سردفتران و دفترياران اسناد رسمي ايران

نويسنده: حميد رضا اصلاني

چندي است که موضوع الزامي شدن «کد رهگيري ثبت معاملات ملکي» از سوي مقامات و مراجع رسمي متولي امر به کرات مطرح شده و توصيف هاي اغراق گونه اي در خصوص کارکردهاي آن به گوش مي رسد. با توجه به اعلام مسوولان ذيربط مبني بر الزامي شدن استفاده از اين سامانه از ابتداي آذر ماه و ادعاي حل شدن مشکلات حقوقي و قضايي اين حوزه، بر آن شديم که نکات حقوقي چندي که در اين خصوص قابل بحث و عرضه مي باشد را مطرح کنيم تا جايگاه و کارکرد واقعي چنين تحولي تبيين شود. بر همين مبنا به نظر مي رسد اهم نکات و ايرادات حقوقي وارد بر اين سامانه و کارکرد ادعايي آن به شرح زير باشد:

چندي است که موضوع الزامي شدن «کد رهگيري ثبت معاملات ملکي» از سوي مقامات و مراجع رسمي متولي امر به کرات مطرح شده و توصيف هاي اغراق گونه اي در خصوص کارکردهاي آن به گوش مي رسد. با توجه به اعلام مسوولان ذيربط مبني بر الزامي شدن استفاده از اين سامانه از ابتداي آذر ماه و ادعاي حل شدن مشکلات حقوقي و قضايي اين حوزه، بر آن شديم که نکات حقوقي چندي که در اين خصوص قابل بحث و عرضه مي باشد را مطرح کنيم تا جايگاه و کارکرد واقعي چنين تحولي تبيين شود. بر همين مبنا به نظر مي رسد اهم نکات و ايرادات حقوقي وارد بر اين سامانه و کارکرد ادعايي آن به شرح زير باشد: 1 - مهمترين دليل بروز مشکلات حقوقي در حوزه معاملات اموال غير منقول، بيش از آنکه ناشي از چگونگي تنظيم سند عادي(مبايعه نامه) باشد ناشي از اصل پذيرش اعتبار براي چنين اسنادي است. در واقع به موجب مقررات قانون ثبت ، ثبت معاملات اموال غير منقول الزامي بوده و مراجع دولتي مکلفند که فقط شخصي را که ملک در دفتر املاک بنام او ثبت شده مالک بشناسند و هر شخصي نيز که مي خواهد مالک چنين ملکي شود به موجب اين حکم قانونگذار بايد فقط از طريق ثبت رسمي معامله (تنظيم سند رسمي) به اين مقصود نائل شود. اختلاف نظر حقوقدانان در باب تفسير اين ماده قانوني و عدم تعيين تکليف صريح از سوي مقنن موجب رواج اسناد عادي براي نقل و انتقال مالکيت اموال غير منقول شده و دعاوي بسياري را بر گردن دستگاه قضايي نهاده است. بنابراين تنها راه حل اين معضل صرفا بازگشت به حکم قانون و اعتبار ندادن به مبايعه نامه (سند عادي) است و در اين مسير تفاوتي ميان مبايعه نامه تنظيمي در بنگاه معاملات ملکي و غير آن وجود ندارد و طرح اختصاص کد رهگيري در اولين گام به دليل به رسميت شناختن سند عادي براي انتقال املاک محل ايراد جدي است. به عبارت ديگر پيش فرض اين طرح آن است که چون تنظيم مبايعه نامه آن هم در بنگاه معاملات ملکي الزامي است پس ايجاد کد رهگيري موجب جلوگيري از معاملات معارض مي شود که اين استنتاج به دليل غلط بودن مقدمه آن مردود است. 2 - به فرض معتبر تلقي کردن سند عادي در انتقال مالکيت املاک غير منقول، ايراد ديگر وارد بر اين طرح آن است که تنظيم مبايعه نامه در بنگاه معاملات ملکي را الزامي تلقي کرده است حال آنکه اولاهيچ نص قانوني که تنظيم سند عادي انتقال را بيرون از بنگاه ممنوع يا بي اعتبار تلقي کند وجود ندارد و از منظر قانوني اين اسناد نيز سند عادي تلقي مي شود. ثانيا از قضا و بر اساس تجربه قضايي، اثبات شده که بيشترين دعاوي و اختلافات حقوقي در معاملاتي که در بنگاه هاي معاملات ملکي و با استفاده از فرم هاي از پيش تدوين شده و نمونه هاي چاپي اين بنگاه ها صورت گرفته رخ داده است (اين وضعيت و ايرادهاي حقوقي عديده در نمونه هاي جديد تنظيمي که با همکاري سازمان ثبت اسناد و اتحاديه مشاورين املاک تدوين شده و هم اکنون مورد استفاده قرار گرفته است به روشني ديده مي شود) 3 - معلوم نيست که مسوولاني که از الزامي شدن اين سامانه سخن مي گويند در خصوص وضعيت حقوقي معاملاتي که بدون رعايت اين حکم صورت گيرد چه موضعي دارند؟ اگر آن را باطل مي دانند پس بايد گفت که به مقررات قانون مدني در باب صحت و اعتبار عقود و بخصوص عقد بيع، حکم يا احکامي را با يک بخشنامه افزوده اند که قطعا چنين حکمي خلاف قانون است و نمي تواند قانون مصوب مجلس را با يک بخشنامه نسخ کرده يا تخصيص زد. اگر هم معاملات بدون کد رهگيري را معتبر مي دانند که معلوم نيست که الزامي بودن استفاده از اين سامانه به چه معنا است که عدم رعايت آن در اعتبار عقد بي تاثير است؟! 4 - الزام دفاتر اسناد رسمي به ثبت معاملات داراي کد رهگيري، نيز اگر به معناي عدم الزام ايشان به ثبت معاملات فاقد کد رهگيري است که باز هم خلاف صريح قانون است و بي نياز از توجيه مي باشد. اتفاقا از منظر قانونگذار و حقوقدانان (حتي آن دسته که سند عادي را موثر در انتقال مالکيت غير منقولات مي دانند)، صورت اکمل و بهترين شکل معامله آن است که طرفين به محض حصول توافق در قيمت و شرايط ديگر معامله فورا با حضور در دفتر خانه سند رسمي انتقال را تنظيم کنند و تشويق (بلکه الزام) ايشان به تنظيم مبايعه نامه در بنگاه و ارائه کد رهگيري به دفتر خانه کاملابرخلاف اين رويه و هدف قانون گذار است. در واقع بر اساس تفسير ارائه شده از بخشنامه فوق اصلاديگر کسي نمي تواند مستقيما به دفترخانه مراجعه و اقدام به انتقال مالکيت ملک خود کند و حتما بايد اول در يک بنگاه مبايعه نامه تنظيم و سپس به دفتر خانه مراجعه کند!! 5 - اگر هدف از اجراي اين طرح جلوگيري از انجام معامله معارض مي باشد، معلوم نيست که با عدم ثبت رسمي معامله فاقد کد رهگيري در دفترخانه آيا محاکم نيز معامله فاقد کد رهگيري را بي اعتبار خواهند دانست (يا همچون معامله با سند عادي که عملاو برخلاف قانون ثبت، از سوي محاکم مورد پذيرش قرار گرفت اين قبيل معاملات نيز نهايتا در محکمه قابل اعتبار دهي خواهند بود؟) فرض کنيد شخصي يک معامله مقدم بدون کد رهگيري و بر اساس مبايعه نامه عادي تنظيمي در بيرون از بنگاه املاک انجام داده و سپس معامله معارضي البته داراي کد رهگيري و با رعايت بخشنامه موصوف انجام داده است. آيا در اين فرض دادگاه معامله مقدم را نامعتبر خواهد دانست؟! 6 - وضعيت معاملاتي که اشخاص خود و بدون حضور در بنگاه معاملات ملکي (مثلادو برادر يا دو دوست) مي خواهند انجام دهند چه مي شود؟ آيا الزام ايشان به دريافت کد رهگيري از مرجعي انحصاري(بنگاه هاي داراي مجوز خاص) منتهي به ايجاد بازار کاذب فروش اين کدها نمي شود؟ آيا برخي رويه هاي غلط(مثلاثبت نام کودک در مدرسه يا ...) که اثبات سکونت در يک منطقه خاص را منوط به ارائه اجاره نامه رسمي(بخوانيد اجاره نامه بنگاهي!!) مي نمود و براي بنگاه داران بازار سياه فروش اين فرم هاي چاپي را ايجاد کرده بود را فراموش کرده ايم؟ آيا الزام به مراجعه به بنگاه و پرداخت کميسيون، بر بهاي تمام شده ملک نمي افزايد؟ بنا به جميع جهات فوق به نظر مي رسد برخلاف ادعاي مسوولان اين طرح نه تنها توان مهار مشکلات حوزه مسکن را ندارد بلکه به دليل ابهامات حقوقي بسيار آن که تنها به بخشي از آنها اشاره شد، يقينا خود منشا بروز مشکلات و معضلات حقوقي و اقتصادي ديگري خواهد شد و تامل بيشتري براي اجراي آن لازم است.

منبع:روزنامه دنياي اقتصاد