۸۹/۰۵/۰۲

نويسنده: فريد قديري


دنياي اقتصاد - بخش هايي از لايحه اي كه با هدف انضباط بخشي به بازار پيش فروش مسكن و ايجاد امنيت مالي براي پيش خريداران ملك، دو سال پيش تقديم مجلس شد، روز گذشته با راي اكثريت نمايندگان به تصويب رسيد، اما جرايم 11 گانه اي كه اين لايحه براي پيش فروش هاي ناموفق به پيش فروشنده تحميل خواهد كرد، از هم اكنون مورد نقد فني انبوه سازان قرار دارد. پيش فروش، نوعي ابزار كمكي براي تامين مالي ساخت وساز در نبود تسهيلات بانكي يا در دوره ركود مسكن -كه ساختمان هاي ساخته شده انبوه سازان فروش نمي رود- محسوب مي شود كه به واسطه آن، پيش خريدار با پرداخت مدت دار ارزش ملك در حال ساخت، بعد از مدتي صاحب مسكن مي شود و از سوي ديگر سازنده با پرداخت تدريجي ارزش معامله از سوي پيش خريدار در مراحل مختلف ساخت، مي تواند پروژه را بدون فقر مالي تكميل كند.
    در بازار پيش فروش مسكن طي چند سال اخير به دليل برخي سوءاستفاده ها از جانب پيش فروشنده ها، اعتماد پيش خريدار به شدت كاهش پيدا كرده؛ طوري كه در سال 88 سهم پيش فروش از كل ساخت وسازهاي شهر تهران كمتر از نصف روال طبيعي گزارش شده است. در شرايط طبيعي بايد بين 40 تا 50 درصد از واحدهايي كه در يك شهر يا كشور در مرحله شروع به ساخت –صدور پروانه- قرار مي گيرد، پيش فروش شود. عمده تخلفي كه پيش فروشنده ها مرتكب مي شوند، فروش يك واحد به چندين نفر است كه لايحه پيش فروش ساختمان براي جلوگيري از اين اتفاق، مقرر كرده است معامله پيش فروش مسكن از طريق تنظيم سند رسمي در دفاتر اسناد رسمي ثبت شود. اما در اين لايحه يكسري جرايم براي پيش فروشنده هايي كه به دلايل مختلف نمي توانند سر موعد مقرر واحد را تحويل پيش خريدار دهند در نظر گرفته شده كه برخي از اين جريمه ها از نگاه انبوه سازان باعث تحديد فعاليت در بازار پيش فروش خواهد شد. از جمله اين جريمه ها موردي است كه براي ناتواني پيش فروشنده در تحويل به موقع واحد به پيش خريدار، تعيين شده است. انبوه سازان تهراني در اين باره مي گويند، ساخت وساز به دلايل مختلف نظير جهش قيمت مصالح ساختماني، كمبود ناگهاني مصالح، اختلافات مالك زمين با سازنده و تطويل مراحل رسيدگي به پرونده حقوقي و زمانبر بودن صدور مجوزهاي ساختماني، ممكن است تحت كنترل سازنده به لحاظ رعايت زمانبندي مراحل ساخت نباشد كه در صورت وقوع هر كدام از اين موانع معمولي، اين سوال مطرح است كه دادگاه چگونه مي تواند تشخيص دهد وقفه در تحويل واحد مسكوني به پيش خريدار ناشي از برخورد پروژه به موانع معمولي بوده يا اينكه قصور عمدي در كار بوده است؟
    بيت ا... ستاريان، كارشناس مسكن و سازنده پروژه هاي مسكوني در تهران در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: مجلس در بررسي نهايي لايحه پيش فروش ساختمان بايد مفاد موجود در آن را به گونه اي تصويب كند كه روند پيش فروش مسكن در بازار ضابطه مند شود نه اينكه باب پيش فروش با اتخاذ اقدامات سخت تنبيهي براي هميشه بسته شود.
