قانون ساده اجراي سخت
از نتايج اصل آزادي اراده آن است كه مردم آن گونه كه در انجام معاملات خود قادرند تا بدون در نظر داشتن قالبي خاص براي قراردادهاي خويش آنچه را كه اراده كرده اند در عالم حقوق اعتبار بخشند در ثبت و تنظيم معاملات نيز به جز در موارد استثنايي مانند عقود و معاملات راجع به املاك و... در انتخاب نوع سندي كه قصد تنظيم آن را دارند اعم از عادي يا رسمي آزادانه تصميم بگيرند.با اين وصف تمايل عمومي آن است كه با توجه به آثار و فوايد ثبت رسمي معاملات از جمله تثبيت مالكيت و جلوگيري از جعل و كلاهبرداري و اختلافات احتمالي در آينده معاملات شان را در دفاتر اسناد رسمي ثبت كنند و از اعتبار آن به عنوان سند رسمي برخوردار شوند.به رغم اين تمايل عمومي و ساير نتايج مثبت ثبت رسمي اسناد براي اشخاص و دولت قانونگذار تاكنون براي حذف تشريفات زائد و دست و پاگير و تشويق بيشتر مردم براي انجام معاملات رسمي اقدام شايسته و بايسته يي به عمل نياورده و هرازگاه نيز اگر گامي به جلو برداشته است با مقاومت مراجع اداري ذي نفع يا تحركات به اصطلاح محتاطانه در تفسير و اجراي قانون اين اقدام عقيم مانده است.و بر اين منوال است قانون تسهيل انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي مصوب 1/6/85 مجلس شوراي اسلامي كه برخلاف روح حاكم بر قانون و فلسفه وجودي آن يعني آسان كردن تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي قانون مصوب با تفاسير سختگيرانه قاتل جاني شد به جاي قاتق نان
شرح ماجرا
در ماده يك قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي كه از اين پس به اختصار قانون مي نامم، آمده است: دفاتر اسناد رسمي موظفند با رعايت بندهاي زير پس از دريافت دلايل مالكيت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبيق سند با دفتر املاك و اعلام وضعيت ثبتي (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال عين اراضي و املاك اقدام نمايند.
الف- گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف موضوع تبصره (8) ماده (100) اصلاحي قانون شهرداري در مورد املاك مشمول قانون مذكور
ب- اعلام نظر وزارت جهاد كشاورزي (حسب مورد سازمان امور اراضي و سازمان جنگل ها و مراتع و آبخيزداري كشور) مبني بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخيص اراضي موات و ابطال اسناد آن و ماده (56) قانون حفاظت و بهره برداري از جنگل ها و مراتع، در مورد املاك واقع در خارج از محدوده قانوني شهرها
ج- دفاتر اسناد رسمي مكلفند هنگام نقل و انتقال عين املاك، مفاصا حساب مالياتي و بدهي موضوع ماده (37) قانون تامين اجتماعي مصوب 1354 را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظيمي قيد نمايند مگر اينكه انتقال گيرنده ضمن سند تنظيمي متعهد به پرداخت بدهي احتمالي گردد كه در اين صورت متعاملين نسبت به پرداخت آن مسووليت تضامني خواهند داشت.
تبصره- در موارد مذكور در ماده فوق مراجع ذي ربط مكلفند در تاريخ مراجعه، به مراجعه كنندگان گواهي وصول تقاضا، تسليم و ظرف مدت 20 روز از تاريخ صدور گواهي يادشده پاسخ آن را صادر نمايند. اعلام نظر مراجع مذكور بايد روشن و با ذكر علت و مستند به دلايل قانوني باشد در غير اين صورت ثبت سند با تصريح موضوع در سند تنظيمي بلامانع خواهد بود.
منطوق ماده مذكور دلالت دارد:
1- دفاتر اسناد رسمي در تنظيم اسناد انتقال عين اراضي و املاك به جز در موارد مذكور در ماده فوق در اخذ ساير استعلامات معمول در قبل از تصويب اين قانون تكليفي ندارند.
2- در صورت تعهد انتقال گيرنده به پرداخت بدهي هاي احتمالي و قيد آن در سند تنظيمي مفاصا حساب هاي مالياتي بدهي و موضوع ماده 37 قانون تامين اجتماعي ضروري نمي باشد.
