قانون پيش فروش، ساخت و ساز را رونق مي دهد
نويسنده: سيما رادمنش
 |
لايحه پيش فروش مسكن پس از حدود سه سال معطلي در مجلس شوراي اسلامي سرانجام هفته جاري تصويب و جهت تاييد به شوراي نگهبان ارسال شد.
خلاقانوني در زمينه پيش فروش مسكن باعث شده بود برخي سازندگان در سال هاي گذشته با سوءاستفاده و كلاهبرداري در چند طرح ساختماني مشكلاتي را براي مردم به وجود آورند كه همين مساله زمينه ساز بي اعتمادي مردم به سرنوشت پيش فروش واحدهايي شده بود كه در مرحله اوليه ساخت قرار داشتند.
اما مساله به اينجا ختم نمي شد زيرا عدم اعتماد مردم براي پيش خريد باعث شده بود كه برخي انبوه سازان صلاحيت دار نيز براي تامين نقدينگي طرح هاي خود كه از طريق پيش فروش تامين مي شد، با مشكل مواجه شوند.مسائل به وجود آمده در رابطه با سوءاستفاده برخي سازندگان و اعتراضات مردمي باعث شد تا پرونده متخلفين به دادگاه رفته و در پي آن براي حل مشكل پيش فروش مسكن وزارت مسكن و شهرسازي و قوه قضاييه با همكاري يكديگر لايحه اي را تهيه و در سال 85 به هيات دولت ارائه كنند كه هدف از آن بستن راه هاي سوءاستفاده از پيش فروش مسكن و شفاف سازي روابط خريدار و فروشنده مسكن در حال ساخت بود.
در لايحه ارائه شده كه به تصويب مجلس رسيد، آمده است كه در قرارداد پيش فروش بايد مشخصات فني و معماري ساختماني كه فروخته مي شود از قبيل موقعيت، مساحت، كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح و اسكلت، سيستم گرمايش و سرمايش، قسمت هاي مشترك و مشخصات ديگري كه در پروانه ساخت تعيين شده و ساير اوصافي كه عرفا در قيمت موثرند، مشخص شود.
در اين لايحه همچنين ذكر شده است پيش فروش و انتقالات بعدي ساختمان بايد با تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد و اخذ پروانه ساخت، اخذ بيمه مسووليت و تاييديه وزارت مسكن و شهرسازي مبني بر دست كم 10 درصد پيشرفت عمليات ساختماني از جمله شرايط انعقاد قرارداد پيش فروش است.اين نظارت بر آگهي هاي مندرج در رسانه ها و مطبوعات از ديگر مواردي است كه در لايحه قيد شده و نمايندگان مجلس نيز پس از بحث و بررسي آن را به تصويب رسانده اند تا پس از تاييد شوراي نگهبان به قانون تبديل شده و براي اجرا از سوي رئيس جمهور ابلاغ شود.علي اكبر آقايي رئيس كميسيون عمران مجلس در گفتگو با جام جم، رفع خلاقانوني در پيش فروش مسكن را گامي ارزنده مي داند كه موجب خواهد شد مردم نسبت به پروژه هاي پيش فروش مسكن اطمينان خاطر يابند. او مي گويد: پيش فروش مسكن از طريق دفاتر اسناد رسمي و تعيين مجازات هايي براي متخلفين مي تواند از بروز سو ءاستفاده ها جلوگيري كند.
مقررات سختگيرانه
براساس مصوبه مجلس مقررات سختگيرانه اي براي پيش فروش مسكن تعيين شده است. به عنوان مثال، اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي كنند به حبس از 91 روز تا يك سال با جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي شوند.
همچنين اين مصوبه پيش فروشنده را ملزم مي كند كه قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش فروش از طريق رسانه ها و نصب در اماكن مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي صلاح اخذ و به ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه ها ارائه كند. براين اساس شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم برسد.
براساس اين مصوبه مطبوعات و رسانه ها قبل از دريافت اين مجوز حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند و در غير اين صورت به توقيف به مدت حداكثر دوماه و جزاي نقدي از 10 تا 100 ميليون ريال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.نمايندگان مجلس در ماده ديگري از اين قانون شهرداري ها را مكلف كرده اند كه هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذكر مشخصات كامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم كنند.
همچنين براساس مصوبه مجلس اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراي مفاد قرارداد پيش فروش توسط هيات داوران متشكل از يك داور از سوي خريدار و يك داور از سوي فروشنده و يك داور مرضي الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي الطرفين يك داور با معرفي رئيس دادگستري شهرستان مربوط انجام مي شود.
