كنترل سوداگري با دريافت ماليات
نقد محورهاي پيشنهادي بخش مسكن در برنامه پنجم توسعه -2

نويسنده: فرهاد بيضايي

اجراي سياست هاي مالياتي دربازار مسكن با توجه به افزايش هزينه هاي سوداگري دراين بازار، منجربه كنترل سوداگري و نيز كمك به افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن خواهد شد و مي تواند سرمايه و نقدينگي موجود دربازار را ازسوي سوداگري به سمت توليد هدايت كند. قابل ذكر است همانگونه كه اشاره شد، دولت علاوه بر توان درآمدزايي از طريق گسترش ماليات بربخش هاي سوداگرانه و غير توليدي، در بخش مسكن، مي تواند به كنترل قيمت نيز بپردازد. بنابراين دولت مي تواند وظايف ذيل را در طول برنامه پنجم براي اجراي سياست هاي مالياتي به انجام برساند:
    ا-دولت مكلف است درجهت ارتقاء كارايي سياست هاي مالياتي و ساماندهي آن نسبت به اصلاح نظام مالياتي بخش زمين و مسكن و برقراري ماليات هاي تصاعدي مرتبط با تقاضاهاي سرمايه اي و سوداگرانه اقدام نمايد. به گونه اي كه افزايش ارزش املاك دوم و بيشتر هر فرد مشمول 25درصد ماليات شود.
    ب- شهرداري ها موظفند تا 1% ارزش روز زمين متناسب با كاربري را به عنوان عوارض سالانه دريافت كنند و اين درآمد را جايگزين كليه وجوه دريافتي براي صدور پروانه هاي ساختماني جديد الاحداث كنند. از سال دوم برنامه، شهرداري ها نمي توانند هيچ گونه وجهي را براي پروانه ساختماني اعم از مسكوني و غير مسكوني دريافت كنند.
    
    تشكيل بانك اطلاعات بخش مسكن:
    تشكيل و راه اندازي بانك اطلاعات مسكن از ديگر سياست هايي است كه منجر به كنترل سوداگري دربازار مسكن مي شود. اين سياست علاوه بر اينكه زير ساخت اجراي سياست هاي مالياتي به شمار مي آيد، به خودي خود نيز به دليل ايجاد شفافيت منجر به كاهش تقاضاهاي سرمايه اي مخرب (سوداگرانه) از بازار مسكن مي شود.
    بنابر اين دولت جهت ايجاد زير ساخت مناسب براي اخذ ماليات از املاك و مستغلات، نيازمند ايجاد سامانه اطلاعات و يا بانك اطلاعات مسكن است. بنابراين در طول برنامه پنجم:
    ا. دولت مكلف است به منظور پشتيباني از نظام تصميم سازي و تصميم گيري در بخش ساختمان و مسكن از طريق يكپارچه سازي و ساماندهي اطلاعات تا سال دوم برنامه، بانك جامع اطلاعات مسكن را ايجاد و قابل بهره برداري كند و تا پايان برنامه پنجم براي كليه املاك و مستغلات شناسنامه هوشمند املاك و مستغلات به صورت كارت هوشمند صادر كند. همچنين سازمان ثبت اسناد و املاك كشور موظف است، كليه تغييرات حاصل از عمليات ثبتي مرتبط با املاك را دراختيار اين بانك اطلاعاتي قراردهد.
    
    بررسي حوزه توليد و عمران بخش مسكن
    با وقوع زلزله رودبار توجه ويژه اي به مقاوم سازي مسكن و ساختمان شد. زلزله خيز بودن كشور سبب شده است كه هميشه افزايش مقاومت ساختمان هاي توليدي، از اهداف مورد نظر برنامه ريزان باشد اما درحوزه توليد و عمران بخش مسكن نيز برخي از عوامل و مولفه هاي موثر در سال هاي اخير در نظام برنامه ريزي كشور مغفول مانده است. دراين حوزه نيز همچنان، بهره وري توليد پايين است. در ذيل به تفصيل مشكلات مغفول مانده عرصه توليد و عمران بخش مسكن مورد بررسي قرار گرفته است.
    
