مقررات و قواعد اختصاص اجاره اماکن تجاريز
مقررات و قواعد اختصاص اجاره اماکن تجاريز
[اداره آموزش هاي مردمي معاونت آموزش قوه قضائيه]
درباره اماکن تجارتي چه اجاره نامه تنظيم شده و چه نشده باشد ميزان اجاره بها همان مبلغي است که طرفين با يکديگر تراضي و توافق کرده اند که در صورت وجود اجاره نامه اعم از رسمي يا عادي اين مبلغ در اجاره نامه ذکر مي شود و در صورت عدم ذکر آن يا عدم تنظيم اجاره نامه مبلغ اجاره بها همان است که طرفين مقرر مي کنند.
در صورت عدم تراضي يا عدم قيد اجاره بها در اجاره نامه چه بايد کرد؟
در اين حالت از سوي دادگاه با جلب نظر کارشناس ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين مي شود.
آيا نرخ اجاره بها ثابت است يا مي توان آن را افزايش داد؟
در مورد اماکن تجارتي حسب مورد موجر يا مستاجر مي تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را از دادگاه به عمل بياورد ولي براي تقديم اين درخواست که به دادخواست تعديل اجاره بها مشهور است، نکاتي بايد در نظر گرفته شود که عبارتند از:
۱. مدت اجاره پايان يافته باشد.
۲. از تاريخ استفاده مستاجر از محل تجاري ۳ سال تمام گذشته باشد يا اگر قبلاً با حکم دادگاه اجاره بها تعيين يا تعديل صورت گرفته باشد از تاريخ تعيين شده در حکم براي تعيين اجاره بها يا تعديل آن ۳ سال تمام گذشته باشد.
با وجود اين شرايط دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره را به نرخ عادله روز تعديل مي کند.
آيا نظر کارشناس قطعي است؟
نظر کارشناس بايد منطبق با واقعيت و شرايط و اوضاع و احوال پرونده و موقعيت ملک و ... باشد و چنانچه کارشناس بدون در نظر گرفتن اين معنا اظهارنظر کند هر يک از اصحاب دعوي حق دارد نسبت به آن اعتراض نمايد و در اين صورت دادگاه در صورت پذيرش اعتراض موضوع را به هيات سه نفره از کارشناسان ارجاع خواهد کرد.
آيا هنگام تنظيم قرارداد اجاره طرفين مي توانند توافق کنند که اجاره بها هر سه سال افزايش پيدا نکند؟
خير، زيرا قانون سال ۵۶ از جمله قوانين آمره است و طرفين نمي توانند برخلاف آن توافق کنند و نيز اگر در اجاره نامه توافق شود که قبل از پايان مدت سه سال هر ساله يا هر دو سال اجاره بها افزايش پيدا نمايد باز هم اين توافق قابل ترتيب اثر نمي باشد.
آيا موجر هنگام تقديم دادخواست تعديل اجاره بها مي تواند مابه التفاوت آن را نيز با همان دادخواست مطالبه کند؟
بله و در اين حالت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعديل اجاره بها، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم مي کند.
مستاجر براي پرداخت اجاره بها چه نکاتي را بايد در نظر داشته باشد تا لطمه اي به حق سرقفلي او وارد نشود؟
۱. در زمان مقرر در اجاره نامه، اجاره بهاي معين شده (يعني اجرت المسمي) را بپردازد.
۲. پس از پايان مدت اجاره اجرت المثل را به ميزان اجرت المسمي يعني همان اجاره بهاي معين شده بپردازد. به بيان ساده تر همان مبلغي را که قبل از پايان مدت اجاره مي پرداخته، براي هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر يا نماينده قانوني اش پرداخت کند.
۳. اگر موجر از دريافت اجاره بها خودداري مي کند مبلغ مذکور را در صندوق ثبت و يا بانکي که از طرف سازمان ثبت تعيين مي شود واريز کند و قبض رسيد را اگر اجاره نامه رسمي است به دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادي است يا اصلاً قرارداد شفاهي بود و اجاره نامه اي در کار نباشد قبض را با تعيين محل اقامت موجر به يکي از دفاتر اسناد رسمي نزديک ملک تسليم و رسيد دريافت کند.
