راساس قانون، صاحب آژانس املاك بدون مجوز، در صورت داشتن شاكي به حبس محكوم مي شود

نويسنده: مريم خباز

خريد و فروش يك ملك دلهره خاص خودش را دارد يعني تا وقتي خريدار سندي را كه به نامش خورده نبيند و فروشنده پول ملك فروخته شده اش را نگيرد خيالشان از بابت انجام يك معامله سالم و بدون نقص راحت نمي شود. خريدار يك ملك ممكن است از بابت پشيمان شدن فروشنده، واقعي بودن سند، منصفانه بودن قيمت يا بي غل و غش بودن دچار نگراني شود يعني دچار ترديد شود كه مثلاآيا او تنها فرد خريداري است كه ملك به او فروخته شده يا مثل برخي از معاملات، او هم فريب فروشنده كلاهبرداري را خورده كه يك ملك را به چند نفر فروخته يا اساسا سندي كه در اختيارش است صوري بوده و چنين ملكي اصلاوجود خارجي ندارد.
    برخي خريداران البته اين دغدغه هاي خود را با مراجعه به بنگاه هاي املاك و تنظيم مبايعه نامه رفع مي كنند هرچند كه هميشه تاكيد قانون بر انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي و تنظيم سندهاي معتبر است؛ شايد براي همين است كه خريداران ترجيح مي دهند در فاصله كوتاهي از نگارش مبايعه نامه در بنگاه هاي املاك، ملك مورد معامله را در دفاتر اسناد رسمي به صورت قانوني منتقل كنند.
    در اين ميان برخي خريداران با فروشندگاني روبه رو مي شوند كه براي ثبت نقل و انتقال ملك در دفاتر اسناد رسمي تعلل مي كنند كه البته قانون براي اين دسته از خريداران راه احقاق حق را باز گذاشته، به نحوي كه اگر فروشنده داراي سند مالكيت از انتقال رسمي معامله و انجام تشريفات ثبتي امتناع كند، خريدار مي تواند از طريق محاكم قضايي او را به تنظيم سند رسمي ملزم كند.
    البته قبل از آن كه كار به شكايت در محاكم برسد براي جلوگيري از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه مي توان در بيع نامه تنظيمي چنين موضوعي را قيد كرد.
    همچنين براي استحكام قرارداد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك در قسمت پايين بيع نامه محلي براي امضاي شهود قرار داده شده كه براي جلوگيري از بروز مشكلات احتمالي در معامله بهتر است حتما اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.
    وقتي وارد بنگاه شديد...
    هوشياري لازمه انجام يك معامله بي دردسر است و مقدمه اين هوشياري، دانستن قانون و توجه به توصيه هاي آن. پس وقتي براي انجام يك معامله وارد بنگاه معاملات ملكي شديد قبل از هر چيز به اين نكته توجه كنيد كه آيا صاحب بنگاه داراي مجوز از اتحاديه هست يا خير.
    اين نكته، موضوع مهمي است چون اگر به هر علتي معامله به واسطه اشتباه يا قصور صاحب بنگاه دچار اختلال شد مي توان از اتحاديه كمك خواست. نكته دوم كه هنگام معامله ملك بايد مورد توجه باشد در مورد معامله مال مشاع يا مالي است كه چند خريدار دارد و در آن عده اي به جاي ديگري به وكالت معامله مي كنند؛ در اين شرايط دقت كنيد كه اين افراد وكالت رسمي دارند يا نه؟
    قبل از انجام معامله صاحب بنگاه وظيفه دارد تا امضاي طرف معامله را تاييد كند. پس به تاييد امضا توسط بنگاه دار دقت كنيد و اگر او چنين كاري نكرد حتما از او بخواهيد. آوردن ميزان حق الزحمه دلال در قولنامه يا مبايعه نامه هم ضروري است، چون دقيقا بايد مشخص شود كه او چه مبلغي را دريافت كرده يا با چه شرايطي دريافت خواهد كرد.
    دقت داشته باشيد كه صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپي و آرم دار بنگاه ها دليل بر رسمي بودن معامله نيست پس نسبت به ثبت رسمي معامله در دفترخانه ها در سريع ترين زمان ممكن اقدام كنيد.
    اين مساله نيز بسيار مهم است كه در سند قيد شود كه آيا در آن قلم خوردگي وجود دارد يا نه يا داراي پشت يا حاشيه نويسي هست يا خير؟ نسبت به اين مساله هم حساس باشيد كه اگر اسناد تجاري مثل چك، سفته يا ساير اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده حتما در قرارداد آورده و قيد شود كه اين كار تحت چه شرايطي انجام شده و اين اسناد به چه شخص يا اشخاصي بايد تحويل داده شود.
    يادتان باشد اسنادي كه نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته مي شود بايد به طور كامل در قرارداد تعريف شود، همچنين قيد شود كه قرارداد در چند نسخه تنظيم مي شود و حتما 2 نفر قابل اعتماد از سوي طرفين به عنوان گواه، زير قرارداد را امضا كنند.
    نكته: هوشياري، لازمه انجام يك معامله بي دردسر است و دانستن قانون و توجه به توصيه هاي آن. پس وقتي براي انجام يك معامله وارد بنگاه معاملات ملكي شديد قبل از هر چيز به اين نكته توجه كنيد كه آيا صاحب بنگاه داراي مجوز از اتحاديه هست يا خير
    به ياد داشته باشيد با وجود اصرارهاي احتمالي از امضاي سند بدون حضور طرف ديگر و قبل از احراز سمت و هويت او خودداري كنيد، همچنين بررسي كنيد كه آيا ملك يا ساختمان در مالكيت فروشنده است يا در رهن بانك يا شخصي ديگر. توجه داشته باشيد كه انجام معامله در بنگاه و سند تنظيمي عادي است و ممكن است فروشنده قبلايا بعدا آن را با سند رسمي يا عادي به شخص ثالث واگذار كرده و بكند، پس دقت كنيد كه اين موضوع توسط صاحب بنگاه به تاييد برسد تا اگر ملك يا ساختمان داراي معارض بود مشخص شود كه مسووليت جبران خسارت با چه كسي است.
    از چك هايي كه به صورت چك مسافرتي يا چك حساب جاري بين شما و طرف مقابل رد و بدل مي شود نيز كپي بگيريد و اگر چكي صادر مي كنيد آن را نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظيم و امضا كنيد.
    
