رهن دادن ملك فروخته شده جرم است؟
نويسنده: محمدتقي غفاري فردويي*
بارها
مشاهده کرده يا شنيده ايم که فروشنده اي پس از تنظيم مبايعه نامه عادي و پيش از
تنظيم سند رسمي انتقال به نام خريدار، با مراجعه به يکي از بانک ها، با رهن گذاشتن
همان ملکي که پيش تر نسبت به آن مبايعه نامه تنظيم نموده، نسبت به دريافت وام اقدام
نموده است. صرفنظر از اين واقعيت که اقدام فروشنده در رهن قرار دادن ملک موضوع
مبايعه نامه، تعدي به حقوق خريدار ملک است، پرسشي که به ذهن متبادر مي شود اين است
که به طور اساسي در رهن قراردادن ملکي که پيش تر نسبت به آن مبايعه نامه تنظيم شده،
بدون اجازه خريدار، جرم است يا خير؟ به عبارت ديگر، آيا خريدار براي احقاق حق خود
مي تواند فروشنده را تحت تعقيب جزايي قرار دهد يا تنها راه حل مساله، مراجعه به
دادگاه هاي حقوقي است؟
بي گمان دستيابي به پاسخ اين پرسش، در رويه عملي و
اقداماتي که خريدار براي استيفاي حقوق خود بايد به انجام رساند، موثر و مفيد خواهد
بود. در اين نوشتار بر آنيم با بررسي نظرات مختلف، به نتيجه اي منطبق با قواعد و
مقررات حقوقي برسيم.
شرح و تحليل موضوع
همان گونه
که مطرح شد، اين پرسش ناظر به عملکرد شخصي است که نسبت به ملکي، مبايعه نامه اي
عادي تنظيم مي کند و پس از امضاي آن با خريدار (که به طور معمول با دريافت پول نيز
همراه است) از آنجايي که مبايعه نامه تنظيمي در سند ملک انعکاسي ندارد، بدون علم و
اطلاع خريدار، به بانک مراجعه کرده و به موجب سند رسمي، ملک را در رهن آن بانک قرار
داده و به اصطلاح عرفي، روي آن ملک، وام مي گيرد.
در اين شرايط، خريدار ملک
براي احقاق حق خود به ناچار بايد با مراجعه به مراجع قضايي، اقدامات قانوني را به
عمل آورد. اما ترديد در اين بخش حاصل مي شود که آيا خريدار مي تواند فروشنده را تحت
تعقيب «کيفري» قرار دهد يا براي استيفاي حق خود ناگزير به رجوع به دادگاه هاي
«حقوقي» است.
در اين مورد، ميان حقوقدانان و صاحبنظران دو نظر عمده وجود
دارد؛ عده اي با تعقيب کيفري فروشنده موافق هستند و در مقابل، برخي بر اين عقيده
اند که راه حل مساله فقط در قالب پيگيري حقوقي مي گنجد.
براي روشن شدن
موضوع، نظرات دوگانه مزبور را واکاوي مي کنيم:
الف) دلايل و استدلال هاي
موافقان جرم انگاري موضوع؛ اين گروه از حقوقدانان نيز خود دو دسته اند: دسته نخست،
عمل فروشنده را از مصاديق «انتقال مال غير» مي دانند و مستند به ماده يک قانون
مجازات درباره انتقال مال غير، فروشنده را مستحق مجازات کلاهبرداري مي
دانند.
آنها بر اين عقيده اند که با توجه به ماده يک اين قانون، «کسي که مال
غير را با علم به اين که مال غير است به نحوي از انحا، عيناً و منفعتاً، بدون مجوز
قانوني به ديگري منتقل کند، کلاهبردار محسوب مي شود.» مبناي استدلال و استناد اين
دسته از موافقان جرم انگاري موضوع اين است که با تنظيم مبايعه نامه، مالکيت خريدار
نسبت به مبيع و ملک موضوع قرارداد استقرار يافته است و هرچند هنوز سند رسمي انتقال
تنظيم نشده اما از اين پس خريدار، مالک ملک است.
