سردفتران و دفترياران اسناد رسمي ايران

نويسنده: هاجر شادماني

         دنياي اقتصاد: تقاضاي مصرفي مسکن با عبور از گردنه «وام بانکي» در مسير ورودي رونق، به يکسري آپارتمان «سنددار غيرقابل فروش» برخورد کرد. اين خانه ها به خاطر سه مانع ثبتي، امکان ترهين نزد بانک براي دريافت تسهيلات خريد را ندارد و در نتيجه قابل خريد نيستند. «بوروکراسي و روال سنتي در ادارات ثبت»، دو دسته عمليات «تبديل سند دفترچه اي به سند تک برگ» و همچنين «اصلاح سند هاي اشتباه و مشکل دار» را با پروسه فوق العاده طولاني مواجه کرده است. آپارتمان هايي که سند رسمي آنها درگير اين سه چالش است، فعلااز گردونه معاملات ملک خارج مانده اند.  

 گروه مسکن، سه مانع در مسير ثبت رسمي معاملات آپارتمان در شرايطي تاخير در فرآيند نقل و انتقال رسمي ملک از خريدار به فروشنده را موجب شده است که کارشناسان اقتصاد مسکن وجود اين موانع را در مقطع فعلي، از عوامل مهم بروز تاخير در رونق مسکن مي دانند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در شرايطي که به دليل افزايش حجم نسبي معاملات مسکن و حرکت بازار در مسير خروج از رکود، حضور متقاضيان خريد و فروش آپارتمان در بنگاه هاي مسکن افزايش يافته هم اکنون وجود سه مانع مهم ثبتي مرحله نهايي انجام معاملات که خود مقدمه دريافت وام خريد مسکن است را با چالش رو به رو کرده است. اين موانع موجب شده، معاملات خريد مسکن به جاي آنکه در کمترين زمان و از ساده ترين مسير ممکن، به اخذ سند محضري منجر شود و رسميت پيدا کند، براي ماه ها معطل دريافت سند بماند و در نتيجه، سمت تقاضا امکان دريافت وام خريد و صاحب خانه شدن را از دست دهد. بانک ها براي پرداخت وام خريد مسکن، فقط آپارتمان هاي سنددار را به رسميت مي شناسند و خريداران هر نوع واحد مسکوني فاقد سند، امکان استفاده از تسهيلات بانکي را ندارند.اين شرط رايج سيستم بانکي در شرايط فعلي سبب شده ارزش «سند رسمي» براي متقاضيان مسکن حتي از تسهيلات خريد نيز بيشتر شود؛ چرا که «سند» مجوز استفاده از وام محسوب مي شود. با اين حال، دريافت سند رسمي در نقل و انتقالات ملکي براي برخي از خريداران و فروشنده ها، به يکي از سه مانع رايج در اين مسير برخورد کرده است و اثر آن باعث به تاخير افتادن رونق مسکن شده است.     اولين مانع مربوط به تکليفي است که از مهرماه سال 90 مالکان داراي سند مالکيت دفترچه اي را ملزم کرد قبل از فروش ملک خود نسبت به تعويض سند دفترچه اي و تبديل آن به سند تک برگ اقدام کنند. هر چند اين قانون در نفس خود و در مسير اصلاح رويه انجام معاملات رسمي و مقابله با جعل سند، تکليفي مثبت و رو به جلو محسوب مي شود، اما هم اکنون تاخير در فرآيند تبديل سند دفترچه اي و تحويل سند تک برگي به برخي مالکان باعث بروز مشکل در آخرين مرحله انجام معاملات مسکن –نقل وانتقال رسمي ملک - شده است. از مهرماه سال 90، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تمام مالکاني که سند مالکيت دفترچه اي دارند تکليف کرد قبل از انجام معاملات ملکي نسبت به تعويض و تبديل سند خود به سند تک برگي اقدام کنند. اين در حالي است که سازمان ثبت به منظور جلوگيري از اجحاف حقوق مالکان، تبصره اي تعيين کرده که بر مبناي آن مالکان اسناد دفترچه اي که معاملات خود را قبل از تاريخ الزام تبديل اسناد به سند تک برگي (مهرماه 90) انجام داده بودند، بتوانند با استفاده از همان سند دفترچه اي نسبت به فروش ملک خود اقدام کنند.     با اين حال ساير مالکاني که بعد از مهرماه 90، ملکي را خريداري کرده و صاحب سند دفترچه اي شده اند در حال حاضر براي فروش ملک خود بايد ابتدا نسبت به تعويض سند قديمي و تبديل آن به سند تک برگ اقدام کنند و بعد از آن مجاز به فروش رسمي ملک شان خواهند بود.     