نويسنده: مهديس فرقاني

مهندس ناظر، مرجع حل اختلاف پيش فروشنده و پيش خريدار شد
    معايب واگذاري مسووليت كنترل پيش فروش به مهندس ناظر
    گروه مسكن- : مشاوران املاك نسبت به برخي ضوابط در نظر گرفته شده براي اجراي قانون پيش فروش مسكن از بابت اينكه به كارگيري آنها ممكن است نتواند معضلات ريشه اي در بازار پيش خريد را حل و فصل كند، واكنش نشان دادند.
    در پيش نويس آئين نامه اجرايي قانون پيش فروش مسكن، به ازاي هر پروژه ساختماني يك «داور» تعيين شده طوري كه مهندس ناظر ساختمان پيش فروش شده، مرجع نهايي رسيدگي به اختلاف نظر پيش خريدار و پيش فروشنده معرفي شده است.
    در اين قانون همچنين اجازه «جريمه ريالي» به عنوان ابزار جلوگيري از خلف وعده طرفين معامله در انجام وظايف شان، به دو طرف داده شده است.
    اما تجربه مشاوران املاك در بازار پيش خريد نشان مي دهد تعيين داور و نوع جريمه به اين شكل نمي تواند مانع سوءاستفاده هاي رايج در معاملات پيش فروش شود.
    مشاوران املاك با اشاره به اينكه مهندس ناظر عضوي از خانواده سازنده و پيش فروشنده محسوب مي شود، معتقدند: با واگذاري مسووليت داوري به مهندس ناظر امكان قضاوت آزاد سلب مي شود و احتمال پشتيباني كمتر، از پيش خريدار وجود دارد.
    واسطه هاي بازار پيش فروش در عين حال تصريح مي كنند: سردفتران، بنگاه هاي مسكن و وكلاي حقوقي گزينه هاي مناسبي براي قضاوت نسبت به اختلافات در بازار پيش فروش هستند. مشاوران املاك همچنين با بيان اينكه اعمال جريمه، در زماني كه پيش فروشنده توقف ساخت وساز را به ادامه آن ترجيح مي دهد، كارآيي ندارد، تصريح مي كنند: تنها ابزاري كه مي تواند پيش خريدار را از نافرماني پيش فروشنده نجات دهد تعيين قدرالسهم زمين در قرارداد پيش فروش است كه در اين حالت، چنانچه به هر دليل پروژه پيش فروش شده به مرحله تحويل واحدها نرسد، پيش خريدار صاحب مساحت مشخصي از زمين پروژه خواهد بود كه با فروش آن مي تواند هزينه هاي پرداختي را جبران كند.
    به گزارش «دنياي اقتصاد» در حال حاضر بخش قابل توجهي از معاملات پيش فروش در بنگاه هاي مسكن انجام مي شود به همين دليل، ريشه اختلافاتي كه در اين حوزه به وجود مي آيد براي مشاوران املاك به خوبي شناخته شده است.
    
    
    مهندس ناظر زير بليت پيش فروشنده؟
    يک مدير بنگاه مسكن واقع در شمال تهران درباره اين موضوع که مهندس ناظر بايد داور بين پيش فروشنده و پيش خريدار در زمان حل اختلاف طرفين باشد به «دنياي اقتصاد» گفت: به نظر صحيح نيست که مهندس ناظر ساختمان داور حل اختلافات بين طرفين باشد، زيرا به طور يقين وي زير بليت پيش فروشنده است و نمي تواند به درستي قضاوت کند.
    وي در رابطه با اينکه پيش فروشنده بايد ملک خود را حداقل در مرحله «پي» پيش فروش کند، افزود: پيش فروش ملک در اين مرحله از کار بسيار با اهميت است، چرا که خريدار با ديدن پيشرفت بخشي از کار دلخوش و اميدوار مي شود و اين موضوع 100 درصد تاثير مثبتي در رونق معاملات پيش فروش خواهد داشت.
    زرين در ادامه درباره يکي ديگر از قوانين آئين نامه پيش فروش (در نظر گرفتن جريمه توافقي بين طرفين) اذعان کرد: معمولاجريمه اي که بين پيش خريدار و پيش فروشنده تعيين مي شود به صورت توافقي است که براي جلوگيري از خسارت ناشي از تعهدات انجام مي شود و اين جريمه باعث مي شود تا ضرر و زيان کمتري شامل حال طرفين قرارداد شود.
    اين مشاور املاک همچنين با اشاره به اينكه در آئين نامه پيش فروش واحدهاي مسکوني پيش فروشنده موظف است علاوه بر جزئيات واحد پيش فروشي موقعيت دقيق پارکينگ و انباري را براي خريدار مشخص کند، تصريح كرد: اين اقدام مناسبي است و پيش فروشنده مي تواند از روي دستور نقشه محل دقيق پارکينگ و انباري را براي متقاضي تعيين کند.
    زرين همچنين درباره «تضمين انتقال مالکيت» به پيش خريدار از سوي پيش فروشنده تصريح کرد: معمولاافرادي که قصد دارند واحدي را پيش خريد کنند به سراغ واحدهايي مي روند که سازنده هاي آنها معروف و معتبر باشند.
    يکي ديگر از فعالان بازار مسکن جنوب تهران درباره مشخص كردن موقعيت پارکينگ و انباري به غير از پيش فروش واحد مسکوني تاکيد کرد: پيش از اين، پيش فروشنده به چنين موضوعي توجه نمي کرد؛ اما اين قانون بسيار تاثيرگذار در امر پيش فروش است؛ زيرا بعد از تحويل واحدهاي پيش فروش شده به متقاضيان، خريداران بر سر موقعيت قرارگيري پارکينگ و متراژ انباري به مشکلات جدي برخورد مي كنند و برخي مواقع کار به شکايت مي رسد.
    اين بنگاهدار درباره پيش فروش واحدهاي مسکوني در مرحله «پي» اظهار کرد: اين طرح خوبي است؛ زيرا خريدار اگر واحدي را در مرحله فونداسيون پيش خريد کند اطمينان بيشتري به عاقبت معامله دارد.
    صالحي به مساله جريمه توافقي بين پيش خريدار و پيش فروشنده اشاره کرد: معمولاپيش فروشنده درباره تاريخ واگذاري سند، عدم استفاده از مصالح مشخص شده و زمان تحويل واحد بايد جريمه شود و پيش خريدار هم اگر در پرداخت اقساط در زمان هاي مشخص شده تعلل کند بايد جريمه پرداخت کند.
    همچنين داور بودن مهندس ناظر بين طرفين قرارداد پيش فروش از نظر وي عادلانه نيست؛ چرا که مهندس ناظر نمي تواند حکم مناسبي باشد؛ زيرا جزو وظايف وي محسوب نمي شود و بهتر است بنگاهدار يا معمار ساختمان، داور بين پيش خريدار و پيش فروشنده باشد.
    صالحي در رابطه با تعهد به انتقال کامل حق مالکيت به نام پيش خريدار از سوي پيش فروشنده اذعان کرد: معمولادر مبايعه نامه اي که نوشته مي شود حق مالکيت به خريدار داده مي شود و مبايعه نامه اي صحت دارد که در آن طبقه، واحد و حدود معامله مشخص شده باشد.
    
