با محمدرضا دشتي اردكاني، رئيس كانون سردفتران و دفترياران كشور

نويسنده: مريم خباز

اشاره: ثبت رسمي اسناد فقط يك شعار دهان پركن نيست، با ثبت رسمي، مالكيت ها تثبيت مي شود و حتي اگر سال ها از يك معامله بگذرد كسي نمي تواند چوب لاي چرخ مالك قانوني بگذارد. ولي مردم ما ثبت رسمي را جدي نمي گيرند. محمدرضا دشتي اردكاني، رئيس كانون سردفتران و دفترياران كشور مي گويد ثبت رسمي اسناد قرباني نبود فرهنگسازي است يعني يك جور كم كاري مسوولان و ارث رسيدنش از يك نسل به نسل ديگر، اما به نظر مي رسد مردم هم خودشان كارها را سرسري گرفته اند. آنها نقل و انتقال اموال و املاك شان را رسمي نمي كنند، چون هنوز سيستم ريش سفيدي و حساب باز كردن روي حرف ديگران را قبول دارند براي همين هم هست كه آنهايي كه بي تفاوت از كنار ثبت رسمي گذشته اند حالاپله هاي محاكم را بالاو پايين مي روند. دشتي اردكاني، نگران گرفتار شدن مردم در دعواهاي حقوقي است آن هم جدالي كه با آگاه شدن افراد منتفي مي شود. او در گفت وگو با ما از معايب اسناد عادي و مزاياي سند رسمي گفت تا مردم باور كنند تنها راه نجاتشان در نقل و انتقالات اموال و املاك، ثبت سند رسمي در دفترخانه هاست.
    
    چالش ميان بنگاه هاي املاك و دفترخانه ها همچنان باقي است. قانون مي گويد اين بنگاه ها دلال هستند و نبايد مسائل حقوقي مربوط به نقل و انتقال املاك در دست آنها باشد، اما در طول ساليان متمادي مردم به وجود اين بنگاه ها در معاملاتشان عادت كرده اند. از سوي ديگر آنچه كه وجاهت قانوني دارد، سند رسمي است كه در دفترخانه ها ثبت مي شود. شما با حذف بنگاه ها موافقيد يا راهكاري بهتر را پيشنهاد مي كنيد؟
    حذف بنگاه ها كار درستي نيست، چون در تمام كشورهاي دنيا مراكزي شبيه بنگاه هاي ما وجود دارد، ولي متاسفانه بعضي مسووليت ها در اين بنگاه ها قاطي شده است. طبق قانون سال 1317 بنگاه ها وظيفه دلالي دارند، يعني فقط بايد مشتري اعم از خريدار و فروشنده را پيدا كنند پس اين كه هم اكنون اينها قولنامه، مبايعه نامه و چيزهايي شبيه به اين مي نويسند خارج از وظيفه قانوني شان است. طبق آماري كه مسوولان دستگاه قضايي در ساليان گذشته داده اند حدود يك سوم پرونده هايي كه در محاكم دادگستري مطرح شده به مبايعه نامه هاي عادي كه در بنگاه ها نوشته شده مربوط بوده است. بنابراين اگر ما مسووليت هايي كه قانون به عهده بنگاه ها و دفاتر اسناد رسمي گذاشته است را درست تفكيك كنيم و انجام دهيم هيچ كدام از اين مشكلات پيش نخواهد آمد و ما نيز به عنوان كانون سردفتران هيچ انتظار فراتر از قانون براي دفترخانه ها نداريم. ما اگر مي خواهيم به فعاليت بنگاه ها سروسامان دهيم بايد شاخص كارمان قانون باشد كه متاسفانه در بعضي جاها رعايت نمي شود.
    
