نويسنده: احمدعلي سيروس

 

قانون پيش فروش ساختمان كه سال گذشته آيين نامه اجرايي آن از طرف هيات دولت ابلاغ و اخيرا امكان عملياتي شدن ضوابط آن در دفاتر اسناد رسمي فراهم شده است، هيچ خللي در نقش مشاوران املاک ايجاد نمي کند و نقش آنها همچون سابق پابرجا خواهد ماند.
    اين قانون تاثيري در رونق يا ركود بازار مسكن ندارد؛ زيرا خريد و فروش امري اقتصادي محسوب مي شود، حال آنكه سياست هايي كه دولت يا حكومت درنظر مي گيرد در جهت امنيت اجتماعي و حقوقي است. زماني كه شخصي خانه يا يک ملك را خريداري مي كند اينکه چگونه آن ملك به تملك آنها درآيد، قانون گذار تعيين مي كند و مسير را نشان مي دهد؛ زيرا مسيرهاي غيررسمي ديگري كه عموم آنها را تجربه كرده اند موجب ايجاد پرونده هاي مطول و هزينه بر براي مردم و دولت نزد محاكم قضايي شده است. 
    قانون گذار تاكيد دارد متعاملان مراحل قانوني را طي كنند تا در هنگام مشكلات احتمالي در طول معامله و درخواست انصراف طرفين، خريدار، براي پس گرفتن پولي كه با زحمت فراوان طي ساليان دراز به دست آورده به يكباره مقدار زيادي هزينه نكند؛ زيرا در كشور ايران با توجه به نرخ تورم، ارزش واقعي پول افراد سال به سال، مقداري كاهش پيدا مي كند و در اين ميان، براي ابطال يك معامله در هر بازار، بايد اصل و فرع پول با هم محاسبه و عودت داده شود. 
    از سوي ديگر قانون گذار براي پيش فروشنده و پيش خريدار نيز قوانيني را تعيين و هر دو را تحت حمايت خود آورده است تا هم خريدار به تعهد خود پايبند باشد و از طرفي پيش فروشنده متضرر نشود؛ ضمن اينکه اگر پيش خريدار به تعهداتش عمل نكرد به موجب اين قانون، نحوه فسخ معامله مشخص شده است. 
    بنابراين قانون پيش فروش ساختمان موجب ركود يا رونق يك فعاليت اقتصادي نمي شود، بلكه موجب قانونمندي و ضوابط اجتماعي و حقوقي و پيشگيري از جرم مي شود.
    بر اساس اين قانون تنها در مورد نحوه تملك بحث مي شود و اختلالي در نقش مشاوران املاك، مردم، پيش خريدار و پيش فروشنده ايجاد نمي شود.
    درباره تنظيم قرارداد پيش فروش توسط دفاتر مشاوران املاك بايد اذعان کرد در گذشته هم مشاوران املاك مجوزي براي تنظيم قرارداد نداشتند و فقط براساس عرف اين كار را انجام مي دادند. تنظيم يا عدم تنظيم قرارداد پيش فروش تاثيري در فعاليت مشاوران املاک ندارد و در هرصورت مردم براي خريد يك ملك راهي جز مراجعه به مشاوران املاك ندارند و در اين ميان نقش آنها غيرقابل انكار است.
    مشاوران املاك در گذشته نيز بدون داشتن مجوز اقدام به تنظيم قرارداد پيش فروش مي كردند، در حالي که تنظيم قرارداد پيش فروش ساختمان توسط مشاوران املاك نهي شده بود. 
    قانوني در سال 1317 تحت عنوان قانون دلالي تهيه شد که بر اساس آن نياز به مفاصا حساب هاي متعدد نبود و متعاملان بعد از توافق با يکديگر به دفاتر اسنادرسمي مراجعه مي كردند. بنابراين در زماني كه قانون دلالي تصويب شد اين دفاتر هيچ گونه مجوزي براي تنظيم قولنامه نداشتند، زيرا سند قطعي در دفاتر اسنادرسمي تنظيم مي شد؛ اما پس از اينكه موانع بسياري بر سر راه تنظيم سند رسمي گذاشته شد تنظيم قولنامه يا همان مبايعه نامه در بنگاه هاي مشاوران املاك به صورت عرف درآمد. 
    قانون گذار در قانون پيش فروش ساختمان صراحتا براي متخلفان از مقررات قيد شده در اين قانون، مجازات حبس و انفصال قرار داده است. قانون گذار در ماده 23 قانون پيش فروش ساختمان براي مشاوران املاك متخلف براي بار اول تا يك سال و براي باردوم تا دوسال تعليق وبراي بار سوم ابطال پروانه كسب درنظر گرفته است. بنابراين با جريمه هايي كه در گذشته وجود نداشته است هم اكنون مي توان گفت ضمانت اجرايي براي تنظيم قراردادهاي رسمي معاملات ملك وجود دارد تا دولت، حكومت و جامعه دچار زيان هاي بيش ازاين نشوند.