    مشكلات حوزه توليد مسكن
    فرآيند توليد مسكن دركشور، يكي ديگر از وجوه مغفول مانده دراين بخش است كه سبب شده است توليد وساخت مسكن دركشور، فرآيندي زمان بربا بهره وري پائين و صرف هزينه هاي زياد همراه با كيفيت نازل توليد باشد. زمان بر بودن فرآيند توليد مسكن دركشور سبب شده تا روند توليد، توانايي برقراري تعادل عرضه و تقاضا را در بازار مسكن نداشته باشد. از سوي ديگر افزايش هزينه هاي توليد سبب بالارفتن قيمت نهايي و در نهايت افزايش «سهم هزينه مسكن درسبد هزينه خانوار» مي شود و بهره وري پائين توليد نيز سبب اتلاف منابع ملي در عرصه ساخت و ساز شده است. از همين رو برنامه ريزي مناسب براي كارآمدسازي فرآيند توليد مسكن، مي تواند علاوه بر تاثيرات مثبت اقتصادي در روند اجرائيات و توليد مسكن، در نهايت منجر به افزايش كيفيت محيط مسكوني شود.
    
    مشكلات فرآيند توليد مسكن را مي توان در 4 حوزه اساسي جستجو كرد:
    1- روش هاي توليد مسكن
    2- نيروي انساني
    3- استانداردسازي
    4- مواد و مصالح ساختماني
    
    ناكارآمدي روش هاي توليد مسكن
    در حال حاضر مسكن به روش سنتي در كارگاه هاي ساختماني توليد مي شود. البته شيوه هاي ساخت سنتي، خود انواع مختلف دارد و شايد در مقام مقايسه بسيار متفاوت نيز باشند، اما اكثراً ويژگي هاي مشتركي را دارا هستند، مانند آنكه در اين شيوه توليد، كارگاه هاي ساختماني عموماً در محل اجراي پروژه برپا شده و تمامي مراحل توليد قطعات ساختماني در چنين كارگاه هايي انجام مي شود. از آنجا كه حجم فعاليت هاي چنين كارگاه هايي محدود و كوتاه است، مهارت و سليقه نيروي انساني بيشترين نقش را در روند توليد مسكن دارد و از آنجا كه نيروي انساني موجود در كشور عموماً فاقد دانش فني لازم در زمينه توليد مسكن است، اين خود سبب بالارفتن زمان و هزينه هاي ساخت، اتلاف منابع و كيفيت نازل محصولات توليدي مي شود. مديريت توليد سنتي نيز محدود و ناكارآمد است و از دانش و توانايي لازم براي افزايش بهره وري در فرآيند ساخت و كاهش هزينه هاي توليد برخوردار نيست. به طور خلاصه مهمترين مشكلات موجود ناشي از فرآيند توليد مسكن در كشور را مي توان چنين برشمرد:
    هر چند كه سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار عمدتاً ناشي از سهم بالاي هزينه زمين در قيمت تمام شده مسكن است ولي از سوي ديگر كاهش هزينه هاي توليد مسكن وبه موازات آن افزايش عمر مفيد مسكن هاي توليد شده و همچنين افزايش ايمني اين واحدها در برابر حوادث طبيعي مانند زلزله و كاهش هزينه هاي تعمير و نگهداري مسكن بايد مورد توجه قرار گيرد و اين ملاحظات در كنار سياست هايي كه منجر به كاهش سهم هزينه زمين در قيمت مسكن مي شود، باعث افزايش بهره وري و به تبع آن كاهش سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار مي شود.
    
