نويسنده: بهمن كشاورز*

درباره ساخت و فروش مسکن، قانوني با عنوان پيش فروش مسکن وجود دارد که در آن جزئيات روابط طرفين در حالت هاي مختلف پيش بيني و فرض هايي که ممکن است پيش بيايد در نظر گرفته شده است. البته قانون خالي از نقص نيست، اما به نظر مي رسد اين نواقص بايد در ضمن اجرا، آشکار، شناخته و رفع شود.
    تا آنجا که اطلاع دارم، مشکلي که در راه اجراي قانون پيش فروش مسکن وجود دارد، مصوب نشدن آيين نامه اجرايي آن است که باعث معوق ماندن اجراي قانون شده است. نحوه تنظيم قانون نيز چنان است که مي توان اجراي آن را موکول به تصويب آيين نامه دانست. بنابراين در صورت تصويب آيين نامه مذکور و شروع اجراي جدي قانون مي توان اميدوار بود حوزه بساز و بفروشي در کشور نظم و نسقي پيدا کند.علت تصويب نشدن آيين نامه را نيز بايد از وزارتخانه هاي مسئول تنظيم پرسيد.
    صرف نظر از اين موضوع، بديهي است، اشخاصي که قصد عقد قرارداد با بساز و بفروش ها و پيش خريد مسکن را دارند، به جزئيات توجه و از اطمينان بيهوده به افراد خودداري مي​کنند که به اين ترتيب، حقوقشان کمتر در معرض تضييع خواهد بود.به طور معمول، بساز و بفروش هايي که در حد توان مالي و فني خود به ساخت يک پروژه اقدام مي کنند، ممکن است از نظر زمان تحويل با مشکلاتي مواجه شوند، بنابراين اگر کيفيت مصالح به صورت دقيق تعيين نشده باشد، ممکن است در اين باره نيز اختلافاتي بروز کند، اما بساز و بفروش هايي که بدون توجه به توان واقعي خود به اصطلاح در جبهه هاي متعددي درگير مي شوند و آنچنان که در زبان عرف مرسوم است، به اصطلاح (کلاه کلاه) مي کنند؛ در نهايت با مشکلات جدي مواجه مي شوند و خريداران نيز سرگردان مي مانند و گاهي کل پس انداز خود را بر سر اين سودا مي گذارند.نکته مهم ديگر اين است که معمولابساز و بفروش ها اصرار دارند زماني که بحث مشارکت در ساخت مطرح است، بخشي از عين زمين متعلق به طرف ديگر، رسما به وي منتقل شود در حالي که گاهي پيشرفت بنا معادل قيمت زمين نيست. اگر طرفين بويژه صاحبان زمين و خريداران به جزئيات توجه کنند و براي هر مورد پيش بيني لازم را انجام دهند، احتمال بروز اشکال کمتر خواهد شد. اما درخصوص تضمين صحت قراردادها و استفاده از ابرازي با عنوان «کد رهگيري» که دغدغه بسياري از اشخاص است، بايد به اين نکته دقت کرد که استفاده از کد رهگيري حتي درباره مبايعه نامه ها و قولنامه ها مبناي قانوني محکمي ندارد، چرا که براي تنظيم سند عادي خريد و فروش غيرمنقول نمي توان افراد را ملزم کرد به آژانس هاي املاک مراجعه کنند؛ زيرا قانون چنين حکمي ندارد. بنابراين مردم خود مي توانند چنين اسنادي را تنظيم کنند و اسناد آنها نيز الزام آور خواهد بود و سرايت دادن آن به ساير امور ممکن نيست. هرچند به نظر مي رسد اين تدبير تا حد زيادي از سوء استفاده جلوگيري کرده است. البته قانون پيش فروش مسکن که ابتداي صحبت به آن اشاره شد، در اين باره نيز تدابير لازم را اتخاذ کرده است. لذا بايد به دولت پيشنهاد کرد براي سروسامان دادن اساسي به بحث بساز و بفروشي و جلوگيري از مشکلات مردم، فکري به حال تدوين و ابلاغ هر چه سريع تر آيين نامه قانون پيش فروش مسکن کرده، مشکل را ريشه اي حل کند.
    
     *حقوقدان و وکيل پايه يک دادگستري

 برگرفته:جام جم، مورخ 17/10/92، صفحه 10 (پرونده)