قواعد حقوقي براي تثبيت مالكيت
نويسنده: مهسا قوي قلب
نورعلي مظاهري: مطابق شرع مقدس اسلام و قانون مدني که مقتبس از شرع انور است کسي که از راه مشروع مالک مالي مي گردد اين اختيار را دارد که در مايملک خود هرگونه تصرفي را که مزاحمتي براي ديگران ايجاد نکند اعمال نمايد اما بر اثر مقرراتي که به مرور زمان در موضوعات مختلف به تصويب رسيده محدوديت هايي ايجاد شده که در تقابل با اعمال تصرف و مالکيت افراد است و اجازه نمي دهد که هر آنچه مالک اراده مي کند اجرا گردد
علي حاجي محمدي ها: با اجراي قانون جديد و برداشته شدن محدوديت ها، افرادي که در هر زمان واجد شرايط قانوني باشند مي توانند تقاضاي خود را به هيات هاي ثبت ارائه دهند و ملاک زماني خاصي براي احداث اعيان در نظر گرفته نشده است اين امر باعث مي شود متقاضي خود را فارغ از هرگونه نگراني ديده و به جاي اين که درصدد تهيه مدارک مجعول و يا غيرمنطقي باشد با شفافيت کامل تقاضاي خود را ارائه دهد
يکي از نيازهاي جامعه از ديرباز تاکنون موضوع تثبيت مالکيت و سنددار کردن املاک فاقد سند مالکيت بوده است. از اين رو در هر برهه زماني، قوانيني در اين خصوص وضع و اجرا شده است.در همين حال متاسفانه بسياري از شهروندان از نحوه چگونگي و اجراي طرح تثبيت مالکيت املاک آگاهي کامل ندارند و همين موضوع عاملي است در راستاي به تعويق افتادن سنددار شدن املاک فاقد سند.
نورعلي مظاهري، قائم مقام دفتر نظارت و بازرسي کانون سردفتران و دفترياران در زمينه سنددار کردن املاک و اراضي فاقد سند مي گويد:
مواد 147 و 148 قانون ثبت از جنجالي ترين و بحث انگيزترين موضوعات ثبتي است و از آغاز تصويب آن در تاريخ 18/10/51 تا سال 1383 بارها مورد تجديدنظر و اصلاح قرار گرفته است سرانجام نيز با عنوان قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سندرسمي مشتمل بر 18 ماده و 19 تبصره در جلسه علني
20 / 9 / 90 مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 30/9/90 به تاييد شوراي نگهبان رسيد. سپس در اجراي تکاليف مقرر در مواد 15 و 17 و 18 قانون موصوف آئين نامه هاي اجرايي آن در 21 ماده و 15 تبصره در تاريخ 25/4/90 تصويب شد.
اهداف تصويب قانون جديد
به گفته اين کارشناس رسمي دادگستري، مطابق شرع مقدس اسلام و قانون مدني که مقتبس از شرع انور است کسي که از راه مشروع مالک مالي مي گردد اين اختيار را دارد که در مايملک خود هرگونه تصرفي را که مزاحمتي براي ديگران ايجاد نکند اعمال نمايد اما بر اثر مقرراتي که به مرور زمان در موضوعات مختلف به تصويب رسيده محدوديت هايي ايجاد شده که در تقابل با اعمال تصرف و مالکيت افراد است و اجازه نمي دهد که هر آنچه مالک اراده مي کند اجرا گردد. از جمله وجود مقرراتي از قبيل قانون اصلاحات ارضي، قانون منع تبديل اراضي مزروعي به مسکوني، مقررات مربوط به لغو اراضي موات و مقررات مربوط به تقسيم باغ ها، محدوديت هايي بر اعمال اراده و تصرف مالکين ايجاد کرده بود که اين امر در تضاد با خواسته مردم و عرف و عادت آن ها بود.
وي مي افزايد: آن دسته از افرادي که در خصوص اين قانون دچار مشکل شده بودند مالکين بزرگي بودند که به خاطر توسعه شهرها و افزايش جمعيت، اراضي شان در مجاورت شهرها قرار گرفته و به دليل نياز اساسي مردم به سرپناه، اراضي را به قطعات کوچکتر تقسيم و به موجب قولنامه به ديگران فروخته بودند.
همچنين شرکاي املاکي که نمي توانستند سهم خود را به دليل منع مقررات به طور قانوني و رسمي جدا نمايند و مردمي که با مختصر اندوخته شان با روي آوردن به اين اراضي خانه و کاشانه خويش را روي اين زمين ها بنا کرده بودند و بسيار اتفاق افتاده بود براي فرار از مقررات موجود و با هر ترفند و سازو کاري و سوءاستفاده از ضعف يا نبود نظارت مجريان بر اراضي خريداري شده يا اراضي متعلق به دولت و يا شهرداري، ساختمان هايي بنا نموده و در چنين شرايطي صدور سند مالکيت براي صاحبان و متصرفان آن ها غيرممکن بود. پس با توجه به اين که اغلب آنان از اقشار محروم جامعه بوده و به دليل تخريب منابع کشاورزي مجبور به ترک روستاها شده و به شهرها پناه آورده بودند - که البته اين روند همچنان نيز ادامه دارد - و اين دسته از مهاجران براي استفاده از خدمات دولتي از قبيل آب، برق، گاز و غيره و استفاده از تسهيلات بانکي نياز به سند مالکيت داشتند، بنابراين وجود اين نيازها واقعيتي بود که حکومت نمي توانست به آن ها بي توجه باشد. زيرا بي توجهي به آن ها مشکلات فراواني به همراه داشت و مقنن نيز با انگيزه سر و سامان دادن به اين مسائل و مشکلات در صدد تصويب اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت برآمد تا مراجع پيش بيني شده در مواد ياد شده تحت شرايطي و با حذف موانع قانوني اجازه دهند سند مالکيت براي متقاضيان صادر گردد. زيرا از بين بردن خانه هايي که صاحبان آن ها مردم محروم بودند به مصلحت نبود.
