املاكي ها بي خبر از بسته اجاره بها
بنگاه هاي مسكن مي توانند بازار اجاره را تنظيم كنند؟



    بازتاب اوليه بسته اجاره در بازار مسكن
    موانع تنظيم قرارداد بلندمدت براي مستاجران
    گروه مسكن- مهديس فرقاني: نقش اول در اجراي بسته ساماندهي اجاره، براساس توافقي كه اتحاديه مشاوران املاك با وزارت مسكن به عمل آورده، بر عهده بنگاه هاي مسكن گذاشته شده، اما در حالي كه اين بسته چند روز پيش ابلاغ شده، مشاوران املاك مناطق مختلف تهران از محتواي آن بي اطلاع هستند و نسبت به اينكه چگونه بايد ضوابط بازار اجاره را به نفع مستاجر تغيير بدهند، سردرگم شده اند.
    هر چند هنوز بسته اجاره وارد بنگاه هاي املاكي نشده، اما مديران اين بنگاه ها با اشاره به آنچه طي روزهاي اخير در روزنامه ها درباره طرح تغيير مهلت قراردادهاي اجاره از يك سال به دو سال خوانده اند، اعلام مي كنند: نوسان نرخ اجاره مسكن به قدري با خواسته مالكان هماهنگ است كه جز از طريق افزايش عرضه واحدهاي اجاره اي، راه هاي ديگري همچون تغيير مهلت قرارداد يا مشوق مالياتي، براي كنترل نرخ اجاره جوابگو نخواهد بود.
    به اعتقاد مديران بنگاه هاي مسكن در تهران، تنظيم قرارداد بلندمدت اجاره فقط مي تواند دغه هاي مستاجران را كاهش دهد، اما نمي تواند مانع رشد اجاره بها شود.
    مشاوران املاك در عين حال درباره بازار اجاره مسكن و رشد قيمتي كه سال گذشته در اين بازار به وجود آمد، معتقدند: بهتر بود دولت در بسته سياستي اجاره مسكن، به نوعي تدابير لازم براي جبران كاهش نرخ سود بانك ها را در نظر مي گرفت تا فشاري كه هم اكنون تحت تاثير نرخ سود پايين به مستاجران وارد است، كمتر شود.
    به گزارش دنياي اقتصاد در حال حاضر سهم قراردادهاي دو ساله اجاره از كل قراردادهاي اجاره در حد 5 درصد است. در قانون فعلي مالك و مستاجر تاكيد شده است كه دو طرف مي توانند در قراردادي كه تنظيم مي كنند حداكثر زمان مهلت قرارداد را يك ساله قيد كنند و
    در صورت فراهم بودن شرايط، آن را «تمديد» كنند.
    مشاوران املاك در اين باره مي گويند: قرارداد بلندمدت به نفع مستاجر و به ضرر موجر است و چنانچه در قانون زمان اعتبار قرارداد اجاره اصلاح نشود، اجراي طرح دولت، شدني نخواهد بود.
    براساس اين گزارش، تحقيقات در بازار اجاره مسكن نشان مي دهد هم اكنون سهم افرادي كه به پشتوانه رهن يكساله، اقدام به خريد مسكن مي كنند رو به افزايش است. اين افراد بعد از يك سال رهن ملك خريداري شده، مبلغ رهن را با مستاجر تسويه مي كنند و در آن ملك ساكن مي شوند.
    به اعتقاد مشاوران املاك در حال حاضر تغيير خاصي در نرخ هاي اجاره واحد مسكوني در مقايسه با سال گذشته اتفاق نيفتاده، اما جو رواني ناشي از ورود بسته اجاره به بازار ممكن است شرايط آرام را ملتهب كند.
    هم اكنون روزانه تعداد فايل هايي كه براي اجاره به بازار مسكن پيشنهاد مي شود نصف فايل هاي مربوط به فروش است كه اين حجم محدود در صورتي كه تهديدي متوجه موجران شود، مي تواند كاهش پيدا كند.
    به نفع مستاجر به ضرر موجر
    به گزارش دنياي اقتصاد بعد از آنکه جزئيات بسته ساماندهي اجاره بها هفته گذشته منتشر شد قرار شد متن آن به تمامي بنگاه هاي املاک ابلاغ شود تا جزئيات آن در اختيار بنگاهداران ، موجران و مستاجران قرار بگيرد .
