تغيير در ثبت معاملات مسكن
عقد قراردادهاي مسكن از «بنگاه هاي املاك» به «دفاتر اسناد» مي رود
نويسنده: ليلادرخشان-فريد قديري
دنياي اقتصاد- مجلس همين روزها بررسي طرحي را آغاز مي كند كه تصويب يا رد آن مي تواند در نحوه انجام معاملات و ميزان رسميت مبايعه نامه ها در بازار مسكن تاثير مستقيم داشته باشد؛ رييس اتحاديه مشاوران املاك از ورود يك پيشنهاد به مجلس تحت عنوان «منع بنگاه هاي مسكن از تنظيم قراردادهاي خريد و فروش ملك» خبر داده و گفته است گروهي با طراحي يك سناريو در تلاش هستند با به حاشيه بردن مسير رهگيري معاملات مسكن (كه عمده مسووليت آن با حكم دولت به مشاوران املاك سپرده شده) دلالان ملكي را از صحنه بازار مسكن حذف كنند. در ماده 188 از فصل هشتم لايحه برنامه پنجم، صلاحيت مشاوران املاك صرفا در حدود دلالي تعريف شده و تاثير كليه عقود راجع به اموال غيرمنقول، موكول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمي شده است. اين درحالي است كه به اعتقاد بنگاه ها، دلال كسي است كه طرفين معامله را به يكديگر نزديك و سپس با تنظيم عقد قرارداد، سند (مبايعه نامه) صادر مي كند كه اين سند بايد كماكان از اعتبار قانوني برخوردار باشد.
استناد خسروي به قانون دلالي در انگليس و آمريكا: وظيفه تجاري دلال، انعقاد قرارداد خريد و فروش ملك است
قلي خسروي: عده اي دنبال حذف مشاوران املاك هستند
متن پيشنهاد لايحه: ازاين پس صلاحيت مشاوران املاك در انجام معاملات در حد واسطه گري تعيين مي شود و كليه مراحل عقد قرارداد بايد در محضرخانه انجام شود
درحالي كه دولت از طريق راه اندازي سامانه رهگيري معاملات مسكن، به فعاليت آژانس هاي املاك رسميت داده و مسووليت اصلي ثبت قراردادهاي ملكي –مبايعه نامه- را عملابه اين صنف سپرده است، اخيرا پيشنهادي به مجلس داده شده كه درصورت تصويب، بنگاه هاي مسكن از ميدان معاملات حذف خواهند شد. ماده 188 از فصل هشتم برنامه پنجم كه از چند روز ديگر جزئيات آن در مجلس بررسي خواهد شد، صلاحيت مشاوران املاك را فقط در حد دلالي تعريف كرده و كليه عمليات عقد قرارداد را به دفاتر اسناد رسمي واگذار كرده است.
هر چند گفته مي شود رگه هاي طرح اين پيشنهاد به اختلاف نظر قديمي محضرخانه ها و بنگاه هاي مسكن در نحوه رهگيري معاملات مربوط مي شود، اما ظاهرا دفاعي كه از ماده 188 برنامه پنجم شده، استحكام بخشيدن به معاملات مسكن و كاهش دعاوي حقوقي در قوه قضائيه است.
طرح ممنوعيت بنگا ه هاي مسكن از تنظيم مبايعه نامه با واكنش شديد رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك روبه رو شده است. مصطفي قلي خسروي در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: اين اقدام غيرقانوني است و انگيزه چنين رفتارهايي فراهم كردن زمينه براي حذف بنگاه هاي مسكن و مختومه كردن پرونده رهگيري معاملات است.
رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك تصريح كرد: طبق قانون، وظيفه تنظيم سند عادي – مبايعه نامه- انتقال مالكيت اموال غيرمنقول برعهده مشاوران املاك است كه تنها وسيله اثبات اين نقل و انتقال، سندي است كه بنگاه ها به دست طرفين –خريدار و فروشنده- مي دهند.
خسروي افزود: پيشنهادي كه اخيرا به مجلس آورده شده با سوال بزرگي روبه رو است تحت اين عنوان كه با ممنوع شدن فعاليت مشاوران املاك در تنظيم قراردادها، چه هدفي دنبال مي شود؟
مقام ارشد صنف بنگاه هاي مسكن همچنين گفت: اگر طرفين بر انتقال مالكيت توافق كنند، اما فرآيند تشريفات ثبت ملك نيازمند طي مراحل دشوار قضايي و دادگستري باشد، چه تضميني براي طرفين وجود دارد كه بدون تنظيم سند، خود را متعهد بر عقد قرارداد بدانند؟
به گزارش دنياي اقتصاد، طرحي كه قلي خسروي از ارائه آن به مجلس خبر داده به ماده 188 از فصل هشتم لايحه برنامه پنجم مربوط مي شود. در اين ماده به صراحت قيده شده صلاحيت مشاوران املاك صرفا در حدود دلالي تعريف و تاثير كليه عقود راجع به اموال غيرمنقول ثبت شده، موكول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمي است.
وظيفه دلال به روايت خسروي
مصطفي قلي خسروي، رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك با اشاره به قانون دلالي در كشور و تشريح جزئيات اين قانون در انگليس و آمريكا گفت: دلال كسي است كه در جريان نزديك كردن طرفين معامله به يكديگر زمينه انجام معامله را فراهم كرده و با تطبيق منافع طرفين، معامله را انجام و تنظيم سند عادي مي كند.
وي افزود: در كشور انگلستان دلال كسي است كه وظيفه انعقاد قرارداد خريد و فروش كالاو ملك را برعهده دارد. در آمريكا نيز دلالان مجاز به انعقاد قرارداد هستند و صلاحيت انشاي قرارداد را دارند. خسروي همچنين با استناد به ماده 47 و 48 قانون ثبت و ماده 138 قانون مدني گفت: طبق قانون هرگاه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد به امر نمايند و مورد قبول واقع شود، عقد انجام شده است و بار حقوقي عقد شكل گرفته است كه اين كار توسط افراد صنفي مشاوران املاك صورت مي گيرد و آثار عقدي كه توسط مشاوران املاك نگارش مي شود، طبق بند يك ماده 362 به مجرد وقوع بيع، مشتري مالك مبيع و بايع مالك ثمن خواهد شد.
وي تصريح كرد: با اين تعاريف دلالان عقد را انجام مي دهند و سردفتران اسناد رسمي نيز از باب نظم عمومي و نظامات دولتي ثبت رسمي انجام مي دهند. كما اينكه بسياري از اسناد عادي كه توسط دلالان تنظيم شده است، براي ثبت رسمي به دفاتر اسناد رسمي برده مي شود و در آن مكان ثبت رسمي مي شود و تعداد معدودي از اين قراردادهاي عادي كه توسط مشاوران املاك نگارش شده – كه البته قراردادهاي تيپي است كه توسط افراد حقوقي اداره ثبت اسناد و با همكاري وزارت بازرگاني و اتحاديه نگارش شده- با خواسته الزام به تنظيم سند رسمي در دادگاه ها مطرح و قضات براساس همين اسناد (اسناد عادي نگارش شده توسط مشاوران املاك) ملك تحويل و حكم به تنظيم سند رسمي حتي بدون حضور فروشنده را مي دهند كه اين اهميت نگارش سند عادي را نشان مي دهد.
خسروي در ادامه گفت وگو با دنياي اقتصاد تاكيد كرد: آنچه طبق قانون بايد رعايت شود اين است كه به محض وقوع عقد بيع خريدار صاحب مبيع است و از سوي ديگر با توجه به اينكه در شهرستان هاي ايران اكثر اسناد عادي است، اين اسناد توسط مشاوران املاك نگارش مي شود و بعضا توسط شوراي روستا مهر و امضا مي شود.
متاسفانه برخي دلالان را عامل تجارت سياه مي دانند
رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك با اشاره به اينكه متاسفانه برخي، دلالان را در بحث هاي تجارت سياه و آنهايي كه كالايي را به مبلغ اندك خريده و به بهاي گزاف مي فروشد، تعبير مي كنند، گفت: طبق تعريف قانوني، دلال خود اقدام به خريد و فروش نمي كند، بلكه طرف معامله قرارداد را پيدا كرده و در مقابل اجرت، آنها را به هم نزديك مي كند.
