براساس قانون مدني دلالي شغلي است كه شخص دلال، خريدار و فروشنده را به يكديگر معرفي مي كند كه براي انجام اين كار نيز حق الزحمه اي طبق قانون يا عرف دريافت مي كند.
از نظر حرفه اي بنگاه هاي املاك به نوعي تاجر محسوب مي شوند زيرا طرفين معامله را برابر يكديگر قرار مي دهند و موجب تسهيل امر معامله مي شوند.
اما انعقاد قرارداد در آژانس هاي املاك كه به وفور در سطح شهرها و محله ها ديده مي شود در برخي موارد معضلاتي براي شهروندان از جهت حقوقي به وجود مي آورد.
حال باتوجه به وجود برخي مشكلات و به دليل افزايش و كاهش قيمت ها در فواصل زماني كوتاه ممكن است يكي از طرفين- خريدار يا فروشنده- از حضور در دفترخانه در تاريخ مقرر سرباز زنند كه اين امر مي تواند زندگي طرف مقابل را تحت الشعاع
قرار دهد و...
كاظم اطمينان معاون انجمن صنفي و انجمن اسلامي مشاوران املاك در اين باره مي گويد: طبق مواد 10 و 190 قانون مدني قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد كرده اند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است و براي صحت هر معامله شرايط ذيل اساسي است:
1- قصد طرفين و رضاي آن ها.
2- اهليت طرفين، يعني اين كه خريدار و فروشنده بالغ، عاقل و رشيد باشند.
3- مورد معامله بايد موضوع معيني باشد.
4- انجام معامله مشروعيت كامل داشته باشد.
به گفته اين كارشناس مسكن، چنانچه يكي از طرفين – خريدار يا فروشنده – در دفترخانه حاضر نشود دفترخانه مي تواند برگه عدم حضور صادر كند و پس از مراجعه شخص زيان ديده به دادگاه و طي مراحل قانوني، دادگاه نامه انتقال سند صادر مي كند و مراحل الزام به تنظيم سند از جانب نماينده قوه قضاييه اجرا مي شود.
پيگيري قضايي اسناد عادي تنظيمي
در آژانس هاي مسكن
اسناد عادي همانند اسناد رسمي قابل پيگيري حقوقي و قضايي در دادگاه ها هستند و به طور حتم هم به نتيجه خواهند رسيد ولي متاسفانه از نظر زماني تا حصول نتيجه بايد انتظار زيادي كشيد.
اطمينان در زمينه احراز هويت افراد و اسناد هم بيان مي دارد:
از نظر ما همه افراد جامعه داراي ذات خوبي هستند مگر خلافش ثابت شود. ريشه درستي و نادرستي هويت افراد نيز برعهده اداره تشخيص هويت است و جهت اطلاع از صحت هويت اسناد نيز دفترخانه ها بايد استعلام بند (ز) و بازداشتي را دريافت كنند. لازم به ذكر است طبق اين استعلام گواهي ثبت صادر و ثابت مي شود كه مالكي كه معرفي شده مالك واقعي است يا خير و اگر مالك واقعي باشد ملك در بازداشت و رهن يا ممنوع المعامله هست يا خير. بدون اخذ اين استعلام ها از ادارات ثبت اسناد و املاك نيز هيچ دفترخانه اي اسناد املاك را ثبت و انتقال نمي دهد.

استعلام هاي زمان بر
اين كارشناس مسكن در ادامه افزود: از سال 1317 قانون دلالان پايه گذاري شد و براساس نياز جامعه بنگاه هاي مشاوران املاك شكل گرفته اند. در اين سال ها آژانس هاي املاك هميشه دستخوش تغييراتي در سطح گسترده بوده اند. البته بايد به اين نكته توجه كرد كه ايجاد تغيير در زمينه نظام مند شدن هميشه مثبت است و بايد به سوي بهبود پيش رفت، اگر از وضع قوانين دست وپاگير جلوگيري شده و ادارات ذيربط جهت دريافت مفاصا حساب، پايان كار، ثبت، دارايي و غيره در مدت زمان كوتاه تري پاسخ استعلام ها را در اختيار مردم قرار دهند به تبع آن مشكلات مردم نيز كمتر خواهد شد.
به گفته وي، براي حل معضلات مردم در زمينه ثبت اسناد عادي و رسمي تنها چاره كار همكاري و همدلي ادارات و فرهنگ سازي ريشه اي است. ضمن اين كه نبايد سازمان ها در مقابل يكديگر قرار گيرند بلكه بايد همكاري و همدلي بين تمام ادارات تابعه برقرار و باري از دوش دولت و ملت برداشته شود.
اطمينان مي افزايد: براي انجام امور اداري بايد فاصله زماني از زمان خريد تا فروش كوتاه شود تا راحتي خيال از مردم گرفته نشود و در رابطه با ثبات قيمت ها نيز تلاش شود چرا كه به دليل افزايش نوسانات قيمت ها نمي توانيم كارشناسي هاي قطعي انجام دهيم زيرا كارشناسي صحيح فقط در صورت ثابت ماندن قيمت ها ميسر است.

ثبت قانوني اسناد
رضا ايثاري سردفتر اسناد رسمي نيز درباره انعقاد قرارداد عادي در آژانس هاي املاك و ثبت اسناد رسمي در دفترخانه ها مي گويد: براساس ماده 1286 قانون مدني سند به دو نوع عادي و رسمي تقسيم شده است. ماده 1287 همان قانون نيز در اين تعريف اضافه مي كند: اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا نزد ساير ماموران رسمي در حدود صلاحيت آن ها و طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند رسمي هستند.
به گفته وي، باتوجه به قوانين موجود مي توان گفت اسناد تنظيمي در بنگاه هاي املاك تنها سند عادي هستند و به هيچ عنوان جزو اسناد رسمي محسوب نمي شوند.
وي در پاسخ به اين كه آيا انتقال مالكيت در بنگاه ها انجام مي شود يا خير، مي گويد: هيچ گونه انتقال مالكيت در زمان تنظيم قولنامه يا همان مبايعه نامه در بنگاه ها انجام نمي شود و تنها طرفين قرارداد تعهد مي كنند در زمان مشخصي با حضور در دفاتر اسناد رسمي و پرداخت كامل ثمن معامله و قبض مورد معامله نسبت به انجام معامله و ثبت رسمي آن در دفاتر اسناد رسمي اقدام نمايند و تا زماني كه با پرداخت ثمن و قبض مورد معامله بيع محقق نشده باشد هيچگونه نقل و انتقالي صورت نپذيرفته است.

انتقال اموال منقول و غيرمنقول
سردفتر اسناد رسمي در ادامه درباره انتقال اموال منقول و غيرمنقول نيز بيان مي دارد: انتقال اموال غيرمنقول بايد به صورت سند رسمي در دفاتر ثبت شود و طبق قانون نيز كسي مالك يك مال غيرمنقول شناخته مي شود كه اسمش به عنوان مالك در دفاتر اسناد رسمي ثبت شده باشد. به گفته ايثاري از زمان اجراي قانون ثبت در سال 1304 تاكنون درصد عمده اي از املاك موجود در سطح كشور با ثبت در دفاتر املاك ادارات ثبت داراي سند مالكيت شدند و نقل و انتقال آنها فقط با تنظيم سند رسمي و ثبت در دفاتر اسناد رسمي انجام مي شود.
وي مي افزايد: طبق قانون، ثبت رسمي نقل و انتقال اموال منقول به استثناي مواردي كه برابر قانون مصوب، ثبت رسمي معاملات آن ها اجباري شده باشد اختياري بوده و ثبت آن ها اجباري نيست. به عنوان مثال نقل و انتقال انواع خودرو اعم از سواري، مسافربر يا باربر، انواع موتوسيكلت، ماشين آلات چاپ، انواع علايم تجاري، شناورها و هواپيماها، انواع اوراق و اسناد بهادار تجاري و بسياري موارد ديگر كه در قوانين مختلف به آنها اشاره شده نمونه هايي از اموال منقولي هستند كه ثبت رسمي معاملات انجام شده نسبت به آنها اجباري شده است. ضمن اينكه ثبت نشدن معاملات انجام شده نسبت به آن ها نيز معامله را فاقد اثر حقوقي مي نمايد.
سردفتر اسناد رسمي تصريح مي كند: قانون فقط كسي را كه نامش در دفاتر رسمي به عنوان مالك ثبت شده باشد مالك آن مال مي شناسد و از حقوق وي به عنوان مالك دفاع مي كند. شايان ذكر است دفاتر اسناد رسمي شامل دفاتر ثبت شركت ها، دفاتر املاك ادارات ثبت و دفترخانه ها مي شود.

ثبت نشدن نقل و انتقال املاك منشا بسياري از معضلات
وي با اشاره به ثبت نشدن برخي از نقل و انتقالات مالكيت فيمابين طرفين معاملات خاطرنشان مي كند: تا زماني كه نقل و انتقال مالكيت ثبت نشده باشد قانون و مراجع قانوني تنها مالك اوليه را به عنوان مالك اصلي به رسميت مي شناسند. شخصي هم كه اقدام به خريداري مالي نموده ولي آن را به ثبت نرسانده باشد، از نظر قانوني مالك نبوده و از هيچ يك از امتيازات قانوني آن بهره مند نخواهد شد. به همين خاطر در صورت بروز هرگونه اختلاف درخصوص مالكيت يك مال اعم از خودرو، زمين، آپارتمان، خانه و غيره، قانون تنها دارنده سند رسمي را مالك آن مال مي داند و لاغير.
در عين حال نبايد فراموش كرد اسناد عادي برخلاف اسناد رسمي قابل جعل، انكار و ترديد هستند.


برگرفته: ايران، مورخ 21/11/91، صفحه 16 (قضايي - حقوقي)