بنابراين در حال حاضر گروهي از مالکان متقاضي فروش ملک در بازار مسکن حضور دارند که مکلفند قبل از فروش ملک خود سند دفترچه اي خود را به سند تک برگ تبديل کنند و همين عامل منجر به بروز تاخير در فرآيند معاملات مسکن مي شود. در واقع هم اکنون سند تک برگي به رمز ورود بازار مسکن براي حرکت در مسير رونق تبديل شده است؛ چرا که در حال حاضر گروهي از مالکان به دليل تاخير در فرآيند تبديل اسناد دفترچه اي به سند تک برگي، تا زمان صدور آن، قادر به انجام معامله و فروش ملک خود نيستند. پروسه اعلام شده از سوي ادارات ثبت براي تبديل اسناد دفترچه اي به سند تک برگ حداکثر 20 روزه است، اما هم اکنون برخي مالکان که متقاضي فروش ملک خود در بازار مسکن هستند به دليل طولاني شدن پروسه صدور سند تک برگي، با مشکل در انجام معامله مواجه شده اند.     اين دسته از مالکان که با مراجعه به بنگاه هاي مسکن و تنظيم مبايعه نامه، بر مبناي سقف زماني اعلام شده براي صدور سند تک برگ (حداکثر 20 روز)، زمان انتقال سند به خريدار جديد را تعيين کرده اند، هم اکنون به دليل تاخير در تحويل سند تک برگ، متحمل ضرر و زياني شده اند که مطابق با متن قرارداد در صورت تاخير در انتقال سند بايد به خريدار بپردازند. در اين ميان، فرد خريدار چنين واحدهايي، به اميد سنددار بودن اين املاک، پيش از نقل و انتقال رسمي، براي دريافت تسهيلات بانکي خريد مسکن اقداماتي را انجام مي دهد اما نداشتن سند ملکي يا برخورد به پروسه تبديل سند دفترچه اي به سند تک برگ، باعث اختلال در فرآيند دريافت وام مي شود. در متن مبايعه نامه هاي مربوط به فروش مسکن تبصره اي وجود دارد که در صورت عمل نکردن هر يک از طرفين به تعهدات خود، هر کدام از دو طرف معامله که موفق به انجام به موقع تعهداتشان نشده اند بايد به طرف ديگر خسارت پرداخت کنند. يکي از اين موارد تعيين زمان دقيق و محل انتقال سند از مالک به خريدار است؛ به اين معنا که در صورت عدم حضور مالک براي انتقال سند به خريدار در موعد مقرر، مالک به ازاي هر يک روز تاخير بايد جرايم سنگيني را به خريدار به عنوان خسارت پرداخت کند. هم اکنون تعدادي از مالکان اسناد دفترچه اي که اقدام به فروش ملک خود کرده اند با اين مشکل مواجه اند و همين موضوع به عنوان يکي از عوامل عمده تاخير در حرکت بازار مسکن در مسير رونق مطرح است.     مانع دوم ثبتي در مسير رونق مسکن، اشکالاتي است که بعضا در محتواي سند رخ مي دهد. اين اشتباهات که از تعيين و اعلام مساحت آپارتمان تا آدرس ملک را شامل مي شود، مالک را مجبور به درخواست براي اصلاح سند و انتظار طولاني مدت و بعضا بدون تاريخ زماني مشخص براي دريافت سند جديد مي کند که همين پروسه در نهايت باعث اختلال در خريد و فروش آپارتمان خواهد شد. از سوي ديگر هر چند به موجب دستورالعمل ابلاغ شده از سوي سازمان ثبت، تمامي دفترخانه ها مي توانند نسبت به ارائه خدمات تبديل و تعويض اسناد دفترچه اي به سند تک برگي به شهروندان اقدام کنند، اما هم اکنون تنها برخي از دفاتر اسناد رسمي خدمات مربوط به تعويض اسناد ارائه مي کنند.     آن طور که مسوولان اين دفاتر اعلام مي کنند ناچيز بودن تعرفه تبديل اسناد که براي هر کدام از آنها تنها 3500 تومان است که بايد در پايان هر ماه و با مطالبه از ادارات پست دريافت شود، عامل اصلي عدم استقبال برخي دفترخانه ها و ورود به اين موضوع محسوب مي شود. اين مانع به اشتباهاتي بر مي گردد که در متراژ و ساير مشخصات ملک در برخي اسناد رسمي اتفاق مي افتد که اين موضوع باعث مي شود پروسه اصلاح و صدور سند مشمول ماه ها مرور زمان شود. از سوي ديگر، بخش مهم و عمده اي از عمليات و مکاتباتي که در ادارات ثبت اسناد براي تکميل پروسه صدور سند رسمي انجام مي شود، به رغم تاکيد رئيس سازمان ثبت اسناد واملاک کشور مبني بر ضرورت سيستمي شدن فرآيندهاي ثبتي، به صورت دستي و با ساختار بوروکراتيک انجام مي شود و همين موضوع خود عامل مهمي در تاخير صدور سند رسمي و تسهيل معاملات مسکن است.     