    در همين حال، مشاور املاکي در جنوب تهران در منطقه جواديه در اين باره به «دنياي اقتصاد» گفت : بسته اجاره هنوز ابلاغ نشده و از جزئيات اين طرح از طريق رسانه هاي عمومي مطلع شده ايم .
    وي درباره اينکه آيا امکان تنظيم قرارداد اجاره به صورت دو ساله وجود دارد يا خير؟ اظهار کرد : همان طور که اعلام شده تنظيم قراردادهاي اجاره بصورت دو ساله اجبار نيست، بلکه اختياري يا توافقي است. به طور کلي جزئيات اين طرح، جديد نيست، زيرا در گذشته و حال ، بازار اجاره مسکن شاهد چنين قراردادهاي توافقي بوده و خواهد بود. شايد اين نوع قرارداد در بازار اجاره واحدهاي مسکوني کمتر به چشم بخورد، اما در بازار اجاره مستغلات قابل مشاهده است .
    صالحي در رابطه با محاسن و معايب تنظيم قراردادهاي دو ساله عنوان کرد : به نظر مي رسد تنها به نفع مستاجران باشد، زيرا مجبور به جابه جايي در عرض يکسال نيستند و معاف از پرداخت هزينه جابه جايي و حق کميسيون براي قرارداد جديد مي شوند، اما از طرف ديگر اين طرح براي موجر به عنوان ضرر محسوب مي شود، زيرا ممکن است نرخ تورم در سال دوم قرارداد بيشتر از حد توافق شود و به همين خاطر موجر دچار زيان خواهد شد .
    اين بنگاهدار در ادامه افزود : افزايش نرخ اجاره به دليل قراردادهاي يکساله اجاره نيست، بلکه تورم و وضعيت اقتصاد دليلي بر نوسان اجاره بها محسوب مي شود .
    وي همچنين درباره ميزان استقبال موجران از تنظيم قرارداد اجاره دو ساله اذعان کرد : شايد حدود 10 درصد از موجران در بازار اجاره از اين طرح استقبال کنند که اين ميزان بيانگر حجم مالکان منصف در بازار اجاره است .
    موانع قرارداد بلندمدت
    علاوه براين يکي ديگر از فعالان بازار مسکن در منطقه نارمک درباره تاثير بسته اجاره در بازار مسکن تصريح کرد : همچنان جزئيات اين بسته به مشاوران املاک در منطقه نارمک ابلاغ نشده، اما تجربه ها در اين مورد بيانگر اين مساله است که امکان تنظيم قرارداد اجاره دو ساله فراهم است، اما مشکلي که وجود دارد عدم استقبال موجران از اجراي اين طرح است؛ چرا که معمولانرخ در بازار اجاره در حال نوسان است و موجران به اين فکر هستند که اگر قرارداد اجاره را دو ساله تنظيم کنند چطور مي توانند اجاره بها را به آن ميزان که مي خواهند تغيير دهند، به همين دليل مالکان از اين طرح استقبال نخواهند کرد و از سوي ديگر ممکن است اين مساله به افزايش نرخ اجاره دامن بزند، زيرا اگر موجران مجبور به تنظيم قرارداد اجاره به طور دو ساله شوند ممکن است از ابتداي سال اول نرخ اجاره را بيش از حد معمول تعيين کنند که به ضرر مستاجر است .
    خازني درباره محاسن تنظيم قراردادهاي دو ساله به «دنياي اقتصاد» گفت : با تنظيم اين قرارداد حداقل مستاجر در آرامش است و از اين وضعيت رضايت دارد که بعد از يک سال دغدغه جابه جايي را ندارد و از سوي ديگر نياز فوري موجر به واحد اجاره داده شده به هر دليل (فروش واحد مورد نظر ، استفاده شخصي از واحد و گرفتن وام) ، بخشي از موانع اين طرح پيش بيني مي شود .
    از هجوم يکباره مستاجران جلوگيري مي شود
    وي درباره تاثير مدت قرارداد اجاره بر اجاره بها تاکيد کرد : قراردادهاي يکساله علتي براي افزايش نرخ اجاره مسکن به شمار مي آيند، چرا که در پايان مدت قرارداد که اکثر قراردادهاي اجاره در ماه مشابه يکديگر، شروع و خاتمه مي يابد ، باعث مي شود هجوم مستاجران به بازار ، موجران را به افزايش نرخ اجاره تشويق کنند، اما اگر مدت زمان قرارداد اجاره افزايش پيدا کند نرخ اجاره با کاهش رو به رو خواهد شد، زيرا مالک به اين امر پي مي برد که اگر نرخ اجاره را منصفانه اعلام نکند ، ممکن است حجم مستاجران به طور چشمگير کاهش يابد و واحد استيجاري براي مدتي بدون مستاجر خالي بماند .
