به دنبال تعزيراتي شدن بازار اتفاق افتاد

نويسنده: فريد قديري

دنياي اقتصاد- ايست تعزيراتي به مالكان آپارتمان هاي اجاره اي در بنگاه هاي مسكن باعث شده اين روزها دفاتر اسناد رسمي به عنوان محل امن و قانوني ثبت معاملات مسكن، با رونق تنظيم قراردادهاي اجاره مواجه شوند؛ به طوري كه مالك و مستاجر فارغ از سقف مجاز افزايش اجاره بها، با يكديگر توافق كرده و آن را در دفاتر، ثبت محضري مي كنند؛ «حفره قانوني» طرح مقابله دستوري با افزايش حداكثر 9 درصدي اجاره بهاي مسكن در شهر تهران، مقررات شفاف موجود در دفاتر اسناد رسمي است كه به صراحت دفترداران را مجاب كرده ضمن رعايت تسهيل در تنظيم سند ملكي،. از دخالت در توافق ريالي بين دو طرف معامله (شامل خريد و فروش و رهن و اجاره) پرهيز كنند كه به اين ترتيب اجاره نامه هايي كه در اين دفاتر به عنوان سند رسمي نوشته مي شود تا مادامي كه مجلس قانوني براي اجاره بها ابلاغ نكرده است، از شمول طرح دولتي تعزيرات خارج خواهند بود. انتقال معاملات اجاره از بنگاه هاي مسكن به دفاتر اسناد رسمي يك مزيت مشترك نيز براي مالك و مستاجر از بابت صرفه جويي 80 درصدي در هزينه تنظيم اجاره نامه به همراه دارد. در اين باره، نايب رييس دفتر مطالعات كانون سردفتران و دفترياران معتقد است سندمحضري اجاره محكم تر از قولنامه هاي بنگاهي بوده و در زمان اختلاف بين دو طرف، بدون نياز به حكم دادگاه قابل دفاع است.
    
    
     هزينه ثبت محضري قرارداد اجاره يك پنجم رقمي است كه از مالك ومستاجر در بنگاه املاك دريافت مي شود
    دولت براساس طرح مشترك وزارت دادگستري و وزارت مسكن سابق موفق شده سرعت رشد بي منطق اجاره بهاي آپارتمان هاي مسكوني شهر تهران را از طريق تسلط بر بنگاه هاي املاك و ابلاغ نرخ دستوري، تا حدودي كاهش دهد. اما اين طرح از آنجا كه محتواي آن با قوه قضائيه يا مجلس هماهنگ نشده، براي اجراي كامل با حفره قانوني روبه رو شده است.
    توافق اتحاديه مشاوران املاك با سازمان تعزيرات براي اعمال «حد» در تعيين اجاره بها در شهر تهران، دفترخانه ها را به عنوان مكان رسمي ثبت معاملات مسكن، اكنون به محل امن براي تنظيم قرارداد اجاره تبديل كرده است.
    دفاتر اسناد رسمي كه تا پيش از اين صرفا براي خريد وفروش ملك، مورد مراجعه متعاملين بازار مسكن قرار مي گرفتند، طي يك ماه گذشته تحت تاثير ممنوعيت افزايش بيش از 9درصدي اجاره بها در بنگاه هاي مسكن، با رونق در ثبت معاملات اجاره مواجه شده اند، طوري كه مالك و مستاجر بعد از توافق اوليه بر سر اجاره بهاي پرداختي، به جاي مراجعه به مشاوران املاك و برخورد با طرحي كه توافق طرفين را به رسميت نمي شناسد، بلكه نرخ مشخصي را براي اجاره بها تكليف مي كند، از طريق محضرخانه ها اقدام به تنظيم اجاره نامه رسمي مي كنند.
    محمدرضا دشتي رييس كانون سردفتران و دفترياران در اين باره به «دنيا ي اقتصاد» گفت: دفاتر طبق قوانين موجود، حق دخالت بر توافقي كه بين طرفين معامله شامل خريد يا اجاره ملك مي شود را ندارند، بلكه موظف هستند تكليفي كه قانون براي نحوه تنظيم سند رسمي براي آنها روشن كرده، اعمال كنند. قانون به دفترداران اجازه تعيين نرخ اجاره مسكن را نداده است و به همين دليل در دفاتر اسناد رسمي شهر تهران طرح تعزيراتي اجاره بها اعمال نمي شود.
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، دفاتر اسناد رسمي از آنجا كه زيرمجموعه قوه قضائيه به شمار مي آيند، الزامي به رعايت بخشنامه ها يا مصوبات داخلي دولت ندارند به خصوص اينكه برخي مصوبات همچون تعيين سقف اجاره بها با روح قوانيني كه اين دفاتر ملزم به اجراي آن هستند، ناسازگاري دارد. اكنون آنچه فراتر از محدوديت تعزيراتي در بنگاه هاي املاك، انتقال معاملات اجاره به محضرخانه ها را تشديد كرده، هزينه ناچيز تنظيم اجاره نامه در محضر است. طبق تعرفه مصوب سازمان ثبت اسناد و املاك، حق الثبت معامله اجاره مسكن در دفترخانه معادل 5/0 درصد مبلغ اجاره سالانه آپارتمان مورد معامله است كه علاوه بر اين، مبلغي نيز بابت حق التحرير كه سقف آن 40 هزار تومان است از طرفين دريافت مي شود. به اين ترتيب مجموع هزينه اي كه مالك و مستاجر بايد براي تنظيم اجاره نامه در محضر بپردازند يك پنجم مبلغي است كه در بنگاه املاك از آنها بابت حق كميسيون اخذ مي شود. به عنوان مثال اگر متوسط هزينه اجاره آپارتمان در شهر تهران را 750هزارتومان در نظر بگيريم، چنانچه اين معامله در بنگاه ثبت شود براي هر كدام از مالك و مستاجر 180 هزار تومان هزينه تنظيم قرارداد در پي دارد، اما اگر قرارداد اين معامله از طريق دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود هزينه ثبت آن براي هر نفر حدود 35 هزار تومان خواهد بود.
    
