به بهانه همين موضوع و براي تبيين بيشتر جايگاه دفاتر اسناد رسمي در نظام حقوقي كنوني، متن سخنراني دكتر ناصر كاتوزيان استاد فرزانه حقوق ايران را كه در جمع تعداد كثيري از سردفتران ايراد شده گرد آورده ايم كه در ادامه خواهد آمد.
    خوشوقتم كه خود را در ميان دوستانم مي بينم. هر كجا كه سروكاري با حقوق دارد، خواه دانشكده باشد يا كانون سردفتران، در واقع بين دوستانم هستم و احساس غريبي نمي كنم. امروز، چون اعلام نشده موضوع سخنراني من چيست، به عنوان مقدمه عرض مي كنم، در عين حال كه مي خواهم جايگاه ثبت اسناد و سردفتري را در ايجاد صلح اجتماعي و از بين بردن جنگ، (جنگ نه با اسلحه، جنگي كه صلح اجتماعي را به خطر مي اندازد) نشان دهم در خلال آن مطالبي را هم كه مربوط به دفاتر اسناد رسمي است به عرض مي رسانم.
    شيوه كار من اين است كه مقدمه را از مسائل بسيار ساده آغاز مي كنم. در امور اجتماعي دو ارزش والاداريم كه گاه در مقام اجرا مزاحم يكديگرند؛ اين دو ارزش يكي نظم است و ديگري عدالت. نظم به اين معناست كه روند كارها و پديده ها طبق قانون و قاعده انجام شود. بدهكار بداند كه بايد سرانجام بدهي خود را بپردازد و طلبكار مطمئن باشد كه قوه قضاييه آماده است تا حق او را از كساني كه مي خواهند به آن تجاوز بكنند بستاند. قوه مجريه در كار قوه مقننه دخالت نكند و قوه مقننه به قوه قضاييه تجاوز نكند و قوا هر كدام به جاي خود و در جاي شايسته خودشان قرار گيرند.
    تمام اين ضرورت ها مقدمه اي براي رسيدن به عدالت است. چرخ ها بايد به گونه اي جريان يابد كه به عدالت منتهي شود. اين نظم چهره اي از عدالت صوري است، ولي براي رسيدن به عدالت ماهوي، عناصر ديگري هم لازم است چنانكه گفته اند، نظم در زندان نيز نظم است، ولي اين نظم مطلوب جامعه نيست. نظمي مفيد است كه مقدمه اي براي عدالت باشد.
    
    نقش مهم دفاتر اسناد رسمي در كاستن از دعاوي
    علت بخش مهمي از دعواها و شلوغي دادگاه ها بي اعتنايي به دفاتر اسناد رسمي، اعتبار اسناد رسمي و رويه هاي غلطي است كه در اين مورد پيش گرفته شده است. تجربه چندين سال خدمت در دانشگاه و كسوت قضاوت و دوراني دو ساله كه در محضر طي كردم به من امكان مي دهد كه به پيچ ومهره هاي كار تا اندازه اي وارد شوم يعني بيگانه اي نيستم كه فقط تئوري خوانده باشم و بخواهم آنها را به شما پس بدهم. قبل از تصويب قانون ثبت اسناد در سال 1310 پدر من وكيل دادگستري بود. برايم نقل مي كرد كه 90 درصد دعاوي اختلاف در مالكيت بود و بيشتر سر املاك. كار و بار وكلاخيلي خوب بود از اين جهت كه اختلاف مالكيت از دعاوي پيچيده اي است كه سال ها طول مي كشد. معاملات معارضي كه بر مبناي مالكيت هاي عادي ايجاد مي شد بدين پيچيدگي دامن مي زد. كسي ملكش را با سند عادي مي فروخت بعد به دومي و سومي هم مي فروخت، به چهارمي هم مي فروخت و گاه مي ديدي پنج نفر اختلاف مالكيت دارند. بعد يكي از اينها فوت مي كرد و 10 وارث ديگر جانشين متوفي مي شد. آن وقت ها خانواده ها بزرگ بودند مثل حالاكوچك نبود، يك نفر كه مي مرد گاه 15 نفر جانشينش مي شدند؛ بدين سان دعاوي پيچيده مي شد و پرونده ها قطور. نگاه به پرونده هاي ثبتي ايجاد وحشت مي كرد و سر درآوردن از آنها كار مشكلي بود.
    براي جلوگيري از اين بي نظمي و استقرار صلح اجتماعي به جاي اين جنگ، تمهيداتي انديشيدند كه بهترين آن تصويب قانون ثبت اسناد بود. از قضات، وكلاو دانشمندان آن روز هم براي جلوگيري از بي نظمي و به هم ريختگي مدد خواسته شد. هدف هاي اصلي عبارت بودند از 1- جلوگيري از معاملات معارض 2- نظارت دولت بر سرزمين ملي 3- حفاظت از منابع طبيعي به اضافه فوايد فرعي ديگر كه توضيح مي دهم.
    1- نظارت بر سرزمين ملي از نظر سياسي و اقتصادي خيلي اهميت دارد. فلسطين را چگونه اسرائيليان تصرف كردند و اكنون ادعاي مالكيت آن را دارند؟ از راه خريد و فروش همين قولنامه هاي عادي و براي اينكه هيچ نظارتي بر خريد و فروش سرزمين فلسطين نبود. اگر تنها با سند رسمي ملك منتقل شود دولت قادر است بر نقل وانتقال سرزمين خود نظارت داشته باشد و مانع از اين شود كه خارجيان بتوانند آن را تصاحب كنند. در قوانين مدني ما پيش بيني شده است كه خارجيان آزاد نيستند هر چه بخواهند ملك غيرمنقول داشته باشند، اين مصلحت را خيلي آسان مي توان با قولنامه از بين برد و خارجيان مي توانند با مالكان نيازمند و ناآگاه قولنامه بنويسند و بگويند كه ما مالكيم و تمام يا بخشي از سرزمين ملي به ما رسيده است. براي رعايت مصلحت هاي يادشده مقرر شد كه املاك در دفتري به نام دفتر املاك ثبت شود، نظم و ترتيب پيدا كند و نقل وانتقالاتي كه در نظر است صورت گيرد، از طريق دفتر اسناد رسمي باشد تا از اين راه به دفتر املاك منتقل شود. بي گمان مسائل ياد شده استقرايي است و ممكن است مسائل فرعي ديگري هم باشد كه در آن عناوين نيامده است.
    2- يكي از فوايد مهم حمايت منابع و منافع ملي است. با قولنامه خيلي ساده مي شود جنگلي را فروخت يا زمين كشاورزي را تقسيم كرد يا مال وقفي را اصلااز بين برد ولي با سند رسمي امكان ندارد و معامله خلاف قانون از طرف مامور دفتر اسناد رسمي ثبت نمي شود و نظارت مامور مانع از تحقق چنين خلافي مي شود. با قولنامه مي توان سرزمين ملي را به بيگانگان فروخت، بدون اينكه دولت هيچ كنترلي بر اين نقل وانتقالات داشته باشد.
    3- با قولنامه مي توان معاملات معارض انجام داد، در حالي كه با سند رسمي معاملات معارضي انجام نمي شود. از فوايد ثبت در دفتر املاك و گزارشي كه دفاتر اسناد رسمي از دفتر املاك راجع به وضعيت مالكيت مي خواهند همين است كه مردم امكان آگاه شدن از وضعيت ملك را قبل از معامله در يك نهاد رسمي دارند، در حالي كه در مورد معاملات اسناد عادي چنين امكاني وجود ندارد.
