اسناد مالکیتی معارض و دعاوی ابطال آنها-قسمت اول
به علت بیدقتی بعضی از کارمندان اشتباهاتی در عملیات ثبتی رخ میدهد که خود باعث افزایش حجم کار ادارات ثبت میگردد و هم موجب مشکلاتی برای مالکان فراهم میشود و مالکی که پس از مدتها اتلاف وقت موفق به دریافت سند مالکیت شده بعداً خودش یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباه شده و باید نسبت به اصلاح سند مالکیت ملک او اقدام شود البته ناگفته نماند که تعدادی از اشتباهات ثبتی غیر از بیدقتی به لحاظ حجم زیاد کار ادارات ثبت میباشد به هر حال وقتی که اختلاف یا اشتباهی در عملیات ثبتی رخ دهد مرجع رفع اختلاف و اشتباه هیأتهای نظارت است و اگر رأی هیأتهای نظارت قابل تجدیدنظر باشد مرجع تجدید نظر شورای عالی ثبت میباشد.
ماده 6 اصلاحی ق ـ ث میگوید (برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیأتی به نام هیأت نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل میشود هیأت مزبور به کلیه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی مینماید برای این هیأت یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری تعیین خواهد شد.)
هیأت نظارت
یکی از مراجع مهم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی نظارت است، اعضاء هیأت نظارت متشکل است از دو نفر قاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون و یا کفیل ثبت استان و قضات عضو هیأت نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخاب میشوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مرکز استان باشند و هیأت نظارت یک عضو علی البدل هم دارد که ممکن است از کارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد به هر حال اعضاء هیأت نظارت در حالت عادی
دارای 2 عضو قضایی و یک عضو ثبتی است ولی ممکن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یکی از اعضای هیأت متشکل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یک نفر قاضی باشد هیأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان تشکیل جلسه میدهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی مینمایند.
صلاحیت و وظایف هیأت نظارت
1 ـ هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 ق - ث از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است.
بند 1 ماده 3 آییننامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض میگوید: هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آنها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یک از طرفین میتوانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آنها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این که چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی میباشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممکن است که اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد و ممکن است اختلافات بین خود متقاضیان باشد، فرضاً شخصی درخواست ثبت یک قطعه باغی را از اداره ثبت به نام خود مینماید و اداره ثبت مدارک و تصرفات متقاضی را کافی نمیداند به عبارت دیگر متقاضی خود را ذیحق و مالک میپندارد ولی اداره ثبت متقاضی را مالک نمیداند در این صورت مرجع رفع اختلافات هیأت نظارت است و یا این که شخص به عنوان این که ملکی را در تصرف دارد درخواست ثبت آن پلاک را مینماید و دیگری هم سند عادی خریداری از متصرف را در اختیار دارد و تقاضای ثبت آن را مینماید و برای اداره مشکل است که تشخیص دهد در این خصوص کدام یک ذیحق میباشند لذا مراتب با رعایت تشریفات قانونی به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت منعکس میگردد رأی صادره از سوی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت میباشد جهت بهتر مشخص شدن موضوع دو نمونه از آراء شورای عالی ثبت را در این خصوص عنوان میکنیم:
1 ـ در دفتر توزیع ملکی به نام موقوفه معرفی شد سپس آقای (ح) با تسلیم یک برگ استشهادیه محلی به عنوان مالک تقاضای ثبت آن را کرد در تحقیقات محلی راجع به تصرف متقاضی عدهای از شهود گواهی بر مالکیت
آقای (ح) دادند و تعدادی گواهی دادند که وقف میباشد شورای عالی ثبت این چنین رأی صادر نمود »با سابقه معرفی ملک به عنوان وقف و مراتبی که در گزارش قید شده است قبول تقاضای ثبت از اداره اوقاف اشکالی ندارد و ذینفع میتواند از حق اعتراض استفاده کند میدانیم که دفتر توزیع اظهارنامه یکی از دفاتر قانونی ادارات ثبت است که پس از انتشار آگهی ماده 9 و 10 ق - ث نماینده و ارزیاب ثبت از محل وقوع ملک بازدید نمودهاند و با تحقیقات محلی و پرسش از معتمدان و معمرین مالک هر پلاکی را مشخص و نام مالک و شماره پلاک و نوع ملک او را در دفتر توزیع اظهارنامه قید و سپس اظهارنامه را به مالک یا قائم مقام او تسلیم نموده که پس از تکمیل به اداره ثبت عودت دهد معمولاً ادارات ثبت در مورد ذکر شده فوق از کسی که ملک در دفتر توزیع به نامش معرفی شده پذیرش ثبت مینماید و شورای عالی ثبت هم این رویه را تأیید نموده است.
2 ـ آقای (م) در تاریخ 2/8/60 با تسلیم یک برگ استشهاد محلی درخواست ثبت پلاک 644/240 اصلی را نمود در تاریخ 7/8/60 جریان ثبتی پلاک فوق از شعبه بایگانی استعلام و شعبه بایگانی اعلام کرد که شماره یاد شده در دفتر توزیع اظهارنامه به نام زینب دختر سیدحسن به عنوان باغ و به وزن 60 من معرفی شده است طی شماره 10299 مورخه 7/8/60 نظریه ادارات منابع طبیعی، کشاورزی هیأت 7 نفره خواسته شده اداره کشاورزی به تاریخ 18/9/60 در پاسخ اعلام داشته که پلاک مورد نظر مشمول مقررات اصلاحات ارضی نبوده و پذیرش ثبت اشکالی ندارد. هیأت 7 نفری قبول ثبت را بلامانع اعلام داشته، منابع طبیعی مورد را مشمول قانون ملی شدن جنگلها و مراتع ندانسته است در تاریخ 17/9/60 شخص دیگری به نام (ع) با تسلیم استشهاد محلی درخواست ثبت همین پلاک را نموده و در تاریخ 16/1/61 به نماینده ثبت مأموریت معاینه محل داده شده، قبل از تاریخ 16/1/61 طی اخطاری به متقاضیان اعلام شده که در روز 16/1/61 نماینده به محل مراجعه مینماید چنانچه مدارکی دال بر مالکیت خود در اختیار دارید به نماینده ارائه نمایید اخطاریه از طریق پاسگاه نیروهای انتظامی به متقاضیان ابلاغ واقعی شده نماینده ثبت در روز مقرر جهت معاینه و تحقیقات به محل وقوع ملک عزیمت و گزارش داده که پلاک مورد بازدید برابر دفتر توزیع به نام زینب دختر سید حسن معرفی و برابر دفتر آمار مجهول است و زینب آن را به آقای (آ) فروخته شخصی اخیرالذکر فوت شده و وراث او ملک را به آقای (غ) یکی از متقاضیان منتقل نمودهاند و آقای (غ) باغ مذکور را به آقای (م) احد از متقاضیان انتقال قطعی داده است و تصرفات آقای (م) را گواهان محلی و نماینده ثبت تأیید نمودهاند.
صورتمجلس احراز تصرف و تحقیقات محلی و مدارک ابزاری متقاضیان در تاریخ 15/2/61 به ثبت استان مربوطه ارسال در تاریخ 19/5/62 هیأت نظارت به شرح زیر مبادرت به صدور رأی مینماید. برابر گزارشات 19/1/61 و 31/1/61 و 8/4/61 و 24/4/61 ثبت... آقای (م) نسبت به ششدانگ یک قطعه باغ پلاک 644/240 اصلی با تقدیم یک برگ استشهاد محلی درخواست ثبت مینماید که اداره منابع طبیعی و اداره کشاورزی و هیأت واگذاری زمین در پاسخ استعلام اداره ثبت قبول درخواست ثبت را بلااشکال تشخیص میدهند و نیز آقای (غ) با تقدیم یک برگ استشهاد محلی درخواست قبول ثبت پلاک فوق را به نام خود مینماید که در اجرای بند 1 ماده 3 آییننامه اسناد مالکیت معارض با تعیین وقت قبلی و اخطار به طرفین نماینده به محل اعزام و برابر صورتمجلس مورخ 16/1/61 تنظیم تعدادی شهود به عنوان این که پلاک مزبور که در دفتر توزیع به نام زینب معرفی شده به آقای (آ) منتقل شده که نامبرده فوت و ورثه وی سهم الارث را به آقای (غ) واگذار نموده و خریدار اخیرالذکر طبق سند انتقال عادی به
آقای (م) منتقل نمودهاست و تصرفات آقای (م) را تأیید نمودهاند که به علت اعتراض به صورتمجلس تحقیق محلی مذکور از طرف آقای (غ) مجدداً نماینده در تاریخ 30/3/61 به محل عزیمت و برابر صورتمجلس تحقیق محلی مراتب صورتمجلس قبلی مورد تأیید قرار گرفته به محل عزیمت و برابر صورتمجلس تحقیق محلی مراتب صورتمجلس قبلی مورد تأیید قرار گرفته و ثبت... نیز تصرفات مالکانه آقای (م) را گواهی کرده است لذا هیأت با توجه به گزارشات و مدارک و شهادت شود مبنی بر تصرفات به شرح فوق مقرر میدارد که ثبت محل نسبت به قبول ثبت از آقای (م) اقدام و تاریخ انتشار آگهی نوبتی و مدت اعتراض را به آقای (غ) ابلاغ تا چنانچه به اعتراض خود باقی است در موعد مقرر نیز به تسلیم اعتراض جهت رسیدگی قضایی اقدام نماید این رأی طبق بند 1 ماده 25 اصلاحی ق - ث صادر و برابر تبصره 5 از ماده مذکور با الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل ابلاغ و قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت میباشد.
آقای (غ) در موعد قانونی اعتراض میدهد پرونده طی شماره 6732 مورخه 4/7/61 به ثبت استان و در تاریخ 8/7/61 از ثبت استان به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال میگردد. اداره کل امور املاک طی شماره 2697/م مورخه 7/12/61 به ثبت محل اعلام میدارد موضوع اعتراض آقای (غ) نسبت به رأی هیأت نظارت در جلسات اول و چهارم اسفند 61 شورا مطرح و به شرح ذیل منتهی به صدور رأی گردید که جهت اجرا به آن اداره ابلاغ میگردد (با ملاحظه محتویات پرونده و گزارش جریان امر و با توجه به مواد 35 و 36 و 37 ق - م و این که متصرف فعلی اقرار کرده که باغ مورد نزاع سابقاً مال مدعی او بوده و در این صورت نامبرده نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این که ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است که بر طبق ماده 47 و 48 ق - ث ملک به ناقل صحیح به او منتقل نشده است بنابراین قبول درخواست ثبت باغ پلاک... از آقای (م) مجوز قانونی نداشته است و اما پس از قبول ثبت آقای (غ) و انتشار آگهی نوبتی هر ذینفعی میتواند به درخواست ثبت مزبور در مدت قانونی اعتراض نماید.
ثبت محل اظهارنامه به نام آقای (غ) تنظیم و سپس مبادرت به انتشار آگهی نوبتی مینماید در موعد قانونی اعتراض میرسد که اعتراض به دادگاه ارسال میشود دادگاه صلح با توجه به ماده 47 و 48 ق - ث مدرک مورد استناد معترض را قابل پذیرش در دادگاه ندانسته قرار رد دادخواست صادر مینماید در اثر اعتراض پرونده در دادگاه حقوقی مطرح میگردد و در تاریخ 21/10/62 دادگاه حقوقی به علت این که احکام صادره دادگاه صلحتا 000/100 ریال غیر قابل تجدیدنظر و فرجام است قرار رد دعوی و عدم استماع صادر مینماید.
هیأت نظارت تا قبل از ثبت ملک در دفتر املاک صلاحیت رسیدگی و اظهار نظر در خصوص اختلاف در تصرف را دارد، در صورتی که ماده 24 ق - ث میگوید: پس از انقضای مدت اعتراض دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد... و مدت اعتراض هم 90 روز از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی است عدم استماع دعوی پس از 90 روز از لحاظ رسیدگی دادگاه است ولی هیأت نظارت پس از مهلت قانونی حق رسیدگی و اظهارنظر را دارد و صلاحیت آن را دارد که چنانچه ثبت ملک خلاف قانون باشد اصلاح یا ابطال نماید.
فرضاً اگر بعد از قبول ثبت شخص مدعی مالکیت مورد ثبت باشد و اعلام نماید که در پذیرش ثبت اشتباهی رخ داده مرجع رفع اختلاف در چنین موردی هیأت نظارت است.
برابر بند 2 ماده 3 آییننامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیأت نظارت (در مواردی که بعد از قبول درخواست ثبت دیگری مدعی شود که در پذیرفتن تقاضا اشتباه شده و متقاضی ثبت متصرف مورد تقاضا نبوده و مدعی تصرف حین تقاضا شود باید مقدمتاً مدارک مدعی را مطالبه و چگونگی را ضمن ارسال کلیه سوابق و اظهارنظر خود به این که ادعای مدعی با توجه به سوابق مقرون به واقع به نظر میرسد یا نه، به ثبت استان گزارش نمایند ثبت استان چنانچه با توجه به سوابق امر تحقیق محلی را لازم بداند دستور مقتضی به واحد مربوطه خواهد داد و در این صورت واحد مزبور باید با تعیین وقت مناسب طرفین را برای معاینه محل و تحقیقات محلی دعوت و در اخطار مربوطه متذکر شود که اولاً عدم حضور مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یک از طرفین میتوانند برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر تا قبل از وقت رسیدگی به اداره ثبت مراجعه نمایند در وقت مقرر با معاینه محلی و تحقیق از شهود و مجاورین باید معلوم نمایند که ملک مورد ادعا حین تقاضای ثبت در تصرف مالکانه چه شخصی بوده و در موقع رسیدگی در تصرف کیست و مراتب را در صورتمجلس قید و اظهارات شهود و طرفین را نیز ذکر و به امضاء شهود و افراد ذینفع رسانده و سپس گزارش جریان را با اظهارنظر صریح تهیه و به ضمیمه کلیه سوابق برای طرح در هیأت نظارت ارسال دارند) برابر بند 9 ماده 3 آییننامه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض چنانچه ملکی که تقاضای ثبت شده کلاً یا جزاً مبنی بر اشتباه پذیرفته شده باشد باید در گزارش تصریح شود که متقاضی یا قائم مقام او حاضر به استرداد مورد تقاضا و یا تمکین یا صلح مورد اشتباه هست یا نه؟
گزارش فوق باید به ثبت استان ارسال گردد که در هیأت نظارت مطرح نماید و اداره ثبت باید مطابق رأی صادره نسبت به پیگیری موضوع اقدام نماید البته صلاحیت هیأت نظارت در موارد فوق تا وقتی است که ملک ثبت دفتر املاک نشده باشد پس از ثبت ملک در دفتر املاک هیأت نظارت صلاحیت صدور رأی در مورد این که سند اصلاح شود یا ابطال گردد ندارد، رونوشت رأی صادره به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و از تاریخ الصاق ظرف 20 روز معترض حق اعتراض به رأی دارد در صورت وصول اعتراض سوابق امر و پرونده به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال میگردد.
2ـ اختلافات در مورد حدود و صلاحیت هیأت نظارت در این مورد
برابر تبصره الحاقی 20/2/56 به ماده 20 ق - ث در صورتی که اعتراض به حدود از طرف غیرمجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت مجلس تحدیدی سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف نظر کند واحد ثبتی مربوطه نظر خود را در بیاثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مینماید و معترض میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور به هیأت نظارت شکایت نماید رأی نظارت قطعی است و اگر اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتی یک نوبت در روزنامهای که برای آگهیهای ثبتی تعیین شده منتشر میگردد و معترض میتواند ظرف 10 روز از تاریخ انتشار آگهی به هیأت نظارت شکایت نماید.