    فرم هاي چاپي كه هم اكنون در دست مشاوران املاك است سال ها پيش با بعضي استدلالات در اختيار آنها قرار گرفت، اما گذشت زمان تبعات حقوقي اين كار را مشخص كرد. چرا حالاكه پيامدهاي حقوقي اين مساله بر دستگاه قضايي روشن است هنوز هم اين فرم هاي چاپي در اختيار مشاوران املاك قرار دارد؟
    بتازگي رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور دستوري دادند تا ما بتوانيم اين امور را سروسامان دهيم و درست تعريف كنيم. در حال حاضر ما روي موارد كارشناسي كار مي كنيم و قطعا وزارت بازرگاني هم براي بنگاه هاي املاك برنامه هايي دارد. هم اكنون سازمان ثبت اسناد و املاك اين فرم هاي چاپي را تاييد نمي كند، چرا كه به زعم اين سازمان اگر اين بنگاه ها بخواهند مبايعه نامه و قولنامه بنويسند حتما بايد زيرنظر يك كارشناس حقوقي اين كار را انجام دهند. اگر شما به بنگاه ها مراجعه كنيد خواهيد ديد كه بسياري از فعالان در اين صنف شايد تحصيلاتشان بيشتر از ابتدايي نباشد و كسي كه تحصيلكرده رشته حقوق باشد در اين شغل پيدا نمي شود. در حالي كه نوشتن مبايعه نامه يك كار حقوقي و تخصصي است. امروز وقتي كه يك نفر تمام ماحصل زندگي اش را جمع مي كند تا يك سرپناه بخرد، ممكن است به خاطر نوشتن يك مبايعه نامه توسط يك فرد غيركارشناس تمام دارايي اش را از دست بدهد. بنگاه هاي املاك تشخيص نمي دهند كه آيا يك سند معارض دارد يا خير براي همين است كه بارها ديده ايم واحدهاي يك مجتمع به چندين نفر فروخته شده است. پس بايد جلوي بروز اين اتفاقات را گرفت. راهش هم اين است كه معاملات ملك به مكان تخصصي خودش برگردد. قانونگذار تمام امور مربوط به ملك را به سازمان ثبت اسناد و املاك واگذار كرده و براي اين كه مشكلات كنوني در آينده نيز رخ ندهد بايد اين اوضاع را مديريت كنيم.
    قانوني كه مي گويد اطلاعات ملك فقط بايد در سازمان ثبت جمع آوري شود بايد پياده شود، چون سازمان ثبت خبر دارد كه اين ملك به نام كيست و آخرين مالك آن چه كسي است
    
    سازوكار سازمان ثبت براي مديريت وضع فعلي دقيقا چيست؟ آيا سازمان بنا دارد مثلادر هر بنگاه يك كارشناس حقوقي قرار دهد؟
    فعلادارند روي سازوكارها كار مي كنند. من اصلانمي گويم كه بنگاه ها بايد زيرنظر سازمان ثبت قرار بگيرند يا نگيرند، بلكه مي گويم قانوني كه مي گويد اطلاعات ملك فقط بايد در سازمان ثبت جمع آوري شود بايد پياده شود، چون سازمان ثبت خبر دارد كه اين ملك به نام كيست و آخرين مالك آن چه كسي است. ماده 22 قانون ثبت مي گويد همين كه در دفتر املاك نام كسي ثبت شد، قانونگذار او را مالك ملك مي داند و اين اطلاعات هم فقط در اختيار سازمان ثبت است و نه نهادي ديگر. براي همين است كه بنگاه ها نمي توانند تشخيص دهند كه آيا سند ملك جعلي است يا نه.
    شما به موضوع استعلامات اشاره مي كنيد در حالي كه به گفته دفترخانه داران استعلامات ملك هنوز به روز نيست يا فهرست افراد ممنوع المعامله هميشه دقيق و درست نيست.
    بله، براي همين است كه مي گويم در اين مسير بايد ساز و كارهاي مختلفي ديده شود. طبق قانون برنامه پنجم توسعه، دولت سازمان ثبت را مكلف كرد كه تا پايان 1391 ثبت آني انجام دهد، پس فناوري اطلاعات و ساز و كارهاي IT سازمان كانون سردفتران و دفترخانه ها و ادارات ثبت و تمام كساني كه به اين امور مرتبط هستند بايد به روز شوند. در سازمان ثبت حركت بسيار خوب و شتاباني انجام شده كه من فكر مي كنم اين مساله زودتر از موعد هم به ثمر برسد. ما نيز در كانون سردفتران كارهايي را شروع كرده ايم كه اگر بودجه مورد نيازمان به موقع تامين شود زودتر از برنامه به نتيجه برسيم. البته اينك عده اي مي گويند استعلامات ما به روز نيست، به اين معني نيست كه كار در دفترخانه به مشكل مي خورد چون ما كارشناساني داريم كه همان لحظه اول مي توانند با ديدن و كنترل سند تشخيص دهند كه آيا اين سند جعلي است يا خير.
    
