سردفتران و دفترياران اسناد رسمي ايران

عقد قرارداد در علم حقوق رویه‌ای دارد که اگر این مسیرتمام و کمال رعایت نشود، معامله شبهه‌دار شده و به احتمال قریب به یقین خریدار و یا فروشنده یا هر دو متضرر می شوند و چاره‌ای جز ورود به مسیر پر پیچ و خم و طولانی دادرسی نخواهند داشت.
از این رو، مهم است که سند معامله (چه اموال منقول و چه اموال غیر منقول) چگونه تنظیم می‌شود. بر همین اساس و برای رفع ابهام و آشنایی بیشتر با موضوع انجام معاملات، با حسن روحانی‌نیا، معاون مجتمع شورای حل اختلاف شماره 31 تهران گفت‌و‌گویی را انجام داده‌ایم. این کارشناس حقوقی در این بحث خودرو را به عنوان مصداقی از معاملات منقول و ملک را مثالی برای معاملات غیرمنقول درنظر گرفته است. روحانی‌نیا به دلیل رواج این دو معامله و همگانی بودن آنها در هر بخش به طور مفصل ابهامات و مسایلی که مردم برای انجام یک معامله سالم ملزم به رعایت آن هستند را برشمرده است؛ در تمامی طول مصاحبه، تأکید بر این بود که از ورود به بحث‌های تکراری پرهیز شود و حتی‌الامکان نکات کلیدی و کاربردی بیان شود.

در همین ابتدا، بطورمختصر بفرمایید که ضرورت آگاهی مردم، نسبت به شکل صحیح معاملات چیست؟
سؤال خوبی است. عنایت فرمایید که ما در سال، میلیون‌ها پرونده وارده به دادگستری و شوراهای حل اختلاف داریم. آمار موجود نشان می دهد که بخش عمده‌ای از این پرونده‌ها، به دلیل عدم آگاهی مردم از شیوه صحیح معاملات، ایجاد شده است. به این دلیل که در انجام معاملات اموال غیرمنقول اعم از ملک و خودرو و اعم از وکالت و قطعی، به مبادی رسمی مراجعه نکرده‌اند و حالا با هزینه سنگین و مشکلات و اتلاف وقت در دادگستری مواجه شده‌اند. بنده معتقدم که با اطلاع‌رسانی صحیح در این بخش، می‌توانیم باعث جلوگیری از ایجاد میلیون‌ها پرونده و در واقع، نجات مردم از مشکلات بشویم.

بپردازیم به معامله منقول؛ روش انجام یک معامله صحیح برای اینگونه اموال چیست؟
برای اینگونه معاملات، خودرو را که یکی از رایج‌ترین معاملات است مثال می‌زنم. الان این معامله یا به این صورت انجام می‌شود که خریدار و فروشنده هر دو به مرکز تعویض پلاک رفته و پلاک فروشنده از روی خودرو، فک (جدا) شده و پلاک خریدار بر خودرو نصب می‌شود. بعد این مرکز، گواهی را برای دفترخانه مبنی بر انجام تعویض پلاک صادر می‌کند و هر دو به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند انتقال قطعی تنظیم می‌شود. در این مرحله توصیه به خریدار این است که فرم نقل و انتقال گرفته شده برای معرفی به دفترخانه را که عموماً دو ماه فرصت دارد، قبل از اتمام مهلت آن به دفتر اسناد رسمی ارایه دهد وگرنه رویه رفتن به مرکز نقل و انتقال دوباره باید طی شود. همچنین باید توجه کرد که برگه سبزی که نیروی انتظامی صادر می‌کند، سند مالکیت نیست و طبق ماده 29 قانون رسیدگی به جرایم رانندگی که اخیراً تصویب شده است، حتماً خریداران خودرو باید بعد از تعویض پلاک، برای گرفتن سند قطعی خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند در غیر اینصورت، مالک نخواهند بود.

