نويسنده: فريد قديري


    
    دنياي اقتصاد- در جلسه اي كه براي بررسي علت تاخير در اجراي قانون پيش فروش مسكن در كميسيون عمران مجلس برگزار شد، برخي نواقص موجود در قانون توسط دو صنف مشاوران املاك و انبوه سازان، مطرح و مقرر شد آيين نامه اجرايي آن مورد بازنگري قرار گيرد. بنگاه هاي املاك خواستار رفع ممنوعيت تنظيم قرارداد پيش فروش شده اند و انبوه سازان به دنبال اعمال محدوديت و جريمه براي پيش خريداراني كه به محض كاهش قيمت مسكن، از بازپرداخت اقساط طرفه مي روند، هستند.
    
    
     نگراني مسوولان مسكن مهر از تاخير قانون پيش فروش
    گروه مسكن- مفادي از قانون پيش فروش مسكن كه به دليل ناهماهنگي با ادامه فعاليت دو صنف فعال در بازار پيش خريد ملك، اجراي كل قانون را به تاخير انداخته، مورد تعديل يا اصلاح قرار مي گيرد.
    تعلل در به كارگيري قانوني كه سال گذشته براي ضابطه مند كردن بازار پيش خريد مسكن ابلاغ شد، نمايندگان مجلس را به بررسي عوامل بازدارنده از طريق عارضه يابي قانون واداشته است طوري كه در جلسه اي كه عصر شنبه گذشته در كميسيون عمران با حضور مسوولان دولتي، قضايي و همچنين عوامل بازار مسكن برگزار شد، مقرر گرديد «شرايط بهينه» براي اجراي قانون پيش فروش از طريق اين كميسيون در آيين نامه اجرايي آن لحاظ شود.
    دولت زمستان سال گذشته قانون پيش فروش مسكن را بعد از تاييد مجلس و شوراي نگهبان، ابلاغ كرد و طبق ماده 25 اين قانون، بنا شده بود آيين نامه اجرايي آن ظرف سه ماه، تنظيم و عملياتي شود اما طي 6 ماه اخير اختلاف نظر ها، مانع اشتراك نظر بر سر نحوه اجراي محتواي قانون پيش فروش شده است.
    
    
    چالش اول: بنگاه هاي مسكن
    صنف مشاورين املاك كه حلقه مياني معاملات پيش خريد مسكن به حساب مي آيند از اينكه قانون پيش فروش، آنها را از صحنه خارج كرده، معترض هستند و ضوابط جديد را به ضرر بازار مي دانند. ماده 24 قانون پيش فروش، مشاوران املاك را از تنظيم قرارداد پيش فروش مسكن منع كرده و تاكيد كرده آنها بايد طرفين را به دفاتر اسناد رسمي هدايت كنند.
    رييس اتحاديه مشاوران املاك در جلسه اخير كميسيون عمران، اعمال اين محدوديت را منجر به ركود پيش خريد عنوان كرد و از مجلس خواست، آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش مسكن به نحوي نوشته شود كه قراردادهاي پيش فروش شامل دو سند يكي قراردادهاي بنگاهي و ديگري سند محضري شود، به نحوي كه مشاوران املاك در قراردادهاي مخصوص پيش فروش قيد كنند پيش خريدار و پيش فروشنده ظرف مدت زماني مشخص بايد به دفترخانه ها براي تنظيم سند محضري پيش فروش مراجعه كنند.
    چالش بنگاه هاي مسكن با قانون پيش فروش طبق وعده اعضاي كميسيون عمران قرار است در آيين نامه اجرايي، رفع شود.
    