در صورت عدم پرداخت اجاره طبق موارد فوق چه وضعيتي پيش خواهد آمد؟
چنانچه اجاره نامه رسمي باشد در صورتي که مستاجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداري کند و با ابلاغ اخطاريه دفترخانه تنظيم کننده سند رسمي اجاره ظرف ۱٠ روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد موجر مي تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت تقاضاي صدور اجرائيه کند که اين اجرائيه هم شامل تخليه وهم وصول اجاره بها است و هرگاه پس از صدور اجرائيه مستاجر اجاره بهاي عقب افتاده را بپردازد عمليات تخليه متوقف مي شود ولي موجر مي تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخليه کند. اما اگر اجاره نامه عادي باشد يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر مي تواند براي مستاجر اظهارنامه بفرستد و اگر مستاجر ظرف ۱٠ روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد موجر مي تواند براي تخليه و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.
در هر سه حالت (چه سند رسمي باشد و چه عادي باشد و يا اصلاً اجاره تنظيم نشده باشد) هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري بسپارد حکم تخليه صادر نمي شود ولي هر مستاجر فقط يک مرتبه مي تواند از اين ارفاق قانوني بهره مند شود و هرگاه مستاجر دو بار ظرف يک سال در اثر اخطاريه دفترخانه اسناد رسمي يا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و براي مرتبه سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا در صندوق ثبت توديع نکند موجر مي تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخليه عين مستاجره را بنمايد.
در حالتي که اجاره نامه رسمي است و مستاجر اجاره بها را نمي پردازد بايد براي تخليه به اداره ثبت يا دفترخانه اي که سند اجاره در آنجا تنظيم شده است مراجعه کرد؟
الزامي وجود ندارد زيرا هميشه اصل بر صلاحيت دادگاه هاي دادگستري است. در اين حالت قانونگذار امتيازي را براي دارنده سند رسمي در نظر گرفته است تا بتواند بدون مراجعه به دادگستري و تنظيم دادخواست و رعايت تشريفات مربوط و صرف وقت و انتظار براي تعيين وقت محاکمه و ... مستاجر متخلف را به پرداخت اجاره بها يا تخليه مور د اجاره ملزم کند و لذا موجر دارنده سند رسمي اجاره هم مي تواند به اداره ثبت يا دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره مراجعه کند و هم دادگستري و اگر به اداره ثبت مراجعه کرده باشد و پس از مراجعه از اين امتياز صرف نظر کند دادگاه هاي دادگستري موظفند به درخواست او رسيدگي کنند.
در چه حالتي موجر بايد براي مستاجري که اجاره بها را نمي پردازد اظهارنامه بفرستد تا از مزاياي قانوني براي تخليه بهره مند شود؟
در صورتي که مابين موجر و مستاجر قرارداد اجاره اي تنظيم نشده باشد و يا اگر تنظيم شده است رسمي نباشد و به اصطلاح عادي باشد فرستادن اظهارنامه ضروري است.
در صورتي که مستاجر اجاره بها را مطابق مقررات پرداخت نکند و شرايط قانوني براي تخليه او فراهم شود آيا نصف حق سرقفلي به او تعلق مي گيرد؟
خير، حق سرقفلي و يا حق کسب و پيشه به او تعلق نمي گيرد و عين مستاجره از تصرف او خارج مي شود.
براي اينکه موجر بتواند از حق تخليه به علت عدم پرداخت اجاره بها بهره مند شود چه شرايطي بايد وجود داشته باشد؟
اين امر داراي حالت هاي مختلف است و بستگي به شرايط گوناگون دارد:
حالت اول: اخطاريه 10 روزه اداره ثبت (در مورد اجاره نامه رسمي) يا اظهارنامه (در مورد اجاره نامه عادي يا در مواردي که اجاره نامه موجود نيست) براي اولين بار به مستاجر ابلاغ مي شود و مستاجر باوجود پايان مهلت ۱٠ روزه اقدام به پرداخت اجاره بها نمي کند در اين حالت مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه ، اضافه بر اجاره بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري پرداخت مي کند در اين حالت حکم تخليه صادر نمي شود.
