نويسنده: ليلادرخشان


    دنياي اقتصاد – بسته سياستي براي ساماندهي بازار اجاره مسكن كه هفته گذشته رونمايي شد با استقبال كارشناسان اقتصادي اين حوزه روبه رو شده و در عين حال پيشنهادهايي از طرف آنها براي نتيجه گيري درست از اجراي برخي مفاد بسته، مطرح شده است. از نگاه كارشناسان، «تغيير زمان اعتبار قراردادهاي اجاره از يك سال به دو سال يا بيشتر»، مهم ترين قسمت از بسته ساماندهي اجاره است كه يكسري هزينه هاي پنهان براي مستاجران را مي تواند كاهش دهد، اما اجراي آن در گام نخست نيازمند تشويق مالياتي موجران است.همچنين ارائه تسهيلات به واحدهاي مسكوني نيمه تمام نيز راهكار ديگري در بسته اجاره است كه كارشناسان پيشنهاد كرده اند.شرط پرداخت اين تسهيلات، دريافت تضمين اجاره واحدها از سازنده باشد.
    
    
    محورهاي طرح ساماندهي بازار اجاره مسكن با تامل كارشناسان روبه رو شد
    استقبال از قرارداد بلند مدت اجاره مسكن
     جاي خالي يارانه در بسته اجاره
    گروه مسكن- كارشناسان اقتصادي بازار مسكن با مطالعه جزئيات بسته ساماندهي اجاره بها كه هفته گذشته منتشر شد، براي اجراي بهتر برخي از بندهاي آن پيشنهادهايي را ارائه كرده و در عين حال جاي خالي يارانه براي مستاجران را به عنوان يكي از نقاط ضعف بسته، مطرح كرده اند.
    تنظيم قرارداد اجاره به صورت «دوساله» راهكار اصلي بسته، براي كنترل نرخ اجاره است كه به گفته كارشناسان يكسري هزينه هاي پنهان از جمله هزينه جست وجوي آپارتمان، هزينه جابه جايي و حق كميسيون مشاور املاك را براي مستاجر به نصف كاهش مي دهد، اما اين تغيير در مهلت قرارداد، در گام اول نيازمند اجراي داوطلبانه از سوي مالكان است كه براي آن مالكان بايد تشويق شوند. كارشناسان همچنين درباره طرح پرداخت تسهيلات ساخت به واحدهاي نيمه كاره با هدف عرضه آنها به بازار اجاره، پيشنهاد كردند: شرط پرداخت تسهيلات، تضمين سازنده –مالك- به اجاره حداقل 2 سال واحدها باشد.
    بكارگيري تسهيلات يارانه اي براي تقويت بنيه مالي مستاجران همزمان با كنترل نرخ هاي اجاره نيز پيشنهاد ديگر كارشناسان است كه به موجب آن، وام ارزان قيمت از محل درآمد حاصل از هدفمندي يارانه ها مي تواند به مستاجران كم درآمد اختصاص يابد.
    فردين يزداني كارشناس و نويسنده طرح جامع مسكن در گفت وگو با «دنياي اقتصاد» اظهار كرد: مهلت دوساله براي قراردادهاي اجاره صرفه جويي موثري براي مستاجران به دنبال خواهد داشت ضمن اينكه تبعات رواني چنين قراردادي به نفع مستاجر است. وي افزود: در حال حاضر بستر حقوقي براي تنظيم دو ساله قرارداد اجاره فراهم نيست و به همين خاطر بايد مشوق هاي موثر مالياتي براي آن در نظر گرفت.
    يزداني همچنين قرارداد دوساله را در صورت عدم كنترل روي نرخ هاي اجاره، عاملي براي ورود تورم انتظاري به بازار اجاره مسكن دانست و گفت: احتمال دارد برخي موجران با اين تصور كه در سال دوم قرارداد قيمت ها افزايش مي يابد، تورم ذهني خود را در همان سال اول در قرارداد اعمال كنند.
    وي همچنين ارائه تسهيلات تشويقي براي ساخت واحدهاي نيمه تمام را از جمله بهترين راهکارها براي متعادل کردن نرخ اجاره ارزيابي کرد و گفت: در همه جاي دنيا اين رويه براي فعال کردن صنعت اجاره داري مرسوم است اما بايد دولت شرايطي ايجاد کند که حتما واحدها به بازار اجاره عرضه شوند.
    يزداني در عين حال ضمن اينکه محتويات بسته حمايتي بازار اجاره بها را مثبت ارزيابي کرد، اما در عين حال ارائه يارانه به مستاجران کم درآمد را بهترين گزينه براي ساماندهي بازار اجاره توصيف و عنوان کرد: با توجه به درآمدي که دولت از طريق آزادسازي حامل هاي انرژي کسب کرده است، مي تواند با شناسايي مستاجران کم درآمد و ارائه تسهيلات يارانه اي به آنها در جهت ساماندهي بازار اجاره گام بردارد.
    در همين حال محمد رضا اعواني، مسوول پيشين سامانه رهگيري در وزارت بازرگاني نيز به «دنياي اقتصاد» گفت: اصولاساماندهي بازار اجاره بها بيش از هرچيز منوط به ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضاي مسکن است و با توجه به اينکه تعادل بين عرضه و تقاضا باعث مي شود که از ايجاد حباب قيمت در بازار اجاره جلوگيري شود از اين رو اگر بر مبناي بسته حمايتي تسهيلات تشويقي به مالکان واحدهاي نيمه کاره پرداخت شود در اين صورت قطعا از بروز نوسانات قيمتي در اين بازار ممانعت ايجاد خواهد شد.
    
    
    موانع حقوقي قراردادهاي دوساله
    وي اظهار کرد: باتوجه به اينکه بر مبناي قانون اساسي، مالکيت در اسلام محترم است؛ از اين رو نمي توان با روش هاي دستوري مالکان را وادار کرد که اقدام به انعقاد قرارداد دوساله با مستاجران کنند مگر اينکه شرايط تشويقي مهيا شود که مالکان خود به خود به اين سمت حرکت کنند و داوطلبانه براي انعقاد قرارداد دوساله اقدام کنند.
    به گفته وي با توجه به راه اندازي سامانه رهگيري معاملات مسکن در وزارت بازرگاني که امکان رصد نرخ اجاره در آن فراهم شده، اين امکان براي دولت ايجاد شده است که با بررسي رفتار نرخ اجاره درصدد کنترل آن برآيد و از افزايش بي رويه آن جلوگيري کند.
    مينو رفيعي، کارشناس مسکن نيز لغو معافيت ماليات اجاره را سياست تنبيهي دانست که به گفته وي ممکن است اثر معکوس بر بازار اجاره بها بگذارد و باعث شود که علاقه موجران براي عرضه واحدهاي اجاره اي کم شود.
    به گفته اين کارشناس مسکن، لغو ماليات اجاره پيش از اين به عنوان يک سياست تشويقي براي رونق بازار اجاره اتخاذ شده بود.
     
     
 دنياي اقتصاد، شماره 2342 مورخ 4/2/90، صفحه 1