به همين خاطر چنانچه
فروشنده بعد از انعقاد عقد بيع، ملک را در رهن شخص ديگري قرار دهد، به شکل عملي
حقوق عيني و مالکانه خريدار را که اکنون مالک ملک محسوب مي شود را زائل و در نتيجه
مرتکب جرم کلاهبرداري شده است. از اين رو، مي توان فروشنده را تحت تعقيب کيفري
قرارداد و با محکوم کردن وي، حکم به رد مال به خريدار را از دادگاه دريافت نمود تا
به اين وسيله، مالکيت طلق خريدار نسبت به ملک دوباره استوار و مستقر
گردد.
دسته دوم از موافقان جرم انگاري عمل فروشنده، مبناي استدلال خود را
ماده ١١٧ قانون ثبت قرار داده اند. به موجب اين ماده قانوني «هرکس به موجب سند رسمي
يا عادي نسبت به عين يا منفعت مالي، اعم از منقول يا غير منقول، حقي به شخصي يا
اشخاصي داده و بعد نسبت به همان عين يا منفعت به موجب سند رسمي معامله يا تعهدي
معارض با حق مزبور بنمايد، به حبس با اعمال شاقه از سه تا 10 سال محکوم خواهد شد.»
(اصلاحي هفتم مرداد 1312) آنها در تشريح نظريه خود مي گويند: «هر چند با تنظيم
مبايعه نامه و قبل از تنظيم سند رسمي، ممکن است مالکيت خريدار نسبت به مبيع و ملک
به طور کامل استقرار نيافته باشد، اما مبايعه نامه تنظيمي مويد و مفيد انتقال و
استقرار حق براي خريدار است و فروشنده اي که پس از مبايعه نامه، آن ملک را در رهن
شخص ديگري قرار مي دهد، در واقع عملي معارض با حق خريدار مرتکب شده است و به موجب
ماده ١١٧ قانون ثبت، مرتکب فعل مجرمانه گرديده و قابل تعقيب کيفري و مجازات
است.
بنابراين ملاحظه مي شود موافقان تعقيب کيفري فروشنده، هر چند در مباني
استدلالي خود اختلاف دارند، اما در نهايت هر دو دسته از اين گروه، موافق قابليت
تعقيب و مجازات فروشنده اي هستند که پس از مبايعه نامه، ملک موضوع قرارداد را در
رهن ديگري قرار مي دهد و بر اين اعتقاد استوار هستند که با توجه به طولاني بودن
مراحل دادرسي در دادگاه هاي حقوقي، از عدالت به دور است که خريدار با يک برگه
مبايعه نامه عادي، به مصاف بانکي برود که حداقل سلاح او در اين کارزار حقوقي، سند
رسمي رهني است که در اختيار دارد.
ب) دلايل و استدلال هاي مخالفان جرم
انگاري موضوع:در مقابل گروه نخست، عده اي از حقوقدانان بر اين عقيده اند که در صورت
وقوع چنين اتفاقي، به طور قانوني جرمي واقع نشده و تنها راه احقاق حق خريدار،
مراجعه به دادگاه هاي حقوقي و الزام فروشنده به فک رهن از ملک موضوع مبايعه نامه
است.
اين دسته از حقوقدانان در مقابل استدلال هاي موافقان جرم
انگاري، چنين اظهار مي دارند:
نخست، عقد رهن از عقود ناقله محسوب نمي
شود و تنها براي مرتهن (بانک) نسبت به وثيقه (ملک)، حق عيني ايجاد مي نمايد. آنچه
در ماده يک قانون درباره انتقال غير تصريح شده، اين است که «انتقال عين يا منفعت
مال ديگري است»، حال آن که در موضوع بحث، کمترين انتقالي صورت نمي گيرد. از طرف
ديگر با اصل حقوقي منع تفسير موسع قوانين کيفري مواجه هستيم و نمي شود و نبايد
قوانين جزايي به نحوي تفسير شود که شمول مصاديق آن گسترده شده و در نتيجه، به ضرر
متهم شود.
هرچند ممکن است نتيجه عدم نپرداختن اقساط وام، انتقال ملک به بانک
باشد، اما به صرف عقد رهن، هيچ گونه تمليکي صورت نمي گيرد و انطباق موضوع با قانون
راجع به انتقال مال غير، خارج از قواعد و اصول حقوقي و در نتيجه مردود
است.