    شايد يكي از علت هايي كه مردم هنگام نقل و انتقالات ملك به سمت دفترخانه ها نمي روند ناآگاهي شان نسبت به عواقب بي توجهي به ثبت رسمي باشد، توضيح مي دهيد كه عواقب نوشتن قولنامه و مبايعه نامه در بنگاه هاي املاك چه خواهد بود؟
    قانونگذار در ماده 1287 قانون مدني و در قانون ثبت، سند رسمي را تعريف كرده است. سند رسمي قابل انكار نيست و در محاكم قابل پذيرش است. همچنين سند رسمي لازم الاجراست يعني بدون اين كه به محكمه اي مراجعه كنيد خود سند لازم الاجراست در حالي كه مبايعه نامه هايي كه نوشته مي شود لازم الاجرا نيست و احتمال انكار و نوشتن سند معارض در آنها وجود دارد. من بايد اين را اقرار كنم كه ما در مورد ثبت سند رسمي در آن حدي كه بايد كار مي شده فعاليت انجام نشده است. ما در ساليان قبل پيشنهاد كرده ايم كه طي اين همه سال لااقل يكي از روزهاي سال به نام سند رسمي نامگذاري شود تا مردم متوجه شوند كه مزاياي ثبت سند رسمي و معايب سند عادي چيست. عمده مشكلاتي كه ما در كشور در بخش املاك داريم از همين ناحيه ناشي مي شود، در حالي كه قانونگذار دفاتر اسناد رسمي را پيش بيني كرده تا مشكلاتي كه هم اكنون در جامعه داريم به وجود نيايد. الان در تمام كشورهاي دنيا اعتقاد بر اين است كه تنها راه نجات مردم در نقل و انتقالات ملك ثبت سند رسمي است.
    