موضوع مواد 147 و 148
مظاهري در ادامه در زمينه موضوع مواد 147 و 148 بيان داشت، مطابق ماده 147 اين قانون مالکين عرصه يا صاحبان اعيان که تا تاريخ تصويب اين قانون، اراضي را با سند عادي خريداري کرده بودند و يا ساختمان هايي روي زمين هايي احداث نموده بودند که به واسطه موانع قانوني صدور سند مالکيت برايشان ميسر نبود مي توانستند سند مالکيت دريافت کنند.
براساس ماده 148 قانون ثبت اصلاحي 31/6/1356 نيز، آن دسته از اراضي که در مالکيت دولت يا شهرداري باشد و تا تاريخ تصويب اين قانون ساختمان يا بنايي در آن احداث شده باشد چنانچه متصرف فعلي احداث کننده بنا و ساختمان فاقد واحد مسکوني باشد دولت و شهرداري ها مکلفند عرصه را به قيمت منطقه اي به صاحبان اعياني بفروشند و در صورتي که احداث کننده داراي واحد مسکوني ديگري باشد دولت و شهرداري ها مي توانند عرصه را با نظر کارشناس رسمي دادگستري به قيمت عادلانه روز به صاحبان اعياني بفروشند. ادارات ثبت نيز پس از فروش عرصه نسبت به عمليات ثبتي طبق مقررات عمل مي نمايند.
مهمترين اشکالات مواد 147 و 148
به گفته مظاهري اين مواد قانوني مشکلاتي را نيز به وجود آورده بودند. به عنوان نمونه، به موجب مقررات مزبور هيات هاي رسيدگي کننده تکليفي جهت استعلام در مورد اراضي دولت و شهرداري ها نداشتند و در نتيجه چون استعلامي از ادارات مربوطه صورت نمي گرفت احتمال تضييع حقوق دولت به حد اعلاي خود مي رسيد.
مظاهري درباره مشکلات حاصل از مواد 147 و 148 نيز اظهار داشت: دومين مساله که مواد مذکور براي اراضي دولتي ايجاد کرده بود اين است که با صدور سند مالکيت اراضي به نام اشخاص، يکپارچگي اراضي دولتي از بين مي رفت و دولت استفاده لازم را با خرد شدن و انفکاک قطعات از زمين نسبت به قبل نداشت. همچنين در بسياري از موارد با قبول درخواست صدور سند مالکيت حقوق دارندگان حق ارتفاق، از بين مي رفت.
وي توجه نکردن به ضوابط شهرداري را از ديگر اشکال هاي اين مواد دانسته و گفت: قبل از اين در صدور سند توجهي به طرح هاي مصوب شهرداري نمي شد و در نهايت مي توان گفت مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت براي حل مشکلات بين مردم در خصوص اراضي و اعياني که اخذ سند براي آن ها مشکل و در بسياري موارد غيرممکن بود به تصويب رسيد. در حقيقت اين مواد استثنايي بر ماده 22 قانون ثبت محسوب مي گرديد و بايد اذعان نمود که هيچ قانوني خوب يا بد مطلق نيست و تصويب هر قانوني که وضع مي گردد معايبي نيز همراه دارد. تصويب مواد مذکور نيز به خاطر خلاقانوني بوده است که در هر برهه خاصي اگر به تصويب نمي رسيد حقوق افراد بيشماري از مردم تضييع مي گرديد.
برخي تفاوت هاي مواد 147 و 148 اصلاحي سابق و قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سند رسمي قائم مقام دفتر نظارت و بازرسي کانون سردفتران و دفترياران در ادامه به بررسي تفاوت هاي ميان مقررات مواد 147 و 148 اصلاحي سابق و قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سند رسمي به اين شرح پرداخت:
1-در قانون سابق موانع قانوني تنظيم سند يا صدور سندمالکيت تعريف و تبيين نشده بود ولي در قانون جديد موانع قانوني در بندهاي الف و ب و پ و ث ذيل ماده يک به صراحت تعريف شده که اين مورد يکي از وجوه تمايز قانون جديد با قانون سابق است. احراز موانع مذکور نيز بايد مستند به مواردي که در قانون ذکر گرديده باشد در صورتي که در قانون سابق احراز موانع قانوني لازم نبود.