    
    ويژگي اجاره نامه هاي محضري
    احمدعلي سيروس نايب رييس دفتر مطالعات كانون سردفتران درباره رونق تنظيم اجاره نامه در دفترخانه ها به «دنياي اقتصاد» گفت: تنظيم چنين قراردادهايي در دفاتر اسناد رسمي داراي سابقه طولاني است اما چون كه در سال 59 شرط صدور اجاره نامه در دفاتر اخذ مفاصاحساب از دارايي اعلام شده بود، مسير طولاني براي دريافت مفاصاحساب باعث شد مالك و مستاجر به بنگاه هاي املاك روبياورند، اما در سال 85 كه قانون تسهيل تنظيم اسناد تصويب شد اين شرط برداشته شد.
    وي با بيان اينكه صدور سند رسمي اجاره در دفاتر اسناد رسمي در مقايسه با قولنامه هايي كه در بنگاه ها تنظيم مي شود، محكم تر و قابل استنادتر است، افزود: اجاره نامه هاي محضري از يك سو درآمد مالياتي دولت را به واسطه ارسال يك نسخه از قرارداد به سازمان مالياتي تضمين كرده و از سوي ديگر باعث رسيدگي راحت به اختلافات مالك و مستاجر مي شود طوري كه به محض اختلاف، اداره اجراي اسناد سازمان ثبت اسناد به نمايندگي از دادستاني اقدام به رسيدگي مي كند. اين عضو كانون سردفتران اقدام سازمان تعزيرات براي اعمال سقف نرخ رشد 9درصدي در اجاره بها را خلاف «اصل تسليط» و اراده متعاملين دانست و تصريح كرد: اگر دولت قصد دارد براي اجاره بها نرخ تعيين كند، راهش ابلاغ قانوني شبيه آنچه در سال 1322 و 1356 در مجلس به تصويب رسيد، است كه در اين دو دوره زماني قانون تكليف كرد رقم اجاره بها به ترتيب به ماخذ بهمن سال 1321 و بهمن سال 1355 تعيين شود.
    سيروس در ادامه گفت: در حال حاضر براي قراردادهايي كه در دفاتر ثبت اسناد براي معاملات اجاره تنظيم مي شود الزامي به رعايت افزايش حداكثر 9درصدي اجاره بها وجود ندارد و اين قراردادها سندرسمي تلقي مي شوند.
    
