سردفتران و دفترياران اسناد رسمي ايران

خلاصه:
رای وحدت رویه تفسیر اسقاط خیار غبن و مواد 22-46-48قانون ثبت

شماره پرونده: 15/19/2986

شماره دادنامه: 355/19 مورخ 27 بهمن1387

متقاضی اعاده دادرسی: رئیس محترم قوه قضاییه

طرف تقاضای اعاده دادرسی: آقای (ح- ب)

رأی مورد تقاضای اعاده دادرسی: دادنامه .../400-27/3/85 شعبه تشخیص دیوان عالی کشور

هیئت شعبه: مصطفی فاتحی،رئیس

‌دکتر بهرام درویش،مستشار

‌ناصرالدین مروجی اصل، عضو معاون

گزارش عضو ممیز (با تصرفات عدیده)

‌آقای (ع- غ) به طرفیت آقای (ح- ب) دعوایی به خواسته <الزام به تنظیم سند رسمی انتقال> طرح نموده و مستندش را علاوه بر گواهی عدم حضور در دفترخانه، سـنــــــد عــــــادی انـــتـــقــــــال فـــیـــمــــــابـــیـــــن مـــــورخ 20 اردیبهشت1380مربوط به خرید یک باب خانه به مبلغ 000/700/20 تومان قرار داده که طی آن طرفین خیار غبن و عیب را از خود ساقط نموده‌اند و خوانده (فروشنده) ملتزم به انتقال محضری مورد معامله در تاریخ 20 خرداد1380 و تسلیم آن در 20 آذر1380 شده است. شعبه 44 دادگاه حقوقی تبریز متکفل رسیدگی شده است و در دفاع، خوانده با استناد به اظهارنامه ارسالی مدعی فسخ به محض اطلاع از غبن فاحش شده است. برای تحقیق دربـاره غـبـن، ارجـاع امـر بـه کارشناس شده که در نظریه‌اش قیمت حین المعامله را27 میلیون‌و292 هزارو 600 بیش از ثمن معاملی دانسته است. بر اثر اعتراض خواهان، هیئت 3 نفره از کارشناسان تعیین شده که قیمت حین المعامله را25 میلیو‌ن و400 هزار تومان اعلام کرده و افزوده‌اند، تفاوت قیمت تا 20 درصد عادی است و غبن فاحش نیست.

‌بــــــراثـــــر اعـــتـــــراض خوانده، هیئت 5 نفره از کارشناسان انتخاب شده که قـیـمــت حـیــن‌الـمـعــامـلــه را27 میلیون‌و500 هزار تومان اعلام کرده و آن را متضمن غبن فاحش در جانب فـروشـنـده دانـسـته‌اند، دادگاه طی دادنامه شماره 571-5/5/82 متکیاً به نظریه کارشناسان اخیر و اعلام فوری فسخ، حکم به بطلان دعوای خواهان صادر نموده است؛ اما شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان که پیرو اعتراض خواهان بدوی عهده‌دار رسیدگی شده، به موجب دادنامه شماره 967 مورخ 16 مهر 1373 متکیاً به اسقاط خیار غبن توسط طرفین معامله موضوع سند عادی مستند دعوا مبادرت به نقض رأی بدوی و حکم به الزام خوانده بدوی به تنظیم سند رسمی انتقال ملک موضوع سند عادی مرقوم نموده است.
بر اثر اعتراض، خوانده بدوی در حدود تبصره 2 ماده 18 یک شعب تشخیص دیوان عالی کشور که متکفل رسیدگی بوده، طی دادنامه شماره .../400 مورخ27 خرداد 1385 خود با تکیه بر عدم دلالت اسقاط خیار غبن در معامله به خیار غبن فاحش و این که در شرایط پرونده غبن فاحش محقق گشته، در نتیجه دادنامه مورد اعتراض را واجد خلاف بین دانسته و ضمن نقض آن، حکم به ابطال دعوای خواهان بدوی صادر کرده است.
با اعتراض خواهان بدوی 2تن از دادیاران دادستانی کل کشور و نیز دادستان کل کشور به این استدلال که <چون این خیار غبن فاحش است که می‌تواند موجب فسخ باشد، پس مراد طرفین از اسقاط خیارغبن همان خیارغبن فاحش بوده است.> در نهایت رأی شعبه تشخیص را واجد خلاف بین شرع دانسته‌اند که بر اثر موافقت رئیس قوه قضاییه با این معنا قضیه برای اعاده دادرسی به دیوان و سپس این شعبه دیوان منعکس شده است. پرونده حکایت مؤثر دیگری ندارد و معد انشای رأی است.

هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای دکتر بهرام درویـــش، عـضــو مـمـیــز و بـررسـی اوراق پـرونـده درباره تقاضای رئیس قوه قضاییه دایر به اعاده دادرسی نسبت به دادنامه شماره .../400 مــورخ 27 خــرداد1385 شـعـبـه ... تشخیص دیوان عالی کشور مشاوره نموده، با استعانت از خداوند متعال به اکثریت آرا چنین رأی می دهد.

رأی اکثریت

اولاً، به تصریح ماده 416 قانون مدنی، مراد از غبن موجد خیارغبن که ذوالخیار را محق به فسخ معامله لازم می‌کند، همانا غبن فاحش است که طبق ماده 417 همان قانون به معنای غبن (ضرر) عرفاً غیرقابل مسامحه است؛ یعنی در زمینه غبن دون فاحش، اصولاً فرض خیارغبن نمی‌رود تا نوبت به اسقاط آن برسد، از این رو و با توجه به فرض علم افراد به قانون، اسقاط خیارغبن از سوی طــرفـیــن در ضـمــن قــرارداد عــادی بـیــع مــورخ 20 اردیبهشت1380 که به تجویز ماده 448 قانون مرقوم صورت گرفته، منصرف به اسقاط خیارغبن فاحش است. ‌

ثانیاً، برخی متکیاً به برداشتشان از قصد کسی که خیارغبن را از خود ساقط می‌کند، معتقدند که اسقاط خیارغبن به معنای اسقاط خیارغبن افحش نیست. اما در مانحن فیه، دفاع آقای (ح)- دایر به فسخ قرارداد عادی یاد شـده کـه بـه تـجـویـز مـاده 142 قـانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 بدون تقدیم دادخواست به عمل آمده، عملاً به اتکای خیارغبن فاحش (نه افحش) صورت گرفته است و مضافاً کارشناس اولیه و هیئت 5 نفره غبن را از نوع فاحش (نه افحش) دانسته‌اند و هیئت 3 نفره کارشناسان حتی گامی فراتر رفته و غبن را دون فاحش ارزیابی نموده‌اند. این می‌رساند که از دید تمامی کارشناسان و ظاهراً حتی از منظر خود آقای ح)- تحقق غبن از نوع افحش منتفی بوده است.