2- در ماده 4 ذيل ماده 147 قانون سابق به ارائه نشدن سند عادي از طرف متقاضي اشاره شده و تصريح گرديده چنانچه متصرف نتواند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد هيات موضوع ماده 2 با رعايت تمامي جوانب به موضوع رسيدگي خواهد کرد. در صورتي که در قانون جديد چنين صراحتي وجود ندارد و در ماده 4 آئين نامه قيد گرديده متقاضي بايد تصوير مصدق مدارک خود را به ثبت ارسال نمايد.
3- در قانون سابق، رسيدگي به وضعيت آپارتمان ها به طور کل از شمول قانون خارج بوده ولي در قانون جديد در تبصره ذيل ماده 7 جواز ورود به تفکيک آپارتمان ها از طريق قانون مذکور داده شده است که با توجه به کثرت آپارتمان هايي که انتقال و صدور سند مالکيت آن ها به دلايل وجود موانع مربوطه مقدور نيست قانون جديد در اين زمينه راهگشا است.
4- در تبصره 7 ذيل ماده 148 قانون سابق رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه با رعايت تشريفات آئين نامه استملاک اتباع بيگانه جايز بود. در حالي که در قانون جديد چنين موردي تصريح نشده که به نظر مي رسد يکي از محاسن قانون جديد است، زيرا باعث مي شود تا نقل و انتقال عادي املاک بين ايراني ها و اتباع خارجي محدود گردد و موجب شود تا اتباع خارجي در صورت تمايل به خريد ملک در ايران وفق مقررات مربوطه اقدام نمايند.
5- در تبصره يک ذيل ماده 8 قانون جديد، سازمان حفاظت محيط زيست موظف گرديده نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محيط زيست را با مشخصات جغرافيايي تهيه و در اختيار واحدهاي ثبتي قرار دهد در حالي که در قانون سابق چنين موردي پيش بيني نشده بود.
6- رسيدگي به وضعيت اعياني هاي احداثي در اراضي موقوفه در قانون سابق و جديد تقريباً مشابه است.
چگونگي نحوه صدور اسناد مالکيت مفروزي در مورد املاک مشاعي (در قانون جديد)
به گفته مظاهري در مواردي که مالکيت متقاضي، مشاعي و تصرفات وي در ملک مفروز است هيات مسئول بر اساس مقررات اين قانون پس از رسيدگي مبادرت به صدور راي والنهايه اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکيت مفروزي مي کند.
قائم مقام دفتر نظارت و بازرسي کانون سردفتران و دفترياران درباره نحوه اقدام دريافت سند هنگامي که تمام يا بخشي از اعيان در اراضي موقوفه احداث شده باشد تصريح کرد: در اين خصوص هيات مسئول با موافقت متولي و اطلاع از اداره اوقاف محل و رعايت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف عليهم و با در نظر گرفتن جميع جهات به موضوع رسيدگي و پس از تعيين اجرت عرصه و حقوق موقوفه - که حداکثر ظرف 2 ماه صورت مي گيرد - به صدور راي اقدام مي نمايد.
وي مي افزايد: يکي از مهمترين مواد اين قانون ماده 15 است که مطابق آن، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده شده چنانچه متصرفين در يک پلاک چند نفر باشند با دريافت هزينه کارشناسي و انتخاب هياتي از کارشناسان ثبتي حدود کلي پلاک را نقشه برداري و تصرفات اشخاص را به تفکيک با ذکر تاريخ تصرف و قدمت بنا و اعيان تعيين و دستور رسيدگي را حسب مورد صادر نمايد. همچنين در تبصره يک اين ماده آمده: رسيدگي به پرونده افراد متقاضي به ترتيب نوبت آنان است.
مظاهري با اشاره به ماده 16 قانون اخير بيان کرد: نسبت به املاکي که در اجراي مقررات ماده 147 اصلاحي قانون ثبت در موعد مقرر پرونده تشکيل شده و تاکنون منجر به صدور راي نشده و يا بايگاني شده است رسيدگي به پرونده ياد شده مطابق مقررات اين قانون به عمل مي آيد از اين رو نسبت به پرونده هايي که موضوع آن تصرف هاي اشخاص در اراضي دولتي بوده و مطابق ماده 148 اصلاحي تعيين تکليف نشده اند قانون جديد ساکت بوده و حکمي در مقررات اين قانون پيش بيني نشده است.
مظاهري در ادامه مي افزايد: اميد مي رود با اجرايي شدن قانون جديد تحولي عظيم در قوانين ثبتي کشور ايجاد گردد، زيرا منشا بسياري از دعاوي مطروحه در دادگستري به دليل تنظيم نشدن سند رسمي در نقل و انتقال اموال منقول و غيرمنقول است.
ارائه نشدن سند براي املاک فاقد سابقه ثبتي و مجهول المالک
علي حاجي محمدي ها وکيل پايه يک دادگستري نيز با تاکيد بر اين که املاک و زمين هايي که سابقه ثبتي و سند دارند، براي ثبت مجدد روال طبيعي خود را طي مي کنند ولي روند ثبت زمين هايي که طبق قانون تعيين تکليف ثبتي اراضي فاقد سند هستند، متفاوت است بيان مي دارد: با اتمام عمر قانون سابق در زمينه سنددار شدن املاک و زمين هاي فاقد سند که البته با اشکالاتي نيز مواجه بود قانونگذار به خاطر نياز جامعه در امر ثبت مالکيت و رفع بسياري از دغدغه هاي مردم دوباره تصميم گرفت در پاسخ به اين نياز قانوني با رفع اشکال هاي قوانين سابق، راهکار قانوني در راستاي سنددار کردن املاک و ساختمان هاي فاقد سند مالکيت تدوين کند.