تضييع حقوق مشاوران در تنظيم لايحه برنامه
خسروي تصريح كرد: با توجه به اينكه كانون سردفتران و اتحاديه مشاوران املاك هر دو از نهادهاي خصوصي و صنفي هستند، اما متاسفانه در تنظيم لايحه برنامه پنجم، نامه عده اي از سردفتران مورد توجه قرار گرفته و در مقابل حقوق مشاوران املاك در نظر گرفته نشده است. وي افزود: در حال حاضر 68 هزار مشاور املاك در سراسر كشور وجود دارد كه اين پويايي شغل مشاوران را مي رساند. اين در حالي است كه هم اكنون 8 هزار دفترخانه فعال در سراسر كشور وجود دارد.
خسروي تاکيد کرد: با گذشت دو سال از به کارگيري سامانه املاک و کد رهگيري و مشخص شدن مزاياي آن براي تمامي مردم همچنان برخي از ادارات و سازمان ها از همکاري با اتحاديه در به ثمر رسيدن اهداف کامل آن ممانعت مي کنند که به نظر مي رسد، اين سازمان ها به جاي در نظر گرفتن منافع جمعي به منافع خود فقط مي انديشند.
مخالفت با رهگيري، چرا؟
به تعبير قلي خسروي سازمان ثبت اسناد با وجود مزاياي بي شمار سامانه کد رهگيري در ممانعت از بروز تخلف درامر خريد و فروش حوزه املاک به دلايل مبهم با استفاده از راهکارهاي مختلف به دنبال حذف اين سامانه است.
اين در شرايطي است که با گذشت حدود دو سال از افتتاح سامانه املاک و مستغلات، اما هنوز سازمان ثبت اسناد به عنوان شاخص ترين سازمان در بهينه سازي رهگيري معاملات مسکن به سامانه اتصال پيدا نکرده است.
رييس اتحاديه مشاوران املاک استان تهران در اين زمينه به دنياي اقتصاد گفت: کانون سردفتران با ارائه اين لايحه به مرکز پژوهش هاي مجلس شوراي اسلامي به دنبال آن است که کارکرد مشاوران املاک به دلالي ختم شود و کليه امور مربوط به تنظيم مبايعه نامه به سازمان ثبت اسناد منتقل شود. به گفته وي اين فرآيند در صورت تحقق بدان معنا است که اختيار احراز صلاحيت متعاملين از مشاوران املاک گرفته مي شود.
نمي توان مشاوران املاک را ناديده گرفت
وي تصريح کرد: ارائه اين لايحه به مرکز پژوهش هاي مجلس در حالي صورت گرفته است که اساسا امر دلالي پروسه اي به هم پيوسته است و نمي توان بخشي از اجراي اين فرآيند را به سازمان ثبت اسناد واگذار کرد. در همه جاي دنيا نيز مشاوران املاک بستر نهايي ثبت معاملات املاک را به عهده دارند و نمي توان بنگاه داران را در اين زمينه ناديده گرفت.
پارسال همين روزها!
پارسال همين روزها، رييس جمهور –كانديداي رياست جمهوري دوره دهم- به ميان مشاوران املاك در سالن همايش هاي وزارت كشور آمد و از برنامه حمايت مالياتي و صنفي از بنگاه هاي مسكن گفت.
مشاوران املاك از سراسر كشور كه در اين همايش حضور داشتند، به وعده ها اميد بستند. پارسال حتي گفته شد مسكن مهر بايد به مشاوران املاك سپرده شود.
همايشي كه خرداد سال گذشته براي اولين بار همه مشاوران املاك را دور هم جمع كرد، جمعه گذشته نيز براي دومين بار برگزار شد با اين تفاوت كه امسال رييس جمهور و وزير بازرگاني مشاوران املاك را همراهي نكردند! مشاوران املاك جمعه گذشته بيانيه اي مكتوب براي رويت مقامات ارشد دولت تنظيم كرده بودند تا با ارائه آن، از دولت بخواهند جلوي تصويب احتمالي پيشنهاد جديد را بگيرند. مصطفي قلي خسروي در اين باره به دنياي اقتصاد گفت: ما درخواست عاجزانه از دولت داريم كه نسبت به حفظ امنيت كاري و شغلي مشاوران املاك، همه راه هاي قانوني طي شود.
|
|
