سوءاستفاده برخي سازندگان در سال هاي گذشته و كلاهبرداري در چند طرح ساختماني كه پرونده آنها به دادگاه رفته است باعث شد وزارت مسكن و شهرسازي و قوه قضاييه با همكاري هم لايحه اي را تهيه و در سال 85 به هيات دولت ارائه كنند كه هدف از ارائه اين لايحه بستن راه هاي سوءاستفاده از پيش فروش مسكن و شفاف سازي روابط پيش خريدار و پيش فروشنده مسكن بود.
    در لايحه اي كه ارائه شد، آمده بود در قرارداد پيش فروش بايد مشخصات فني و معماري ساختماني كه فروخته مي شود از قبيل موقعيت، مساحت، كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات، نما، نوع مصالح و اسكلت، سيستم گرمايش و سرمايش، قسمت هاي مشترك و مشخصات ديگري كه در پروانه ساخت تعيين شده و ساير اوصافي كه عرفا در قيمت موثرند، مشخص شود.
    در اين لايحه همچنين ذكر شده بود پيش فروش و انتقالات بعدي ساختمان بايد با تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد كه اخذ پروانه ساخت، اخذ بيمه مسووليت و تاييديه وزارت مسكن و شهرسازي مبني بر دست كم 10 درصد پيشرفت عمليات ساختماني ازجمله شرايط انعقاد قرارداد پيش فروش است.
    پيش فروشنده همچنان مكلف است نزد يكي از بانك هاي داخلي حساب بانكي افتتاح كند و تمامي وجوه پيش خريداران بايد به آن حساب واريز شود و بانك مربوط موظف است براي دريافت اقساط از پيش خريداران دفترچه اقساطي صادر كند. در واقع براساس لايحه اي كه ارائه شد پيش فروشنده حق وصول مستقيم وجه از پيش خريدار را ندارد.
    طبق يكي از مواد اين لايحه هرگاه پيش خريدار تعهد خود را انجام دهد، ولي پيش فروشنده پس از پايان ساختمان از تنظيم سند رسمي به هر دليل امتناع كند، پيش خريدار مي تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمي و ارائه تاييديه به بانك مبني بر پرداخت تمامي ثمن به قائم مقامي از طرف پيش فروشنده سند انتقال را تنظيم و امضا كند. همچنين در اين لايحه ذكر شده پيش فروش و انتقالات بعدي ساختمان بايد با تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي صورت گيرد.
    نظارت بر آگهي ها نيز يكي ديگر از مواردي بود كه در لايحه ديده شده است. سال هاي گذشته چاپ آگهي پيش فروش ساختمان ها در روزنامه ها بدون نظارت، يكي از مسائلي بود كه مردم به واسطه چاپ آن در روزنامه ها اطمينان كرده، اقدام به پيش خريد مي كردند و تشخيصي ميان انبوه ساز صالح از غيرصالح وجود نداشت، در نتيجه براي جلوگيري از هر گونه تخلف در اين زمينه در لايحه پيش بيني شد كه پيش فروشنده بايد پيش از هر گونه اقدام به منظور تبليغ و آگهي پيش فروش در مطبوعات و رسانه هاي گروهي و وسايل ارتباط جمعي و سايت هاي اينترنتي مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي صلاح كه در آيين نامه اجرايي اين قانون مشخص مي شود، اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه هاي ياد شده ارائه كند. مطبوعات و رسانه هاي مذكور قبل از دريافت مجوز ياد شده حق درج و انتشار آگهي پيش فروش را ندارند.
    لايحه پيش فروش مسكن كه در آن موارد خوبي ديده شده است، اما همچنان پس از حدود 3 سال با اين كه بررسي مواد آن در كميسيون هاي مربوط مجلس به پايان رسيده، اما هنوز به قانون تبديل نشده است. نيره اخوان، عضو كميسيون قضايي مجلس در گفتگو با «جام جم» مي گويد: بررسي مواد لايحه پيش فروش ساختمان در كميسيون قضايي مجلس به اتمام رسيده و اين لايحه آماده ارائه به صحن علني مجلس است، اما اين كه چه زمان در صحن علني مجلس مورد بررسي قرار گيرد مشخص نيست.
    وي در پاسخ به اين سوال كه لايحه مربوطه چه تغييراتي داشته است، مي گويد: با توجه به اين كه از بررسي اين لايحه زمان گذشته است، حضور ذهني روي مواد بررسي شده ندارم اما تصويب آن در صحن علني مجلس مي تواند مشكلات پيش فروش مسكن را حل كند.