حاجي محمدي ها درباره جزئيات اين قانون بيان داشت: در اين قانون پيش بيني شده که به منظور صدور اسناد مالکيت ساختمان هاي احداث شده روي اراضي با سابقه ثبتي که منشا تصرفات متصرفين نيز قانوني باشد در هر حوزه ثبتي هياتي تحت نام هيات حل اختلاف با حضور يک نفر قاضي و رئيس اداره ثبت محل يا قائم مقام او و نيز رئيس اداره راه و شهرسازي و يا رئيس اداره جهاد کشاورزي يا قائم مقام آنان بسته به نوع زمين (داخل شهر و يا خارج از محدوده شهر مانند اراضي کشاورزي) تشکيل شود تا به موضوع تقاضاي متقاضيان رسيدگي و در نهايت با احراز يکي از شرايط ذيل اقدام به سنددار شدن ملک نمايند.
به گفته وي شرايط مورد نياز هم عبارتند از:
1- فوت مالک رسمي و حداقل يک نفر از ورثه وي
2- دسترسي نداشتن به مالک رسمي و در صورت فوت وي دسترسي نداشتن به حداقل يکي از ورثه وي
3- مفقودالاثر بودن مالک رسمي و حداقل يک نفر از ورثه وي
4- دسترسي نداشتن به مالکان مشاعي در مواردي که مالکيت متقاضي مشاعي و تصرف هاي وي در ملک محفوظ است.
به گفته اين حقوقدان، قانون مذکور شامل آن دسته از اراضي است که داراي نخستين سابقه ثبتي باشند و ملکي که فاقد سابقه ثبتي بوده و يا مجهول المالک است، از اساس مشمول اين قانون نخواهد شد. همين طور اراضي دولتي، عمومي، ملي، منابع طبيعي و موات از شمول اين قانون مستثني شده اند که به نظر مي رسد اين يک نکته مثبت در قانون مذکور است.
درخواست دريافت سند براي اراضي داراي ساختمان
حاجي محمدي ها در پاسخ به اين سوال که آيا اراضي فاقد ساختمان نيز مي توانند سند ملک دريافت نمايند يا نه، گفت: در اين قانون فقط آن دسته از اراضي که داراي ساختمان هستند مي توانند درخواست اخذ سند نمايند و مانند سابق اشخاص نمي توانند با سوء استفاده و به صرف وجود تنها يک چهارديواري مختصر سند ملک دريافت نمايند. از اين منظر وجود ساختمان روي زمين به عنوان شرط لازم براي صدور سند نکته مثبت ديگري است که مد نظر قانونگذار بوده است.
وي در ادامه در زمينه قانون مذکور افزود: اين قانون نسبت به مقررات قانون مواد 147 و 148 اصلاحي ثبت ويژگي ها و امتيازاتي دارد که از تزلزل اعتبار اسناد مالکيت مي کاهد و اين امر نيز نقطه قوت قانون اخير محسوب شده و باعث بالارفتن اعتبار اسناد نزد آحاد جامعه خواهد بود.
به اعتقاد حاجي محمدي ها، موازين قانوني و درستي در قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي در قانون سابق موضوع مواد 147 و 148 اصلاحي وجود نداشت و همين امر باعث شده بود اين اسناد نزد افکار عمومي متزلزل جلوه کند. از جمله ملکي که قبل از تاريخ 1/1/70 داراي مستحدثه و سابقه احداث بود مشمول طرح در هيات مي گرديد که اين امر تبعاتي منفي در پي داشت. ولي در قانون جديد اين محدوديت برداشته شده و در نتيجه افرادي که در هر زمان واجد شرايط قانوني باشند مي توانند تقاضاي خود را به هيات هاي ثبت ارائه دهند و ملاک زماني خاصي براي احداث اعيان در نظر گرفته نشده است اين امر باعث مي شود متقاضي خود را فارغ از هرگونه نگراني ديده و به جاي اين که درصدد تهيه مدارک مجعول و يا غيرمنطقي باشد با شفافيت کامل تقاضاي خود را ارائه دهد.
