نويسنده: هاجر شادماني

گروه مسكن- موج بي سابقه ساخت وسازهاي سال90 كه ركورد ساخت 200 هزار واحدمسكوني در يكسال را در تهران شكست هم اكنون منجر به عرضه تدريجي يكسري آپارتمان تازه ساز به بازار مصرف شده، اما مدلي كه سازنده ها براي فروش اين آپارتمان ها انتخاب كرده اند، مصيبتي سخت تر از دوران اجاره نشيني را براي خريداران به بار خواهد آورد.
    ضعف مقررات نظارتي بر معاملات مسكن از يك سو و حبس يك قانون بازدارنده كلاهبرداري هاي ملكي در بايگاني سه قوه از سوي ديگر هم اكنون باعث رونق فروش آپارتمان هاي تازه ساز فاقد «پايان كار» شده است. هر چند اين شيوه عرضه در سال هاي اخير هم رواج داشت، اما در حال حاضر ابهام جدي در نوع و مقدار مالكيت سازنده آپارتمان، احتمال زيان در فرجام مالكيت خريدار را دوچندان افزايش داده است.
    عمده آپارتمان هاي تازه ساز نتيجه مشاركت بسازوبفروش ها با مالكان ساختما ن هاي كلنگي است كه لازم است بلافاصله بعد از اخذ پايان كار، سهم مالك زمين و سازنده از واحدهاي جديد با اخذ سند تفكيكي مشخص شود، اين در حالي است كه تعلل سازنده در دريافت پايان كار كه در اغلب مواقع براي فرار از پرداخت خلافي به شهرداري صورت مي گيرد مانع تعيين تكليف سهم مالكيت شركا مي شود و در نهايت با فروش واحدها، مالكيت خريدار نيز نامشخص و مبهم باقي خواهد ماند. نايب رييس كانون سردفتران و همچنين عضو هيات رييسه كميسيون قضايي مجلس، شيوع خريد و فروش آپارتمان هاي فاقد پايان كار و فاقد سندمحضري را نتيجه تعليق قانون پيش فروش ساختمان عنوان مي كنند و مي گويند: طبق اين قانون، فروش ساختمان بدون پايان كار، حكم «پيش فروش» را دارد و مشمول قوانين پيش فروش است، طوري كه با اجراي اين قانون، سازنده در مقام پيش فروشنده بايد در دفترخانه تعهد دهد در زمان مشخص، نسبت به اخذ پايان كار و انتقال مالكيت اقدام مي كند، اما در حال حاضر ايراد - مغايرت شرعي- به اين قانون، مانع بهره مندي خريداران مسكن از مزاياي آن شده است.اين در حالي است که مبايعه نامه تنظيمي در بنگاه هاي مسکن به عنوان سند غيررسمي اين دسته از معاملات تنها مدرکي است که خريداران مبني بر انتقال مالکيت از سازنده به آنها پس از انجام معامله در دست دارند. هر چند براساس قوانين موجود، مبايعه نامه سندي قانوني است، اما غيررسمي بودن آن در هنگام بروز اختلافات احتمالي حقوقي بين خريدار و فروشنده پروسه دشواري را براي پيگيري اختلاف به وجود آمده، پيش روي متعاملين قرار مي دهد. اين در حالي است که به موجب سند رسمي، فردي که سند به نام وي است مالک قطعي واحد مسکوني مورد معامله محسوب مي شود و در صورت بروز اختلاف، دردسرهاي مبايعه نامه و مراجعه به دادگاه براي اثبات مالکيت خود را ندارد. به اين ترتيب، کارشناسان حقوقي و مسوولان قضايي به متقاضيان خريد واحدهاي مسکوني نوساز در بازار مسکن هشدار دادند: با توجه به آغاز عرضه حجم انبوه واحدهاي نوسازي که طي دو سال گذشته پروانه ساخت گرفته اند و هم اکنون بدون دريافت پايان کار و سند رسمي محضري، به بازار فروش مسکن عرضه شده اند، خريداران تنها به تنظيم مبايعه نامه در بنگاه املاک اکتفا نکنند و واحدي را بخرند که هم پايان کار داشته باشد و هم سند محضري. البته اين مسوولان و کارشناسان، چالش هاي موجود در بازار معاملات غير رسمي املاک مسکوني را به تاخير در ابلاغ آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش نسبت مي دهند که سال 89 در مجلس تصويب شد و هم اکنون منتظر تاييد رييس قوه قضائيه به منظور ابلاغ و اجرا است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، از آنجا که معامله واحدهاي مسکوني نوسازي که هنوز پايان کار دريافت نکرده اند در رديف معاملات پيش فروش مسکن به حساب مي آيند، قانون مصوب در مورد فروش اين واحدها تعيين تکليف کرده است، اما عدم ابلاغ آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش، باعث شده هنوز قانون محکم و بازدارنده اي براي حمايت از حقوق خريداران اين دسته از واحدها وجود نداشته باشد.
    
    خريداران به مبايعه نامه اکتفا نکنند
    عضو هيات رييسه کميسيون قضايي مجلس با بيان اينکه هم اکنون تخلفات زيادي در حوزه مسکن بابت معاملات واحدهاي نوساز بدون سند رسمي شکل مي گيرد، به «دنياي اقتصاد» گفت: به رغم بالابودن ميزان تخلفات در فروش واحدهاي نوساز بدون پايان کار و سند رسمي محضري، هنوز طرح يا لايحه اي براي تعيين تکليف قطعي اين دسته از معاملات مطرح نشده است و توجه کافي در اين زمينه به عمل نيامده است. ابوالفضل ابوترابي افزود: مبايعه نامه به هيچ وجه قابل مقايسه با سند رسمي نيست و حتي برخلاف سند محضري که قابل ارائه به بانک ها و ساير ادارات است مبايعه نامه اين قابليت را ندارد و تنها يک سند عادي محسوب مي شود که نام خريدار در آن ثبت شده است. وي ادامه داد: با توجه به بالابودن آمار کلاهبرداري ها در معاملات واحدهاي مسکوني نوسازي که هنوز سند رسمي دريافت نکرده اند، خلاهاي زيادي در اين زمينه احساس مي شود که نياز است مجلس در اين زمينه به سرعت ورود کند. ابوترابي خاطرنشان کرد: تاخير در ابلاغ آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش مسکن مصوب سال 89 مجلس، خود عامل مهمي است که باعث افزايش کلاهبرداري ها در اين دسته از معاملات مي شود.
    وي با انتقاد از افزايش جرايم مربوط به معاملات پيش فروش مسکن، ادامه داد: در گذشته براساس قانون، تنها ساختمان هايي اجازه پيش فروش داشتند که حداقل 30 درصد پيشرفت فيزيکي داشته باشند؛ اما سال ها است که اين قانون مغفول مانده و اجرا نمي شود.
    
    قانون به خاطر آيين نامه معطل مانده است
    در همين زمينه نايب رييس کانون سردفتران نيز به «دنياي اقتصاد» گفت: تخلفات ساختماني به خصوص در معاملات واحدهاي نوساز مربوط به تاخير طولاني مدت ابلاغ آيين نامه قانون پيش فروش است که سه سال پيش در مجلس تصويب شد.
     مسلم آقاصفري ادامه داد: در حال حاضر ضعف قانوني براي رسيدگي و حمايت از حقوق خريداران آپارتمان هاي نوساز و پيش خريداران نداريم؛ اما اين قانون به دليل عدم ابلاغ آيين نامه اجرايي آن، معطل مانده است.
    وي با تاکيد بر اينکه قانون پيش فروش يکي از پيشرفته ترين قوانين موجود در معاملات مسکن محسوب مي شود، تصريح کرد: با توجه به نظر رياست قوه قضائيه مبني بر مغايرت برخي از مواد آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش با شرع، بنا بر نظر ايشان تا زمان رفع اين مغايرت ها نمي توان آن را تاييد و ابلاغ کرد و به همين علت است که قانون به خاطر نداشتن آيين نامه معطل مانده است.

 برگرفته: دنياي اقتصاد، مورخ  4/6/92، صفحه 7 (مسكن و عمران)