مشاوران املاك با گلايه از ثابت بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسكن طي چند سال گذشته، افزايش نرخ تورم را دستاويز قرار داده اند و اخيرا درخواست افزايش پورسانت را به دولت ارائه كرده اند، اما منطق اقتصادي نهفته در فرمولي كه دولت براي پورسانت بنگاه هاي مسكن تعيين كرده اثبات مي كند هم اكنون مشاوران املاك به 8 دليل نبايد از آنچه در قالب حق كميسيون از مشتري دريافت مي كنند، ناراضي باشند.
    
    رقمي كه دولت براي حق كميسيون مشاوران املاك – دستمزد بنگاه هاي مسكن بابت تنظيم قراردادهاي ملكي- تعيين كرده و همه اعضاي اين صنف موظف به رعايت آن هستند، معادل نيم درصد براي معاملات خريد و يك چهارم درصد براي معاملات اجاره است به اين معني كه هر كدام از خريدار و فروشنده بايد نيم درصد ارزش ملك معامله شده را به مشاوراملاك پرداخت كنند و در معاملات اجاره نيز هر كدام از موجر و مستاجر نيز بايد يك چهارم اجاره بها را تحت عنوان پورسانت به مشاور بپردازند.
    
    پورسانت از رشد قيمت سهم مي برد
    مشاورين املاک در مغالطه اي آشکار مي گويند چندين سال است به رغم افزايش تورم، حق الزحمه آنها ثابت مانده است. بديهي است که اين سخن اشتباه است؛ چرا که اگر حق الزحمه مشاورين املاک براي هر معامله عددي ثابت مثلا100 هزار تومان بود، مي توانستند مدعي شوند ارزش حقيقي حق الزحمه به علت تورم کاهش يافته است، ولي با توجه به اينکه حق الزحمه مشاورين املاک درصدي از قيمت مسكن مي باشد، استدلال مشاورين املاك كاملااشتباه است چون در بلندمدت قيمت ملک و بالطبع حق الزحمه دريافتي، حداقل به اندازه تورم رشد مي كند.
    
    پورسانت بنگاه چندبرابر هزينه محضر
    حق الزحمه مشاورين املاک در معاملات خريد و فروش مسکن، چند برابر حق الزحمه دفاتر اسناد رسمي است، در حالي که مسووليت دفاتر اسناد رسمي قابل قياس با مشاورين املاک نيستند، به طوري که بر اساس قانون هر گونه ترديد و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمي ممنوع است، اما قراردادهايي که در بنگاه هاي املاک تنظيم مي شوند در رديف قراردادهاي عادي هستند که دو نفر با يکديگر تنظيم مي کنند.
    
    افزايش بنگاه ها به خاطر چيست؟
    بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه ها در بازار رقابت کامل، با هدف کسب سود صورت مي پذيرد؛ حال سوال اساسي اين است که اگر نرخ کميسيون بنگاه ها کم است چرا طي دو دهه گذشته شاهد رشد بي رويه مشاورين املاک در سطح شهر بوده ايم به گونه اي که در برخي از خيابان ها، چند مشاور املاک چسبيده به يکديگر فعاليت مي كنند و تعداد مشاورين املاک که مردم به طور متوسط هر چند سال يکبار به خدمات آنان نياز پيدا مي کنند در حال فزوني بر فروشگاه هاي موادغذايي است که احتياجات روزمره مردم را تامين مي کنند.
    
    پورسانت زياد مشكل ساز است
    تعداد مشاورين املاک رابطه مستقيمي با حق الزحمه آنان دارد؛ بنابراين در شرايطي که تعداد مشاورين املاک چندين برابر استاندارد مورد نياز مي باشد- به اذعان رييس اتحاديه 2 برابر- سياست گذاري بايد در جهتي باشد که منجر به افزايش انگيزه تاسيس مشاورين املاک نشود. (بر اساس آمار اتحاديه مشاورين املاک، در شرايط کنوني و با نرخ هاي حق الزحمه موجود، هر ماه 60 بنگاه جديد مسکن در شهر تهران تاسيس مي شود که حاکي از رشد سالانه بيش از 12 درصدي است!)
    
    تقسيم ناعادلانه پورسانت
    در سطح کشور حدود 80 هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند؛ با عنايت به وجود حدود 12 ميليون مسکن شهري در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه هاي غيرمجاز، حدودا براي هر 100 مسکن يک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراين هر اقدامي جهت افزايش نرخ کميسيون مشاورين املاک که موجب اشتياق بيشتر مردم براي تاسيس بنگاه املاک شود در دراز مدت موجب تقسيم تعداد معاملات ميان تعداد بيشتري از مشاورين املاک شده و درآمد واقعي آنان تغيير محسوسي نخواهد داشت؛ چراکه ورود به اين حرفه، خصوصا با توجه به عدم نياز به سرمايه، بسيار آسان مي باشد بنابراين مهم ترين اثر افزايش نرخ کميسيون، تحميل هزينه مبادلاتي بيشتر بر مردم خواهد بود.
    
    پورسانت زياد شود، معاملات رونق مي گيرد!
    برخي از مشاورين املاک عنوان مي كنند که با افزايش نرخ حق کميسيون، رونق در بخش مسکن ايجاد مي شود. واقع مطلب اين است که اين سخن فاقد مباني نظري و تجربي است؛ چراکه اولارونق در معاملات جدا از رونق در ساخت و ساز است ثانيا افزايش کميسيون بنگاه ها حتي موجب افزايش معاملات نيز نمي شود؛ چرا که يکي از عوامل موثر بر افزايش معاملات، کاستن از هزينه هاي معاملاتي است.
    
    مقايسه ناصواب با آژانس هاي خارجي
    در خصوص اين ادعا که نرخ کميسيون مشاورين املاک در ساير کشورها بيشتر از ايران است بايد گفت اولااين مساله فقط در خصوص برخي از کشورها صادق است؛ ثانيا سياست گذاري در هر کشوري با توجه به شرايط خاص آن کشور صورت مي پذيرد؛ به عنوان نمونه کشور چين نمي تواند به صرف اينکه کشورهاي اروپايي، مشوق سياست هاي افزايش جمعيتي هستند به اتخاذ اين سياست بپردازد. ثالثا در برخي از کشورهاي مورد نظر، تا 70 درصد کميسيون دريافتي مشاورين املاک به عنوان ماليات به دولت عودت مي گردد؛ رابعا بايد توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاورين املاک درکشورهاي مزبور کاملامتفاوت از ايران است.
    
    توليد بايد جايگزين واسطه گري شود
    آنچه مشخص است در کشورهايي که توليد فاقد ارزش گردد، فرهنگ واسطه گري و دلالي گسترش مي يابد و بر اين اساس طبيعي است که اين مساله در اقتصادهاي رانتي- نفتي پررنگ تر خواهد بود. بنابراين سياست گذاران بايد به سمتي حرکت كنند که ضمن حمايت از توليد ملي، از تعميق فرهنگ واسطه گري و دلالي بکاهد.
     
     
 برگرفته:دنياي اقتصاد، مورخ 10/3/91، صفحه 7 (مسكن و عمران)