اين حقوقدان در زمينه دريافت سند جهت اراضي کشاورزي مي گويد: در قانون گذشته نسبت به اراضي کشاورزي هم هيچگونه محدوديتي از باب حدنصاب پيش بيني نشده و نتيجه آن شده بود که متقاضيان با خرد کردن اراضي زراعي و باغي، بدون هيچگونه محدوديتي حتي براي 500 متر زمين زراعي سند دريافت کنند. در حالي که در وضعيت فعلي صدور سند فقط با رعايت قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي کشاورزي و باغ ها ميسور شده است
برگرفته: ايران، مورخ 6/11/92، صفحه 10 (حقوقي)
نورعلي مظاهري: مطابق شرع مقدس اسلام و قانون مدني که مقتبس از شرع انور است کسي که از راه مشروع مالک مالي مي گردد اين اختيار را دارد که در مايملک خود هرگونه تصرفي را که مزاحمتي براي ديگران ايجاد نکند اعمال نمايد اما بر اثر مقرراتي که به مرور زمان در موضوعات مختلف به تصويب رسيده محدوديت هايي ايجاد شده که در تقابل با اعمال تصرف و مالکيت افراد است و اجازه نمي دهد که هر آنچه مالک اراده مي کند اجرا گردد
علي حاجي محمدي ها: با اجراي قانون جديد و برداشته شدن محدوديت ها، افرادي که در هر زمان واجد شرايط قانوني باشند مي توانند تقاضاي خود را به هيات هاي ثبت ارائه دهند و ملاک زماني خاصي براي احداث اعيان در نظر گرفته نشده است اين امر باعث مي شود متقاضي خود را فارغ از هرگونه نگراني ديده و به جاي اين که درصدد تهيه مدارک مجعول و يا غيرمنطقي باشد با شفافيت کامل تقاضاي خود را ارائه دهد
يکي از نيازهاي جامعه از ديرباز تاکنون موضوع تثبيت مالکيت و سنددار کردن املاک فاقد سند مالکيت بوده است. از اين رو در هر برهه زماني، قوانيني در اين خصوص وضع و اجرا شده است.در همين حال متاسفانه بسياري از شهروندان از نحوه چگونگي و اجراي طرح تثبيت مالکيت املاک آگاهي کامل ندارند و همين موضوع عاملي است در راستاي به تعويق افتادن سنددار شدن املاک فاقد سند.
نورعلي مظاهري، قائم مقام دفتر نظارت و بازرسي کانون سردفتران و دفترياران در زمينه سنددار کردن املاک و اراضي فاقد سند مي گويد:
مواد 147 و 148 قانون ثبت از جنجالي ترين و بحث انگيزترين موضوعات ثبتي است و از آغاز تصويب آن در تاريخ 18/10/51 تا سال 1383 بارها مورد تجديدنظر و اصلاح قرار گرفته است سرانجام نيز با عنوان قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سندرسمي مشتمل بر 18 ماده و 19 تبصره در جلسه علني
20 / 9 / 90 مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 30/9/90 به تاييد شوراي نگهبان رسيد. سپس در اجراي تکاليف مقرر در مواد 15 و 17 و 18 قانون موصوف آئين نامه هاي اجرايي آن در 21 ماده و 15 تبصره در تاريخ 25/4/90 تصويب شد.
اهداف تصويب قانون جديد
به گفته اين کارشناس رسمي دادگستري، مطابق شرع مقدس اسلام و قانون مدني که مقتبس از شرع انور است کسي که از راه مشروع مالک مالي مي گردد اين اختيار را دارد که در مايملک خود هرگونه تصرفي را که مزاحمتي براي ديگران ايجاد نکند اعمال نمايد اما بر اثر مقرراتي که به مرور زمان در موضوعات مختلف به تصويب رسيده محدوديت هايي ايجاد شده که در تقابل با اعمال تصرف و مالکيت افراد است و اجازه نمي دهد که هر آنچه مالک اراده مي کند اجرا گردد. از جمله وجود مقرراتي از قبيل قانون اصلاحات ارضي، قانون منع تبديل اراضي مزروعي به مسکوني، مقررات مربوط به لغو اراضي موات و مقررات مربوط به تقسيم باغ ها، محدوديت هايي بر اعمال اراده و تصرف مالکين ايجاد کرده بود که اين امر در تضاد با خواسته مردم و عرف و عادت آن ها بود.
وي مي افزايد: آن دسته از افرادي که در خصوص اين قانون دچار مشکل شده بودند مالکين بزرگي بودند که به خاطر توسعه شهرها و افزايش جمعيت، اراضي شان در مجاورت شهرها قرار گرفته و به دليل نياز اساسي مردم به سرپناه، اراضي را به قطعات کوچکتر تقسيم و به موجب قولنامه به ديگران فروخته بودند.
همچنين شرکاي املاکي که نمي توانستند سهم خود را به دليل منع مقررات به طور قانوني و رسمي جدا نمايند و مردمي که با مختصر اندوخته شان با روي آوردن به اين اراضي خانه و کاشانه خويش را روي اين زمين ها بنا کرده بودند و بسيار اتفاق افتاده بود براي فرار از مقررات موجود و با هر ترفند و سازو کاري و سوءاستفاده از ضعف يا نبود نظارت مجريان بر اراضي خريداري شده يا اراضي متعلق به دولت و يا شهرداري، ساختمان هايي بنا نموده و در چنين شرايطي صدور سند مالکيت براي صاحبان و متصرفان آن ها غيرممکن بود. پس با توجه به اين که اغلب آنان از اقشار محروم جامعه بوده و به دليل تخريب منابع کشاورزي مجبور به ترک روستاها شده و به شهرها پناه آورده بودند - که البته اين روند همچنان نيز ادامه دارد - و اين دسته از مهاجران براي استفاده از خدمات دولتي از قبيل آب، برق، گاز و غيره و استفاده از تسهيلات بانکي نياز به سند مالکيت داشتند، بنابراين وجود اين نيازها واقعيتي بود که حکومت نمي توانست به آن ها بي توجه باشد. زيرا بي توجهي به آن ها مشکلات فراواني به همراه داشت و مقنن نيز با انگيزه سر و سامان دادن به اين مسائل و مشکلات در صدد تصويب اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت برآمد تا مراجع پيش بيني شده در مواد ياد شده تحت شرايطي و با حذف موانع قانوني اجازه دهند سند مالکيت براي متقاضيان صادر گردد. زيرا از بين بردن خانه هايي که صاحبان آن ها مردم محروم بودند به مصلحت نبود.
