بعد از تصويب و ابلاغ قانون پيش فروش مسكن در زمستان سال گذشته، متقاضيان مسكن اميدوار بودند در بهار امسال كه بهترين زمان پيش خريد محسوب مي شود بتوانند در سايه امن قانون و به دور از سوءاستفاده هاي رايج در بازار پيش فروش، اقدام به پيش خريد كنند. اما هنوز نه تنها آيين نامه اجرايي اين قانون نوشته نشده بلكه برخي عوامل تدوين آن 11 ابهام به متن قانون پيش فروش وارد كرده اند كه منع بنگاه هاي مسكن از تنظيم قرارداد پيش فروش از جمله ايرادات مطرح شده است.
    قانون پيش فروش در جريان تدوين آيين نامه با ابهام روبه رو شد
    پيش خريد مسكن در دست انداز
     مشاوران املاك 11 ايراد و ابهام حقوقي به قانون پيش فروش وارد كردند
     فصل پيش فروش رسيده اما چارچوبي براي حمايت از پيش خريدار نيست
    گروه مسكن- كارگروه ويژه اي در دولت براي تدوين آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش ساختمان كه زمستان سال گذشته به تصويب رسيد، تشكيل شده، اما در حالي كه اين آيين نامه حداكثر بايد تا
    نيمه ارديبهشت امسال نهايي و ابلاغ شود، برخي اعضاي كارگروه يكسري ابهام و ايراد حقوقي به متن قانون وارد كرده اند كه رسميت دادن به بازار پيش خريد مسكن را با مانع روبه رو كرده است.
    بازار پيش خريد واحد مسكوني معمولادر فصل بهار رونق مي گيرد تا سازنده ها با تامين مالي به واسطه جذب مبالغ حاصل از پيش فروش، براي تكميل و تحويل واحدها در تابستان اقدام كنند، اما اكنون طرف تقاضا در اين بازار در جست وجوي قانوني است كه بتواند از پيش خريدار حمايت كند. در اين ميان اگرچه قانون پيش فروش جرايم سنگيني براي تخلف و خلف وعده پيش فروشنده در نظر گرفته اما اجراي آن منوط به تدوين آيين نامه است.
    اتحاديه مشاوران املاك به عنوان عضو كارگروه تدوين آيين نامه پيش فروش، تاكنون 11 ابهام به اين قانون وارد كرده كه مهم ترين آن ابهام در جايگاه بنگاه هاي مسكن در تنظيم قرارداد پيش فروش است. براساس ماده 24 قانون ابلاغي، مشاوران املاك از تنظيم قرارداد پيش فروش منع شده اند و بايد پيش خريدار و پيش فروشنده را به دفاتر اسناد رسمي هدايت كنند.
    مصطفي قلي خسروي رييس اتحاديه املاك در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: اگر در آيين نامه قانون پيش فروش، راهكاري براي رفع مشكل ماده 24 ديده نشود، واسطه هاي سرپايي و غيررسمي وارد بازار پيش فروش مي شوند كه اين باعث برهم خوردن نظم اقتصادي بازار مسكن خواهد شد.
    رييس اتحاديه مشاوران املاك تصريح كرد: براي تنظيم قرارداد پيش فروش مسكن در دفاتر اسناد رسمي، ابتدا مذاكره سپس نشان دادن ملك در حال ساخت و بعد توافق اوليه بين طرفين و سرانجام تهيه پيش نويس قرارداد لازم است كه اين مراحل بايد در بنگاه املاك انجام شود، اما قانونگذار هيچ يك از اين مراحل اوليه را در قانون پيش فروش لحاظ نكرده و مسكوت است.
    به گزارش دنياي اقتصاد، اتحاديه مشاوران املاك در شرايطي نسبت به عدم پيش بيني مسووليت بنگاه ها در قانون پيش فروش اعتراض دارد كه يك عضو كارگروه ويژه تدوين آيين نامه اين قانون معتقد است: جايگاه مشاوران املاك در قانون پيش فروش كاملامشخص شده است.