    مالكيت، برخلاف حق ديني مفهومي نسبي نيست. من ممكن است از شما طلبكار باشم ولي طلب من به ديگري هيچ ربطي ندارد و يا به شما بدهكار باشم اين رابطه اي است شخصي بين من و شما نه بين من و جامعه، ولي مالكيت حق عيني است كه احترام آن به تمام مردم جامعه واجب است بنابراين سندي كه حاكي از نقل وانتقال اين مال مي شود بايد به گونه اي تنظيم شود كه در مقابل همه مردم قابل استناد باشد و چنين سندي تنها سند رسمي است. سند رسمي است كه مفاد و مندرجات آن در مقابل اشخاص ثالث و همچنين تاريخ تنظيم آن در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد و كسي نمي تواند منكر آنها شود. شما اگر با قولنامه بگوييد مالك محلي هستيد ممكن است ديگري منكر شود و بگويد قولنامه را معتبر و نافذ نمي شناسم، اما اگر سند رسمي داشته باشيد، در برابر آن چنين سخني مسموع نيست ولو اينكه گوينده مدعي شود از مالك خريده ام، به اضافه، در برابر سند عادي قولنامه ممكن است به نسبيت اعتبار استناد كنند، در حالي كه در مقابل سند رسمي اين ايرادها پذيرفته نيست.
    تنظيم سند رسمي فوايد جانبي ديگري هم دارد؛ دولت اين را وسيله اي قرار داده براي اينكه ماليات ها و عوارضي كه لازم است براي ملك قبل از معامله وصول شود، ولي پذيرش سند عادي اين حكمت را نيز بيهوده مي كند. حساب كنيد اگر همه اين مزايا حذف شود، چقدر دعوا ايجاد مي شود؟ حال كه فهميديم پرهيز از ايجاد دعوا بهتر است از درمان، آيا بهتر نيست كه به جاي اينكه از تعداد دعاوي ايجاد شده به تمهيدات غيرعلمي بكاهيم، به ريشه ها بپردازيم و كاري كنيم كه اصلادعوا ايجاد نشود؟
     سردفتر به عنوان مشاور معتمد، مشاوري كه هم مورد اعتماد جامعه است و هم مورد اعتماد اشخاص، مي تواند به عنوان ناصح و هدايت كننده در معامله دخالت كند و زمينه ايجاد اختلاف آينده را از بين ببرد. اين نقش سردفتر بسيار اهميت دارد. من فكر مي كنم كه نقش سردفتر حتي از وكيل دادگستري به مراتب حساس تر است، براي اينكه وكيل دادگستري با پديده موجود در دادگاه برخورد مي كند و مقابلش وكيل مدافع، طرف مخالف است. آنها صحبت مي كنند، با رفقايش مشورت مي كنند و بالاخره راه حلي مناسب پيدا مي شود. اما سردفتر، اگر شرطي را درست در سند ننويسد، ممكن است دعاوي متعددي از آن ايجاد شود كه اصلاقابل پيش بيني نيست. در واقع سردفتر به شطرنج بازي مي ماند كه بايد 10 دست دورتر دست طرفش را نيز بخواند، يعني تصور كند اگر اختلافي در رويه قضايي پيش آمد سند چنان گويا و قاطع باشد كه بتواند از همه اختلاف هاي احتمالي جلوگيري كند. براي تامين اين اهداف، ماده 22 قانون ثبت بدين مضمون تدوين شد؛ همين كه ملكي در دفتر املاك ثبت شد، دولت فقط كسي را مالك مي شناسد كه در دفتر املاك اين مال به نام او است يا از طريق دفاتر اسناد رسمي به او منتقل شده است. دولت در اين ماده اعم از قوه مجريه، قوه قضاييه و قوه مقننه است، يعني دولت به معناي عام است نه به معناي خاص تا ادعا شود كه دولت به حكم قانون، مالكي را مي شناسد ولي قضاوت محاكم به گونه ديگري است. قضات محاكم هم جزو دولت و جزو قوه قضاييه هستند و جداي از آنها نيستند بنابراين وقتي قانون مي گويد دولت فقط كسي را مالك مي شناسد كه ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شده يا از طريق دفاتر اسناد رسمي به او منتقل شده، قوه قضاييه را هم در برمي گيرد. به ويژه كه قسمت دوم مجريان و مفسران را هدايت مي كند و مي گويد مالك كسي است كه ملك به نام او ثبت شده يا از طريق دفتر اسناد رسمي به او منتقل شده است. اين تاكيد و تصريح كاملاهدف قانونگذار را بيان مي كند و نشان مي دهد كه نقل و انتقال با سند عادي قابليت انتقال را ندارد.
