سردفتران و دفترياران اسناد رسمي ايران

مقدمه- برای جلوگیری از زمین بازی و سوء استفاده از معاملات نامشروع زمین و پائین آوردن قیمت آن و فراهم آوردن زمینه برای حل مشکل مسکن, در تاریخ تیر ماه 1358 قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن به تصویب شورای انقلاب رسید. این قانون دارای یک مقدمه و 4 ماده و یک تبصره است. ماده 1قانون مقرر میدارد: دولت مکلف است در داخل محدوده قانونی (25 ساله) شهرها, در نقاطی که محدوده قانونی وجود دارد, و در سایر شهرها, در محدوده ایکه از طرف وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد شد, بتدریج و با رعایت طرح تفصیلی شهر, در هر منطقه به کسانی که طبق موازین رژیم سابق مالک این گونه اراضی شناخته میشدند اعلام نماید تا ظرف مدت معینی نسبت به عمران و آبادی این گونه اراضی اقدام کنند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام لازم بعمل نیاورند, هیچگونه اولویتی برای آنها منظور نخواهد گردید و بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.
تبصره- دولت برای کسانی که یک قطعه زمین کوچک برای سکونت شخصی خود تهیه کرده اند و فاقد خانه مسکونی می باشند حداقل سه سال مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمین خود بپردازند.
بموجب این ماده نه تنها به کسانی که یک قطعه زمین کوچک برای سکونت خود تهیه کرده و فاقد خانه مسکونی هستند بلکه به اشخاص دیگری که طبق موازین رژیم سابق مالک این گونه اراضی شناخته میشدند میبایست مهلتی برای عمران و آبادی داده شود و در صورتی که در مهلت مقرر اقدام به عمران و آبادی زمین نمیکردند میبایست زمین بلاعوض به تصرف دولت در آید. لیکن اصلاحیه قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 28/4/58 گامی فراتر در این راه گذاشت و مقرر داشت که: مهلت مقرر در ماده یک قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و برای مساحتهای زائد بر آن نیازی به دادن مهلت از جانب دولت نیست و بلافاصله به تملک دولت در خواهد آمد. طبق ایناصلاحیه مهلت فقطبه کسانی داده می شود که دارای یک قطعه زمین کوچک برای سکونت شخصی و فاقد خانه مسکونی هستند, نه اشخاص دیگر.
آئین نامه قانون مزبور در 22/5/58 به تصویب رسید که درباره نحوه اعلام به مالکین تشخیص اراضی موات و عمران و آبادی- اراضی مشمول تبصره ماده یک قانون لغو اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن- تعیین تکلیف اراضی موات و نحوه واگذاری مقرراتی آورد.
شک نیست که این قانون و ائین نامه آن دارای نقاط ضعف و قوتی است. مهمترین نقطه ضعف قانون شاید این باشد که با فقه اسلامی کاملاً سازگار نیست . ما نخست این نکته را که یک مساله فقهی و حقوقی است مورد بحث قرار میدهیم. سپس نقاط قوت و ضعف قانون مزبور را از لحاظ اقتصادی و اجتماعی بررسی مینمئیم.
الف- قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و فقه امامیه
تعریف موات – قانون مدنی به پیروی از فقه امامیه اراضی موات را به زمینهائی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد تعریف کرده است ( ماده 27). ماده 2 آئین نامه قانون الغاء مالکیت اراضی موات شهری نیز در تعریف زمین موات میگوید: زمین موات از نظر این قانون زمینی است که معطل مانده و عمران و آبادی در آن بعمل نیامده باشد...
قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 4/7/58 در تعریف اراضی موات گفته است: زمینهائی است که سابقه احیاء و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است. فرق تعریف اخیر با دو تعریف دیگر این است که تعریف اخیر اصطلاح موات را به زمینی که سابقه احیاء و بهره برداری نداشته و کسی آن را تملک نکرده اختصاص داده است, در حالی که با توجه به تعریفهای پیشین می توان موات را به زمینی نیز اطلاق کرد که سابقه احیاء و تملک داشته و سپس معطل افاتاده و به صورت بائر در آمده است. در فقه اسلامی هر دو نوع تعریف دیده می شود. صاحب شرایع میگوید: موات زمینی است که از آن بهره برداری نمیشود و معطل افتاده است.... (1) در نهاره آمده است که موات زمینی است که زراعت و آبادی در آن تحقق نیافته و به مالکیت کسی در نیامده است.
صاحب جواهر بعد از بحث از تعریفهای مختلفی که از موات شده میگوید: مراد همه از موات زمینی است که معطل افتاده اعم از اینکه سابقه مالکیت داشته باشد یا نه. داشتن یا نداشتن سابقه مالکیت در صدق عنوان موات ندارد(1).
امام خمینی مانند صاحبجواهر موات را بر دو قسم تقسیم و چنین فرموده اند:
موات اصلی ( موات بالاصل) یعنی زمنی که سابقه مالکیت و احیاء (آباد کردن) یعنی زمینی که سابقه احیاء و مالکیت داشته ولی بعد از آبادی خراب و بائر شده است, مانند زمینهائی متروکی که آثار آبادی در آنها دیده می شود(2).
موات اصلی قابل تملک به وسیله احیاء است. علامه در تذکره میگوید: همه فقها (اعم از شیعه و سنی) بر آنند که موات با احیاء به مالکیت شخص در میآید, هر چند که در شروط آن اختلاف کرده اند, زیرا نیاز آن را ایجاب میکند و ضرورت شدید مقتضی آنست؛ انساان مدنی بالطبع است و نمیتواند مانند دیگر حیوانات زندگی کند بلکه نیاز به مسکنی دارد که با خانواده اش در انجا زندگی کند و مکانی که اختصاص به او داشته باشد. اگر احیاء موات مشروع نباشد مضیقه شدید( حرج عظیم) پیش میآید که به اجماع نفی شده است (3).