    محمد گودرزي، نماينده كانون سردفتران در كارگروه در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: متن صريح ماده 24 مي گويد كه «مشاوران املاك بايد پس از انجام مذاكرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش فروش به يكي از دفاتر اسناد رسمي دلالت كنند و نمي توانند راسا مبادرت به تنظيم قرارداد پيش فروش كنند.»
    وي سپس افزود: استفاده از واژه «دلالت» به اين معني است كه مشاوران املاك نقش دلالت كننده را بين پيش فروشنده و پيش خريدار دارند و به موجب قانون دلالت، حق و حقوق دلال محفوظ است و مشاوران املاك مي توانند حق مشاوره خود را از طرفين دريافت كنند.
    گودرزي تاكيد كرد: در قانون پيش فروش مسكن به هيچ وجه حق و حقوق بنگاه داران نفي نشده و به موجب قانون تا زماني كه حقوقي نفي نشده باشد، نمي توان آن حق را از بين برد.
    نماينده کانون سردفتران در کارگروه تدوين قانون پيش فروش گفت: با ابلاغ قانون پيش فروش ساختمان با توجه به اينکه به موجب قانون مقرر شده که آيين نامه اجرايي آن ظرف سه ماه نهايي شود، معاون حقوقي و امور مجلس وزارت دادگستري با فراخواندن نمايندگان نهادهاي مرتبط کارگروهي را تشکيل دادند.
    وي اظهارداشت: کانون سردفتران با تشکيل کارگروهي مجزا به دنبال آن است که نهايت همکاري را براي تدوين اين آيين نامه انجام دهد.
    وي در پاسخ به پرسش دنياي اقتصاد مبني براينکه اين آيين نامه در موعد مقرر تهيه خواهد شد يا خير تاکيد کرد: تمام تلاش کارگروه مذکور اين است که اين آيين نامه در موعد مقرر تهيه شود.
    گودرزي در عين حال پيش بيني کرد تصويب آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش ساختمان از بروز سوءاستفاده ها و مشکلات عديده اي که پيش از اين در امر پيش فروش رخ مي داد جلوگيري کند.
    وي همچنين درباره برخي از مواد قانون پيش فروش ساختمان که به موجب آن انتشار آگهي در روزنامه هاي کثيرالانتشار براساس صدور مجوز خواهد بود و همچنين تعيين مجازات حبس براي پيش فروشندگان متخلف گفت: قانون گذار به دنبال آن بوده است که با توجه به راهکارهاي مختلف از بروز مشکلات ناشي از پيش فروش جلوگيري کند و با توجه به ضوابطي که در آيين نامه اجرايي اين قانون تدوين خواهد شد، قطعا شرايط به سمتي خواهد رفت که اين قانون کاملاجنبه اجرايي پيدا کند.
    گودرزي همچنين درباره اعتراض مشاوران املاک به قانون پيش فروش ساختمان که به موجب آن بنگاه داران فقط نقش دلال را دارند و از دايره تنظيم قرارداد پيش فروش حذف مي شوند، گفت: قانون گذار با توجه به مشکلات عديده اي که در سال هاي گذشته از رهگذر پيش فروش هاي ناموفق صورت گرفته است به دنبال آن بوده است که تمامي راه هاي پيش فروش ناموفق را مسدود کند.
    وي اظهارکرد: بنگاه داران نبايد تصور کنند که در اين زمينه حق و حقوق مشاوره و دلالت آنها تضييع مي شود، بلکه برعکس تمامي حقوق آنها در اين زمينه محفوظ خواهد ماند و فقط مسووليت تنظيم پيش سند به عهده آنها نخواهد بود.
