نويسنده: محمد عظيميان

 

قانون پيش فروش آپارتمان در سال 1389 به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيد كه اجراي آن به تصويب آيين نامه اجرايي از سوي هيات دولت منوط شد و در نهايت اين آيين نامه در تاريخ 7 خرداد 1393 به تصويب هيات دولت رسيد.
    فلسفه اصلي وضع قانون پيش فروش اين بود که قطعا شکاياتي از سوي مردم مبني بر اينکه واحدهاي در حال ساخت به تعداد زيادي از مشتريان فروخته شده است و آمارهايي وجود داشت که يک واحد حتي به 25 نفر به فروش رسيده است در نهايت قانون گذار براي جلوگيري از اين وضعيت و تراکم پرونده ها در مراجع قضايي قانون پيش فروش ساختمان را تهيه و تصويب کرد.
    بر اساس قانون پيش فروش ساختمان بايد فرم مربوط به تنظيم قراردادهاي پيش فروش به تصويب سازمان مسکن و شهرسازي، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفترياران برسد، بنابراين قانون و آيين نامه موجوديت پيدا کرد و فرم مربوطه توسط کانون سردفتران و وزارت راه و شهرسازي تهيه و به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارجاع شد. 
    طبق قانون پيش فروش ساختمان و مواد قانوني درج شده در آن، مردم درمورد واحدهاي پيش فروش ديگر دغدغه معاملات معارض را نخواهند داشت و با تنظيم سند رسمي با آسودگي خاطر مي توانند براي پيش فروش ها سرمايه گذاري کنند.
    حقوق مشاوران املاک بر اساس اين قانون ناديده گرفته نمي شود، زيرا اين موضوع در قانون پيش فروش ساختمان پيش بيني شده است و مشاوران املاک مطابق قانون دلالي مصوب 1317 فعاليت مي کنند. طبق اين قانون دلال با مراجعه به دفاتر اسناد رسمي با قيد شماره پروانه دلالي، حق الزحمه خود را دريافت مي کند.
    شعار كانون سردفتران اين است كه تنظيم سند رسمي تضمين امنيت اقتصادي و اجتماعي است. قانون گذار در تدوين قانون پيش فروش آپارتمان و آيين نامه مربوطه اين شعار را محقق كرده است. بر خلاف اتفاقاتي كه پس از انقلاب افتاد و در پي آن متاسفانه به مواد 46 و 47 قانون ثبت -که بر اساس اين دو ماده قانوني افراد الزام دارند براي تنظيم اسناد مربوط به عين و منافع به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند- بي مهري شد اما قانون گذار در پيش فروش ساختمان يك تصميم منطقي، عاقلانه و اساسي گرفته است. در تهيه اين قانون دغدغه مردم مد نظر بوده و با تنظيم سند رسمي مشكلات در بحث املاك به ويژه در بحث پيش فروش ساماندهي شد.مخاطبان قانون پيش فروش ساختمان سه گروه هستند؛ گروه اول مالكان يعني افرادي كه با سند مالكيت حق ايجاد اعياني دارند و نسبت به فروش اعياني در دفاتر اسناد رسمي اقدام مي كنند. گروه دوم مشاركت كنندگان با مالك يعني افرادي كه واحدهايي را از اعياني خريداري كردند و حق دارند به غير واگذار كنند. گروه سوم مستاجراني كه حق احداث بنا دارند. 
    در اجراي اين قانون شهرداري ها مكلفند براي هر واحد شناسنامه فني صادر كنند. اين شناسنامه موارد متعددي از كاربري، كيفيت، نوع بنا و مساحت و ساير مواردي را كه براي پيش خريدار دغدغه است، شامل مي شود.
    براي دو گروه ديگر از مخاطبان قانون پيش فروش ساختمان نيز تكاليفي در نظر گرفته شده است. گروه اول درباره مطبوعات و رسانه هايي كه آگهي هاي پيش فروش را منتشر مي كنند که پس از اخذ با مجوزهاي لازم امكان درج دارند. در غير اين صورت جرم محسوب مي شود و جريده مربوطه تعطيل و به جريمه نقدي محكوم مي شوند. 
    افراد پيش فروشنده نيز بايد به دفاتر اسناد رسمي مراجعه كنند و در صورت عدم حضور اعم از اينكه پيش فروشنده، مالك، مشاركت كننده يا مستاجر يا مشاور املاك باشد پروانه هاي مربوطه با تصويب قانون يا به صورت موقت يا دائم ملغي خواهد شد.
    شاه بيت مواد قانوني ذكر شده در اين آيين نامه كه منجر به جلوگيري از اقدامات خلاف در بحث پيش فروش مي شود ماده 23 است كه تقديم مي کند اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي کنند به حبس از 91 روز تا يك سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي شوند. بر اساس همين ماده تنظيم سند پيش فروش الزاما بايد به واسطه سند رسمي باشد در غير اين صورت جرم است.در مورد مدت زمان قرارداد بين طرفين هم بايد گفت شخص متقاضي پيش فروش به شهرداري مراجعه و از شهرداري پروانه ساخت دريافت مي كند. اين پروانه تا 3 سال اعتبار دارد بنابراين وعده و قرار طرفين در پيش فروش در نهايت تا سقف سه سال است؛ درنتيجه در قرارداد تاريخ تحويل و تاريخ حضور در دفتر اسناد رسمي ذكر مي شود و براي هر يك از اين دو تاريخ كه نقض شود پيش فروشنده بايد خسارت دهد. براي مرتبه اول نيز در ماده 6 قانون براي پرداخت خسارت كف تعيين كرده است، يعني طرفين كمتر از مبلغي كه قانون مشخص كرده است، نمي توانند خسارت را تعيين كنند، سقف اين خسارت بنابر توافق طرفين است و كف اين خسارات در چهار بند مختلف شامل ايجاد يا عدم ايجاد پاركينگ و انباري، قسمت هاي مشاع، فضاي سبز، مسجد و مدرسه و نهايتا عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر مشخص شده است.
    بايد تاکيد کرد حق دريافت حق الزحمه مشاوران محترم املاک همچنان پا برجاست اما بر اساس قانون، مشاوران املاک صرفا حق دلالت متقاضيان پيش خريد و پيش فروش به دفاتر اسناد رسمي را دارند و نمي توانند نسبت به تنظيم سند اقدام کنند ضمن اينکه اين موضوع جديد نيست و در قانون دلالي هم به مشاوران املاک فقط اختيار دلالت داده شده است و تنظيم سند به دفاتر اسناد رسمي محول شده که در قانون اخير ضمانت اجرايي براي اين امر در نظر گرفته شد تا از معاملات معارض جلوگيري شود.
    
برگرفته: دنياي اقتصاد، مورخ 1/7/94، صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان)