نويسنده: امير گودرزي

با گذشت سال ها متداول شده، وقتي مشاوران املاك فروشنده اي را به خريدار رساندند يا مالكي را به مستاجر، همان جا سندي تنظيم كنند و به غير از دريافت پول دلالي، هزينه اي را هم به عنوان تنظيم سند از دو طرف دريافت كنند. بسياري از مردم تصور مي كنند سند هايي كه در دفاتر مشاور املاك تنظيم مي شود به دليل داشتن مهر، كد رهگيري و سر برگ، رسمي است و به آن اعتماد مي كنند اما كارشناسان و مسئولان تاكيد مي كنند چنين اسنادي، سند عادي محسوب مي شود. مانند همان سندي كه خودمان در خانه روي يك برگ كاغذ مي نويسيم و پايش را امضا مي كنيم. بنابراين بايد بدانيم تنها سندي كه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي شود، «رسمي» به حساب مي آيد و برتري هاي زيادي نسبت به سند عادي دارد كه اگر مردم از آن با خبر باشند بعيد است تن به سند غير رسمي بدهند.
    
    خلوت شدن نيمي از دادسراها
    وقتي طرفين بر سر قيمت خريد يا اجاره به توافق مي رسند، مشاور املاك مي گويد «مبارك باشد» و بي درنگ دفتر و دستك را باز مي كند تا قولنامه يا اجاره نامه را بنويسد. او اين كار را مي كند چرا كه همه اين را مي خواهند. البته همه آن افرادي كه ممكن است چندي بعد راهي دادسراها شوند. آن زمان كه آن ها شيريني در يك دست و استكان چاي در دست ديگر و لبخند به لب دارند تصور چنين روزي سخت است اما آمارها كمك مان مي كند اين روزها را پيش بيني كنيم. آمار هايي كه مي گويد 50 درصد دعواهايي كه در محاكم قضايي مطرح مي شود به دليلي ثبت غير رسمي اسناد است.
    يعني اگر همه اسناد در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي شد الان نيمي از دادسرا ها خالي بود و تعداد زيادي از مردم به جاي بالاو پايين رفتن از پله هاي ساختمان هاي قوه قضائيه، آن هم با اعصاب و روان پريشان و به هم ريخته به كار و زندگي شان مي رسيدند.
    دكتر عليرضا ايماني، سردفتر اسناد رسمي و عضو دفتر حقوقي كانون سردفتران و دفترياران در اين باره مي گويد: «در هيچ جاي قانون، دلال حق تنظيم سند ندارد. اما متاسفانه عرف شده وقتي دلال، طرفين را به هم مي رساند و معامله سر مي گيرد، سندي را تنظيم مي كند كه هر كدام در آن تعهداتي مي دهند. اما بايد توجه داشت كه طبق ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاك كشور انتقال اموال غيرمنقول بايد بر اساس سند رسمي باشد.»
    او ادامه مي دهد: «مجري ثبت سند رسمي، دفاتر اسناد رسمي هستند و ماده ۴۸ همين قانون تاكيد مي كند اسنادي كه بايد رسمي تنظيم شود اگر غيررسمي تنظيم شود در هيچ يك از محاكم پذيرفته نخواهد شد.» بدين ترتيب عضودفترحقوقي كانون سردفتران و دفترياران با اين حرف آب پاكي را روي دست همه ريخته و انتخاب را به عهده خودشان مي گذارد كه بنگاه يا دفترخانه!
    
    مشاور املاك يا دفتر خانه؟
    حال اگر شهروندي با اطلاع از اهميت و ويژگي هاي سند رسمي كه اعتبار، لازم الاجرا بودن، قابل اثبات بودن در دعاوي قضايي و عدم شمول مرور زمان بخشي از آن است تصميم گرفت سندش را به جاي بنگاه در دفتر خانه ثبت كند بايد چه راهي را پيش گيرد. «ايماني» در اين باره مي گويد: «اگر در خريد و فروش ملك دو طرف بخواهند مبايعه نامه يا تعهد بيع خود را در دفاتر اسناد رسمي تنظيم كنند بايد ماليات بپردازند تا نقل و انتقال قطعي انجام شود.
    اما براي پرداخت ماليات از آن ها كد رهگيري دفاتر مشاوره املاك را درخواست مي كنند.از اين رو لازم است سازمان امور مالياتي و سازمان ثبت، امكان اخذ كد رهگيري را توسط دفاتر اسناد رسمي فراهم كنند. اما در چنين شرايطي هم مردم مي توانند مبايعه نامه ها را در بنگاه هاي معاملات ملكي تنظيم نكنند.
    او توضيح مي دهد: قانون تسهيل تنظيم اسناد رسمي امكاني را فراهم كرده تا افراد با مراجعه به دفتر اسناد رسمي بدون دريافت مفاصاي حساب مالياتي درخواست تنظيم سند كنند اما بايد متعهد شوند كه ماليات را در مراحل بعدي بپردازند.
    
    هزينه كمتر با سند رسمي
    اما درباره تنظيم اجاره در دفاتر اسناد رسمي به جاي بنگاه ها موضوع خيلي ساده تر است چرا كه ديگر ماليات و كد رهگيري به ميان نمي آيد و كافي است مالك و مستاجر به نزديك ترين دفتر اسناد رسمي بروند و چند دقيقه بعد با سند رسمي بيرون بيايند.اما چرا اين كار را انجام نمي دهند. شايد تصور مي كنند خرج بيشتري روي دست شان مي گذارد.
    ايماني مي گويد: گذشته از مزاياي سند رسمي، سندي كه براي اجاره خانه اي در دفاتر اسناد رسمي ثبت مي شود، حدود 30 درصد ارزان تر از هزينه اي است كه مشاوران املاك بابت ثبت سند غير رسمي از طرفين مي گيرند.
    اين سر دفتر اسناد رسمي يك مثال براي اهميت اجاره نامه رسمي مي زند و آن را با اجاره نامه اي كه عادي تنظيم شده مقايسه مي كند: اگر صاحب خانه بخواهد حكم تخليه ملك اش را بگيرد بايد با در دست داشتن اجاره نامه اي كه در دفتر مشاور املاك تنظيم شده راهي مراجع قضايي شود.اين در حالي است كه اگر همين سند در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده بود رفتن به مراجع قضايي براي اين كار ضرورتي نداشت. چرا كه مي توان با مراجعه به اداره اجراي سازمان ثبت با سرعت و سهولت بسيار بيشتري به همين نتيجه رسيد.
    البته نظر ايماني و نظر كارشناسان حقوق، حذف دفاتر مشاور املاك نيست بلكه آن ها تاكيد مي كنند قانون اجرا شود و هر كسي كار خودش را انجام دهد تا محاكم قضايي خلوت و مردم كمتر درگير دعواهايي باشند كه از ثبت غيررسمي سند كليد خورده است.
     
 برگرفته: ايران، مورخ 14/9/92، صفحه 10 (حقوقي)