    عدم وجود نظام استاندارد در بخش مسكن
    يكي از مشكلاتي كه در مقابل توليد صنعتي ساختمان وجود دارد، نبود استانداردهاي ملي ابعاد ساختماني است كه براساس آن قطعات ساختماني به صورت هماهنگ توليد و استفاده شوند. استانداردسازي علاوه بر آنكه لازمه توليد مدولار و صنعتي ساختمان است، منجر به صرفه جويي در استفاده از مواد و مصالح نيز مي شود.
    از سوي ديگر استانداردهاي لازم توليد و مصرف مواد و مصالح ساختماني براي جلوگيري از اتلاف منابع نيز در بخش ساختمان وجود ندارد. براي افزايش بهره وري در فرآيند توليد مسكن و ساختمان، كاهش هزينه هاي توليد و افزايش سرعت ساخت و ساز، تدوين استانداردهاي جامع ملي ساختمان و مسكن امري ضروري و اجتناب ناپذير است.
    
    پائين بودن بهره وري نيروي انساني
    در حال حاضر نيروي انساني موجود در صنعت ساختمان ضعف هاي عمده اي در فرآيند توليد دارد كه براي افزايش توليد و استفاده از توليد صنعتي بايد اصلاحاتي در اين حوزه صورت گيرد. عموم نيروي انساني شاغل در بخش ساختمان، از مهارت هاي لازم برخوردار نبوده و سابقه كاري مدون و مشخصي ندارند. همين امر سبب شده است كه كيفيت ساخت به دليل عدم مهارت نيروي انساني پائين باشد. بنابر اين بايد طي يك برنامه ريزي مدون سطح مهارت نيروي انساني در اين بخش افزايش يافته و از سوي ديگر براي سامان دهي نيروي كار شاغل در بخش ساختمان و مسكن شناسنامه فني صادر شود.
    
    ضعف هاي حلقه توليد، توزيع و مصرف مواد و مصالح ساختماني
    از جمله مواردي كه در جريان رشد و توسعه اقتصادي كشورها طي دو دهه گذشته نمود يافته است، تحول در ايجاد زيربناهاي توسعه اي شامل ساخت و ساز و گسترش عمليات ساختمان سازي، بهبود كيفيت مصالح ساختماني و استفاده از انواع محصولات سيماني و بتني بوده است. به عبارت ديگر الگوهاي رفتاري و مصرفي درجهت بهبود كيفيت زندگي و بالابردن استانداردهاي ساخت و ساز به گونه اي بوده است كه بسياري از پيش بيني هاي مصرفي و نيازهاي توليدي با دگرگوني مواجه شده اند. با توجه به نوع تكنولوژي، بيشترين حجم مصرفي مواد و مصالح ساختماني مربوط به كالاهاي «سيمان» و «فولاد» است و در اين ميان نيز كالاي سيمان باتوجه به مشكلات خاصي كه در فرآيند توليد، حمل و نقل و استفاده از آن وجود دارد از اهميت بيشتري برخوردار است.
    هر چند كه مواد و مصالح ساختماني يكي از نهاده هاي مصرفي در فرآيند توليد مسكن و ساختمان است اما برنامه ريزي براي اصلاح مشكلات توليد مواد و همچنين توزيع آن ها نيز تاثير به سزايي در افزايش كيفيت ساخت و همچنين كاهش قيمت ها دارد.
    
    هدف كلان حوزه توليد و عمران مسكن
    همانگونه كه در مشكلات مورد بررسي و كنكاش قرار گرفت، فرآيند توليد مسكن و مواد و مصالح ساختماني فرآيندي ناكارآمد و همچنين پرهزينه و با بهره وري پائين است. اين امر در دو نهاده اصلي توليد مانند نيروي انساني و مواد و مصالح ساختماني بيش از ديگر نهاده هاي توليد اهميت يافته است. در فرآيند توليد مسكن و همچنين استفاده از مصرف نهاده هاي توليدي، ناكارآمدي و بهره وري پائين، مشهود و قابل انكار است. بنابراين مهمترين هدف در فرآيند توليد مسكن مي تواند «اصلاح الگوي توليد و مصرف در صنعت مسكن و ساختمان» باشد. اين اصلاح نه تنها در فرآيند توليد كه منجر به افزايش كيفيت، كاهش هزينه ها و همچنين افزايش بهره وري مي شود، لازم و ضروري است بلكه در حوزه نهاده هاي توليد مانند نيروي انساني و همچنين مواد و مصالح ساختماني نيز بايد مورد توجه قرار گيرد.