    واسطه گري در معاملات
    واسطه گري و دلالي برخلاف آنچه مردم تصور مي كنند شغلي بي فايده يا عملي غيراخلاقي نيست بلكه در مفهوم درستش شغلي تجاري و موثر در معاملات مشروع به شمار مي رود.
    دلال كسي است كه در ازاي دستمزدي كه مي گيرد براي فردي كه قصد انجام معامله دارد طرف معامله پيدا مي كند. پس ماهيت دلالي چيز بدي نيست بلكه مشكل آن وقت شروع مي شود كه مردم دلالان واقعي و متقلب را از هم تشخيص نمي دهند و به كساني كه شرايط دلالي و واسطه گري را ندارند اعتماد مي كنند.
    طبق قانون، دلال بايد حداقل 25 ساله، ايراني، داراي كارت پايان خدمت يا معافيت، صاحب حداقل مدرك پايان دوره ابتدايي، داراي حسن شهرت و بدون محكوميت كيفري باشد چون تنها اين افراد هستند كه مي توانند پروانه و مجوز واسطه گري را دريافت كنند.
    البته شايد اغلب دلالان چنين پروانه اي نداشته باشند و مردم نيز به واسطه خو گرفتن به وجود اين افراد در معاملات به آنها اعتماد كنند.
    در مقابل دلالان هم وظيفه دارند تا در نهايت صداقت، طرفين معامله را از جزييات معامله آگاه كنند؛ حتي اگر فقط براي يكي از طرفين معامله، واسطه گري مي كنند. پس اگر در معامله اي وارد شديد كه وجود دلال در آن اجتناب ناپذير است به تعهداتي كه قانون براي واسطه ها در نظر گرفته توجه كنيد تا معامله اي كه در آن وارد شده ايد با كمترين مشكل به سرانجام برسد.
    قانون امور املاك و عقد اجاره مي گويد دلال در برابر هر يك از طرفين معامله مسوول تقلب يا تقصيراتي است كه انجام مي دهند، همچنين واسطه ها مسوول تمام اشيا و اسنادي هستند كه در ضمن معامله دريافت مي كنند مگر اين كه ثابت شود آنها در مفقود يا ضايع شدن اين اشيا و اسناد نقشي نداشته اند.
    گفته مي شود دلال امين معامله است و يد او «يد اماني» پس اگر نوشته ها و اسناد مربوط به معامله توسط دلال بين طرفين رد و بدل شود در صورتي كه امضاها راجع به اشخاصي باشد كه توسط او دست به معامله زده اند، دلال ضامن صحت و اعتبار امضاها است، به طوري كه اگر طرفين معامله يا يكي از آنها به اعتبار تعهد دلال معامله كرده باشد، دلال ضامن آن معامله است.
    همچنين اگر دلال برخلاف وظيفه خود نسبت به كسي كه به او ماموريت داده به نفع طرف ديگر معامله اقدام كند يا وعده وجهي را قبول كند به مجازات خيانت در امانت محكوم مي شود، ضمن آن كه استحقاق دريافت دستمزد را هم از دست مي دهد.
    درواقع دلال هنگامي استحقاق دريافت دستمزد را دارد كه معامله با وساطت و راهنمايي او انجام شود، همچنين معامله قطعي باشد و اگر انجام معامله مشروط به شروطي است پس از تحقق شروط، دستمزد دريافت كند. اين در حالي است كه اگر معامله با رضايت طرفين فسخ شود يا به واسطه يكي از شرايط قانوني اين اتفاق بيفتد به شرط آن كه فسخ معامله ناشي از عمل او نباشد، دلال حق دريافت اجرت را دارد.
    طبق قانون هر دلال بايد دفتري هم داشته باشد تا بتواند همه معاملات را كه در آنها واسطه گري كرده ثبت كند. در اين دفتر بايد نام طرفين معامله، مالي كه موضوع معامله است، نوع معامله، شروط آن، عوض مالي كه بايد پرداخت شود (وجه نقد، چك و ...) و امضاي طرفين معامله نيز قيد شود.
    اما نكته مهم تر اين كه هر شخصي كه بدون مجوز دست به دلالي بزند به حبس از 6 ماه تا 2 سال و نيز جزاي نقدي محكوم مي شود و اگر داراي مجوز فعاليت باشد ولي معلوم شود عمل او برخلاف مقررات دلالي است مورد تعقيب قرار گرفته، پروانه اش باطل شده و به صورت موقت از انجام واسطه گري محروم مي شود.
    
     
     
 برگرفته:جام جم، مورخ 9/5/90، صفحه 14 (حقوقي)