نويسنده: محمد علي عابديني*

<افراز> در معناي لغوي به جدا کردن دو چيز از يکديگر، تفکيک، تشخيص و دسته بندي گفته مي شود. (دهخدا 1212: ج 1)
    ملک يا مال مفروز عبارت است از اينکه در اثر تقاضاي هر يک از شرکا يا همه آنها ملک مورد نظر به صورت جدا جدا يا جزء به جزء در آيد. در اين صورت پس از انجام مراحل قانوني و انجام عمليات افراز، هر يک از مالکان مي توانند هر گونه تصرفي در سهم خود داشته باشند که حتي شامل به وثيقه گذاشتن آن نيز شده و شخصي ديگر نيز حق مداخله ندارد و با معارض يا معارضان هم طبق قوانين در دادگاه حقوقي برخورد مي شود.
    در افراز بايد ملک يا مال مشاعي به نسبت مساوي وجود داشته باشد و فرقي نمي کند که اين مال منقول باشد يا غير منقول. در هر دو صورت با داشتن شرايط قانوني براي آن مال يا ملک با درخواست هر يک از شرکا بررسي صورت مي گيرد. البته هر يک از شرکا مي توانند اموال يا ملک مورد نظر را با مذاکره و رضايت يکديگر مورد افراز قرار دهند. در صورت اختلاف يا نبود رضايت نيز هر يک از شرکا مي توانند مراحل قانوني را از طريق مرجع ثبتي پيگيري کنند و در صورت اعتراض نيز به دادگاه حقوقي محل وقوع ملک مراجعه کنند.
    تفکيک: در تفکيک، اموال غيرمنقول با تقاضاي مالک يا مالکان به چند قطعه تقسيم شده و ملک از حالت مشاع خارج مي شود که فرق آن با افراز نيز در چند مورد است. بايد بدانيد انجام تفکيک در اداره ثبت صورت مي گيرد و صورت مجلس تفکيکي تنظيم شده و تمام مشخصات ملک تفکيک شده که شامل اندازه قطعات است در نظر گرفته مي شود و ملک آماده صدور سند مي شود. اما در افراز پس از درخواست هر يک از شرکا راي توسط دادگاه مربوطه صادر مي شود. يعني افراز هم در اداره ثبت قابل پيگيري است و هم در دادگاه در افراز حتماً مي بايست ملک بين دو يا چند نفر باشد تا عمليات جزء به جزء در ملک صورت بگيرد که در تفکيک نيازي نيست و با بودن يک مالک نيز ملک قابل تفکيک است.
    مراحل افراز ملک مشاع
    انجام افراز ملک مشاع بايد طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 و رعايت مقررات مربوط به آن انجام شود که به شرح ذيل صورت مي گيرد.
    1- جريان ثبتي ملک مورد افراز مي بايست خاتمه يافته باشد يعني از جهت ثبتي مشکلي نداشته و به طور حتم داراي سند مالکيت باشد يا پس از ثبت در دفتر املاک آگهي نوبتي و تحديدي آن منتشر و در وقت مقرر نسبت به آن اعتراض نشده باشد. اگر ملک سند مالکيت نداشته باشد و داراي اختلاف حدود با مجاورين باشد قابل افراز نيست. پس از اين مرحله نيز عمليات افراز ملک مشاع آغاز مي شود.
    2- درخواست هر يک از شرکا با مستندات قانوني و مشخصات و آدرس صحيح به اداره ثبت با اين شرايط است که اداره ثبت وارد عمل شده و بررسي هايش را شروع مي کند. چنانچه مستندات و مشخصات شرکا صحيح نباشد ادامه عمليات بررسي افراز تا رفع موارد مذکور متوقف مي شود.
    3- پرونده توسط نماينده اداره ثبت محل از اين منظر که ملک مورد نظر مراحل قانوني را طي کرده است يا داراي سند مالکيت است بررسي مي شود تا مشکل قانوني براي افراز و تقسيم وجود نداشته باشد.
    4- نماينده ثبت پس از بررسي پرونده، گزارش خود را به طور کامل به رئيس اداره ثبت ارسال مي دارد تا وي پس از ديدن گزارش نماينده ثبت تصميم بگيرد.
    5- رئيس اداره ثبت در صورت قابل افراز بودن ملک مورد نظر پرونده را به نقشه بردار ثبت براي معاينه محلي و انجام مراحل نقشه برداري ارسال مي کند.
    6- نقشه بردار با نماينده ثبت در محل حاضر شده و از همه شرکا و افرادي که متقاضي افراز بوده اند دعوت به عمل مي آورد و نسبت به ترسيم نقشه باحدود ومساحت و مشخصات هر يک از قطعات تفکيکي و به امضاي تمامي شرکا حاضر در روز معاينه و خود نماينده ثبت مي رساند و به مسئول واحد ثبتي تسليم مي کند. مسئول واحد ثبتي نيز پس از رسيدگي و تطبيق درخواست با مقررات قانوني و ملاحظه صورت مجلس تنظيمي نقشه افرازي و همچنين مطابقت آن با وضعيت وسوابق ثبتي تصميم خود رامبني بر رد يا قبول درخواست افراز و نحوه آن اعلام مي کند.
     اين تصميم بايک نسخه از صورت مجلس وفتوکپي نقشه افرازي «درصورتي که ملک قابل افراز اعلام شود» به همه شرکا ابلاغ مي شود تا چنانچه اعتراضي داشته باشند اعتراض خود را برابر ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف 10روز ازتاريخ ابلاغ دردادگاه حقوقي محل وقوع ملک تسليم کنند.
    7- پس از اينکه متقاضي اعتراض خود را دردادگاه حقوقي محل وقوع ملک مشاع مورد افراز ثبت نمود دادگاه نسبت به رسيدگي به مدارک واسناد ملک مورد نظر برابر قوانين و مقررات و تطبيق مدارک ارائه شده با اسناد مالکيت ملک مربوط و قابل افراز بودن آن مي کند. چنانچه اصل مالکيت وقابل افراز بودن آن از طرف دادگاه تاييد يا حکم برقابل افراز بودن صادر شود دراين صورت اجراي احکام مدني برابر ماده 8 آيين نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه 1357نسبت به اجراي حکم اقدام مي کند.
    8- نماينده ثبت با توجه به صورتجلسه افرازي پيش نويس سند مالکيت قطعه يا قطعات مفروزي مورد نظر را تهيه کرده و متصدي دفتر املاک سند اوليه را باطل و سند جديد صادر مي کند و مراتب ابطال اسنادمالکيت مشاعي را طي بخشنامه اي به دفاتر اسناد رسمي تابعه اطلاع مي دهد.
    9- شرکا مي توانند پس از راي دادگاه مبني بر غيرقابل افراز بودن ملک تقاضاي فروش آن را به عمل آورند که دادگاه ضمن بررسي دستور فروش، آن را به دايره اجراي احکام مدني مربوط به فروش اموال غيرمنقول صادر و اجراي احکام پس از فروش ملک غيرقابل افراز طبق ماده 10 قانون افراز املاک مشاع بعد از کم کردن هزينه عمليات اجرايي طبق دستور دادگاه بين شرکا به نسبت سهم تقسيم مي کند. طبق نظريه اداره کل حقوقي قوه قضائيه به شماره 1828/7 مورخ 3/4/68 دستور فروش ملک مشاع که دادگاه به استناد ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 29 آيين نامه اجرايي آن مصوب 20/2/58 صادر مي کند نه حکم است و نه قرار. بلکه همانگونه که در قانون آمده يک دستور است پس قطعي و لازم الاجرا و غيرقابل تجديدنظر خواهي است. اگر هم دستور دادگاه به صورت حکم يا قرار صادر شده باشد محکوم عليه مي تواند طبق قانون درخواست تجديدنظر کند که در صورت نقض تصميم دادگاه، دستور فروش ملک مشاع مورد افراز منتفي خواهد شد.
    