    وي تصريح كرد: بايد مرز بين تخلف عمدي با مشكلات رايج موجود در مسير ساخت وساز كه باعث خلف وعده پيش فروشنده مي شود در قانون پيش فروش مسكن در نظر گرفته شود. ستاريان پيشنهاد داد براي رونق بخشيدن به بازار پيش فروش كه در دنيا از آن به شيوه درست ساخت و فروش مسكن نام برده مي شود، بايد زمينه قانوني تشكيل موسسات مالي و اعتباري در اين حوزه به وجود بيايد تا اين موسسات بدون دخالت سازنده، رابطه مالي و حقوقي بين پيش خريدار و پيش فروشنده را ايجاد كنند. وي تاكيد كرد: اگر امنيت سرمايه گذاري به بازار پيش خريد مسكن برگردد، ساخت وسازها بدون تاثير پذيري از دوران ركود و رونق مسكن، مسير بدون التهابي را در پيش خواهد گرفت كه نتيجه آن دستيابي به رونق پايدار در ساختمان سازي خواهد بود. به گزارش دنياي اقتصاد، کارشناسان مسکن در عين حال بر اين باور هستند كه با توجه به رکود بازار مسکن از يک طرف و کمبود نقدينگي مردم براي خريد مسکن از سوي ديگر، امر پيش فروش مي تواند مولفه مطلوبي براي رونق بازار مسکن باشد؛ چرا که با توجه به تامين مالي پيش فروشندگان شرايط براي توليد مسکن و به دنبال آن رونق فراهم مي شود. اما در برخي از مواردي که در اين قانون به عنوان جريمه براي پيش فروشندگان اعمال شده مواردي ديده مي شود که بنا به گفته انبوه سازان و توليد کنندگان مسکن بايد مورد بازنگري قرار گيرد. به گزارش دنياي اقتصاد، انبوه سازان ضمن وارد کردن نقدهاي فني و کارشناسي به مواردي از اين قانون البته اذعان دارند که برخي از جرايم در نظر گرفته شده براي پيش فروشنده کاملاکارشناسي و منطقي است، اما آنها اعتقاد دارند با توجه به اينکه عمده افراد پيش فروشنده مسکن افرادي هستند که عموما بساز و بفروش هستند و علاقه اي به مسائل حقوقي ندارند شايد تصويب اين لايحه علاقه آنها را به امر پيش فروش مسکن کاهش دهد. انبوه سازان از جمله نقدهاي کارشناسي که به مضمون جرايم در نظر گرفته شده براي پيش فروشندگان در اين قانون وارد مي کنند، بحث تعيين مبلغ جريمه به ميزان يک در هزار مبلغ قرارداد در صورت عدم انتقال به موقع سند رسمي براي پيش فروشنده است که به گفته آنها با توجه به اينکه ايجاد تعلل در امر تعليق سند امري است که اصلابه پيش فروشنده ارتباط ندارد و بيش از هر چيز به ساختارهاي اداري دستگاه هاي ذي ربط باز مي گردد در نتيجه نبايد چنين جريمه اي مشمول پيش فروشنده شود. به گفته فعالان ساخت وساز اين مشکل البته در مورد شهرستان ها مصداق ندارد و تنگناهاي صدور سند عموما مربوط به پايتخت است. به اذعان توليدکنندگان مسکن، يکي ديگر از مواد اين قانون مبني بر اينکه پيش خريدار در برابر بيمه کيفيت ساختمان مسوول است، کاملامنطقي است، اما اينکه مقرر شده چنانچه ميزان خسارات وارده بيش از مبلغي باشد که از طريق بيمه پرداخت مي شود، پيش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد شد، محل اشکال است. به باور آنها بايد شرايطي فراهم شود که بيش از هرچيز نحوه بيمه ساختمان يک چارچوب مشخصي داشته باشد تا از بروز مشکلات احتمالي جلوگيري به عمل آيد.