موضوع مواد 147 و 148
مظاهري در ادامه در زمينه موضوع مواد 147 و 148 بيان داشت، مطابق ماده 147 اين قانون مالکين عرصه يا صاحبان اعيان که تا تاريخ تصويب اين قانون، اراضي را با سند عادي خريداري کرده بودند و يا ساختمان هايي روي زمين هايي احداث نموده بودند که به واسطه موانع قانوني صدور سند مالکيت برايشان ميسر نبود مي توانستند سند مالکيت دريافت کنند.
براساس ماده 148 قانون ثبت اصلاحي 31/6/1356 نيز، آن دسته از اراضي که در مالکيت دولت يا شهرداري باشد و تا تاريخ تصويب اين قانون ساختمان يا بنايي در آن احداث شده باشد چنانچه متصرف فعلي احداث کننده بنا و ساختمان فاقد واحد مسکوني باشد دولت و شهرداري ها مکلفند عرصه را به قيمت منطقه اي به صاحبان اعياني بفروشند و در صورتي که احداث کننده داراي واحد مسکوني ديگري باشد دولت و شهرداري ها مي توانند عرصه را با نظر کارشناس رسمي دادگستري به قيمت عادلانه روز به صاحبان اعياني بفروشند. ادارات ثبت نيز پس از فروش عرصه نسبت به عمليات ثبتي طبق مقررات عمل مي نمايند.
مهمترين اشکالات مواد 147 و 148
به گفته مظاهري اين مواد قانوني مشکلاتي را نيز به وجود آورده بودند. به عنوان نمونه، به موجب مقررات مزبور هيات هاي رسيدگي کننده تکليفي جهت استعلام در مورد اراضي دولت و شهرداري ها نداشتند و در نتيجه چون استعلامي از ادارات مربوطه صورت نمي گرفت احتمال تضييع حقوق دولت به حد اعلاي خود مي رسيد.
مظاهري درباره مشکلات حاصل از مواد 147 و 148 نيز اظهار داشت: دومين مساله که مواد مذکور براي اراضي دولتي ايجاد کرده بود اين است که با صدور سند مالکيت اراضي به نام اشخاص، يکپارچگي اراضي دولتي از بين مي رفت و دولت استفاده لازم را با خرد شدن و انفکاک قطعات از زمين نسبت به قبل نداشت. همچنين در بسياري از موارد با قبول درخواست صدور سند مالکيت حقوق دارندگان حق ارتفاق، از بين مي رفت.
وي توجه نکردن به ضوابط شهرداري را از ديگر اشکال هاي اين مواد دانسته و گفت: قبل از اين در صدور سند توجهي به طرح هاي مصوب شهرداري نمي شد و در نهايت مي توان گفت مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت براي حل مشکلات بين مردم در خصوص اراضي و اعياني که اخذ سند براي آن ها مشکل و در بسياري موارد غيرممکن بود به تصويب رسيد. در حقيقت اين مواد استثنايي بر ماده 22 قانون ثبت محسوب مي گرديد و بايد اذعان نمود که هيچ قانوني خوب يا بد مطلق نيست و تصويب هر قانوني که وضع مي گردد معايبي نيز همراه دارد. تصويب مواد مذکور نيز به خاطر خلاقانوني بوده است که در هر برهه خاصي اگر به تصويب نمي رسيد حقوق افراد بيشماري از مردم تضييع مي گرديد.
برخي تفاوت هاي مواد 147 و 148 اصلاحي سابق و قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سند رسمي قائم مقام دفتر نظارت و بازرسي کانون سردفتران و دفترياران در ادامه به بررسي تفاوت هاي ميان مقررات مواد 147 و 148 اصلاحي سابق و قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سند رسمي به اين شرح پرداخت:
1-در قانون سابق موانع قانوني تنظيم سند يا صدور سندمالکيت تعريف و تبيين نشده بود ولي در قانون جديد موانع قانوني در بندهاي الف و ب و پ و ث ذيل ماده يک به صراحت تعريف شده که اين مورد يکي از وجوه تمايز قانون جديد با قانون سابق است. احراز موانع مذکور نيز بايد مستند به مواردي که در قانون ذکر گرديده باشد در صورتي که در قانون سابق احراز موانع قانوني لازم نبود.
2- در ماده 4 ذيل ماده 147 قانون سابق به ارائه نشدن سند عادي از طرف متقاضي اشاره شده و تصريح گرديده چنانچه متصرف نتواند سند عادي مالکيت خود را ارائه نمايد هيات موضوع ماده 2 با رعايت تمامي جوانب به موضوع رسيدگي خواهد کرد. در صورتي که در قانون جديد چنين صراحتي وجود ندارد و در ماده 4 آئين نامه قيد گرديده متقاضي بايد تصوير مصدق مدارک خود را به ثبت ارسال نمايد.