دوم، اساس و مبناي اجراي مقرره ماده ١١٧ قانون ثبت، قابليت و تاب تعارض
ميان دو سند است. در موضوع حاضر، ابتدا نسبت به ملکي مبايعه نامه اي عادي تنظيم مي
شود و متعاقب آن با سند رسمي، ملک در رهن قرار مي گيرد، بنابراين به طور اساسي اين
دو سند، يعني «مبايعه نامه عادي» و «سند رسمي رهن» نمي توانند در تعارض با يکديگر
قرار گيرند، چرا که سند عادي و سند رسمي در دوکفه برابر قرار ندارند.
مبناي
استدلال اين گروه در اين خصوص، راي وحدت رويه (شماره ٤٣ مورخ 10/8/1351) هيات عمومي
ديوان عالي کشور مي باشد. در اين راي آمده: «نظر به اين که شرط تحقق بزه شمول ماده
١١٧ قانون ثبت اسناد و املاک، قابليت تعارض دو معامله يا تعهد نسبت به يک مال مي
باشد و در نقاطي که ثبت رسمي اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غير منقول به
موجب بند اول ماده ٤٧ قانون مزبور اجباري مي باشد، سند عادي راجع به معامله آن
اموال طبق ماده ٤٨ همان قانون در هيچ يک از ادارات و محاکم پذيرفته نشده و قابليت
تعارض با سند رسمي نخواهد داشت، بنابراين چنانچه کسي در اين قبيل نقاط با وجود
اجباري بودن ثبت رسمي اسناد پيش تر معامله اي نسبت به مال غير منقول به وسيله سند
عادي انجام دهد و سپس به موجب سند رسمي معامله اي معارض با معامله اول در مورد همان
مال واقع سازد، عمل او از مصاديق ماده ١١٧ قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن
است بر فرض احراز سوء نيت با ماده کيفري ديگري قابل انطباق باشد.»
بنابراين، با توجه به اين راي و نيز ماهيت اين دو سند و نداشتن تاب و توان تعارض
ميان سند عادي (مبايعه نامه) و سند رسمي (رهن)، موضوع نسبت به ماده ١١٧ قانون ثبت،
خروج موضوعي دارد و اين ماده درخصوص مورد، قابليت استناد و اجرا
ندارد.
نتيجه
با ملاحظه استدلال هاي مذکور و تطبيق
آن با مقررات و اصول حقوقي، هرچند ممکن است خريداري که با اين معضل مواجه مي شود،
در پيچ و خم رسيدگي هاي طولاني حقوقي گرفتار آيد و شايد عدالت چنين اقتضا داشته
باشد که قانون، حمايت بيشتري از حقوق حقه وي داشته باشد، اما نبايد فراموش کرد که
مهم تر از تسهيل امور افراد، حکومت قانون و اجراي صحيح آن، بر اساس اصول و قواعد
مسلم حقوقي است.
اصل فقهي و عقلي برائت، اصل تفسير قوانين کيفري به نفع
متهم، اصل عدم تفسير موسع (گسترده) قوانين جزايي، همه و همه ناظر به اين مورد است
که موضوع حاضر نمي تواند جنبه جزايي داشته باشد. خريدار مي بايست در برخورد با چنين
اتفاقي، با توجه به حق سابق خود بر ملک، و نظر به اين که در رويه حاضر در دادگستري
ايران، براي «مبايعه نامه» اعتبار «بيع قطعي» شناخته است (احکام الزام به تنظيم سند
رسمي نيز مويد اين ادعاست) و با توجه به اين که عمل فروشنده در به رهن قرار دادن
ملک، عمل فضولي (فضولي، نوعي از معامله ملک است که متعلق به غير است) است، با تقديم
دادخواست به دادگاه هاي حقوقي و طرف دعوا قراردادن فروشنده و بانک مرتهن، ضمن ردّ
عمل فضولي فروشنده و تنفيذ نکردن آن، الزام فروشنده به فک رهن از ملک را خواستار
شود.
* وکيل پايه يک دادگستري
برگرفته: ايران، مورخ 3/11/92، صفحه 10 (حقوقي)