    10- استعلام از شهرداري افراز املاک مجهول المالک
    از نظر مقررات ثبتي ملک مجهول المالک با توجه به ماده 139 قانون ثبت و ماده 51 آيين نامه اجرايي آن ملکي است که در مهلت مقرر نسبت به آن درخواست ثبت نشده باشد. هرچند مالک آن معلوم و معين باشد که از اين حيث با مجهول المالک مورد نظر در قانون مدني متفاوت است زيرا در قانون مدني مجهول المالک به مالي که صاحب آن معلوم نباشد چه منقول و چه غيرمنقول گفته مي شود. در مورد املاکي هم که نسبت به آنها شخص معين يا اداره اوقاف فقط تقاضاي ثبت کرده اما جريان ثبتي آن پايان نيافته است رسيدگي به تقاضاي افراز در اين صورت در صلاحيت دادگاه محل وقوع ملک مشاع است.
    
    افراز سه دانگ از ملک:
    طبق ماده 560 قانون مدني و رعايت ماده 101 قانون شهرداري ها و ماده 6 قانون تاسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران رسيدگي به درخواست افراز مالک سه دانگ بلامانع است.
    
    استنکاف از حکم دادگاه:
    چنانچه به موجب حکم قطعي دادگاه کسي به انتقال رسمي خانه يا آپارتمان معين و مشخص محکوم شده باشد بايد مقدمات آن اعم از افراز يا تفکيک ملک را هم فراهم کند به نحوي که امکان اجراي حکم حاصل شود اما اگر استنکاف کند، محکوم له با استفاده از ماده 47 قانون اجراي احکام مدني مصوب 1356 مي تواند تحت نظر دادورز نسبت به فراهم کردن مقدمات مزبور اقدام کند و هزينه آن را طبق بند 2 ماده 158 قانون اجراي احکام مدني براي اجراي حکم اخذ کند.
    
