نويسنده: غلامرضا جوزقي *


    
    با سلام در شماره 2092 در روز دوشنبه 10/3/89 آن روزنامه محترم، در گزارشي تحت عنوان «عقد قراردادهاي مسكن از «بنگاه هاي املاك» به «دفاتر اسناد» مي رود» در رابطه با ماده 188 پيش نويس قانون برنامه پنجم توسعه و وظايف دفاتر اسناد رسمي و درخواست بنگاه هاي معاملات ملكي، ضمن نقل مطالبي از ناحيه رييس اتحاديه مشاوران املاك (بنگاه هاي معاملات ملكي)، موضوعاتي مطرح شده كه از منظر حقوقي واجد اشكالات جدي است.
    در اين باره لازم است توضيحاتي عنوان شود:
    الف- حدود اختيارات و وظايف هر يك از شاغلين به حرف و مشاغل مختلف در قوانين و مقررات مربوطه تعريف و تعيين شده است و در خصوص دلالان و مشاوران املاك نيز در مقررات ذيل تعيين تكليف شده است.
    طبق ماده 335 قانون تجارت «دلال كسي است كه در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتي شده يا براي كسي كه مي خواهد معاملاتي نمايد طرف معامله پيدا مي كند.»
    طبق ماده 1 دستورالعمل اجرايي نحوه صدور پروانه تخصصي اشتغال براي مشاورين املاك و خودرو كه در تاريخ 15/4/1384 به تاييد و تصويب وزير محترم بازرگاني و معاون رييس قوه قضائيه و رييس محترم سازمان ثبت اسناد و املاك كشور رسيده و توسط رياست محترم قوه قضائيه تنفيذ شده است « مشاور املاك و خودرو كه در اين دستورالعمل به اختصار مشاور خوانده مي شود به شخصي اطلاق مي شود كه با داشتن شرايط لازم به امر خريد و فروش املاك و خودرو يا دلالي و واسطه گري معاملات مذكور با رعايت قوانين و مقررات حاكم بر آنها مبادرت مي نمايد.»
    طبق ماده 1 آيين نامه قانون دلالان معاملات ملكي مصوب مردادماه 1319 هيات وزيران، مقام صالح براي صدور پروانه دلالي معاملات ملكي، اداره كل ثبت اسناد و املاك است. بنابراين وظيفه مشاورين املاك بر حسب نص صريح قوانين و مقررات «واسطه گري و دلالي معاملات» است.
    ب- تنظيم قرارداد (اعم از قرارداد عادي يا رسمي و به خصوص در مورد معاملات املاك) و احتمالاانشاي عقود بين اصحاب معامله، يك امر كاملاتخصصي و نيازمند دانش حقوقي و ثبتي و اشراف كامل به شرايط صحت معاملات و نحوه انعقاد عقود و بررسي كامل صحت و اصالت اسناد و هويت متعاملين و ممنوع المعامله نبودن اشخاص و عدم بازداشت املاك و تسلط كامل به مقررات و قوانين مختلف از جمله قانون مدني و قانون ثبت و قانون مجازات اسلامي، قانون تجارت، قانون نظام وظيفه و قانون امور حسبي، قانون نحوه تملك اتباع بيگانه و ساير قوانين موضوعه است و دفاتر اسناد رسمي كه اكثريت قريب به اتفاق آنها تحت تصدي سردفتران داراي تحصيلات حداقل ليسانس حقوق اداره مي شوند، صالح ترين مرجع براي تنظيم اين گونه قراردادها هستند. (ضمنا واژه «محضرخانه» كه به دفعات در گزارش فوق به كار رفته صحيح نيست و صحيح آن «دفتر اسناد رسمي» يا «دفترخانه» است.)
    كانون سردفتران و دفترياران طبق ماده 58 قانون دفاتر اسناد رسمي يك نهاد عمومي است كه توسط وزارت دادگستري (قوه قضائيه) تشكيل شده و از نظر نظامات، تابع وزارت دادگستري (قوه قضائيه) است و وظايف آن طبق ماده 66 قانون مذكور تعيين شده و نهاد خصوصي نيست.
    مواد 47 و 48 قانون ثبت در رابطه با ثبت اجباري عقود و معاملات املاك ثبت شده است و دقيقا مويد صلاحيت انحصاري دفاتر اسناد رسمي در رابطه با ثبت اين گونه معاملات است.
    بنابراين وظيفه مشاوران املاك صرفا پيدا كردن طرف معامله (پيدا كردن مشتري براي اشخاصي كه مي خواهند ملك خود را بفروشند و همچنين پيدا كردن ملك مناسب براي متقاضيان خريد) است و قراردادهاي عادي كه در بنگاه هاي معاملات املاك تنظيم مي شوند همان گونه كه از نامشان پيدا است، «عادي» بوده و در صورت بروز هرگونه اختلاف بين اصحاب معامله، قدرت اجرايي نداشته و نهايتا كار به مراجع قضايي احاله شده و پس از طي مراحل قانوني دادرسي در مراحل بدوي و تجديدنظر و فرجام و در صورت تاييد صحت معامله و صدور حكم، قابليت اجرا خواهند يافت.
    به موجب قوانين و مقررات موجود براي جلوگيري از توالي فاسد و ايجاد اشكالات احتمالي در فاصله زماني بين «توافق بر معامله» و «تنظيم سند رسمي معامله»، دفاتر اسناد رسمي مي توانند با تنظيم سند رسمي «تعهد بر خريد و تعهد بر فروش» و درج مبلغ و شرايط مورد توافق طرفين در تعهدنامه، در صورت تخلف هر يك از طرفين، مفاد سند تعهدنامه رسمي را بدون مراجعه به محاكم قضايي، براساس مقررات اجراي مفاد اسناد رسمي از طريق صدور اجرائيه و توسط دايره اجراي ثبت اجرا كرد، طرف متخلف را وادار به اجراي تعهد و انتقال ملك موردمعامله نمايند. ضمنا يك نسخه از تعهدنامه تنظيمي را براي اداره ثبت محل ارسال نمايند تا در پرونده ثبتي ملك مربوطه بايگاني شود و تا زماني كه اين تعهد لغو نشده باشد، امكان معامله بعدي نسبت به ملك موضوع تعهد نباشد.
    بديهي است كه در اين مسير ضمن حفظ حقوق طرفين، انجام معاملات مردم تسهيل و از انباشت پرونده هاي بي شمار حقوقي و دعاوي الزام به تنظيم سند و امثال آن در دادگاه ها و اتلاف وقت محاكم قضايي جلوگيري خواهد شد.
    با عنايت به موارد گفته شده، مركز محترم پژوهش هاي مجلس شوراي اسلامي كه توسط حقوقدانان عالي مقام و با همكاري اساتيد برجسته دانشگاه ها مبادرت به انشاي پيش نويس قوانين و تقديم به صحن مجلس شوراي اسلامي مي نمايند، به درستي و بر طبق اصول مسلم حقوقي، بند الف ماده 188 را در پيش نويس قانون برنامه پنجم توسعه انشا نموده اند و اميد است با تصويب نهايي اين قانون ضمن تضمين استحكام معاملات و حفظ حقوق عامه مردم و اشاعه فرهنگ تنظيم سند رسمي در جامعه، حجم عظيمي از دعاوي موجود در محاكم محترم قضايي را كاهش داده و موجبات اعتبار هر چه بيشتر اسناد رسمي و ايجاد امنيت قضايي و اقتصادي و در نهايت آسايش عمومي در اين حوزه را فراهم سازند.
    * ليسانس حقوق قضايي و كارشناس ارشد حقوق جزا