اما گفتید این راه تنها روش انتقال خودرو نیست، روش دیگر چیست؟
روش دیگر این است که گاهی فروشنده بر اساس مشغله کاری به ناچار مجبور می‌شود به خریدار وکالت دهد. برای این کار هر دو به دفتر اسناد رسمی می‌روند و فروشنده به خریدار وکالت می‌دهد که به مرکز تعویض پلاک مراجعه کند. در این قسمت توصیه به فروشنده محترم این است که وکالت او حتماً مدت‌دار باشد و این مدت حتی‌الامکان بیشتر از 48 ساعت نباشد. چرا که در طول مدت وکالت و قبل از تعویض پلاک، خریدار با پلاک فروشنده تردد کرده و تمامی تخلفات احتمالی به عهده فروشنده بوده و در صورت تخلف، احتمالاً برای او نمرات منفی در نظر گرفته می‌شود. بنابراین بهتر است مدت وکالت به حداقل کاهش یابد که 48 ساعت (دو روز کاری) برای تعویض پلاک منطقی و کافی به نظر می‌رسد.

خب به جز این دو نکته در اموال منقول، آیا نکته دیگری هم وجود دارد که خریدار و فروشنده باید به آن توجه کنند؟
بله، نکته بعدی این است که هر دو وقتی در دفتر اسناد رسمی حاضرند، اسناد را به دقت مطالعه کنند و بدانند که چه چیزی را امضا می‌کنند، برای وکالت دادن باید مشخص باشد که فرد به چه کسی وکالت می‌دهد وگرنه در صورت خلف وعده وکیل، از لحاظ حقوقی قابل پی‌گیری نیست. باید اسم و فامیل کسی که به او وکالت می‌دهید کاملا ذکر شده باشد و آن هم بسیار دقیق.

حالا برویم سراغ معاملات اموال غیر منقول، در این‌باره به مردم چه توصیه‌هایی می‌کنید؟
به دلیل متداول بودن معامله ملک بین مردم، برای اموال غیرمنقول، ملک را مثال می‌زنم. معامله ملک دو ایستگاه دارد؛ یکی در دفتر مشاوره املاک و دیگری در دفتر اسناد رسمی. توصیه اول من به مردم این است که رویه کار را در ایستگاه اول و دوم به طور کامل طی کنند یعنی اگر به بنگاه می‌روند و مبایعه‌نامه می‌نویسند، حتماً زمان محضر و شماره محضر را تعیین کنند و به توافق بعدی واگذار نکنند. باید توجه کنند به لحاظ زمانی، فاصله تنظیم مبایعه‌نامه تا حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) باید کمترین فاصله باشد. ضمن اینکه از مهم‌ترین معضلات معامله ملک، این است که در موارد زیادی، مبایعه‌نامه در مشاور املاک تنظیم می‌شود و خریدار بخش قابل توجهی از مبلغ را می‌پردازد، در حالیکه بعداً معلوم می‌شود، ملک بازداشت بوده یا در رهن بوده یا اساساً فروشنده، مالک نبوده است. بنابراین توصیه می‌شود قبل از تنظیم مبایعه‌نامه، با مشورت یکی از دفاتر اسناد رسمی یا مراجعه به اداره ثبت مربوطه، از آخرین وضعیت ملک مورد معامله باخبر شوند و سپس معامله کنند. نکته دیگر اینکه در زمان تنظیم مبایعه‌نامه، مبلغ پرداختی اولیه را به حداقل کاهش دهند و بخش اعظم مبلغ را در دفتر اسناد رسمی و هم‌زمان با تنظیم سند رسمی بپردازند.

چرا مبلغ پرداختی قبل از ثبت رسمی ملک باید کم باشد؟ آیا این برای قابل استرداد نبودن وجه در صورت بر هم خوردن معامله است؟
نه این برای این است که در صورت فسخ، خریدار کمتر متضرر شود و ریسک را کاهش دهد و اگر احیانا مبلغ پرداختی را با تاخیر دریافت کرد بتواند به ادامه کارهای خود بپردازد و این کار ریسک را کمتر می‌کند. در اینجا لازم به توضیح است که بگویم اینکه ما توصیه می‌کنیم فاصله زمانی بین تنظیم مبایعه‌نامه و حضور در دفاتر ثبت اسناد باید کم باشد، به این خاطر است که در صورت نوسان قیمت ملک و گران شدن قیمت‌ها طرفین وسوسه به فسخ معامله و یا خلف وعده نشوند .