3- در قانون سابق، رسيدگي به وضعيت آپارتمان ها به طور کل از شمول قانون خارج بوده ولي در قانون جديد در تبصره ذيل ماده 7 جواز ورود به تفکيک آپارتمان ها از طريق قانون مذکور داده شده است که با توجه به کثرت آپارتمان هايي که انتقال و صدور سند مالکيت آن ها به دلايل وجود موانع مربوطه مقدور نيست قانون جديد در اين زمينه راهگشا است.
4- در تبصره 7 ذيل ماده 148 قانون سابق رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه با رعايت تشريفات آئين نامه استملاک اتباع بيگانه جايز بود. در حالي که در قانون جديد چنين موردي تصريح نشده که به نظر مي رسد يکي از محاسن قانون جديد است، زيرا باعث مي شود تا نقل و انتقال عادي املاک بين ايراني ها و اتباع خارجي محدود گردد و موجب شود تا اتباع خارجي در صورت تمايل به خريد ملک در ايران وفق مقررات مربوطه اقدام نمايند.
5- در تبصره يک ذيل ماده 8 قانون جديد، سازمان حفاظت محيط زيست موظف گرديده نقشه مناطق چهارگانه موضوع قانون محيط زيست را با مشخصات جغرافيايي تهيه و در اختيار واحدهاي ثبتي قرار دهد در حالي که در قانون سابق چنين موردي پيش بيني نشده بود.
6- رسيدگي به وضعيت اعياني هاي احداثي در اراضي موقوفه در قانون سابق و جديد تقريباً مشابه است.
چگونگي نحوه صدور اسناد مالکيت مفروزي در مورد املاک مشاعي (در قانون جديد)
به گفته مظاهري در مواردي که مالکيت متقاضي، مشاعي و تصرفات وي در ملک مفروز است هيات مسئول بر اساس مقررات اين قانون پس از رسيدگي مبادرت به صدور راي والنهايه اداره ثبت مبادرت به صدور سند مالکيت مفروزي مي کند.
قائم مقام دفتر نظارت و بازرسي کانون سردفتران و دفترياران درباره نحوه اقدام دريافت سند هنگامي که تمام يا بخشي از اعيان در اراضي موقوفه احداث شده باشد تصريح کرد: در اين خصوص هيات مسئول با موافقت متولي و اطلاع از اداره اوقاف محل و رعايت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف عليهم و با در نظر گرفتن جميع جهات به موضوع رسيدگي و پس از تعيين اجرت عرصه و حقوق موقوفه - که حداکثر ظرف 2 ماه صورت مي گيرد - به صدور راي اقدام مي نمايد.
وي مي افزايد: يکي از مهمترين مواد اين قانون ماده 15 است که مطابق آن، به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اجازه داده شده چنانچه متصرفين در يک پلاک چند نفر باشند با دريافت هزينه کارشناسي و انتخاب هياتي از کارشناسان ثبتي حدود کلي پلاک را نقشه برداري و تصرفات اشخاص را به تفکيک با ذکر تاريخ تصرف و قدمت بنا و اعيان تعيين و دستور رسيدگي را حسب مورد صادر نمايد. همچنين در تبصره يک اين ماده آمده: رسيدگي به پرونده افراد متقاضي به ترتيب نوبت آنان است.
مظاهري با اشاره به ماده 16 قانون اخير بيان کرد: نسبت به املاکي که در اجراي مقررات ماده 147 اصلاحي قانون ثبت در موعد مقرر پرونده تشکيل شده و تاکنون منجر به صدور راي نشده و يا بايگاني شده است رسيدگي به پرونده ياد شده مطابق مقررات اين قانون به عمل مي آيد از اين رو نسبت به پرونده هايي که موضوع آن تصرف هاي اشخاص در اراضي دولتي بوده و مطابق ماده 148 اصلاحي تعيين تکليف نشده اند قانون جديد ساکت بوده و حکمي در مقررات اين قانون پيش بيني نشده است.
مظاهري در ادامه مي افزايد: اميد مي رود با اجرايي شدن قانون جديد تحولي عظيم در قوانين ثبتي کشور ايجاد گردد، زيرا منشا بسياري از دعاوي مطروحه در دادگستري به دليل تنظيم نشدن سند رسمي در نقل و انتقال اموال منقول و غيرمنقول است.
ارائه نشدن سند براي املاک فاقد سابقه ثبتي و مجهول المالک
علي حاجي محمدي ها وکيل پايه يک دادگستري نيز با تاکيد بر اين که املاک و زمين هايي که سابقه ثبتي و سند دارند، براي ثبت مجدد روال طبيعي خود را طي مي کنند ولي روند ثبت زمين هايي که طبق قانون تعيين تکليف ثبتي اراضي فاقد سند هستند، متفاوت است بيان مي دارد: با اتمام عمر قانون سابق در زمينه سنددار شدن املاک و زمين هاي فاقد سند که البته با اشکالاتي نيز مواجه بود قانونگذار به خاطر نياز جامعه در امر ثبت مالکيت و رفع بسياري از دغدغه هاي مردم دوباره تصميم گرفت در پاسخ به اين نياز قانوني با رفع اشکال هاي قوانين سابق، راهکار قانوني در راستاي سنددار کردن املاک و ساختمان هاي فاقد سند مالکيت تدوين کند.
