سند عادي امكاني براي كلاهبرداري
نويسنده: فرناز قلعه دار
بعد از 30 سال کار
و تلاش و زحمت با پولي که پس انداز کرده بودم آپارتماني در يکي از شهرهاي شمال کشور
خريداري کردم تا هم پسرم که در آن شهر دانشجو بود دغدغه خانه نداشته باشد و هم
اينکه سرمايه اي براي آينده اش باشد. اما افسوس...
مرد در ادامه از ته دل
آهي عميق کشيد و ادامه داد: سال 85 يک واحد آپارتمان 90 متري در يک مجتمع مسکوني
نوساز در شهرستان نور را از مالک و سازنده ساختمان که همه او را مهندس صدا مي زدند،
به صورت قولنامه اي خريدم.
نيم بيشتر پول خانه را هم پرداختم و قرار شد
مابقي را هنگام سند زدن در دفترخانه پرداخت کنم، البته چون خانه نوساز بود مالک به
خريداران مي گفت بايد سندها تفکيک شود و اين کار چند ماهي طول مي کشد. ما هم به او
اعتماد کرديم و پس از تحويل خانه، اسباب اثاثيه را به آنجا منتقل کرديم، چندي بعد و
در حالي که هنوز او مدعي بود سندها آماده نشده به خريداران گفت نياز شديد به پول
دارد و از ما خواست بقيه پول خانه را هم بپردازيم و فقط مقدار کمي براي روز انتقال
سند بماند. من نيز از سر صداقت درخواستش را پذيرفتم و مبلغي از پول را طي 2 فقره چک
به او پرداختم. ايشان نيز پشت قولنامه اين موضوع را ثبت کرد.
حدود سه سال از
اين ماجرا گذشت تا اينکه طي تماس تلفني از يک بانک متوجه شديم مرد فروشنده با سند
آپارتمان هاي فروخته شده از بانک وام گرفته و به دليل نپرداختن اقساط آپارتمان ها
به تملک بانک درآمده و خودش نيز متواري شده است.
در چنين شرايطي نماينده
حقوقي بانک مي گويد: «يا خانه را از ما بخريد يا هر چه سريع تر آن را تخليه کنيد.»
پس از شکايت به دادگاه و پيگيري موضوع چندي قبل دريافتيم مرد کلاهبردار به اتهام يک
پرونده کلاهبرداري ديگر دستگير شده و هم اکنون در زندان است اما ما همچنان بلاتکليف
و مغموم مانده ايم که بايد چه کنيم؟»
سهل انگاري خريداران عامل
کلاهبرداري تبهکاران
متاسفانه نمونه هايي از اين دست در مراجع قضايي
کشور زياد ديده مي شود که علت اصلي آن ها نيز به قول رئيس سابق اتحاديه مشاوران
املاک، سهل انگاري خريداران است.
مصطفي قلي خسروي مي گويد: «هميشه گفته ام
چهار ستون دادگستري بر پايه طمع داشتن، اعتماد نابجا به ديگران، رودربايستي با مردم
و مشورت نکردن با افراد متخصص و باتجربه بنا شده است. اگر مردم اين چهار اصل را
رعايت کنند ما نيازي به دادگستري نداشته و جايي به نام زندان در کشور وجود نخواهد
داشت.»
در اين پرونده و نمونه هاي مشابه هم اگر خريدار کمي بيشتر دقت مي کرد
اسناد و مدارک را قبل از خريد مشاهده و بررسي مي کرد و وقتي متوجه تاخير فروشنده در
تنظيم و انتقال سند مي شد بلافاصله از طريق قانوني اقدام مي کرد شايد امروز چنين
خسارتي متوجه او نمي شد.
برخلاف برخي که معتقدند سند عادي اعتباري ندارد
بايد گفت: قولنامه دليل انتقال عادي است و امضا سند عادي تعهدآور است، زيرا سند
عادي نيز طبق قانون لازم الاجراست و اين شخص مي تواند با شکايت به دادگاه درخواست
الزام به تنظيم سند و تقاضاي جبران ضرر و زيان نمايد، اما تجربه ثابت کرده در چنين
مواردي بهترين راه اين است که با بانک مورد نظر به توافق برسند وگرنه گرفتار شدن در
مسير طولاني مراجع قضايي و اطاله دادرسي نتيجه چندان مثبتي نخواهد
داشت.
امنيت تنظيم سند در دفترخانه
اين روزها بحث
سند عادي و رسمي يکي از موضوع هاي مهم روز است، متاسفانه بسياري از پرونده هاي
حقوقي و شايد کيفري موجود در محاکم قضايي بي توجهي به برخي موضوعات ساده اما مهم در
تنظيم قولنامه و سند بخصوص در معاملات ملکي و خودرو است.