    علاوه بر اين موضوعات مساله اي كه ذهن برخي از دفترخانه داران را به خودش مشغول كرده بحث رعايت نشدن حدود صنفي و رشد قارچ گونه دفترخانه ها در يك برهه از زمان است. به اعتقاد فعالان اين صنف تعداد زياد از حد استاندارد دفترخانه ها باعث كم شدن مشتري، پايين آمدن درآمد و در نتيجه بروز برخي تخلفات شده است. براي رفع اين مشكل برنامه اي داريد؟
    البته من قبول ندارم كه كم شدن مشتري باعث افزايش تخلف در دفترخانه ها شده است چون در بازرسي ها و پرونده هايي كه در دادسراي انتظامي داريم چنين چيزي تاييد نشده است. من به جرات مي توانم بگويم چون دفاتر اسناد رسمي ازسوي 4 مرجع رسمي سالانه بازرسي مي شوند (سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، سازمان بازرسي كل كشور، ادارات كل ثبت استان ها، كانون سردفتران و دفترياران) نمي توانند تخلف داشته باشند؛ همچنين سازمان مالياتي كشور هم سالانه دفاتر دفترخانه ها را بررسي مي كنند. شايد شما بگوييد ما اين حرف ها را مي زنيم، چون خودمان هم جزو بازرسان هستيم و دفترخانه ها نيز زيرمجموعه ادارات ثبت هستند، اما شما مي توانيد به وزارت دارايي يا سازمان بازرسي كل كشور مراجعه كرده و موضوع را از آن طريق پيگيري كنيد. دفاتر اسناد رسمي يك قرن سابقه دارند. قانونگذار در سال 1316 قانوني را تصويب كرده كه چگونگي تشكيل دفاتر اسناد رسمي، چگونگي نوشتن سند و استقرار دفاتر را مشخص كرده پس دفاتر وجاهت قانوني دارند و با وجود نظارت ها و بازرسي هايي كه اعمال مي شود تخلفات آنها نسبت به ساير نهادها و دستگاه هاي دولتي بسيار ناچيز است. البته بايد به اين نكته هم اشاره كنم كه در سال 86 اتفاق ناخوشايندي رخ داد. ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمي مي گويد در شهرها به ازاي بين 15 تا 20 هزار نفر بايد يك دفترخانه اسناد رسمي وجود داشته باشد و چون قانونگذار حكم است حتما با درايت اين اعداد و ارقام را تعيين كرده است و مي دانسته كه اگر بيشتر از اين تعداد دفترخانه وجود داشته باشد حتما مشكلاتي رخ خواهد داد، اما متاسفانه در سال 86 علي رغم تمام تلاش هاي ما به يكباره دفاتر اسناد رسمي از حدود 4 هزار دفتر به 8 هزار دفتر افزايش پيدا كردند. هم اكنون ما در تهران بيش از 1700 دفترخانه داريم كه اگر جمعيت تهران را در نظر بگيريم مشخص مي شود كه تناسبي بين جمعيت و تعداد دفاتر وجود ندارد. اما الان با توجه به اين كه اين دفاتر تاسيس شده نمي توان آنها را حذف كرد ولي به لطف خدا با وضع موجود هم مر قانون در دفاتر در حال اجراست و اگر مشكلي پيش بيايد حتما زير ذره بين ناظران و بارزسان قرار خواهد گرفت.
    
    به نظر شما مهم ترين دغدغه دفترخانه هاي اسناد رسمي در حال حاضر چيست؟
    من نمي توانم به عنوان رئيس اولين بخش خصوصي كشور اين را بگويم كه ظرفيت هايي در دفاتر اسناد رسمي وجود دارد كه متاسفانه مغفول مانده است. به جرات مي توانم بگويم كه هم اكنون از يك دهم ظرفيت هاي دفاتر استفاده مي شود و اين ظرفيت ها خالي مانده است. دفاتر اسناد رسمي يك ريال بار مالي براي دولت ندارند. بيمه، درمان، بازنشستگي، بازرسي و آموزش نمونه بارز اصل 44 قانون اساسي هستند. ثبت سند رسمي كار بسيار حساس و مهم براي هر كشوري است كه دفترخانه ها اين كار را به بهترين شكل انجام مي دهند و كار عظيم چرخش املاك و اسناد در كشور را مديريت مي كنند.
    من از مسوولان در تمام سطوح مختلف مي خواهم تا به ظرفيت هاي دفاتر اسناد رسمي توجه كنند و به كار ما اعتماد كنند همان طور كه قوه قضاييه و سازمان ثبت اين اعتماد را دارند. دغدغه ما اين است كه چرا ظرفيت هاي اين دفاتر تا به حال معطل مانده است؟ من فكر مي كنم اگر بخواهيم طبق سند چشم انداز 20 ساله در سال 1404 كشور سرآمد منطقه باشيم بايد به واگذاري تصديگري ها به مردم ازجمله دفاتر اسناد رسمي بها بدهيم درست مثل بحث امضا و گواهي الكترونيك كه با مساعدت وزارت بازرگاني به اين دفاتر واگذار شد.
    متن كامل اين گفت و گو را در سايت جام جم آنلاين بخوانيد
     
 برگرفته: جام جم، مورخ 22/5/90، صفحه 7 (گفتگو)