حاجي محمدي ها درباره جزئيات اين قانون بيان داشت: در اين قانون پيش بيني شده که به منظور صدور اسناد مالکيت ساختمان هاي احداث شده روي اراضي با سابقه ثبتي که منشا تصرفات متصرفين نيز قانوني باشد در هر حوزه ثبتي هياتي تحت نام هيات حل اختلاف با حضور يک نفر قاضي و رئيس اداره ثبت محل يا قائم مقام او و نيز رئيس اداره راه و شهرسازي و يا رئيس اداره جهاد کشاورزي يا قائم مقام آنان بسته به نوع زمين (داخل شهر و يا خارج از محدوده شهر مانند اراضي کشاورزي) تشکيل شود تا به موضوع تقاضاي متقاضيان رسيدگي و در نهايت با احراز يکي از شرايط ذيل اقدام به سنددار شدن ملک نمايند.
به گفته وي شرايط مورد نياز هم عبارتند از:
1- فوت مالک رسمي و حداقل يک نفر از ورثه وي
2- دسترسي نداشتن به مالک رسمي و در صورت فوت وي دسترسي نداشتن به حداقل يکي از ورثه وي
3- مفقودالاثر بودن مالک رسمي و حداقل يک نفر از ورثه وي
4- دسترسي نداشتن به مالکان مشاعي در مواردي که مالکيت متقاضي مشاعي و تصرف هاي وي در ملک محفوظ است.
به گفته اين حقوقدان، قانون مذکور شامل آن دسته از اراضي است که داراي نخستين سابقه ثبتي باشند و ملکي که فاقد سابقه ثبتي بوده و يا مجهول المالک است، از اساس مشمول اين قانون نخواهد شد. همين طور اراضي دولتي، عمومي، ملي، منابع طبيعي و موات از شمول اين قانون مستثني شده اند که به نظر مي رسد اين يک نکته مثبت در قانون مذکور است.
درخواست دريافت سند براي اراضي داراي ساختمان
حاجي محمدي ها در پاسخ به اين سوال که آيا اراضي فاقد ساختمان نيز مي توانند سند ملک دريافت نمايند يا نه، گفت: در اين قانون فقط آن دسته از اراضي که داراي ساختمان هستند مي توانند درخواست اخذ سند نمايند و مانند سابق اشخاص نمي توانند با سوء استفاده و به صرف وجود تنها يک چهارديواري مختصر سند ملک دريافت نمايند. از اين منظر وجود ساختمان روي زمين به عنوان شرط لازم براي صدور سند نکته مثبت ديگري است که مد نظر قانونگذار بوده است.
وي در ادامه در زمينه قانون مذکور افزود: اين قانون نسبت به مقررات قانون مواد 147 و 148 اصلاحي ثبت ويژگي ها و امتيازاتي دارد که از تزلزل اعتبار اسناد مالکيت مي کاهد و اين امر نيز نقطه قوت قانون اخير محسوب شده و باعث بالارفتن اعتبار اسناد نزد آحاد جامعه خواهد بود.
به اعتقاد حاجي محمدي ها، موازين قانوني و درستي در قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتي اراضي در قانون سابق موضوع مواد 147 و 148 اصلاحي وجود نداشت و همين امر باعث شده بود اين اسناد نزد افکار عمومي متزلزل جلوه کند. از جمله ملکي که قبل از تاريخ 1/1/70 داراي مستحدثه و سابقه احداث بود مشمول طرح در هيات مي گرديد که اين امر تبعاتي منفي در پي داشت. ولي در قانون جديد اين محدوديت برداشته شده و در نتيجه افرادي که در هر زمان واجد شرايط قانوني باشند مي توانند تقاضاي خود را به هيات هاي ثبت ارائه دهند و ملاک زماني خاصي براي احداث اعيان در نظر گرفته نشده است اين امر باعث مي شود متقاضي خود را فارغ از هرگونه نگراني ديده و به جاي اين که درصدد تهيه مدارک مجعول و يا غيرمنطقي باشد با شفافيت کامل تقاضاي خود را ارائه دهد.
اين حقوقدان در زمينه دريافت سند جهت اراضي کشاورزي مي گويد: در قانون گذشته نسبت به اراضي کشاورزي هم هيچگونه محدوديتي از باب حدنصاب پيش بيني نشده و نتيجه آن شده بود که متقاضيان با خرد کردن اراضي زراعي و باغي، بدون هيچگونه محدوديتي حتي براي 500 متر زمين زراعي سند دريافت کنند. در حالي که در وضعيت فعلي صدور سند فقط با رعايت قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي کشاورزي و باغ ها ميسور شده است
برگرفته: ايران، مورخ 6/11/92، صفحه 10 (حقوقي)
+ نوشته شده در ۱۳۹۲/۱۱/۰۶ ساعت توسط admin
|