3- تكليف دفاتر به تنظيم سند در مواردي كه مراجع ذي ربط مورد استعلام از دادن پاسخ در مهلت مقرر و يا اعلام نظر موجه و مستند به دلايل قانوني امتناع كنند.
و در اينجا است كه طرفداران قانون تسهيل به عنوان قانون سهولت در مقابل مخالفان خود در تفسير قانون با اجراي باصعوبت به صف آرايي مي پردازند.
نظر مخالفان
1- همان طور كه در ماده يك قانون تسهيل تصريح شده موضوع اين قانون صرفاً تنظيم سند انتقال عين اراضي و املاك است لذا تعميم آن به ساير اسناد مانند اسناد اجاره، رهن، وقف، تقسيم نامه و... فاقد محمل قانوني است.
2- با توجه به سكوت قانونگذار در مورد ساير اسناد و عدم نسخ قوانين سابق در اين قانون تنظيم هر نوع سند به استثناي آنچه در اين قانون به آن تصريح شده مانند انتقال عين اراضي و املاك، نقل و انتقال تلفن ثابت و همراه و... كماكان مشمول تشريفات و مقررات گذشته بوده و اخذ كليه استعلامات و ارائه مدارك معمول در زمان قبل از تصويب اين قانون ضروري است.
3- به موجب ماده 9 آيين نامه سابق قانون تسهيل،هرگونه انتقال بلاعوض و اعيان به نفع دولت و شهرداري ها و نيز تنظيم اسنادي كه موجب تغيير مالكيت عين نمي گردد از قبيل اجاره، رهن و تقسيم نامه (غير از حبس)، از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهي و اعلام نظر به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك معاف مي باشد، لكن دفاتر اسناد رسمي مكلفند نشاني محل وقوع ملك را طبق اظهار متعاملين در سند تنظيمي قيد نموده و حداكثر تا پايان ماه بعد تصوير سند تنظيمي را حسب مورد به اداره امور مالياتي يا اداره تامين اجتماعي شهر مربوط ارسال نمايند.لكن آيين نامه مذكور در مورخ 2/11/87 به شرح ذيل اصلاح و مقرر گرديد: هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداري ها از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهي به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل، معاف مي باشد.قانونگذار در اصلاحيه اخير خود كه نسبت به ماده 9 آيين نامه قانون تسهيل معمول نموده به عنوان آخرين اراده تقليلي با حذف معافيت دفاتر از اخذ هرگونه گواهي و اعلام نظر در تنظيم اسنادي كه موجب تغيير مالكيت عين نمي شود از قبيل اجاره، رهن، تقسيم نامه و... كه در ماده 9 آيين نامه قبل از اصلاح پيش بيني شده بود در مقام بيان نتيجتاً ضرورت اخذ گواهي ها و اعلام نظرهاي مراجع ذي ربط سابق را ضروري دانسته است.
نظر موافقان
1- روح حاكم بر قانون تسهيل، سهولت در انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي و حذف تشريفاتي است كه با وظايف ذاتي دفاتر يعني ثبت و تسجيل معاملات مردم به صورت رسمي ارتباط مستقيم ندارد لذا به همين منظور قانونگذار با انتخاب عبارت تسهيل در عنوان قانون اراده خود را براي اعمال مصلحت پيش گفته اعلام نموده است. هر تفسيري از قانون و آيين نامه آن بدون ملحوظ نمودن اين فلسفه مغاير با روح قانون و موازين است.
2- قيد عبارت عين املاك و اراضي در ماده يك قانون تسهيل به هيچ وجه ثبت ساير اسناد از قبيل رهن، اجاره و تقسيم نامه و... را از شمول قانون خارج نمي كند، حجيت مفهوم موافق و قياس اولويت واصل اصاله الاطلاق دليل اين مدعا است.
3- به حكايت مادتين 4 و 5 همين قانون در مواردي كه تنظيم سند توسط دفاتر مستلزم انجام تشريفات و اخذ استعلام از مرجع خاصي بوده است مانند نقل و انتقال تلفن ثابت و همراه و يا ماشين هاي چاپ و ليتوگرافي ضرورت آن صراحتاً در قانون پيش بيني شده است بنابراين اختصاص شمول قانون به عين املاك و اراضي بلاوجه است.