    
    بهترين داور كيست؟
    محمدي يك مشاور املاك در غرب تهران بهترين داور که مي تواند نظارت کننده بر اختلافات بين پيش خريدار يا پيش فروشنده باشد را بنگاهداران، وکلاي حقوقي و سردفترداران عنوان كرد.
    اين مشاور املاک همچنين درباره تضمين حق مالکيت به پيش خريدار در زمان پيش فروش تاکيد کرد: براي قرارداد پيش فروش يک مبايعه نامه و يک پيش سند تنظيم مي شود که در پيش سند مشخصات ملک درج مي شود؛ اما در مبايعه نامه شرط و شروط هايي که بين طرفين قرارداد گذاشته مي شود، ذکر مي شود و پيش خريدار از طريق پيش خريد بايد يک مبايعه نامه و پيش سند دريافت کند.
    خازني در رابطه با تاييديه فني از سوي مهندس ناظر براي اتمام مراحل ساخت و زمان واگذاري واحدها به خريداران تصريح کرد: در گذشته معمولابنگاهدارها واسطه بين پيش خريدار و پيش فروشنده بودند و زماني که مراحل ساخت به پايان مي رسيد تاييد مي کردند که واحدها آماده تحويل هستند.
    
    
    مرحله ديوارچيني بهتر از پي
    مالکي که قصد پيش فروش واحدهاي خود را دارد بهتر است ملک مورد نظر را در زمان ديوار چيني پيش فروش کند تا در زمان پي.
    يکي از فعالان بازار مسکن در خيابان بلوار کشاورز با بيان اين مطلب به «دنياي اقتصاد» گفت: در مرحله ديوارکشي، متراژ سالن، اتاق هاي خواب، سرويس هاي بهداشتي و همچنين مدل نقشه مشخص مي شود و خريدار با رغبت و اعتماد بيشتري اقدام به خريد مي کند.
    اعزازي درباره اينکه در آيين نامه عنوان شده که مهندس ناظر داور بين طرفين قرارداد پيش فروش است، اذعان کرد: اين تصميم صحيحي نيست؛ چراکه کاملاواضح است که مهندس ناظر طرفدار سازنده است و در مواقع لازم برعليه وي داوري نمي کند.
    
    
    تعيين قدرالسهم زمين بهترين راهکار
    يکي از فعالان بازار مسکن در بازار پيش فروش واحدهاي مسکوني درباره آيين نامه اجراي قانون پيش فروش مسکن گفت: بهترين روش براي پيش فروش، تعيين قدرالسهم زمين هر واحد و در نهايت فروش قدرالسهم به هر پيش خريدار است؛ زيرا در زمان قرارداد هر اتفاقي که روي بدهد پيش خريدار ضرر نخواهد کرد.
    پويان در رابطه با تعيين جريمه توافقي بين پيش فروشنده و پيش خريدار تاکيد کرد: جريمه توافقي باشد يا قانوني هيچ فايده اي ندارد؛ چراکه اگر هر يک از طرفين قرارداد بودجه کافي براي پرداخت هزينه ها را نداشته باشند و در مرحله اي از کار متوقف شوند چاره اي جز قبول کردن شرايط پيش آمده نيست، به همين علت با دريافت قدرالسهم زمين خريدار مي تواند مطمئن باشد که در هر صورت ضرر نخواهد كرد؛ حتي اگر ساخت به طور قطعي کنسل شود.
    
     
     
 برگرفته:دنياي اقتصاد، مورخ 6/6/90، صفحه 7 (مسكن و عمران)