نويسنده: احمدعلي سيروس*

دفاتر مشاور املاک حق تنظيم سند ندارند، بلکه آنها بايد دو طرف را به يکديگر معرفي و سپس آنها را پس از توافق هاي ابتدايي براي نوشتن قولنامه يا تعهد به بيع به دفاتر اسناد رسمي راهنمايي کنند. در گذشته اين کار انجام مي شد اما در 30 سال اخير اين اصول رعايت نشده است.
تا سال 1359 دفاتر اسناد رسمي ماليات نقل و انتقال املاک را محاسبه و وصول مي کردند و ارباب رجوع براي تنظيم سند نيازي به مراجعه به دارايي نداشت.
اما دو مشکل ايجاد شد که دفاتر اسناد رسمي از اين گردونه حذف شدند.
در سال 1359 به موجب قانون شوراي انقلاب دفترخانه ها براي تنظيم هرگونه سند نسبت به املاک ملزم به اخذ مفاصا حساب شدند و دريافت ماليات نقل و انتقال به حوزه مالياتي محول شد.
بنابراين در مرحله اول که قولنامه نوشته مي شد، دفترخانه ها مفاصا حساب مي خواستند و به دليل موانعي که ايجاد شد، سند عادي جاي سند رسمي را گرفت.
پس از آن مسئولان به جاي حل مشکل، به فکر صدور دستورالعمل هاي حاشيه اي افتادند طوري که قولنامه را در دادگاه پذيرفتند و با قولنامه حکم الزام به تنظيم سند صادر شد.
اين در حالي است که طبق ماده 46 و 47 قانون ثبت نقل و انتقال املاک به موجب سند عادي در دادگاه ها نبايد پذيرفته شود.در مورد اجاره نامه نيز قانون، سردفتران را موظف کرده بود هنگام تنظيم سند اجاره مفاصا حساب مالياتي دريافت کنند. اين در صورتي است که موجر هنوز درآمدي کسب نکرده بود که مودي محسوب شود و موجر از زمان تنظيم سند تا تير سال آينده براي تسليم اظهارنامه مالياتي وقت دارد.
از آنجا که اين روند از نظر زماني به طول مي انجاميد، مردم به سمت تنظيم اجاره نامه هاي عادي رو آوردند. سال 1376قانون مالک و مستاجر به جاي حل مشکل مقرر کرد با وجود دو شاهد، پرونده هاي مربوط به اجاره نامه هاي عادي، خارج از نوبت در مراجع قضايي مورد بررسي قرار گيرد و به دليل راهکارهاي غير ريشه اي، انگيزه مردم براي ثبت سند رسمي از ميان رفت.
اتفاق دومي که دفاتر اسناد رسمي را از گردونه نقل و انتقال خارج کرد، دريافت حق ثبت اسناد از مبلغ مندرج در سند بود که نرخ سه الي پنج درصد تحميل هزينه سنگين به تنظيم کنندگان بود.
از سال 1385به موجب قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي، دريافت مفاصا حساب مالياتي و بسياري مفاصا حساب هاي ديگر به صورت اختياري حذف شد.
همچنين از آبان سال 1384 با پيشنهاد کانون سردفتران و حمايت سازمان ثبت اسناد نرخ حق الثبت از 3 الي 5 درصد، به نيم درصد کاهش يافت.
حال اين شبهه وجود دارد که آيا حق الثبت در قولنامه ها بايد از مبلغ مندرج در قولنامه باشد يا طبق ارزش منطقه بندي که دارايي تعيين مي کند، دريافت شود.
به نظر کانون سردفتران از آنجا که اين اسناد تعهد به بيع است، بنابراين معامله مبلغ دار تلقي نمي شود و بايد حق الثبت غير مالي دريافت کرد که هزينه کمتري براي متعاملين دارد، چرا که طي مدت کوتاهي متعاملين براي تنظيم سند قطعي بايد به دفترخانه مراجعه کنند و اين شبهه هنوز برطرف نشده است که همچنان به استعلام کانون سردفتران نه وزارت دارايي پاسخي را ارائه داده است و نه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
کد رهگيري مشاوران املاک نيز بانک اطلاعاتي است که توسط وزارت بازرگاني در سال 1387 طبق دستورالعملي تدوين و توسط کميته مسکن هيات دولت در 21دي ماه 87 به همه واحدهاي دولتي ابلاغ شد. به موجب آن، بنگاه هاي معاملات ملکي مسئول ثبت اطلاعات معاملات انجام شده در آن بانک شدند که در مقابل ورود اطلاعات يک شماره به عنوان کد رهگيري صادر مي نمايند.
بايد توجه داشت کد رهگيري نه حق مالکيتي ايجاد مي کند و نه امنيت. بلکه تنها اطلاعات را ثبت مي کند. گاهي نيز ثبت کننده به هيچ عنوان مالک نبوده است.
بدين دليل که طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط دارنده سند رسمي را مالک مي داند. يکي از دلايل دولت براي کد رهگيري، جلوگيري از فرار مالياتي بود.
دولت وقت معتقد بود با سند عادي چند دست نقل و انتقال صورت مي گيرد و مالياتي پرداخت نمي شود.
اما در عمل ديده شد اين بانک اطلاعات نه تنها ارزشي براي وصول ماليات نداشته بلکه مردم که براي پرداخت ماليات به حوزه هاي مالياتي مراجعه مي کنند با کمال تعجب از دريافت ماليات خودداري مي شود و بدون ارائه کد رهگيري که توسط بنگاه هاي املاک صادر مي شود، مفاصا صادر نمي گردد.
در قانون پيش بيني نشده که از املاک مسکوني هنگام نقل و انتقال عادي مي توان ماليات دريافت کرد.
در عين حال برخلاف آنچه اعلام شده، حوزه هاي مالياتي مفاصا حساب صادر نمي کنند و ماليات نيز دريافت نمي کنند و تاکيد مي شود با مراجعه به مشاوران املاک قولنامه و کد رهگيري تهيه گردد.
بررسي ها نشان مي دهد بيش از 45 درصد معاملات از اين طريق آگهي است اما دولت وقت مردم را به پرداخت پول و رفتن به دفاتر مشاوران املاک مجبور کرده است.
در صورتي که طبق ماده 348 قانون تجارت حق الزحمه به دلالي که هيچ اقدامي براي معرفي متعاملين به يکديگر نکرده است، تعلق نمي گيرد.
در واقع دولت در سال هاي گذشته دلالي را گسترش داد. به همين دليل در سال 1387 تعداد مشاوران املاک 69 هزار بود و در سال جاري اين رقم به 125 هزار رسيده است.
دلالان مسکن رشد تقريباً صد درصدي داشتند و سود اين شغل به شکلي است که مشاغل ديگر اعم از خدماتي، تجاري و توليدي شغل شان را تغيير داده و تبديل به بنگاه معاملات ملکي شده اند.


عضو هيات مديره کانون سردفتران و دفترياران*

 برگرفته: ايران، مورخ 10/11/92، صفحه 10 (حقوقي)