري مقرر مي دارد « اراضي داير زمينهايي است كه آن را احيا و آباد نموده اند و در حال حاضر داير و مورد بهره برداري مالك است زمينهاي داير مشمول اين قانون صرفا اراضي كشاورزي يا آيش اعم از محصور يا غير محصور مي باشد».
اراضي موات با توجه به قوانين فعلي دراختيار دولت جمهوري اسلامي ايران است. ماده 6 قانون زمين شهري دراين خصوص مقرر مي دارد: « كليه زمينهاي موات شهري اعم از آنكه در اختيار اشخاص يا بنيادها و نهادهاي انقلابي دولتي و يا غير دولتي باشد در اختيار دولت جمهوري اسلامي است و اسناد و مدارك مالكيت گذشته ارزش قانوني ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاك مكلفند به درخواست وزارت مسكن و شهرسازي اسناد آنها را به نام دولت صادر نمايند مگر آنكه از تاريخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد».
اراضي باير و داير مالك خاصي دارد.عمده اختلاف در ارتباط با تشخيص اراضي موات از باير و داير است.ماده 8 قانون زمين شهري بيان مي دارد: « كليه اراضي باير شهري كه صاحب مشخصي نداشته باشد در اختيار ولي فقيه مي باشد».
اراضي ملي
مراتع و جنگل هاست و ويژگي خاص خود را دارد.
در مقايسه اراضي ملي و موات بايد گفت:اراضي ملي قابليت استفاده دارد ولي موات هيچ قابليت استفاده ندارد.مرتع در آن گونه هاي جنگلي و گياهان جنگلي براي دام است. ماده 64 قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگلها و مراتع مصوب 1346.5.25مقرر مي دارد« مساحت مراتع مذكور در بند ب ماده 4 قانون ملي شدن جنگلها حداكثر تا دو برابر مساحت اراضي مزروعي و آيش و باغات و قلمستان‌خواهد بود. تبصره - دامداران دهات و مزارع مربوط مجاور موضوع ماده فوق در استفاده از مراتع مازاد با رعايت مقررات و قوانين حق تقدم خواهند داشت» .
پس تا دو برابر دراختيار دامدار قرار گيرد، اما نمي تواند تغييرات در آن دهد فقط به همان كيفيت مي تواند از آن استفاده نمايد.
حواشي بحث
رونوشت سند
عبارت: «ثبت در دفتر سند» يعني كه سند مالكيت نيز صادر شد .چون سند مالكتي مطابق دفتر فوق تهيه و تحويل مالك مي شود. سندمالكيت رونوشت از دفتر املاك است.اوراق ثبتي معمولا" رونوشت است.
ماده 14 نظام نامه دفاتر رونوشت سند نكاحيه را بيان داشت تنها فرق آن با ساير رونوشت ها در اين است كه وارد كردن اطلاعات در دفتر نكاحيه است و گرنه رونشت عادي نيز گواهي شود، معتبر است.
ماده 74 قانون ثبت اسناد واملاک مصوب 1311 « سوادي كه مطابقت آن با ثبت دفتر تصديق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر».
در خصوص سند بايد گفت نقشه كاداست، نقشه است ولي سند نيست. درماده 156 قانون ثبت اسناد و املك مي گويد « به منظور تشخيص حدود و موقعيت املاك واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاك به صورت كاداستر تهيه خواهد شد.اداره امور املاك ثبت كل علاوه بر وظايف فعلي خود عهده‌دار تهيه املاك به صورت نقشه كاداستر خواهد بود.
تبصره 1 - در مورد تقاضاي تفكيك و افراز املاك مذكور در اين ماده و تحديد حدود املاك مجاور و همچنين در دعاوي مطروحه در مراجع قضايي‌رفع اختلاف حدودي نقشه كاداستر ملاك عمل خواهد شد.
تبصره 2 - نسبت به املاكي كه نقشه رسمي كاداستر تهيه شده است صاحبان املاك مزبور مي‌توانند با پرداخت يك هزار ريال تقاضاي الصاق نقشه‌مزبور را به سند مالكيت خود بنمايند.
