نويسنده: غلامرضا جوزقي

اسنادي که در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي شوند سند رسمي هستند و قانون و حاکميت کشور از اين اسناد حمايت مي کنند.
    مزاياي تنظيم اجاره نامه رسمي در دفاتر اسناد رسمي به شرح زير است:
    
    


    
    1– مزاياي قانوني: طبق مواد 92 و 93 قانون ثبت، مفاد اسناد رسمي در مورد ديون و اموال منقول و معاملات املاک ثبت شده مستقلاو بدون نياز به حکم دادگاه لازم الاجرا است و مفاد اين اسناد طبق آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي توسط مامورين دايره اجرا، اجرا مي شود و طبق ماده 95 قانون ثبت، عموم ضابطين عدليه و ساير قواي دولتي مکلفند در اجراي مفاد ورقه اجرائيه اقدام کنند.
    بنا براين اگر مستاجر در موعد تعيين شده در اجاره نامه ملک مورد اجاره را تخليه نکند يا در موعد مقرر در اجاره نامه اجاره بها را پرداخت نکند موجر مي تواند به دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضاي صدور اجرائيه کند و دفترخانه نيز اجرائيه صادر و به دايره اجراي ثبت ارسال مي کند و اين پروسه با يکبار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف 48ساعت اداري، در دفاتر اسناد رسمي انجام مي شود و اداره اجرا نيز مفاد سند را اجرا مي کند و ملک را تخليه يا اجاره بها را از مستاجر وصول مي کند. در اين مورد هيچ گونه نيازي به مراجعه به محاکم قضايي و دادگاه ها نيست و همين طور اگر در پايان مدت اجاره مالک به هر علت ملک را تحويل نگيرد يا از دريافت اجاره بها خودداري کند، مستاجر مي تواند ملک را تخليه و با مراجعه به دفترخانه، کليد ملک را به دفترخانه تحويل دهد يا اجاره بها را از طريق دفترخانه در صندوق ثبت توديع کند.
    در حالي که اگر اجاره نامه عادي باشد (در هرجاي ديگر غير از دفترخانه مثلادر بنگاه هاي معاملات املاک تنظيم شود) براي انجام هرکدام از موارد فوق بايد مالک يا مستاجر به محاکم قضايي مراجعه کند و کار در دادگاه حل و فصل شود که اين امر خود مستلزم مراجعات مکرر و صرف وقت زياد از طرف ذي نفع و شلوغي محاکم قضايي و مشکلات فراوان ديگر خواهد شد. البته تنظيم سند رسمي مزاياي قانوني بسيار دارد که ممکن است مربوط به اين بحث نباشد و مستلزم فرصت بيشتري است.
    2 – مزاياي حقوقي: اسناد اجاره رسمي در دفاتر اسناد رسمي زير نظر سردفتر که اکثريت قريب به اتفاق آنان داراي تحصيلات حداقل ليسانس حقوق و متخصص در امر تنظيم اسناد هستند با رعايت جميع مقررات قانوني تنظيم مي شوند و در تنظيم سند منافع هر دو طرف در نظر گرفته و حفظ مي شوند، در حالي که در بنگاه هاي معاملات ملکي، حتي متصديان آنها فاقد اين تحصيلات و غيرمتخصص در اين امر مي باشند و اجاره نامه هايي که در اين بنگاه ها تنظيم مي شوند در بسياري از موارد در عمل و به هنگام اجرا به لحاظ عدم رعايت موازين حقوقي و قانوني، با اشکال مواجه شده و موجبات تضييع حقوق طرفين را فراهم مي نمايند.
    3 – مزاياي اقتصادي: از نظر اقتصادي نيز تنظيم سند اجاره رسمي در دفاتر اسناد رسمي، به نفع طرفين است. در بنگاه ها معاملات ملکي عملابراي اجاره ملک از هريک از طرفين (موجر و مستاجر ) نصف اجاره بهاي يک ماه و گاهي معادل دوسوم اجاره بهاي يک ماه ملک را دريافت مي کنند در حالي که اين مبلغ در دفاتر اسناد رسمي بر طبق تعرفه و بسيار کمتر از اين مبلغ است. ذيلاچند نمونه از هزينه سند اجاره در دفاتر اسناد رسمي را به طور مثال ذکر مي کنم:
    - اجاره بهاي ماهانه پانصد هزارتومان، سي هزار تومان حق الثبت، حدود 42 هزار تومان حق التحرير و ماليات ارزش افزوده، جمعا 72 هزارتومان.
    - اجاره بهاي ماهانه يک ميليون تومان، 60 هزارتومان حق الثبت، حدودا 55 هزارتومان حق التحرير و ماليات ارزش افزوده، جمعا حدود 115 هزارتومان.
    - اجاره بهاي ماهانه دوميليون تومان، 120 هزارتومان حق الثبت، 78 هزارتومان حق التحرير و ماليات ارزش افزوده جمعا 198 هزار تومان.
    در حالي که مثلابراي اجاره يک ملک با اجاره بهاي ماهي پانصد هزار تومان، در بنگاه ها از هريک از طرفين 200 هزار تومان گرفته مي شود. ( در تمام موارد فوق حق الثبت و ماليات ارزش افزوده براي خزانه دولت وصول مي شود و ارتباطي به دفترخانه ندارد). البته سند رسمي مزاياي اقتصادي فراوان ديگري هم دارد که در اين مقاله نمي گنجد.
    بنا بر اين ملاحظه مي شود که تنظيم سند اجاره در دفاتر اسناد رسمي از هر نظر به نفع مردم و جامعه است.
    * فوق ليسانس حقوق، سردفتر اسناد رسمي
     
     
 برگرفته:دنياي اقتصاد، مورخ 1/5/90، صفحه 7 (مسكن و عمران)