    اين قانون ضمانت اجرايي دارد و مردمي كه خانه اي را به زحمت پيش خريد كرده اند چنانچه از مسيرهاي پيش بيني شده در اين قانون، اقدام به انجام معامله پيش خريد كرده باشند، پول و ملكشان محفوظ است و از بين نمي رود.
    اين موضوع هم براي پيش خريدار و هم پيش فروشنده منافع متعددي دارد؛ به طوري كه براي پيش فروشنده باعث مي شود، اقساط مالي به موقع از طرف پيش خريدار پرداخت شود و اگر پرداخت نشد، قانون گذار جريمه هاي مشخصي براي پيش خريدار در نظر گر فته است. بر اساس اين قانون همه پول به صورت يکجا پرداخت نمي شود و درصدي از مبلغ پيش خريد در انتها به پيش فروشنده پرداخت مي شود؛ اما اگر پروژه نيمه تمام گذاشته شد، پيش خريدار مي تواند با مبلغ باقي مانده ملك را تملك كند و سند انتقال رسمي به نام خريدار تنظيم شود که در اين شرايط نيازي به حضور پيش فروشنده نيست. 
    بر اساس ماده 13 قاون پيش فروش ساختمان، پيش خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالک ملک پيش فروش شده مي شود و در پايان مدت قرارداد پيش فروش و اتمام ساخت، با تاييد مهندس ناظر در صورتي که تمام اقساط را پرداخت يا عوض قرارداد را تحويل داده باشد، با ارائه مدارک مبني بر ايفاي تعهدات مي تواند با مراجعه به يکي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست کند و درصورت عدم مراجعه پيش فروشنده براي انتقال سند صورت يک طرفه اقدام كند. 
    چنانچه پيش فروشنده حداکثر طي 10 روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش فروش شده خودداري کند، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش خريدار يا قائم مقام وي مي کند؛ بنابراين براي سهولت معاملات اين قانون 70 ساله تغيير كرد. 
    اما قانون جديد تاثيري در خانه دار شدن و بهتر يا بدتر شدن وضعيت اقتصادي مردم ندارد. قانون پيش فروش ساختمان روابط اجتماعي مردم را قانونمندتر و براي مردم آرامش و امنيت رواني ايجاد مي كند تا مردم، دولت و حكومت دچار مشكلات مختلف نشوند.
    به تدريج زماني كه فرهنگ رسمي بودن و منظم بودن گسترش پيدا كند، جامعه نيز به سمت ضابطه مند شدن سوق پيدا مي كند و به طور طبيعي قانون گذار به سمت ضابطه مند كردن قوانين پيش مي رود. به عنوان نمونه مي توان به بستن كمربند خودرو اشاره كرد. تا زماني كه قانون گذار جريمه اي براي متخلفان درنظر نگرفته بود، بستن كمربند يك امر لوكس محسوب مي شد و خسارات مالي و جاني زيادي را به مردم وارد مي كرد؛ اما اكنون مردم رعايت مي كنند؛ چون به اين نتيجه رسيده اند كه يك اصل لازم است. در موارد اين چنيني نيز اگر قانون در مدت زماني پيوسته اجرا شود و مردم از مزايا و معايب اجرا يا عدم اجراي آن آگاه شوند از تنظيم سند عادي و دستي و مخفيانه دوري مي كنند. بنابراين زماني كه مردم متوجه شوند كه بايد ضابطه مند باشند و دولت هم به اين نتيجه برسد كه براي قوانين ضمانت اجرايي قرار دهد، قطعا براي موارد ديگر هم اين فرهنگ در جامعه نهادينه مي شود و قانون گذار آن را به صورت ضابطه مند پيش بيني خواهد كرد.
    در بازار ملك، در صورتي که بين دو نفر قولنامه اي نوشته مي شود ضرر آن به جامعه و دولت برمي گردد؛ چراکه براي رفع اختلاف بايد به دادگستري مراجعه كنند كه باعث تحميل هزينه هاي بي شمار هم براي دولت و هم مردم خواهد بود، زيرا بودجه اي که دولت در اين راستا هزينه مي کند از منابع بيت المال و حقوق خود مردم است.

 برگرفته: دنياي اقتصاد، مورخ 1/7/94، صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان)