بازار پيش فروش رونق مي گيرد؟
حمايت قانوني از پيش فروش مسكن كليد خورد
|
|
دنياي اقتصاد- مجلس شوراي اسلامي ديروز براي ايجاد پوشش قانوني از بازار پيش فروش مسكن 19 ماده از لايحه مربوطه را از تصويب نمايندگان گذراند.خلاقانوني در اين بازار از يك سو باعث سوءاستفاده و كلاهبرداري هاي متنوع شده و از سوي ديگر، پتانسيل وسيع موجود در اين بازار جهت تجهيز منابع مالي براي سازندگان مسكن را با مخاطرات سنگين مواجه كرده است.
در اين ميان، صاحبنظران اقتصاد مسكن، ضمن استقبال از ايجاد حمايت قانوني براي بازار پيش فروش، توفيق اين قانون را در گروي رعايت مرز تخلفات عمدي با مشكلات طبيعي ساخت و ساز مي دانند و پيشنهاد مي كنند زمينه قانوني تشكيل موسسات مالي رابط بين سازنده ها و پيش خريدارها در اين قانون فراهم شود.در شرايط فعلي، مخاطرات ناشي از فضاي سوءاستفاده باعث شده است كه پيش خريداران اقبالي به اين بازار نداشته باشند و چنانچه قانون جديد بتواند امنيت رواني را بدون مانع سازي براي سمت عرضه بر اين بازار حاكم كند، رونق بازار پيش فروش دور از انتظار نخواهد بود.
مقررات سختگيرانه براي پيش فروش مسکن
دنياي اقتصاد - مجلس شوراي اسلامي 18 ماده از لايحه پيش فروش ساختمان را که اولين قانون در اين حوزه به شمار مي رود، به تصويب رساند تا زمينه براي قانونمند شدن پيش فروش ساختمان در کشور فراهم شود. قانوني که به گفته امين حسين رحيمي، سخنگوي کميسيون حقوقي و قضايي مجلس براي «محکم کردن شرايط و قراردادهاي پيش فروش مسکن» تدوين شده است تا جلوي «کلاهبرداري هاي فراوان» در اين زمينه را بگيرد.
مواد يک تا 17 و ماده 19 اين لايحه 25 ماده اي روز گذشته در حالي به سرعت در صحن علني مجلس به تصويب رسيد، که تنها يکي از مواد اين لايحه به دليل اخطار قانون اساسي غلامرضا مصباحي مقدم مراعا ماند و براي انجام اصلاحات لازم به کميسيون مربوطه ارجاع شد. بر اساس ماده يک مصوبه ديروز مجلس، «هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد، پيش خريدار در آيد از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيش فروش ساختمان» محسوب مي شود.» همچنين «اشخاصي همچون سرمايه گذاراني كه در ازاي سرمايه گذاري از طريق احداث بنا روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخص از بناي احداثي روي آن زمين، ضمن عقد و به موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي يابد و نيز مستاجرين اراضي اعم از ملكي (خصوصي)، دولتي و موقوفه كه به موجب سند رسمي حق احداث بنا روي عين مستاجره را دارند مي توانند اقدام به پيش فروش ساختمان كنند.»
چگونگي تنظيم قرارداد پيش فروش
بر اساس ماده 2 اين لايحه، «در قرارداد پيش فروش بايد حداقل مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي، پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك و اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پاركينگ و انباري تصريح شود.»
همچنين «مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمت هاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفا در قيمت موثر است؛ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت؛ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي؛ زمان تحويل واحد ساختماني پيش فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي؛ تعيين تكليف راجع به خسارات تضمين ها و قرارداد بيمه اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله؛ تعهدات پيش فروشنده به مرجع صادر كننده پروانه و ساير مراجع قانوني و معرفي داوران بايد در قرارداد پيش فروش تصريح شود.»
براساس مصوبه مجلس در ماده 3، «قرارداد پيش فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده 2 اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.»
همچنين بر اساس ماده 4 «تنظيم قرارداد پيش فروش منوط به ارائه مداركي بدين شرح است: سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا يا قرارداد رسمي حاكي از اينكه مورد معامله در ازاي سرمايه گذاري با حق فروش از طريق احداث بنا روي عرصه به پيش فروشنده اختصاص يافته است؛ پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد؛ بيمه نامه مربوط به مسووليت موضوع ماده 9 اين قانون؛ تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان؛ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك.» همچنين «در مجموعه هاي احداثي كه پيش فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادر كننده پروانه از قبيل آماده سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق، دولتي و عمومي و نظاير آن دارد، اجازه پيش فروش واحدهاي مذكور منوط به حداقل 30 درصد پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تاييد آن توسط مرجع صادر كننده پروانه مي باشد.»
به موجب ماده 5 مصوب لايحه پيش فروش ساختمان، «تنظيم قرارداد پيش فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفا در قبال پرداخت حق التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضائيه صورت مي گيرد.»
جريمه هاي عدم انجام تعهدات پيش فروشنده
براساس تصويب نمايندگان در ماده 6، «چنانچه پيش فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش فروش شده را تحويل پيش خريدار ندهد يا به تعهدات خود عمل ننمايد، علاوه بر اجراي بند 9 ماده 2 اين قانون [تعهدات ثبت شده در قرارداد] مكلف است به شرح زير جريمه تاخير را به پيش خريدار بپردازد مگر اينكه به مبلغ بيشتري به نفع پيش خريدار توافق نمايند:
1 - در صورتي كه واحد پيش فروش شده و بخش هاي اختصاصي نظير پاركينگ و انباري در زمان مقرر قابل بهره برداري نباشد تا زمان تحويل واحد به پيش خريدار، معادل اجرت المثل بخش تحويل نشده.
2 - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم درصد بهاي روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
3 - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت هاي خدمات عمومي موضوع بند 9 ماده 2 اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
4 - در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد.» به موجب ماده 7 مصوبه مجلس، «در صورتي كه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. ليکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارد و در صورتي كه بيش از پنج درصد باشد، صرفا خريدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحويل شده كمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پيش خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بنا و بر اساس نظر كارشناسي از پيش فروشنده مطالبه كند.»
بر پايه ماده 8 نيز، «در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پيش فروشنده، پيش خريدار حق فسخ خود را اعمال مي نمايد، پيش فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناي مصالحه طرفين يا برآورد كارشناسي مرضي الطرفين به پيش خريدار بپردازد. در صورت عدم توافق طرفين، پيش فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بنا طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضايي همراه ساير خسارات قانوني به پيش خريدار مسترد نمايد.»
نمايندگان در ماده 9 تصويب كردند كه «پيش فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث مسوول است و بايد مسووليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي شود، پيش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.»
واريز تسهيلات بانکي به حساب پيش فروشنده
همچنين بر اساس ماده 10، «در مواردي كه بانك ها به پيش خريداران براساس قرارداد پيش فروش، تسهيلات خريد مي دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش خريدار توسط بانك به حساب پيش فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش خريداري شده و نيز حقوق پيش خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي گردد.»
مجلس ماده 11 لايحه پيش فروش ساختمان را نيز اين گونه به تصويب رساند که «در پيش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بها مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل 10 درصد از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي توانند بر خلاف آن توافق كنند.» مجلس در ماده 12 مقرر كرد كه «در صورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد پيش خريدار مي تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاييديه مهندس ناظر مبني بر ميزان پيشرفت از سوي پيش فروشنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هر يك از طرفين ظرف يك ماه گزارش پيشرفت كار را ارائه نمايد.» همچنين به موجب ماده 13، «پيش خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالك ملك پيش فروش شده مي گردد و در پايان مدت قرارداد پيش فروش و اتمام ساختمان با تاييد مهندس ناظر در صورتي كه تمام اقساط را پرداخت يا عوض قراردادي را تحويل داده باشد با ارائه مدارك مبني بر ايفاي تعهدات مي تواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد. چنانچه پيش فروشنده حداكثر ظرف 10 روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش فروش شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش خريدار يا قائم مقام وي مي نمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذي نفع نسبت به تفكيك يا افراز ملك پيش فروش شده اقدام نمايد.»
فسخ قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات پيش خريدار
بر اساس مصوبه مجلس در ماده 14، «در صورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش خريدار چنانچه پيش فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، با تاييد مهندس ناظر ساختماني مبني بر اينكه صرفا اقداماتي جزائي تا تكميل پروژه باقيمانده است (اگر كمتر از 10 درصد پيشرفت فيزيكي مانده باشد) پيش خريدار مي تواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه هايي كه طبق مقررات بر عهده پيش فروشنده بوده و توسط پيش خريدار پرداخت گردد از محل ماده 11 اين قانون و غيره با كسب نظر هيات داوري مندرج در ماده 19 اين قانون نخواهد بود.»
با مصوبه مجلس در ماده 15، «عرصه و اعيان واحد پيش فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول يا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمي واحد پيش فروش شده به پيش خريدار قابل توقيف و تامين به نفع پيش فروشنده يا طلبكار او نيست.» همچنين به موجب ماده 16 اين لايحه، «در صورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش فروشنده بايد مراتب را كتبا به دفترخانه تنظيم كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيش خريدار اخطار نمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد؛ در غير اين صورت پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.» بر اساس ماده 17 نيز، «واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش فروشنده نسبت به واحد پيش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضايت همه پيش خريداران يا قائم مقام قانوني آنها بلامانع است.» در ماده 19 اين لايحه هم نمايندگان تصريح کردند که «پس از انتقال قطعي واحد پيش فروش شده، قرارداد پيش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي باشند.»
نمايندگان در پايان جلسه علني ديروز، ادامه بررسي اين لايحه را به جلسات بعدي موکول کردند. ضمن اينکه ماده 18 اين لايحه به دليل مغايرت با قانون اساسي براي انجام اصلاحات لازم به کميسيون حقوقي و قضايي ارجاع داده شد.