‌ثالثاً، این که میان طرفین پرونده و نیز میان برخی قضاتی که در مراحلی در این پرونده قضاوت کرده‌اند، درباره وجود یا عدم حق فسخ اختلاف شده است، در نهایت مثبت شک در وجود حق فسخ معامله می‌باشد و می دانیم که صرف شک در وجود سبب فسخ برای بیع که عقدی لازم است، مجوز عدول از اصل لزوم معاملات مقتبس در ماده 219 قانون مدنی نیست. درپرتو مطالب بالا و این که مقررات قانون مدنی در بخش‌های یاد شده مقتبس از شرع اقدس می‌باشند، دادنامه شماره .../400 مورخ 27 خرداد1385 شعبه ... تـشـخـیـص دیـوان عـالـی کشور که با وصف اسقاط خیارغبن از سوی آقای (ح- ب) دفاع مشارالیه مبنی بر <فسخ به لحاظ خیارغبن فاحش> را در قبال دعوای اصلی دایر به <الزام به تنظیم سند رسمی انتقال> موجه تلقی و به تبع آن مستنداً به تبصره 2 ماده 18 قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب 1381 ضمن نقض دادنامه شماره 967 مورخ 16/7/1383 شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی در راستای دادنامه نخستین (دادنامه شماره 571 مورخ 5/5/1382 شعبه 44 دادگاه عمومی حقوقی تبریز) حکم به ابطال دعوای اصلی (دعوای آقای ع-غ) صادر نموده است، واجد خلاف بین شرع تشخیص می‌گردد.
از سوی دیگر، پذیرش دعوای آقای (ع-غ) به طرفیت آقای (ح- ب) مبنی بر <الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مسبوق به ثبت که متکیاً به سند عادی بیع طرح شده و به نحو ضمنی تقاضای احراز بیع را هم دربردارد>، منافاتی با مواد 22، 46 و 48 قانون ثبت مصوب 1310 ندارد و درواقع تنها دعوای متکی به سند عادی انتقال ملک است که همگام با فلسفه وضع این مواد (ترغیب مردم به ثبت مـعـامـلاتشان) می‌باشد و می‌دانیم که نباید مواد را برخلاف فلسفه تقنینشان تفسیر کرد. مواد مرقوم هرگز نخواسته‌اند مانع احراز بیع در مقام ثبوت یا حتی مانع احراز منجز بودن بیع عادی گردند.
حق این است که چون تنظیم سند رسمی انتقال در نگاه عرف از توابع مبیع است و چه بسا حتی قبض خود مبیع نیز بدون آن کامل نگردد، می‌توان گفت حتی در شرایطی که قرارداد عادی از حیث حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال ساکت باشد، باز فروشنده از باب قرارداد موظف به انتقال محضری است، ضمن آن که در این پرونده فروشنده (آقای ح- ب) در قرارداد عادی فیمابین ملتزم به انتقال محضری شده است.

با عنایت به جمیع مراتب معنونه یادشده و با اختیار حاصل از ماده واحده قانون اصلاح ماده 18 اصلاحی قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب مصوب 1385 و آیین نامه مربوط به آن و نیز مستنداً به تفسیر مورخ 20 آذر1387 مجلس شورای اسلامی منتشر در روزنامه رسمی شماره 18601 مورخ 16 دی1387 دایـــر بـــه ضـــرورت تــلــقــی، <تشخیص خلاف بین شرع> توسط رئـیـس قـوه قـضـایـیه به عنوان <تـجـویـز اعـاده دادرسی و ضــــــرورت رســـیـــــدگـــــی ماهوی در شعبه مرجوع‌الیه از جـمـلـه شـعـبـه دیـوان عـالـی کـشـور> در نـهـایـت ضـمـن نـقـض دادنــــامــــه شــمـــاره .../400 مـــورخ 27 خرداد1385 شعبه ... تشخیص دیوان عالی کشور مستظهراً به استدلال‌های ذکر شده رأی به ابرام دادنامه شماره 967 مورخ 16 مهر1383 شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی از حیث نتیجه صادر و اعلام می‌گردد تا آقای (ح- ب( )درصورت امـتـنـاع او، نماینده دادگاه بدوی) ضمن حضور در دفترخانه موضوع قرارداد و همراه داشتن تمامی مدارک لازم نسبت به انتقال رسمی ملک در قبال تسویه حساب قرارداد اقدام کند. به لحاظ اعلامی بودن این حکم در قسمت احراز بیع، بدیهی است که در سند ثبتی انتقال باید تاریخ قرارداد عادی بیع(تاریخ 20 اردیبهشت1380) به عنوان تاریخ انتقال محضری ملک از آقای (ح-ب) به آقای( ع-غ) درج گردد که البته متفاوت با تاریخ تنظیم سند است که زمانی در آینده خواهد بود. این رأی نهایی است.