درباره مراجعه به مشاوران املاک، شهروندان باید به چه نکات قانونی توجه داشته باشند؟
توصیه دیگر اینکه مردم به مشاوران املاک دارای پروانه کسب مراجعه کنند، آنهایی که مورد تایید اتحادیه مشاوران املاک و وزارت بازرگانی هستند. اینگونه مشاوران، تا جایی که بنده اطلاع دارم، با برچسبی بر روی شیشه محل کسبشان و با دارا بودن کد رهگیری، شناخته می‌شوند.

ملک‌های وام‌دار، یعنی ملک‌هایی که با وام فروخته می‌شوند چه حکمی دارند و چطور صاحبان آن مشخص می‌شوند؟
تا همین اواخر، بانک مسکن که عمده‌ترین بانک وام‌دهنده روی مسکن است، افراد را از فروش ملک وام‌دار خود منع می‌کرد و آنها باید پس از پایان اقساط وام خود ملک را می‌فروختند و یا با پرداخت 10درصد از مانده وام به حساب بانک این کار را می‌کردند که خوشبختانه بانک مسکن در حرکتی جدید و ارزشمند وام را به نام شخص خریدار انتقال می‌دهد و مشکل ملک‌های وام‌دار نیز تا حدود زیادی به این صورت حل شده است. اما مردم باید دقت کنند در دام دلال‌های وام و تسهیلات بانکی نیفتند و برای معامله ملک وام‌دار ابتدا قبل از حضور در مشاور املاک از بانک استعلام بگیرند. شیوه جدید به شعب بانک مسکن ابلاغ شده و استعلام شفاهی مشکلی ندارد. بعد نزد مشاور املاک مطمئن قرارداد خود را ثبت کنند که مشکلی از این بابت برای آنها ایجاد نشود که ملکی را خریداری کنند که معوقات زیادی به بانک دارد و دچار مشکل شوند.

در این بین با وجود قانون جدید بانک‌ها مبنی بر انتقال وام به نام خریدار، برخی‌ها گمان می‌کنند داشتن وکالت بلاعزل برای مالکیت آنها کفایت می‌کند، این تصور چقدر صحیح است؟
نکته مهمی را اشاره کردید. مطمئناً این باور صحیح نیست. متاسفانه بسیاری از مردم گمان می‌کنند گرفتن وکالت بلاعزل از فروشنده به معنای انتقال قطعی ملک است و موجب مالکیت آنها می‌شود. در حالی که اینگونه نیست. این را باید گفت که محکم‌ترین وکالت‌ها‌ هم عقدی متزلزل است و البته قابل فسخ.

وکالت بلاعزل با چه اتفاقاتی مرتفع می‌شود؟ یعنی چگونه از بین می رود؟
البته وکالت ممکن است بر اثر عوامل مختلفی، باطل یا ابطال یا فسخ یا منفسخ شود که اینها بحث‌های فنی حقوقی است اما به صورت ساده عرض کنم که وکالت با فوت یکی از طرفین و یا محجور شدن آنها از بین می‌رود. مثلا اگر موکل که وکالت داده، بیماری فراموشی بگیرد، در واقع او محجور شده است و از بین رفتن وکالت پیش می‌آید. از این رو به مردم توصیه می‌شود که وکالت تنها برای امور اداری داده شود. مردم اگر ناچار شدند که ملک و یا خودرویی را وکالتی خریداری کنند، در اسرع وقت آن را به سند قطعی تبدیل کنند. علت اصلی این موضوع هم این است که وکالت از جمله عقودی است که متزلزل است و محکم‌ترین وکالت‌ها هم به معنای سند قطعی خرید مال محسوب نمی‌شوند. اما متاسفانه تصور عامه مردم از این موضوع تصوری غلط است که باید اصلاح شود. چه از طریق رسانه‌ها و چه با کمک متولیان دفاتر اسناد رسمی. خوشبختانه در عموم دفاتر اسناد رسمی، آموزش لازم به مردم در این خصوص داده می‌شود و توصیه اساسی بنده این است که مردم پیش از اقدام به هر نوع معامله نسبت به هر مالی، ابتدا به دفتر اسناد رسمی مورد شناخت و اعتماد خود مراجعه کنند و از مشورت شخص سردفتر بهره‌مند شوند.