4- رويه جاري در دفاتر پس از تصويب قانون تا زمان تصويب آيين نامه اجرايي آن در خصوص ساير اسنادي كه موجب انتقال مالكيت عين نمي شود در هماهنگي با قانون و حذف گواهي ها و استعلامات به جز در مواردي است كه در متن قانون تصريح شده است.
5- صدور آراي متعدد وحدت رويه كانون سردفتران و دفتر ياران پس از تصويب آيين نامه قانون كه به تصويب سازمان ثبت املاك و اسناد رسيده است نيز حاكي از صحت رويه جاري در عدم ضرورت اخذ استعلامات در مورد اسناد پيش گفته و انطباق آن با قانون مي باشد .
6- تصويب آيين نامه قانون و اعلام معافيت از پرداخت عوارض و اخذ هر گونه گواهي در تنظيم اسنادي كه موجب تغيير مالكيت عين نمي گردد از قبيل اجاره، رهن و تقسيم نامه (غير از حبس)، به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك در واقع بيان احكام قانوني موجود و فاقد حكم تاسيسي است، لذا حذف آن نيز نمي تواند موجب شبهه در تكليف مبني بر پرداخت ماليات و يا اخذ هر گونه گواهي در تنظيم اسناد مذكور كه موضوع آن صرفاً به موجب قانون امكان پذير است، تلقي گردد.
7- و پاسخ همكاران محترمي كه حذف عباراتي از ماده 9 آيين نامه را نسخ حكم قانونگذار در معافيت از اخذ استعلامات مذكور در خصوص اسناد موضوع ماده 9 آيين نامه قبل از اصلاح مي دانند و اعتقاد دارند در مورد اسناد ياد شده انجام تشريفات معمول در زمان قبل از تصويب قانون كماكان لازم مي باشد اين است:
اولاً: اصلاحيه ماده 9 آيين نامه قانون حامل وضع هيچ حكم جديدي نمي باشد.
ثانياً: به موجب اصلاحيه مذكور حتي تكليف فراقانوني آيين نامه مبني بر اخذ استعلام از ثبت محل در مورد اسنادي كه موجب تغيير مالكيت نمي شود مانند اجاره املاك براي مدت زير سه سال حذف و شرايط گذشته اعاده گرديد.
8- اصلاح ماده 9 آيين نامه قانون و حذف عباراتي از آن تكليف دفاتر مبني بر ارسال گزارش ماهيانه در خصوص تنظيم اسناد به موجب قانون تسهيل به ادارات ذي ربط را نيز ساقط و به اين لحاظ اشكال آيين نامه را در ايجاد تكليف خلاف قانون و خارج از اختيارات قانوني مربوط برطرف نموده است.
9- در مورد حذف آن قسمت از ماده 9 آيين نامه راجع به پرداخت عوارض،ضمن ارجاع به استدلالات مذكور در فوق راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري را كه در روزنامه رسمي شماره 18114 مورخ 19/2/86 منتشر شده ندارد.
راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري كه در روزنامه رسمي شماره 18114 مورخ 19/2/86 منتشر شده به اين شرح است:قانونگذار به شرح ماده 53 قانون ماليات هاي مستقيم در مقام تعيين ماليات بر درآمد املاكي كه به طرق مختلف مذكور در آن ماده به تصرف غير داده مي شود منحصراً در مورد رهن، تصرف راهن را مشمول ماليات اعلام داشته است. نظر به مراتب فوق الذكر و اينكه به حكم مقنن مطالبه ماليات منوط به كسب درآمد بر اساس مقررات مربوط است و حكم مقرر در ماده 187 قانون فوق الاشعار نيز مويد اين معني است. بنابراين اطلاق بخشنامه شماره 60048/4628-5 مورخ 24/11/1372 و تعميم حكم مقنن به «رهن غيرتصرفي» خلاف قانون و خارج از حدود اختيارات معاون درآمدهاي مالياتي وزارت امور اقتصادي و دارايي تشخيص داده مي شود و مستنداً به بند يك ماده 19 و ماده 42 قانون ديوان عدالت اداري مصوب 1385 عبارت «يا غيرتصرفي» از متن بخشنامه مزبور ابطال و حذف مي شود.با توجه به مراتب و دلايل ارائه شده از سوي موافقان و مخالفان و به تعبير ديگر حاميان قانون تسهيل به عنوان قانون باسهولت در مقابل مفسران اجراي باصعوبت، نگارنده با گروه نخست هم نظر است.