    اين مشاور املاک در ادامه خاطر نشان کرد : با توهمي که اکثر موجران براي افزايش نرخ اجاره بر اساس شروع سال جديد دارند به نظر باعث مي شود تنها 10 درصد از مالکان راضي به تنظيم قراردادهاي اجاره دو ساله شوند .
    از طرف ديگر بنگاهداري در خيابان ميرداماد درباره ميزان اطلاع از بسته اجاره گفت : در حال حاضر بسته اجاره بها ابلاغ نشده و تنها ثبت شدن فرم هاي اجاره در سامانه رهگيري ابلاغ شده است .
    وي همچنين در رابطه با اينکه آيا اين طرح قابليت اجرا را دارد يا نه اظهار کرد : معمولاقرارداد اجاره براي بيش از يکسال به صورت توافقي بين مالک و مستاجر تنظيم مي شود و اين طرح از گذشته در حال اجرا بوده است که در اين قرارداد به طور مکتوب ذکر مي شود که با توجه به شرايط زماني نسبت به تمديد قرارداد توافق خواهد شد يا نه .
    جوانرويي تصريح کرد : هم اکنون تعداد انگشت شماري از موجران در بازار حاضر به تنظيم قراردادهاي اين چنيني هستند مگر اينکه دولت به سياست هاي تشويقي (معافيت مالياتي براي واحدهاي اجاره اي ، ارائه تسهيلات به واحدهاي نيمه کاره در بازار اجاره و غيره) که براي آن دسته از مالکاني که اين طرح را اجرا مي کنند در نظر گرفته شده، جامه عمل بپوشاند .
    اين بنگاهدار درباره تعداد موجراني که تنظيم قراردادهاي اجاره دو ساله را اجرا خواهند کرد ، پيش بيني کرد : به طور معمول هر طرحي لازم به گذشت زمان دارد تا بتوان نتايج آن را پيش بيني کرد، اما اگر مسوولان و دولت سعي دارند تا 100درصد مالکان اين طرح را اجرا کنند بايد جنبه هاي تشويقي را افزايش دهند و در حد شعار به مالکان وعده ندهند، بلکه آن را هر چه سريع تر عملي کنند تا موجران سياست هاي تشويقي را باور کنند و با اين وجود بايد مطمئن بود که اکثر موجران از اين طرح حمايت خواهند کرد .
    قرارداد اجاره يک طرفه است!
    يکي ديگر از فعالان بازار مسکن در مرکز تهران محدوده ميدان وليعصر اذعان کرد : تنظيم قرارداد اجاره دو ساله انجام شدني نيست، چرا که اين دسته از قراردادها (اجاره) قرارداد يک طرفه است، زيرا مالک براساس برآورد هاي خود تصميم مي گيرد که واحدش را براي چه مدت زماني به دست مستاجر بسپارد حتي ممکن است قرارداد اجاره دو ساله تنظيم شود و مستاجر فردي لايق براي قرارداد دو ساله نباشد يا بالعکس با اين مثال کاملاواضح است که اين طرح نشدني است و موفق نخواهد بود .
    وي در ادامه تاکيد کرد : به نظر نمي رسد که حتي سياست هاي تشويقي هم باعث شود تا موجران به اجراي اين طرح البته تا زماني که اختياري است روي بياورند، زيرا اکثر مالکان نرخ اجاره را براساس ميزان تورم هر ساله تعيين مي کنند، به همين علت اگر مسوولان بتوانند تورم را کنترل کنند در اين صورت شايد اميدي به تنظيم قراردادهاي اجاره دو ساله از سوي اکثر موجران باشد .
    همچنين يك مشاور املاكي در منطقه پونك با اعلام اينكه هيچ اطلاعي از جزييات و ابلاغ بسته اجاره ندارد گفت: با هيچ ابزاري جز قانون نمي توان موجران را مجبور كرد قرارداد بلندمدت اجاره تنظيم كنند.
     
      دنياي اقتصاد، شماره 2345 مورخ 7/2/90، صفحه 7 (مسكن و عمران)