حالت دوم: مستاجر به منظور اذيت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاريه يا اظهارنامه 10 روزه داخل در مهلت قانوني يعني همان 10روز اقدام به پرداخت اجاره بهاي معوقه مي کند در اين صورت چنانچه مستاجر دو بار ظرف يک سال پس از دريافت اخطاريه يا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کند و براي بار سوم اجاره بها را در مهلت قانوني پرداخت نکند موجر مي تواند مستقيماً درخواست تخليه از دادگاه بنمايد و ديگر دادگاه نمي تواند به مستاجر مهلت دهد يا او را از ارفاق حالت اول برخوردار نمايد و حکم تخليه صادر مي شود.
پس اگر مستاجر براي مرتبه اول پس از ابلاغ اظهارنامه يا اخطاريه 10 روزه داخل در مدت قانوني اجاره بها را بپردازد ولي در مرتبه دوم عليرغم ابلاغ اظهارنامه و يا اخطاريه اجاره بها را نپردازد دقيقاً شرايط حالت اول محقق مي شود يعني اگر موجر دادخواست تخليه به طرفيت او در دادگاه مطرح کند و مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه علاوه بر اجاره بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري واريز کند ديگر حکم تخليه صادر نمي شود و اين ارفاق فقط براي يک مرتبه مي باشد. اما در حالت دوم مستاجر در هر دو مرتبه پس از ابلاغ، اجاره بها را در مهلت قانوني مي پردازد ولي براي اذيت موجر اين کار را انجام مي دهد اما اگر ظرف يک سال دو مرتبه اين عمل را انجام دهد و در مرتبه سوم اجاره بها را در مهلت قانوني پرداخت نکند موجر حق تخليه دارد. بايد توجه داشت که ملاک محاسبه يک سال، سال عددي نيست براي مثال اگر ابلاغ اولي در سال اسفندماه ۸۵ و ابلاغ دوم در ارديبهشت ۱۳۸۶ صورت گرفته باشد و مستاجر اجاره بهاي خرداد و تير ماه ۸۶ را در مهلت قانوني نپردازد موجر حق درخواست تخليه را خواهدداشت.
[اداره آموزش هاي مردمي معاونت آموزش قوه قضائيه]
درباره اماکن تجارتي چه اجاره نامه تنظيم شده و چه نشده باشد ميزان اجاره بها همان مبلغي است که طرفين با يکديگر تراضي و توافق کرده اند که در صورت وجود اجاره نامه اعم از رسمي يا عادي اين مبلغ در اجاره نامه ذکر مي شود و در صورت عدم ذکر آن يا عدم تنظيم اجاره نامه مبلغ اجاره بها همان است که طرفين مقرر مي کنند.
در صورت عدم تراضي يا عدم قيد اجاره بها در اجاره نامه چه بايد کرد؟
در اين حالت از سوي دادگاه با جلب نظر کارشناس ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين مي شود.
آيا نرخ اجاره بها ثابت است يا مي توان آن را افزايش داد؟
در مورد اماکن تجارتي حسب مورد موجر يا مستاجر مي تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را از دادگاه به عمل بياورد ولي براي تقديم اين درخواست که به دادخواست تعديل اجاره بها مشهور است، نکاتي بايد در نظر گرفته شود که عبارتند از:
۱. مدت اجاره پايان يافته باشد.
۲. از تاريخ استفاده مستاجر از محل تجاري ۳ سال تمام گذشته باشد يا اگر قبلاً با حکم دادگاه اجاره بها تعيين يا تعديل صورت گرفته باشد از تاريخ تعيين شده در حکم براي تعيين اجاره بها يا تعديل آن ۳ سال تمام گذشته باشد.
با وجود اين شرايط دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره را به نرخ عادله روز تعديل مي کند.
آيا نظر کارشناس قطعي است؟
نظر کارشناس بايد منطبق با واقعيت و شرايط و اوضاع و احوال پرونده و موقعيت ملک و ... باشد و چنانچه کارشناس بدون در نظر گرفتن اين معنا اظهارنظر کند هر يک از اصحاب دعوي حق دارد نسبت به آن اعتراض نمايد و در اين صورت دادگاه در صورت پذيرش اعتراض موضوع را به هيات سه نفره از کارشناسان ارجاع خواهد کرد.