در صورت نياز داوران مي توانند از نظر كارشناسان رسمي محل استفاده كنند. آيين نامه اجرايي اين ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه مي شود و به تاييد هيات وزيران خواهد رسيد. بر اين اساس، داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب خواهد بود و آخرين ماده اين لايحه نيز مقرر مي دارد: آيين نامه اجرايي اين قانون ظرف 3 ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همكاري وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهيه شود و پس از تاييد رئيس قوه قضاييه به تصويب هيات وزيران برسد.
رونق فعاليت هاي ساختماني با قانون پيش فروش مسكن
به گفته فعالان بازار مسكن، مشكلات پيش خريد آپارتمان در سال هاي گذشته چنان گسترده بود كه بخش قابل توجهي از پرونده هاي قضايي محاكم دادگستري را به خود اختصاص داده است. در حال حاضر پيش بيني مي شود كه با تبديل شدن لايحه پيش فروش مسكن به قانون از بسياري از كلاهبرداري ها و تخلف ها جلوگيري شود و از سوي ديگر، زمينه تامين نقدينگي با جلب اعتماد در ميان خريداران براي انجام طرح ها و پروژه ها پيش برود. پيشتر ايرج رهبر، رئيس كانون انبوه سازان در گفتگويي با «جام جم» اعلام كرده بود رفع خلاقانوني در بحث پيشين فروش مسكن باعث جلب اعتماد مردم و اقبال آنها از پيش خريد آپارتمان ها خواهد شد.
وي معتقد است: پيش فروش مسكن زمينه رونق فعاليت هاي ساختماني را فراهم مي كند؛ چرا كه با ايجاد اعتماد در بازار و بستن راه هاي سوءاستفاده مي توان با جذب بخشي از نقدينگي، فعاليت هاي ساختماني را پيش برد.
رهبر بر اين باور است از آنجا كه تمام مراحل معاملات پيش فروش آپارتمان از طريق دفاتر اسناد رسمي صورت مي گيرد، مي تواند حقوق هر دو طرف چه خريدار و چه فروشنده را تضمين كند.
نحوه اجراي قانون مهم است
از سوي ديگر، محمدعلي پورشيرازي، كارشناس بخش مسكن به «جام جم» مي گويد: كلاهبرداري هاي صورت گرفته در سال هاي گذشته باعث شد كه دستگاه هاي ذي ربط به فكر تهيه لايحه اي در زمينه پيش فروش مسكن باشند تا از اين طريق بتوانند راه هاي سوءاستفاده را ببندند، اما بايد اين نكته را مورد توجه قرار داد كه مصوبات قانوني نمي تواند به تنهايي راهگشا باشد، زيرا آنچه مهم است اجراي يك قانون و پيگيري آن از سوي دستگاه هاي قضايي است.
وي مي افزايد: پيش از چنين مصوبه اي نيز اگر با متخلفان با سرعت و قاطعانه برخورد مي شد و در اين زمينه اطلاع رساني هاي دولت صورت مي گرفت، شايد اتفاقات اين گونه رخ نمي داد.اين كارشناس فعال حوزه مسكن مي گويد: قانون شدن لايحه پيش فروش مسكن، قدم مثبتي است اما به شرط اين كه اگر كسي تخلفي كرد، چه خريدار و چه فروشنده، دستگاه قضايي كشور خيلي سريع و طبق قانوني كه نوشته شده است، با شدت با آنها برخورد كند.
پورشيرازي در پاسخ به اين سوال كه تاثير قانون پيش فروش مسكن بر بازار ساخت و ساز چه خواهد بود، مي گويد: براساس تعهداتي كه به موجب اين قانون براي سازنده تعريف شده كه ساختمان بايد با چه مشخصات فني و كيفي ساخته شود و در مدت تعيين شده به خريدار تحويل داده شود، به نوعي هزينه را بالامي برد؛ اما با وجود افزايش قيمت، سلامت معامله حفظ شده و به بازار آرامش مي دهد.اين كارشناس مي افزايد: اگر قانون بدرستي اجرا شود، سازنده مي داند كه ديگر نمي تواند از زير تعهدات خود فرار كند و اگر نتواند بموقع و با كيفيت تعريف شده واحد خود را تحويل دهد، با وي برخورد قانوني خواهد شد.وي مي گويد: البته گاهي در اين معاملات خريداران نيز مقصرند؛ زيرا نمي توانند به تعهدات خود براي تامين مبالغ پيش خريد در زمان تعيين شده اقدام كنند كه قانون بايد دو طرف را ببيند و با آنها نيز برخورد كند.
اين كارشناس حوزه مسكن فرآيند توليد ساختمان را همچون زنجيره اي مي داند كه به مسائل كلان اقتصادي كشور مرتبط است و مي افزايد: سازندگان با مسائل مختلفي از جمله مسائل مالي، تحويل مصالح كيفي و هزينه هاي توليد مواجه هستند، بنابراين نمي توان توليد ساختمان را در كشور به دور از اين گونه مسائل ديد.