    


    
    رييس تعزيرات تهران: با سردفتران هماهنگ مي كنيم
    ليلادرخشان- رييس سازمان تعزيرات استان تهران با بيان اينكه عقد قراردادهاي اجاره در دفاتر ثبت اسناد موردي است، مراجعه به بنگاه هاي مسكن را در حد مناسبي توصيف كرد و گفت: باتوجه به عنوان شدن برخي از شبهات مبني براينکه طرح تعزيراتي کردن اجاره بها باعث فراگير شدن ثبت قراردادهاي صوري و غيررسمي اجاره شده است سازمان تعزيرات تهران اقدام به استعلام از اتحاديه مشاوران املاک درباره حجم قراردادهاي ثبت شده اجاره در تيرماه سال جاري و تيرماه سال گذشته کرد.
    نظر علي حاجي پاشا افزود: براين اساس مشخص شد که در سال 89 در بازه زماني مذکور 2 هزار و 163 فقره قرارداد اجاره در بنگاه هاي املاک تهران به ثبت رسيده که اين رقم در تيرماه سال جاري به 3 هزار و 195 فقره افزايش يافته است که اين امر بيانگر آن است که اجراي طرح تعزيراتي کردن اجاره بها تاثيري برکاهش روند ثبت قراردادهاي اجاره نداشته است. حاجي پاشا گفت: با توجه به اينکه حق ثبت قراردادهاي اجاره در دفاتر ثبت اسناد به مراتب از حق کميسيون بنگاه داران ارزان تر است در نتيجه از گذشته، بسياري از طرفين قرارداد با علم به اين مساله بعد از جست وجوي ملک مورد نظر خود از طريق آگهي هاي روزنامه به منظور انعقاد قرارداد به دفاترثبت اسناد مراجعه مي کردند و از اين رو نبايد اين مساله را به پاي طرح تعزيراتي کردن اجاره بها گذاشت. وي خاطرنشان كرد: چنانچه انگيزه مراجعه برخي موجران و مستاجران به کانون سردفتران دور زدن قانون تعزيراتي کردن اجاره بها باشد در نهايت باتوجه به اينکه هدف از اجراي اين قانون حمايت از حقوق مستاجران است، مستاجراني که رشد مبلغ قراردادهاي اجاره آنها بيش از 9 درصد است حتي بعد از تنظيم قرارداد در دفاتر اسناد رسمي مي توانند با مراجعه به سازمان تعزيرات شکايت خود را طرح کنند. رييس سازمان تعزيرات استان تهران در عين حال اظهار کرد: چنانچه قرار باشد مراجعه مالکان و مستاجران به دفاتر ثبت اسناد به منظور فرار از قانون مربوط به کنترل اجاره به يک رويه تبديل شود قطعا سازمان تعزيرات با برقراري نشست با کانون سردفتران به تعامل لازم براي حل اين مساله خواهد رسيد.
    
    
    1500 بازرسي از بنگاه ها
    وي در ادامه به بررسي آخرين وضعيت اجراي قانون تعزيرات اجاره بها پرداخت و خاطرنشان كرد: باتوجه به اعزام گشت هاي اين سازمان به مناطق 22گانه شهر تهران تاکنون 1529 مشاور املاک مورد بررسي قرار گرفته که از اين ميزان براي 588 فقره مشاور املاک پرونده تخلف با محوريت اخذ حق کميسيون اضافه ،عدم نصب نرخ نامه اتحاديه و... تشکيل شده است که از اين تعداد نيز 52 بنگاه معاملات ملکي نيز به علت انتقاد قرارداد اجاره بيش از 9 درصد به عنوان متخلف شناخته شده اند. حاجي پاشا همچنين درباره نحوه جريمه اين بنگاه داران گفت: مشاوران املاکي که قانون تعزيراتي کردن اجاره بها را رعايت نکرده اند معادل مبلغ اضافي جريمه مي شوند.
    
    
    تعزيرات راهكار نهايي نيست
    حاجي پاشا در همين حال آثار رواني اجراي طرح تعزيراتي کردن اجاره بها را مطلوب ارزيابي و خاطرنشان کرد: اين طرح از نظر رواني آثار نسبتا مطلوبي در کنترل نرخ اجاره بها داشته است، اما نبايد تصورشود که اين قانون راهکار نهايي براي کنترل نرخ اجاره بها است، بلکه بايد از آن به عنوان يک ابزار مکمل و موقت نام برد که با تمرکز دولت برعرضه مسکن و ساير راهکارهاي ديگر تکميل مي شود.
    
    
    

برگرفته: دنياي اقتصاد، مورخ 1/5/90، صفحه 1 (صفحه اول)