    رييس اتحاديه مشاوران املاک تهران که به عنوان نماينده صنف مشاوران املاک در کارگروه مذکور حضور دارد به دنياي اقتصاد گفت: با وجود اينکه در سراسر کشور در حدود 8 هزار مشاور املاک فعال وجود دارد، اما متاسفانه در قانون پيش فروش ساختمان ناديده گرفته شده اند؛ به طوري که قانون گذار در تنظيم اين قانون صرفا به مسائل قانون گذاري نگرش داشته است و واقعيت هاي اجتماعي و اجرايي کار را در نظر نگرفته است؛ چرا که زمينه انعقاد هر قراردادي ابتدا مذاکرات و توافقات اوليه و سپس تنظيم قرارداد پيش نويس است که در تنظيم قانون پيش فروش ساختمان هيچ يک از اين موارد لحاظ نشده است.
    به گزارش دنياي اقتصاد، مشاوران حقوقي اتحاديه مشاوران املاک با وارد کردن چند ايراد حقوقي به محتواي قانون پيش نويس ساختمان، پيشنهادات خود را براي رفع ابهام و ايرادات اين قانون مطرح کردند.
    بر اين اساس عنوان شده است: بند 2ماده 4 اين قانون که براساس آن مقرر شده است تدوين قرارداد پيش فروش مشروط به صدور شناسنامه فني مستقل براي هر واحد است، براي اجرايي شدن نياز به تدوين آيين نامه اي از سوي شهرداري دارد.
    علاوه براين، ماده 9 اين قانون نيز ازجمله موادي است که به نظر اتحاديه مشاوران املاک به منظور ضمانت اجرايي نياز به تدوين آيين نامه جداگانه دارد.
    براساس ماده 9 قانون پيش فروش ساختمان پيش فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث مسوول است و بايد مسووليت خود را از اين جهت بيمه کند و اگر ميزان خسارت وارده بيشتر از مبلغي باشد که از طريق بيمه پرداخت مي شود، پيش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
    به اعتقاد کارشناسان حقوقي اتحاديه املاک، اجراي اين ماده نياز به ورود به مسووليت هاي مدني دارد و سازمان بيمه بايد قانون و آيين نامه جديدي مصوب کند.
    آخرين ماده از مواد قانون پيش فروش ساختمان که به اعتقاد کارشناسان نياز به تدوين آيين نامه دارد ماده 10 اين قانون است. براساس ماده 10 قانون پيش فروش ساختمان، در مواردي که بانک ها به پيش خريداران براساس قرارداد پيش فروش، تسهيلات خريد دهند ،وجه تسهيلات از طرف پيش خريدار توسط بانک به حساب پيش فروشنده واريز و مالکيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش خريداري شده و نيز حقوق پيش خريدار نسبت به آن واحد، به عنوان تضمين اخذ مي شود که در بازنگري خبرگان حقوقي مشاوران املاک تاکيده شده است با توجه به اينکه اجراي اين ماده دخالت سيستم بانکي را به دنبال دارد، بانک بايد آيين نامه اجرايي جهت اجراي آن تنظيم کند.
    اين گزارش حاکي است در ماده 19 در حالي تاکيد شده است که پس از انتقال قطعي واحد پيش فروش شده و انجام کليه تعهدات، قرارداد پيش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه هستند که بنابراين بررسي مشخص نشده است که پس از انتقال قطعي، دفترخانه تا چه مدت زماني ملزم به نگاه داشتن مدارک اوليه هستند.
    اما در نهايت مغايرت دو ماده از قانون پيش فروش ساختمان به عنوان آخرين مشکل اين قانون ارزيابي شده است که آن هم مربوط به ماده 24 و ماده 21 است.
    براساس ماده 21 اين قانون پيش فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات، پايگاه هاي اطلاع رساني و ساير رسانه هاي گروهي و نصب در اماکن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي صلاح که در آيين نامه اجرايي اين قانون مشخص مي شود اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه هاي يادشده ارائه كند.
    همچنين براساس ماده 24 اين قانون نيز مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش فروش به يکي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي توانند قرارداد پيش فروش تنظيم کنند که از ديدگاه حقوقدانان اتحاديه املاک اين دو ماده از قانون با همديگر مغايرت دارند.
 منبع:روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 2346 به تاريخ 8/2/90، صفحه 1 (صفحه اول)