    شمار دعاوي كه از معاملات آپارتمان هاي ساخته نشده است شايد 10 تا 20 درصد دعاوي باشد كه در دادگستري مطرح است. دعواهاي حقوقي ديگر نيز از همين قبيل است، براي اينكه قواعد حاكم را متخصص تهيه نمي كند رابطه بساز و بفروش و خريدارانش روشن نيست.
    
    اهميت دفاتر در ثبت اسناد
     يكي ديگر از وظايف اداره ثبت، غير از دفتر املاك، ثبت اسناد است كه بيشتر به كار دفترخانه ها مربوط مي شود، همانطور كه گفتم سردفتري مقام واقعا حساسي است. سردفتر همان مقام و ماده اصلي است كه مي تواند نزاع را در دعاوي از بين ببرد. من زماني قاضي بودم. صدها پرونده در مورد تعهد به تخليه و معني عبارت سند مطرح بود. مطابق نظامنامه دفاتر اسناد رسمي آنچه قابليت صدور اجراييه را دارد مفاد سند رسمي است نه قانون. سردفتر قاضي نيست كه بتواند قانون را اجرا كند بلكه بايد در سند به طور صريح بنويسند كه مستاجر قبل از خاتمه زمان مورد اجاره موظف است كه ملك را تحويل موجر بدهد و همين شرط ساده را به عباراتي مي نوشتند كه ده ها پرونده براي تعبير و تفسير آن ايجاد مي شد. به عنوان مثال، در غالب اجاره نامه ها قيد شده بود كه مستاجر بايد عين مستاجره را همانگونه كه سالم تحويل گرفته است سالم تحويل دهد و رويه قضايي مردد بود كه تعهد ناظر به اصل تحويل است يا ناظر به كيفيت و تاريخ آن ؟ آيا هدف از شرط پيمان تعهد و تحويل عين در پايان اجاره است يا مي خواهد ضمان نقص عين را بيان كند؟ هم اكنون نيز چندين پرونده سراغ دارم كه مي پرسيدند شرطي كه در قرارداد آمده شرط تخلف از فعل است يا شرط خيار؟ اختلاف در تعبير شرط ناظر به حالتي است كه در قرارداد شرط شده است ولي معلق شده است به تخلف از فعلي كه بايد انجام گيرد. به عنوان مثال، شرط مي شود كه اگر مديوني ديون خودش را به موقع نپرداخت طرف مقابل اختيار دارد كه معامله را فسخ كند ولي براي آن مدت معين نمي كند. پس اگر اين شرط خيار شرط باشد، چون مدت ندارد هم عقد باطل است وهم شرط و اگر اين خيار تخلف از شرط فعل باشد قابليت اجرا دارد. با تحرير شرط به عبارتي كه قابل تفسير و مبهم نباشد، سردفتر مي تواند از اين دعاوي جلوگيري نمايد. قوه قضاييه اگر بخواهد از شمار دعاوي بكاهد بايد كاري كند كه از ايجاد زمينه دعوي پيشگيري كند و اينها كه گفتم از مباني مسلمي است كه از ايجاد دعاوي جلوگيري مي كند. ببينيد چقدر شما دعاوي انكار و ترديد و جعل اسناد عادي در دادگستري داريد. در معاملاتي كسي آمده با سند رسمي ملكي را فروخته و بعد آمده با قولنامه مقدم كه تاريخ آن دست خودش بوده به ديگري انتقال داده است و ادعا دارد كه ملك را قبلابه كس ديگري فروخته ام بنابراين اين ملك مال اوست و مال شما نيست. بدين ترتيب، به حيله و به اتكاي رويه قضايي اعتبار سند رسمي را از بين مي برد. وانگهي، به دعاوي مي افزايد. در دعواي اين دو خريدار چه بايد كرد؟ قولنامه قبلي مقدم است يا سند رسمي بعدي ؟ اگر بخواهيم قاعده را رعايت كنيم، چون تاريخ اسناد رسمي در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد ولي تاريخ اسناد عادي در مقابل اشخاص ثالث اعتبار ندارد بايد به سود خريدار با سند رسمي راي داد ولي اعتماد به اين ظاهر هميشه درست نيست. بايد ديد حق آنكه راست مي گويد چگونه حفظ مي شود؟ اين سره و ناسره را چگونه مي توان تشخيص داد؟ و همه اينها از نتايج نامطلوب سياست غلطي است كه قوه قضاييه پيش گرفته است. امروز جهان مصلحت هاست، جهان رفع احتياج هاست و بر فرض كه بر سر دوراهي بخواهيم يكي از راه حل ها را انتخاب كنيم نبايد سياستي را انتخاب كنيم كه به ايجاد دعاوي منتهي شود. بايد سياستي را در پيش بگيريم كه دعاوي از بين برود و براي از بين رفتن دعاوي يكي از راه هاي موثر تقويت دفاتر اسناد رسمي و احترام به سند رسمي است. طبيعي است كه مردم وقتي بتوانند معاملات خود را با سند عادي انجام دهند احتياجي به سند رسمي وجود ندارد. كدام آدم عاقلي كه مي تواند در خانه اش چند كلمه چيز بنويسد، آن را رها مي كند و به محضر مي رود؟
    نقدي كه گفتم براي اين بود كه در عين حال كه اهميت دفاتر اسناد رسمي براي جلوگيري از دعاوي مختلف را تذكر مي دهم، رهنمودهايي باشد براي قوه قضاييه. هدفمان اين نيست كه قوه قضاييه تخريب شود بلكه هدف اين است كه هدايت شود و شايد از همين مجالس نتيجه اي حاصل شود و نتيجه به پيشبرد كارها منجر شود و مردم از سرگرداني خلاص شوند.
    
    سر چشمه شايد گرفتن به بيل
    چو پر شد نشايد گذشتن به پيل
    در اين اشعار هزاران معني نهفته است. براي گرفتن نتيجه مطلوب بايد نهادي را كه سند را تنظيم مي كند و از آن دعاوي متعدد ايجاد مي شود اصلاح كرد والاوقتي دعوا ايجاد شد، گروه گروه به تعداد آمار اضافه مي شود و نيز به تعداد دعاوي. وقتي شما موانعي را كه باعث مسدود كردن دعوا است از بين ببريد، چگونه توقع داريد دعاوي كم شود؟ درست است كه جمعيت اضافه شده است. اين مشكلات را ما هم مي فهميم ولي ما بايد از ازدياد جمعيت به وسيله تمهيدات ديگري استفاده كنيم. از تراكم جمعيت در شهرها جلوگيري كنيم. مشكلات قوه قضاييه را ما مي فهميم، ولي هدايت سياست قضايي به سوي پيشگيري از دعوي است. اين را مي خواستم امروز عرض كنم و تقاضاي من اين است كه به اين حرف ها توجه دقيق كنيد، اين مسائل خيلي اهميت دارد. ما اگر آمار داشتيم مي ديديم اگر اينها را رعايت مي كردند تا چه اندازه در كم كردن دعاوي و در نتيجه بالابردن دقت قضات محترم در رسيدگي به دعاوي بيشتر مي شد.

منبع:روزنامه اعتماد ملي