    وضعيت مالک محجور و غايب مفقود الاثر
    در صورتي که مالکان ملک مورد افراز محجور يا غايب باشند بررسي و تقسيم ملک توسط دادگاه است ولي در تفکيک سن دخالتي ندارد (ماده313 امور حسبي) و ممکن است ورثه ملک مشاع مورد افراز نيز محجور يا غايب باشند. در اين صورت وفق ماده 313 قانون امور حسبي توسط نمايندگان آنها در دادگاه پيگيري هاي حقوقي صورت مي گيرد و راي وحدت رويه شماره 59/29 مورخ 15/1/1360 هيات عمومي ديوانعالي کشور در اين خصوص صادر شده و بيان مي دارد تقسيم املاک محجوران و غايب مفقودالاثر از صلاحيت واحد ثبتي خارج و در صلاحيت دادگاه است و ولي يا قيم صغير يا امين غايب نمي توانند با شريکان تراضي کنند و مي بايست با نظارت دادگاه مراحل مربوطه را انجام دهند.
    ماده 1207 قانون مدني، محجوران را شامل صغار، اشخاص غيررشيد و مجانين تعريف کرده است. صغار را نيز شامل دختران و پسراني دانسته که به ترتيب به سن 9 و 15 سال تمام قمري نرسيده اند. اشخاص غير رشيد را نيز کساني دانسته که تصرف آنان در اموال و حقوق مالي شان عقلايي نباشد که به اين افراد سفيه نيز گفته مي شود. مجانين نيز افرادي که مختل المشاعر بوده و قادر به تشخيص اعمال خود و رعايت صرفه و صلاح و نفع و ضرر نيستند.
    غايب مفقودالاثر هم براساس ماده 1011 قانون مدني کسي است که از غيبت او مدت نسبت طولاني گذشته و از او به هيچ وجه خبري نيست.
    
    افراز با رضايت طرفين:
    چنانچه مالکان پلاک ثبتي خارج از دادگاه و به صورت عادي با توافق و تراضي يکديگر ملک مشاع را تقسيم و هر يک سهم خود را تصرف کند چنين افراز و تقسيمي به استناد ماده 591 قانون مدني و ماده 313 قانون امور حسبي در صورتي که همه وراث حاضر و رشيد بوده و بين آنها غايب يا محجور نباشد داراي اعتبار است. در غير اين صورت افراز و تقسيم خارج از دادگاه به استناد مواد 1012، 1183، 1207 و 1217 قانون مدني فاقد اعتبار است.
    
    مراجع صالح رسيدگي به دعواي افراز
    1- محاکم دادگستري: محاکم دادگستري در3مورد صلاحيت رسيدگي به دعواي افراز دارند.
    نخست- هنگامي که عمليات ثبتي خاتمه پيدا نکرده که در اين صورت دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع ملک مورد افراز صالح به رسيدگي است. اگر هم ملکي داراي سند مالکيت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسيده باشد يا درخواست صدور سندشده و به ثبت هم رسيده باشد و هنوز سند صادر نشده باشد و آگهي نوبتي و تحديدي آن نيز به طور صحيح منتشر و حدود قانوني ملک انجام شده باشد و در زمان قانوني نسبت به آن اعتراض نشده باشد و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد در اين صورت عمليات ثبتي ملک خاتمه پيدا کرده است و نيازي به محاکم دادگستري ندارد.
    دوم- درصورتي که بين مالکان يا شرکا فرد يا افراد محجور يا غايب باشد صلاحيت رسيدگي با دادگاه حقوقي محل است.
    سوم- اگرقسمتي از ملک مشاع ازيک پلاک مشاع مجهول المالک باشد يعني به علت نبود درخواست ثبت مشخص و معلوم نباشد که مالک آن چه کسي است در اين صورت هم صلاحيت رسيدگي با دادگاه حقوقي محل وقوع ملک است.
    2- مراجع ثبتي: درصورتي که عمليات ثبتي ملکي خاتمه پيدا کرده باشد مرجع صالح جهت رسيدگي به درخواست افراز اداره ثبت است.
    
    تقسيم ترکه ميت:
    طبق ماده 606قانون مدني هرگاه ترکه ميت قبل از اداي ديون تقسيم شود يا بعد از تقسيم معلوم شود که بر ميت ديني بوده است طلبکار بايد به هريک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر يک يا چند نفرازوراث توانايي پرداخت نداشته باشد طلبکار مي تواند براي سهم معسر يا معسرين نيز به وراث ديگر رجوع کند. دراين ماده بر اهميت پرداخت بدهي فرد فوت شده به طلبکار قبل از تقسيم ملک و مال او اشاره شده است و مي بايد وراث نسبت به پرداخت و تسويه حساب ميت اقدام کند زيرا درصورت تقسيم يا افراز طلبکار طبق قانون مي تواند به وراث مراجعه و در صورت پرداخت نشدن از طريق دادگاه اقدام کند.
    
    * کارشناس ارشد حقوق
    
برگرفته: ايران، مورخ  9/12/94، صفحه 18 (حقوقي)