آيا هنگام تنظيم قرارداد اجاره طرفين مي توانند توافق کنند که اجاره بها هر سه سال افزايش پيدا نکند؟
خير، زيرا قانون سال ۵۶ از جمله قوانين آمره است و طرفين نمي توانند برخلاف آن توافق کنند و نيز اگر در اجاره نامه توافق شود که قبل از پايان مدت سه سال هر ساله يا هر دو سال اجاره بها افزايش پيدا نمايد باز هم اين توافق قابل ترتيب اثر نمي باشد.
آيا موجر هنگام تقديم دادخواست تعديل اجاره بها مي تواند مابه التفاوت آن را نيز با همان دادخواست مطالبه کند؟
بله و در اين حالت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعديل اجاره بها، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم مي کند.
مستاجر براي پرداخت اجاره بها چه نکاتي را بايد در نظر داشته باشد تا لطمه اي به حق سرقفلي او وارد نشود؟
۱. در زمان مقرر در اجاره نامه، اجاره بهاي معين شده (يعني اجرت المسمي) را بپردازد.
۲. پس از پايان مدت اجاره اجرت المثل را به ميزان اجرت المسمي يعني همان اجاره بهاي معين شده بپردازد. به بيان ساده تر همان مبلغي را که قبل از پايان مدت اجاره مي پرداخته، براي هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر يا نماينده قانوني اش پرداخت کند.
۳. اگر موجر از دريافت اجاره بها خودداري مي کند مبلغ مذکور را در صندوق ثبت و يا بانکي که از طرف سازمان ثبت تعيين مي شود واريز کند و قبض رسيد را اگر اجاره نامه رسمي است به دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادي است يا اصلاً قرارداد شفاهي بود و اجاره نامه اي در کار نباشد قبض را با تعيين محل اقامت موجر به يکي از دفاتر اسناد رسمي نزديک ملک تسليم و رسيد دريافت کند.
در صورت عدم پرداخت اجاره طبق موارد فوق چه وضعيتي پيش خواهد آمد؟
چنانچه اجاره نامه رسمي باشد در صورتي که مستاجر در مهلت مقرر از پرداخت اجاره بها خودداري کند و با ابلاغ اخطاريه دفترخانه تنظيم کننده سند رسمي اجاره ظرف ۱٠ روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد موجر مي تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت تقاضاي صدور اجرائيه کند که اين اجرائيه هم شامل تخليه وهم وصول اجاره بها است و هرگاه پس از صدور اجرائيه مستاجر اجاره بهاي عقب افتاده را بپردازد عمليات تخليه متوقف مي شود ولي موجر مي تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخليه کند. اما اگر اجاره نامه عادي باشد يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر مي تواند براي مستاجر اظهارنامه بفرستد و اگر مستاجر ظرف ۱٠ روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد موجر مي تواند براي تخليه و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.
در هر سه حالت (چه سند رسمي باشد و چه عادي باشد و يا اصلاً اجاره تنظيم نشده باشد) هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري بسپارد حکم تخليه صادر نمي شود ولي هر مستاجر فقط يک مرتبه مي تواند از اين ارفاق قانوني بهره مند شود و هرگاه مستاجر دو بار ظرف يک سال در اثر اخطاريه دفترخانه اسناد رسمي يا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و براي مرتبه سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد يا در صندوق ثبت توديع نکند موجر مي تواند با تقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخليه عين مستاجره را بنمايد.
در حالتي که اجاره نامه رسمي است و مستاجر اجاره بها را نمي پردازد بايد براي تخليه به اداره ثبت يا دفترخانه اي که سند اجاره در آنجا تنظيم شده است مراجعه کرد؟
الزامي وجود ندارد زيرا هميشه اصل بر صلاحيت دادگاه هاي دادگستري است. در اين حالت قانونگذار امتيازي را براي دارنده سند رسمي در نظر گرفته است تا بتواند بدون مراجعه به دادگستري و تنظيم دادخواست و رعايت تشريفات مربوط و صرف وقت و انتظار براي تعيين وقت محاکمه و ... مستاجر متخلف را به پرداخت اجاره بها يا تخليه مور د اجاره ملزم کند و لذا موجر دارنده سند رسمي اجاره هم مي تواند به اداره ثبت يا دفترخانه تنظيم کننده سند اجاره مراجعه کند و هم دادگستري و اگر به اداره ثبت مراجعه کرده باشد و پس از مراجعه از اين امتياز صرف نظر کند دادگاه هاي دادگستري موظفند به درخواست او رسيدگي کنند.