قانون مدنی هم به تبعیت از فقهای اسلامی احیاء موات را بموجب تملک دانسته است ( مواد 140 و 143). بنابراین هیچکس نمیتواند زمین موات را بدون احیاء وبه عبارت دقیقتر, بدون انجام عملیاتی که در عرف آباد کردن محسوب است از قبیل زراعت, درخت کاری, بنا ساختن و غیره( ماده 141 قانون مدنی) تملک کند و کسانی که در رژیم قبلی زمینهای موات را بدون احیاء تملک کرده و سند گرفته بودند, مالکیت آنها مبنای درست قانونی و شرعی نداشت و بجا بود که این گونه مالکیت ها سلب و اراضی مواتی که بدون مجوز قانونی و شرعی به تصرف و تملک اشخاص سود جو در آمده بود که دولت باز گردد. پس تا اینجا قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری منطبق بر فقه اسلامی و ضوابط قانون مدنی است و اشکالی ندارد.
اما در مورد موات عرضی قانون مزبور قابل ایراد است و با آنچه فقهای بزرگ امامیه گفته اند سازگار نیست.
قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری فرقی بین این دسته از موات و موات اصلی نگذارده و هر دو دسته را تابع مقررات واحدی قرار داده است. فقط ائین نامه قانون مزبور مقرر داشته است: هرگاه در زمین قبلاً ساختمانی بوده و بعداً خراب شده و فعلاً بقایای آن مشهود باشد, در این صورت معادل 4 برابر مساحت زیر بنای ساختمان مخروبه احیاء شده محسوب می گردد ( ماده 2 بند 2-2). معنی این عبارت آن است که در این گونه موات , مالکیت احیاء کننده نسبت به 4 برابر مساحت زیر بنای ساختمان مخروبه محترم شمده می شود و سلب مالکیت مطرح نیست. در سایر موارد طبق قانون و ائین نامه مالکیت احیاء کننده نسبت به زمینی که به صورت مخروبه و بائر در آمده است( موات عرضی) سلب شده و زمین به تملک دولت در امده است.
حال ببینیم نظر فقهای امامیه در این زمینه چیست. علامه در تذکره میگوید: در مورد موات عرضی یا کالک معین یا غیر معین است. اگر معین باشد یا مال از راه خرید یا بخشش و مانند آنها به مالک انتقال یافته یا از طریف احیاء . اگر از راه خرید و مانند ان مالک شده باشد شخص دیگر نیمتواند با احیاء ان را تملک کند. ابن عبدالبراء ادعای اجماع بر این قول کرده است. اگر از طریق احیاء مالک آن شده و سپس مالک آن را رها کرده و ملک به صورت بائر و موات در آمده است بین فقهای اسلامی دو قول است: بعضی از فقها آن را مانند مورد اول متعلق به مالک و ورثه او و غیر قابل تملک از طریق احیاء دانسته اند و برخی گفته اند احیاء ان صحی است و احیاء کننده دوم مالک ان می شود. اگر مالک زمین غیر معین باشد, در صورت خراب و بائر شدن, سمین متعلق به امام (دولت) است و کسی جز یا اذ امام نمیتواند آن را احیاء کند(1).
در مورد زمینی که از طریق احیاء به مالکیت شخصی درآمده و سپس متروک و بائر گردیده قول مشهور فقهای امامیه آن است که مانند زمینی که از راه خرید و مانند ان به مالک منتقل شده در مالکیت مالک سابق و ورثه او باقی میماند و از طریق احیاء قابل تملک به وسیله دیگری نیست. حتی گفته اند که ظاهر, اتفاق بر این است که محبی دوم مالک آن نمی شود و به آن در نهایه و جهاد الشرایع و نافع و قواعد و تحریر و ارشاد و مختلف جامع المقاصد تصریح شده و ظاهر سرائر نیز همین است و مسالک آن را به اکثر نسبت داده است. صاحب مفتاح الکرامه میگوید: قبل از علامه در تذکره اختلافی در این باب نیافته ایم. او از مالک نقل کرده که آباد کننده دوم مالک می شود و خود گفته است: این قول نزد من اشکالی ندارد(1).
آنانکه قائل به بقاء مالکیت سابق در فرض حصول آن از طریق احیاء و عدم سقوط مالکیت به علت موات شدن زمین می باشند نظرهای متفاوتی به شرح زیر ابراز کرده اند: 1- احیاء و تصرف در آن جایز نیست مگر با اذن مالک ؛ 2- مالک باید یکی از دو کار را انجام دهد: یا به دیگری اذن در انتفاع به شخص دیگر میدهد و مالک مستحق اجرت خواهد بود؛ 3- احیاء زمین جایز است ولی آباد کننده دوم مالک آن نمیشود. (2).
امام خمینی در کتاب تحریر الوسیله در این باب چنین فرموده اند: موات عرضی اگر مسبوق به ملک و احیاء باشد, در صورتی که مالک شناخته شده ای نداشته باشد, بر دو قسم است: 1- زمینی که ساکنان آن نابود شده اند و بر اثر مرور زمان و گذشت ایام بلا مالک گردیده, مانند اراضی متروک و دهکده ها و شهر های مخروب و قناعتهای از میان رفته متعلق به ملل گذشته که اسم و رسمی از آنان بجای نمانده است یا منسوب به اقوام یا اشخاصی که فقط نامی از آنان باقی مانده است. 2- اراضی موات دیگری که بدون مالک محسوب نمیشوند بلکه دارای مالکی هستند که شخص او معلوم نیست و مجهول المالک نامیده می شوند.

نویسنده:دکتر سید حسین صفائی-استاد دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران