دفترخانه ها هم اجاره نامه مي نويسند!
سازمان ثبت ميگويد به دنبال حذف دلال بازي است، اما
هنوز زيرساخت ها براي حذف بنگاه ها از معاملات ملك آماده نيست
نويسنده: مريم خباز
بخشنامه حذف استعلام ثبت اجاره
نامه در دفترخانه ها به قدري تحت الشعاع اخبار اين روزهاي عالم سياست قرار گرفت كه
بجز سازمان ثبت كه صادركننده آن بود و دفترخانه ها كه از آن نفع مي بردند و نيز
بنگاه هاي مشاور املاك كه به ظاهر، زيان ديده اين بخشنامه بودند، كسي از محتواي آن
باخبر نشد.
اين بخشنامه كه رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در جايگاه
معاون رئيس قوه قضاييه آن را هفته گذشته امضا و ابلاغ كرده است، سعي دارد مشكلات
تنظيم اجاره نامه در دفترخانه ها را برطرف كند؛ يعني با حذف مراحل اداري وقت گير از
جمله دريافت مفاصا حساب دارايي و استعلام از اداره ثبت، كاري كند تا مردم به جاي
تنظيم اجاره نامه يك ملك در بنگاه هاي املاك به دفترخانه ها بروند.
در
روزهايي كه گذشت، اما اين بخشنامه نه آن طور كه بايد به گوش مردم رسيد و نه آن طور
كه مورد انتظار بود سبب رونق كار دفترخانه ها شد بلكه ابلاغ آن مقدمه اي بر تكرار
چالش ميان كانون سردفتران و اتحاديه مشاوران املاك شد.
در واقع حذف استعلام
از روند تنظيم يك سند اجاره در دفترخانه ها به اين معني است كه موجران و مستاجران
با صرف وقت و خصوصا هزينه كمتر مي توانند به جاي تنظيم سند عادي اجاره كه همواره
راه كلاهبرداري در آن باز است، سندي رسمي را تنظيم كنند كه قانون از آن حمايت همه
جانبه دارد؛ اما بجز اين مفهوم، بنگاه داران برداشتي ديگر از اين بخشنامه كردند،
چون به باور آنها تسهيل تنظيم سند اجاره در دفترخانه ها هدفي جز به حاشيه راندن
بنگاه ها و سرازير شدن منابع درآمدي به سمت دفترخانه ها ندارد.
اين موضع تند
را مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك در گفت و گو با مهر با بيان اين
جمله كه بنگاه هاي معاملات املاك، نوكر دفترخانه ها شده اند، نشان داد. او حتي با
بالاگرفتن اين بحث ها و پس از آن كه مذاكراتش با سازمان ثبت و كانون سردفتران به
نتيجه نرسيد از تمام بنگاه هاي املاك زيرمجموعه اتحاديه خواست تا اگر سازمان ثبت،
دفاتر اطلاعاتي بنگاه ها را از آنها مطالبه كرد، بنگاه ها هيچ اطلاعاتي در اختيار
آنها قرار ندهند.
كدام به نفع مردم است؟
تنظيم اجاره
نامه در بنگاه هاي املاك حاصل تفاهم نامه رئيس پيشين سازمان ثبت با وزارت بازرگاني
است كه طي آن سربرگ مبايعه نامه ها در اختيار بنگاه ها قرار گرفت. همين شد كه
مشاوران املاك از آن زمان تا امروز ميان موجران و مستاجران و خريداران و فروشندگان،
نقش دلالي را ايفا مي كنند و از اين رهگذر درآمدهاي قابل ملاحظه اي به دست مي آورند
و حالاكه دفترخانه ها به عنوان جايگزين مطمئن بنگاه ها به مردم معرفي شده اند،
اعتراض دارند.
البته حذف يكباره بنگاه ها از چرخه معاملات املاك به نفع هيچ
كس نيست، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور نيز هيچ گاه اين را نخواسته است، بلكه
موضوع اين است كه نقل و انتقالات ملك بايد با مطمئن ترين روش صورت بگيرد و تبعات
حاصل از ثبت اسناد عادي در بنگاه ها دامنگير مردم نشود.
اين در حالي است كه
هزينه هاي مربوط به تنظيم اجاره نامه ها كه بنگاه ها از مردم دريافت مي كنند نيز
يكي از مهم ترين ايرادهاي وارده به بنگاه هاست؛ هرچند همواره اتحاديه مشاوران املاك
دريافت اين وجوه را حق قانوني بنگاه ها مي داند.
در واقع ايراد بر سر دريافت
كميسيون يك درصدي بنگاه ها از طرفين معامله است كه در معاملات بزرگ، مبلغ كلاني را
عايد بنگاه داران مي كند، آن هم بي آن كه آنها براي عقد اين قرارداد زحمت زيادي
متحمل شده باشند.
اما آن طور كه محمدرضا دشتي اردكاني، رئيس كانون سردفتران
و دفترياران به جام جم مي گويد؛ با تنظيم سند اجاره در دفترخانه ها مردم مبالغي
بسيار ناچيزتر را بابت تنظيم اجاره نامه مي پردازند، به طوري كه تمام هزينه هاي
تنظيم سند اجاره شامل حق الثبت، حق التحرير و ماليات بر ارزش افزوده براي يك ملك
حدود يك دهم هزينه آن در بنگاه مي شود.
رضا حسيني، از سردفتران غرب تهران
نيز در گفت و گو با جام جم با بيان اين تفاوت دستمزدها توضيح مي دهد كه اگر ملكي به
ارزش ده ميليون تومان وديعه و ماهانه 400 هزار تومان به اجاره برود، دفترخانه بابت
وديعه هيچ مبلغي دريافت نمي كند و فقط با ضرب مبلغ اجاره در 12 ماه سال و تقسيم آن
بر نيم درصد، 24 هزار تومان از هركدام از طرفين معامله دريافت مي كند. اين در حالي
است كه اكثر قريب به اتفاق بنگاه ها در چنين معامله اي، يك ماه اجاره را مبنا قرار
مي دهند و از هركدام از طرفين 200 هزار تومان دريافت مي كنند. اين در شرايطي است كه
آنها بابت مبلغ وديعه نيز مبالغي را از طرفين مطالبه مي كنند.
مقايسه اين
قيمت ها با مبالغي كه بنگاه ها از مردم مطالبه مي كنند، بخوبي نشان مي دهد كه ثبت
اجاره نامه در دفترخانه ها به نفع مردم است، آن هم در شرايطي كه به جاي يك سند عادي
كه براحتي قابل جعل است سندي رسمي و قابل استناد در محاكم را در اختيار مي
گيرد.
يك جاي كار مي لنگد
در ميانه اين موضوع كه
بظاهر همه چيزش به نفع مردم و نظم در معاملات تمام مي شود، اما يك جاي كار مي لنگد.
يعني حالاكه ثبت سند اجاره در دفترخانه ها جدي تر شده و بخشنامه اي نيز براي آن
صادر شده، مشخص نيست كه كار دلالي اجاره (و فروش) املاك بايد به چه كسي سپرده شود؛
به بنگاه ها كه بابت آن پول مي گيرند يا به دفترخانه ها كه فعلاظرفيت ارائه خدمات
به مردم را ندارند.
در واقع جان كلام اين است كه اگر قرار است با
سپردن كار تنظيم سند اجاره به دفترخانه ها گامي به نفع مردم برداشته شود، نمي توان
مراحل قبل از تنظيم اجاره نامه يعني همان زمان هايي كه موجران به دنبال مستاجر و
مستاجران به دنبال خانه مي گردند، ناديده گرفت و از دلالي موثر بنگاه ها در اين
ميانه غافل شد.
به اين معنا، اگر بنگاه ها از ميان برداشته شود و
امور مربوط به خريد و اجاره ملك به دفترخانه ها سپرده شود، مردم نمي دانند براي
پيدا كردن ملك مورد نظر خود يا اجاره و فروش آن بايد به كجا مراجعه كنند و اين
دقيقا همان مشكلي است كه اگر براي حل آن فكري نشود، بنگاه ها همچنان به بقا ادامه
مي دهند و انتقادهاي موجود تكرار مي شود.
اين در حالي است كه تماس هاي جام
جم با چند دفترخانه تهران نيز نشان داد كه صدور اين بخشنامه هنوز نتوانسته است مردم
را به سمت ثبت سند اجاره در دفترخانه ها ببرد، زيرا مردم به طور سنتي پذيرفته اند
كه حضور در بنگاه و تنظيم اجاره نامه در اين مكان راحت تر است؛ هر چند همگان به
اتفاق باور دارند هزينه هايي كه بنگاه ها از مشتريان دريافت مي كنند، منطقي نيست و
تناسبي با ميزان زحمت آنها براي به سرانجام رساندن يك معامله ندارد.
البته
براي رفع اين مشكل، گزينه هايي مطرح است. از جمله، عده اي پياده كردن روش كشور
فرانسه يا ساير كشورهاي اروپايي در اين حوزه را مفيد مي دانند. حسن عموزاده از
سردفتران شرق تهران نيز چنين پيشنهادي را ارائه مي دهد. او به جام جم مي گويد: كسي
موافق حذف كامل بنگاه ها نيست بلكه بحث بر سر محدود كردن اقدامات بنگاه هاست، به
طوري كه مثلادولت بانك هاي اطلاعاتي از املاك را طراحي كند و همه خريداران،
فروشندگان، موجران و مستاجران به جاي مراجعه به بنگاه ها به اين بانك اطلاعاتي
مراجعه كنند و معامله موردنظر را صورت دهند.
به گفته او، اطلاعات اين بانك
اطلاعاتي را بنگاه ها نيز مي توانند در اختيار دولت قرار دهند يعني هر بنگاه در
محدوده فعاليت خود، اطلاعات را در اين سامانه قرار دهد و هر گاه اطلاعات ثبت شده يك
بنگاه در سامانه مورد استفاده مردم قرار گرفت بابت آن مبلغي در حدود 2000 يا 3000
تومان عايد بنگاه ها شود.
عموزاده البته مي گويد محول كردن اين وظيفه به
دفاتر اسناد رسمي نيز شدني است چون دفترخانه ها كه روز به روز مشتريانشان كمتر مي
شود، مي توانند با گماردن يك كارمند، اطلاعات مربوط به فروش و اجاره املاك را آن هم
به صورت مجاني در اختيار مردم قرار دهند.
البته اين گفته هاي عموزاده و ساير
كارشناسان كه اين روش را اقتباسي از سيستم مرسوم در كشور فرانسه مي دانند در شرايط
فعلي كه هيچ بانك اطلاعاتي املاك بجز اطلاعاتي كه در اختيار بنگاه داران است، وجود
ندارد، نمي توان به تقويت جايگاه دفترخانه ها در ثبت اسناد اجاره اميدوار
بود.
در واقع آماده نبودن زيرساخت هايي كه به اصلاح جايگاه بنگاه ها در
معاملات املاك منجر شود، مشكل امروز جامعه ماست كه اگر قرار است كشمكش هاي دائم
ميان سازمان ثبت، كانون سردفتران و اتحاديه مشاوران املاك خاتمه يابد، بهتر است راه
حلي براي باز شدن اين گره كور پيدا شود.
برگرفته: جام جم، مورخ 29/2/92، صفحه 1 (صفحه اول)