    در دنيا موسسات مالي و اعتباري فرآيند پيش فروش مسكن را به منظور جذب سرمايه هاي مردم و مشاركت مردم كنترل مي كنند
    به گفته فعالان بازار مسكن، مشكلات پيش خريد آپارتمان در سال هاي گذشته چنان گسترده بود كه بخش قابل توجهي از پرونده هاي قضايي محاكم دادگستري را به خود اختصاص داده است و سازمان هاي مشمول و دست اندركار در اين زمينه ازجمله قوه قضاييه، سازمان ثبت اسناد و املاك، دادستاني و حتي شهرداري نيز به نوعي وارد اين موضوع شده اند.
    البته آنچه مسلم است در قراردادهاي پيش فروش گاهي پيش فروشان و گاهي خريداران خلف وعده مي كنند و در برخي موارد ديده مي شود كه برخي پيش خريداران امكان تهيه و پرداخت تمام بهاي يك واحد مسكوني را ندارند و به اميد آن كه بتوانند ظرف يك سال يا بيشتر اين پول را فراهم كرده و وامي دست و پا كنند، اقدام به خريد واحدهاي پيش فروش شده از سوي انبوه سازان مي كنند، اما درعمل با چنان مشكلات پيچيده اي روبه رو مي شوند كه از عهده پرداخت اقساط خود برنمي آيند و از سوي ديگر نيز در مواردي ديده شده كه پيش فروشان مسكن نيز به دليل تامين نشدن نقدينگي كافي براي انجام كار، كار ساخت و ساز را در نيمه راه رها مي كنند و برخي از پيش فروشان مسكن نيز با كلاهبرداري يك واحد را به چند نفر مي فروشند.
    لايحه پيش فروش مسكن مي تواند در صورت تبديل به قانون از بسياري كلاهبرداري ها و تخلف ها جلوگيري كند، اما هنوز در مجلس معطل مانده و همچنان راه سوءاستفاده باز است.
    ايرج رهبر، رئيس كانون انبوه سازان در پاسخ به اين سوال كه طي 2 سال اخير وضعيت پيش فروش آپارتمان چگونه بوده است به «جام جم» مي گويد: به هر حال چون هنوز لايحه پيش فروش مسكن به قانون تبديل نشده است، معاملات در اين زمينه به روال سابق صورت مي گيرد.
    وي با اشاره به اين كه اقبال مردم به پيش خريد مي تواند زمينه رونق فعاليت هاي ساختماني را فراهم كند، مي گويد: در شرايط طبيعي بايد 50 درصد از آنچه قرار است طي يك سال در كشور ساخته شود، پيش فروش شود.
    وي مي افزايد: در 2 سال گذشته به دليل اين كه مردم نسبت به مسائل و تخلفات به وجود آمده در پيش فروش آگاه تر شده اند و همچنين به سبب ركودي كه در خريد و فروش ها رخ داد تخلفات نسبت به سابق كمتر صورت گرفته است، اما به هر حال ما منتظر تصويب و قانوني شدن لايحه پيش فروش مسكن هستيم تا با ايجاد اعتماد در بازار و بستن راه هاي سوءاستفاده، بتوان با جذب بخشي از نقدينگي زمينه رونق فعاليت هاي ساختماني را فراهم كرد.
    وي در رابطه با لايحه ارائه شده در اين زمينه مي گويد: از آنجا كه قرار است تمام مراحل معاملات پيش فروش آپارتمان از طريق دفترخانه ها صورت گيرد، مي تواند حقوق هر دو طرف چه خريدار و چه فروشنده را تضمين كند.
    به گفته كارشناسان بخش مسكن، نبود قانون محكمي در اين زمينه و نبود مراجع ذيصلاح مسوول باعث شده مردم فقط در صورت حسن سابقه يك سازنده و شناخت از آن فرد به او اعتماد نمايند و پيش خريد كنند.
    كارشناسان معتقدند در كشورمان سازندگان براي اتمام پروژه خود به جذب سرمايه نياز دارند و به همين منظور براي تامين نقدينگي كافي به طور مستقيم مردم را با طرح هاي پيش فروش به مشاركت مي طلبند. اما در دنيا اين موسسات مالي و اعتباري هستند كه پروسه پيش فروش مسكن را به منظور جذب سرمايه هاي مردم و مشاركت مردم كنترل مي كنند.
    بر اين اساس پيش فروش مسكن در اين كشورها به يك تفاهم سه جانبه بين سازنده، مردم و موسسات مالي و اعتباري مبدل مي شود.
    حال كه در كشورمان چنين موسساتي فعال نيستند، بايد هر چه زودتر لايحه پيش فروش مسكن ـ كه به گفته فعالان بازار مي تواند درصورت قانوني شدن از بروز خيلي تخلفات جلوگيري كند ـ در مجلس به تصويب برسد تا هم فروشندگان و هم خريداران در چارچوب آن و در يك فضاي قابل اعتماد فعاليت كنند.