    
    چالش دوم: ترس انبوه سازان
    از سوي ديگر صنف انبوه سازان نيز روح حاكم بر قانون پيش فروش مسكن را «حمايت مطلق از پيش خريدار» عنوان مي كنند كه در صورت اجرايي شدن، انگيزه پيش فروش را از سازنده ها سلب خواهد كرد.
    انبوه سازان با استناد به ماده 16 اين قانون، راه فرار پيش خريدار از پرداخت ارزش معامله در دوره هاي ركود را كماكان باز توصيف مي كنند.
    سازنده هاي مسكن معتقدند معامله پيش فروش معمولادر دوره هاي ركود و كاهش قيمت مسكن با شكست مواجه مي شود و ريسك پيش فروش در اين دوره افزايش مي يابد طوري كه پيش خريداران بعد از توافق برسر قيمت مشخص، زماني كه در طول پرداخت اقساط و نزديك شدن به زمان تحويل واحدها، قيمت مسكن كاهش مي يابد و ارزش روز ملك پيش فروش شده از قيمت توافق شده كمتر مي شود، از ادامه پرداخت اقساط منصرف مي شوند. اين در حالي است كه در ماده 16 قانون پيش فروش، براي اين چالش، فقط حق فسخ قرارداد از طرف پيش فروشنده به رسميت شناخته شده و اقدامات تنبيهي از قبيل جريمه ريالي پيش خريدار در نظر گرفته نشده است.
    رييس كانون سراسري انبوه سازان در جلسه بررسي چالش هاي قانون پيش فروش مسكن دو موضوع اساسي در قانون را مخالف منافع پيش فروشنده عنوان كرد و گفت: در حالي كه اين قانون همه نوع احتياط براي پيش خريدار از بابت عمل نكردن پيش فروشنده به تعهدات خود را در نظر گرفته و جرايم مالي سنگيني براي پيش فروشنده لحاظ كرده است، اما براي ساده ترين شيوه اي كه پيش خريداران در به هم زدن معامله، از آن استفاده مي كنند، هيچ راهكار تنبيهي نديده است.
    ايرج رهبر با بيان اينكه با فسخ قراردادهاي پيش فروش، انبوهي از واحدهاي آماده تحويل روي دست پيش فروشنده مي ماند و ضرر مالي ناشي از كاهش قيمت، مستقيم به سازنده تحميل مي شود، افزود: بايد در آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش مسكن، خسارتي كه از نپرداختن اقساط توسط پيش خريدار، متوجه پيش فروشنده مي شود برعهده پيش خريدار قرار گيرد نه اينكه صرفا معامله پيش فروش به فسخ قرارداد منتهي شود.
    رييس انبوه سازان همچنين ايراد دوم را مسووليتي كه قانون براي مهندسان ناظر تعيين كرده، دانست و تصريح كرد: قانون پيش فروش مسكن، موارد حقوقي تشخيص كم كاري پيش فروشنده را برعهده مهندس ناظر گذاشته، در حالي كه مهندسان ناظر فقط بر موارد فني ساخت وساز نظارت دارند.
    
    
    اصلاح قانون از طريق آيين نامه
    به گزارش «دنياي اقتصاد» نواقص دوگانه در قانون پيش فروش مسكن بعد از بررسي در جلسه اخير كميسيون عمران، مقرر شد به صورت مكتوب در اختيار وزارت دادگستري قرار بگيرد تا براي رفع آنها، از طريق آيين نامه اجرايي اقدام شود.
    نمايندگان مجلس در كميسيون عمران معتقدند از آنجا كه قانون پيش فروش هنوز اجرايي نشده، اصلاح آن عملاامكان پذير نيست، اما اين فرصت وجود دارد كه آيين نامه اجرايي آن به صورتي تنظيم شود كه نواقص پوشش داده شود.
    محسن نريمان رييس كميته مسكن كميسيون عمران درباره جزئيات اين جلسه به «دنياي اقتصاد» گفت: رييس اتحاديه مشاوران املاك به ماده 24 قانون پيش فروش مسكن گلايه وارد كرد و از اينكه بنگاه هاي مسكن در اين قانون كمرنگ ديده شده اند، مواردي را مطرح كرد از جمله اينكه اگر نسبت به مسووليتي كه قانون پيش فروش براي مشاوران املاك در نظر گرفته شده، تجديدنظر نشود، درآمد اين صنف در بازار مسكن به شدت كاهش پيدا خواهد كرد.
    نايب رييس كميسيون عمران افزود: از سوي ديگر، قانون پيش فروش در شرايطي كه هنوز اجرايي نشده، اما متن آن ابلاغ شده، مشكلاتي را براي مسكن مهر ايجاد كرده طوري كه پيش فروش واحدهاي مسكوني مهر نيز مشمول اين قانون هستند و استثنا وجود ندارد و اين موضوع دست سازنده هاي مسكن مهر را در پيش فروش بسته است؛ چون برخي از اين پروژه ها در حال حاضر شرايط كافي براي پيش فروش را ندارند.
    نريمان در عين حال تصريح كرد: روح قانون پيش فروش مسكن جلوي تكرار سودجويي ناشي از پيش فروش يك واحد مسكوني به چندين نفر را مي گيرد.
    همچنين مهرداد لاهوتي عضو كميسيون عمران مجلس نيز در گفت وگو با «دنياي اقتصاد» تصريح كرد: قانون پيش فروش مسكن براي جلوگيري از تضييع حقوق افراد، مورد تجديدنظر قرار مي گيرد تا در آينده نياز به اصلاح قانون نباشد.
     
     
 برگرفته:دنياي اقتصاد، مورخ 25/5/90، صفحه 1 (صفحه اول)