به گفته يکي از
سردفتران، مردم تصور مي کنند تنظيم قولنامه يا اجاره نامه در بنگاه هاي مشاور املاک
با تنظيم آنها در خانه يا هر مکان غير رسمي ديگر تفاوت دارد، اما متاسفانه بايد گفت
آنچه طرفين معامله روي برگه هاي عريض و طويل قولنامه و اجاره نامه در بنگاه ها مي
نويسند و امضا مي کنند تنها يک سند عادي است و هنگام روبه رو شدن با مشکلات احتمالي
کمک چنداني به آنها نمي کند، اما اگر همين قولنامه يا اجاره نامه در يک دفتر اسناد
رسمي تنظيم شود، به منزله ثبت يک سند رسمي است که بسياري از مشکلات آنها را در
مواجهه با تخلفات احتمالي کم مي کند. به عنوان مثال در چنين پرونده اي اگر خريدار
قولنامه را در يک دفترخانه تنظيم و ثبت کرده بود، حتي در صورت فرار متهم به راحتي و
در کمتر از يک روز با مراجعه به اجرائيات ثبت، سند خانه به نام وي تنظيم و ثبت مي
شد و ديگر اين همه خسارت و دردسر برايش درست نمي شد. با اين حال اين اقدام فروشنده
يعني وام گرفتن روي ملکي که فروخته است، کلاهبرداري محسوب مي شود و مستوجب مجازات
است.
متاسفانه در چنين مواردي بانک ها به جاي آنکه به دنبال فرد وام گيرنده
رفته و او را تحت پيگرد قرار دهند، راحت ترين راه را انتخاب کرده و مالي را که
وثيقه گرفته اند، تصرف مي کنند.
قاضي جمالي زاده رئيس شعبه نهم بازپرسي
دادسراي بعثت نيز مي گويد: «متاسفانه خريداران دو راه بيشتر ندارند، يا بايد وام
بانکي را بپردازند و خانه را پس بگيرند يا بايد اقدام به تخليه خانه کنند، چرا که
بانک ها راه سومي براي اين افراد باقي نمي گذارند، اما اگر بتوانند از بانک مهلت
بگيرند يا حداقل بخواهند که مبلغ پرداختي را به شکل اقساط بلندمدت پس بگيرند، شايد
در اين مدت از طريق شکايت به دادگاه و دستگيري متهم وي را وادار به پرداخت خسارت
نمايند، چرا که فروشنده به اتهام فروش مال غير - يعني مالي که متعلق به خودش نبوده
- مجرم و کلاهبردار شناخته مي شود و مجازاتش نيز طبق ماده يک قانون تشديد مجازات
مرتکبان ارتشا و اختلاس و کلاهبرداري علاوه بر رد مال، حبس از يک تا 7 سال و پرداخت
جزاي نقدي - معادل مالي که گرفته - مي باشد. اما واقعيت اين است که تمام اين مراحل
مدت زمان طولاني مي طلبد و علاوه بر صرف وقت و هزينه زياد، باعث بلاتکليفي فرد
خسارت ديده نيز مي شود.»
شايد اين روزها با توجه به الزامي شدن موضوع ثبت کد
رهگيري در دفاتر معاملات املاک تا حدودي کلاهبرداري هاي اين چنيني کاهش يافته باشد،
اما هنوز هم مواردي از جمله بي احتياطي طرفين معامله، خوشبيني و اعتمادهاي بي جا و
برخي سهل انگاري ها زمينه ساز بروز مشکلات حقوقي و مالي مي شود.
مهدي
کشاورزي - وکيل دادگستري - در اين باره مي گويد: از آنجا که در اين پرونده تاريخ
معامله - فروش خانه ها - قبل از موعد دريافت وام از بانک است، خريداران مي توانند
با شکايت کيفري از متهم موضوع را پيگيري کنند. از طرفي با مراجعه به بانک و دريافت
مهلت زمان بخواهند و دادگاه نيز در چنين مواردي با تعجيل در رسيدگي اجازه ندهد حق
چند نفر از بين برود. از آنجا که متهم نيز در اين پرونده دستگير شده است، مي توانند
با شناسايي اموال وي و توقيف آنها اموال را به بانک داده و آنها را راضي کنند تا
سندها را آزاد کند، اما به طور معمول از آنجا که اين کلاهبرداران اموالي به نام خود
نداشته و تمام دارايي شان را به نام اطرافيان و خانواده خود منتقل مي کنند، پيدا
کردن مال از آنها کار سختي است و همين موضوع نيز کار شاکي ها را با مشکل روبه رو مي
کند.
به هر حال واقعيت اين است که هميشه سهل انگاري و بي توجهي به هشدارهاي
امنيتي عواقب و مشکلات زيادي به همراه خواهد داشت.
اين روزها که همه نهادها
و سازمان ها با همکاري رسانه ها درصدد ارائه هرچه بيشتر اطلاعات تخصصي و هشدارهاي
امنيتي هستند تا سطح آگاهي مردم را افزايش دهند، بروز چنين جرايمي در کشور نشان
دهنده سهل انگاري و بي توجهي افرادي است که شايد بتوان گفت چشم و گوش بسته در دام
اين مجرمان و تبهکاران گرفتار مي شوند.
برگرفته: ايران، مورخ 3/11/92، صفحه 10 (حقوقي)