به اين ترتيب، هم اکنون که بازار مسکن از ناحيه وام هاي جديد و با تقويت قدرت خريد طرف تقاضا در حال خروج از رکود و حرکت در مسير رونق قرار گرفته، به دليل وجود اين سه مانع مهم ثبتي، معاملات خريد و فروش ملک با کندي و وقفه زماني چند ماهه مواجه شده است، طوري که در حال حاضر برخي از مالکان متقاضي فروش مسکن در آخرين مرحله از انجام معاملات خود که همان انتقال سند رسمي به خريدار است با چالش مهمي مواجه شده اند که در برخي موارد منجر به پرداخت جرايم سنگين و حتي فسخ معامله مي شود. بنابراين انتقال سند در حال حاضر براي خريداران مسکن به فرآيندي بسيار ارزشمند تبديل شده است؛ چرا که هم اکنون حجم قابل توجهي از متقاضيان خريد مسکن کساني هستند که مشمول دريافت وام شده اند و براي دريافت اين وام بايد در وهله اول نسبت به ارائه سند ملک خريداري شده به بانک اقدام کنند.           پاسخ رئيس سازمان ثبت به چالش ثبتي     روز گذشته، رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ضمن پذيرش تاخير در فرآيند تبديل و صدور برخي اسناد تک برگي، در پاسخ به وجود سه مانع مهم ثبتي در مسير رونق بازار مسکن اعلام کرد: تلاش کرده ايم با ساده سازي تمام فرآيندهاي ثبتي، زمان صدور اسناد مالکيت را به کمتر از 3 روز کاهش دهيم. احمد تويسرکاني افزود: با اين وجود ما در عرصه ثبت اسناد و املاک کشور وارث سابقه و تاريخچه اي پر آسيب هستيم که در برخي موارد منجر به تاخير و طولاني شدن روند صدور سند رسمي مي شود.     وي ادامه داد: نقص در اطلاعات مربوط به نقل و انتقالات گذشته املاک و همچنين ناقص بودن اطلاعات هويتي برخي مالکان در اسناد موجود دو عامل عمده و مهمي است که موجب شده هم اکنون تبديل برخي اسناد دفترچه اي به سند تک برگي پروسه طولاني تري را طي کند. تويسرکاني توضيح داد: در برخي موارد ديده مي شود برخي اسناد قديمي تنها حاوي نام و نام خانوادگي مالک هستند و هيچ مشخصات هويتي ديگري از وي در سند درج نشده است.     وي با بيان اينکه هم اکنون 30 درصد از مالکان در بانک اطلاعاتي سازمان ثبت فاقد کد ملي هستند، تصريح کرد: عامل عمده تاخير در صدور سند رسمي به نقص و اشکالاتي بر مي گردد که در اسناد و سوابق مالکيتي آنها وجود دارد که منجر به تاخير در پروسه صدور سند رسمي براي حدود 20 درصد از آنها مي شود. رئيس سازمان ثبت اسناد گفت: با يک بار به روزرساني اطلاعات مربوط به نقل وانتقالات و مالکيت اين اسناد، مشکلات مربوط به آنها حل وفصل خواهد شد و مالکان براي نقل و انتقالات بعدي ديگر با مشکل مواجه نخواهند بود.     وي همچنين از انجام عمليات تصويربرداري حدود 200 ميليون برگ سند رسمي از مجموع پرونده هاي ثبتي کل کشور در سال 94 خبر داد و گفت: با فراگير شدن اين اقدام براي اسناد رسمي موجود در کل کشور مجموعه سوابق مالکيتي 100 ساله مردم ثبت و مشخص خواهد شد و به شکل ديجيتالي و با ذخيره سازي مکرر، با امنيت بالا، سرعت و دقت کافي در دسترس قرار مي گيرد. تويسرکاني همچنين از حذف دفاتر دست نويس و سنتي ثبت مالکيت املاک از ابتداي تيرماه خبر داد.     به گفته وي تمام اين اقدامات در راستاي الکترونيک کردن تمام فرآيندهاي مربوط به ثبت اسناد و املاک کشور صورت خواهد گرفت که در نهايت به شکل کارت الکترونيک حاوي تمامي مشخصات ملکي افراد به شهروندان ارائه خواهد شد. رئيس سازمان ثبت کشور اعلام کرد: هم اکنون حدود 30 ميليون سند مالکيت در کشور وجود دارد که تا الان حدود 13 ميليون از اين اسناد تعويض و به سند تک برگي تبديل شده است. 
 برگرفته: دنياي اقتصاد، مورخ 19/3/95، صفحه 1