تبصره 3 - حدود وظايف و تشكيلات اداره امور املاك از جهت تهيه نقشه املاك به صورت كاداستر و همچنين اجراي مقررات اين قانون به موجب‌آيين‌نامه وزارت دادگستري خواهد بود»
پس به نقشه بايد ترتيب اثر داده شود حتي اعتبار آن بيشتر از سند است.
مقايسه تعريف سند رسمي در قانون ثبت و قانون مدني
قانون مدني يك قانون عام است ولي قانون ثبت يك قانون خاص است.اول بايد به قانون خاص رجوع شود واگر حكمي نبود به قانون خاص رجوع مي شود مگر حكمي نباشد، همچنانكه در مورد شركت هاي تجاري وقتي حكمي در قانون تجارت است به قانون مدني رجوع نمي شود.
اعتبار اسناد
اسناد رسمي دفترخانه ها را تنها قانون يا مرجع قضايي مي تواند باطل كند، حتي ديوان عدالت اداري اين حق را ندارد و تنها مي تواند بي اعتباري آن را اعلام نمايد.
بند 3 ماده 25 قانون ثبت در اين رابطه بيان مي دارد: « هرگاه در موقع ثبت ملك و يا ثبت انتقالات بعدي صرفاً به علت عدم توجه و دقت نويسنده سند مالكيت و يا دفتر املاك اشتباه قلمي رخ دهد و‌همچنين در صورتي كه ثبت دفتر املاك مخالف يا مغاير سند رسمي يا حكم نهايي دادگاه باشد هيأت نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه دستور‌اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكيت را صادر خواهد كرد»
ماده 70 قانون ثب نيز مقرر مي دارد: «سندي كه مطابق قوانين ثبت شده رسمي است و تمام محتويات و امضاهاي مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر اينكه مجعوليت آن سند ثابت شود».
منظور از دفتر اسناد رسمي ، دفاتري است كه برابر مقررات به ثبت رسيد.حق تمبر خللي به اعتبار سند وارد نمي كند.
جعل قلب حقيقت بوسيله متقلبانه
درجعل مفادي، جاعل در ذهن خود جعل مي كند و آثار خارجي ندارد
جعل مادي در ثبت سند صادق است.قانون ثبت جعل مفادي نيست ولي مادي است.
دفتر سردفتر
اسناد قديمي دو شماره داشت. علاوه بر شماره ثبت در دفتر سردفتر ، شماره ثبت دردفترِ دفتر يار نيز داشت، اما از 20 سال قبل به بعد اين قانون منسوخ شد و تنها يك شماره دارد كه همان ثبت در دفتر سردفتر است.
عبارت «ثبت با سند برابر است» اين متن و الزام قانوني است ماده 63 قانون ثبت در اين خصوص مقرر مي دارد: « طرفين معامله يا وكلاي آنها بايد ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشاراليهم و مسئول دفتر ثبت تصديق گردد. در مورد اسنادي كه فقط براي يك طرف ايجاد تعهد مي نمايد تصديق و امضاي طرف متعهد كافي خواهد بود»، يعني خواسته طرفين آنچه را كه سردفتر وارد دفتر و ثبت كرد و اين تأييد آن ثبت است كه بعد از آن سردفتر امضاء مي كند.
ضرورت امضاي موكل
وكالت عقد است اما چرا فقط موكل بايد وكالت نامه را امضا كند؟.علت اين است كه چون اين تعهد براي موكل است لذا او بايد امضا كند و با وصف تعهد بودن تنها امضا موكل كافيست.
لازم الاجرا بودن اسناد در مواد در مواد 92 و 93 قانون ثبت است.
ماده 92 - مدلول كليه اسناد رسمي راجع به ديوان و ساير اموال منقول بدون احتياج حكمي از محاكم عدليه لازم الاجرا است مگر در مورد تسليم عين منقولي كه شخص ثالثي متصرف و مدعي مالكيت آن باشد.
ماده 93 - كليه اسناد رسمي راجع به معاملات املاك ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به حاكم لازم الاجرا است .
اسنادي كه درآن تعهد باشد نسبت به اموال منقول لازم الاجراست مگر مال منقولي كه در تصرف غيرتاجر باشد و غيرمدعي مالكيت باشد.
انشاء الله در جلسات آينده مباحث مفصل تر ارائه خواهد شد.
پايان جلسه اول