در چه حالتي موجر بايد براي مستاجري که اجاره بها را نمي پردازد اظهارنامه بفرستد تا از مزاياي قانوني براي تخليه بهره مند شود؟
در صورتي که مابين موجر و مستاجر قرارداد اجاره اي تنظيم نشده باشد و يا اگر تنظيم شده است رسمي نباشد و به اصطلاح عادي باشد فرستادن اظهارنامه ضروري است.
در صورتي که مستاجر اجاره بها را مطابق مقررات پرداخت نکند و شرايط قانوني براي تخليه او فراهم شود آيا نصف حق سرقفلي به او تعلق مي گيرد؟
خير، حق سرقفلي و يا حق کسب و پيشه به او تعلق نمي گيرد و عين مستاجره از تصرف او خارج مي شود.
براي اينکه موجر بتواند از حق تخليه به علت عدم پرداخت اجاره بها بهره مند شود چه شرايطي بايد وجود داشته باشد؟
اين امر داراي حالت هاي مختلف است و بستگي به شرايط گوناگون دارد:
حالت اول: اخطاريه 10 روزه اداره ثبت (در مورد اجاره نامه رسمي) يا اظهارنامه (در مورد اجاره نامه عادي يا در مواردي که اجاره نامه موجود نيست) براي اولين بار به مستاجر ابلاغ مي شود و مستاجر باوجود پايان مهلت ۱٠ روزه اقدام به پرداخت اجاره بها نمي کند در اين حالت مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه ، اضافه بر اجاره بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري پرداخت مي کند در اين حالت حکم تخليه صادر نمي شود.
حالت دوم: مستاجر به منظور اذيت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاريه يا اظهارنامه 10 روزه داخل در مهلت قانوني يعني همان 10روز اقدام به پرداخت اجاره بهاي معوقه مي کند در اين صورت چنانچه مستاجر دو بار ظرف يک سال پس از دريافت اخطاريه يا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بها کند و براي بار سوم اجاره بها را در مهلت قانوني پرداخت نکند موجر مي تواند مستقيماً درخواست تخليه از دادگاه بنمايد و ديگر دادگاه نمي تواند به مستاجر مهلت دهد يا او را از ارفاق حالت اول برخوردار نمايد و حکم تخليه صادر مي شود.
پس اگر مستاجر براي مرتبه اول پس از ابلاغ اظهارنامه يا اخطاريه 10 روزه داخل در مدت قانوني اجاره بها را بپردازد ولي در مرتبه دوم عليرغم ابلاغ اظهارنامه و يا اخطاريه اجاره بها را نپردازد دقيقاً شرايط حالت اول محقق مي شود يعني اگر موجر دادخواست تخليه به طرفيت او در دادگاه مطرح کند و مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه علاوه بر اجاره بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري واريز کند ديگر حکم تخليه صادر نمي شود و اين ارفاق فقط براي يک مرتبه مي باشد. اما در حالت دوم مستاجر در هر دو مرتبه پس از ابلاغ، اجاره بها را در مهلت قانوني مي پردازد ولي براي اذيت موجر اين کار را انجام مي دهد اما اگر ظرف يک سال دو مرتبه اين عمل را انجام دهد و در مرتبه سوم اجاره بها را در مهلت قانوني پرداخت نکند موجر حق تخليه دارد. بايد توجه داشت که ملاک محاسبه يک سال، سال عددي نيست براي مثال اگر ابلاغ اولي در سال اسفندماه ۸۵ و ابلاغ دوم در ارديبهشت ۱۳۸۶ صورت گرفته باشد و مستاجر اجاره بهاي خرداد و تير ماه ۸۶ را در مهلت قانوني نپردازد موجر حق درخواست تخليه را خواهدداشت.
+ نوشته شده در ۱۳۸۸/۱۲/۲۶ ساعت توسط admin
|