مار خوش خط وخال «دلالی»، گنج بیت‌المال را به «غارت» می‌برد
ثبت اسناد رسمی، همواره در جامعه امروز یکی از دغدغه‌های روز جامعه حقوقی کشور بوده است. این ثبت رسمی اسناد می‌تواند در کاهش پرونده‌های ناشی از دعوای مالک و مستاجر و کاهش پرونده‌های ورودی به دادگستری‌ها نقش فراوانی را ایفا کند. این امر تا حد زیادی می‌تواند اطاله دادرسی را در محاکم کاهش دهد. «قانون» در گفت‌و‌گو با «محمدرضا دشتی اردکانی»، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور، به بررسی در زمینه ثبت رسمی اسناد در دفترخانه‌های اسناد رسمی پرداخته است.
دشتی اردکانی در خصوص اقدام بنگاه‌های معاملات و دلالان مسکن در بحث قراردادهای اموال غیرمنقول گفت: بدون تردید، رابطه این دو، از نقطه‌نظر منطق حقوقی و استدلالی، رابطه عموم و خصوص من‌وجه است؛ یعنی که هر اقدام حقوقی می‌تواند در قالب فعالیت صنفی بگنجد یا نگنجد و این بدان معناست که ممکن است یک صنفی اقدام حقوقی انجام دهد. اساساً در اینکه گفته می‌شود بنگاه‌های معاملات مسکن، تمام و کمال، یک فعالیت صنفی انجام می‌دهند، سخنی است که در واقع، خلط مبحث شده و از عبارت فعالیت صنفی، سوءبرداشت شده و این، ما را به نقطه شفاف و روشن رهنمون نمیکند. رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور ادامه داد: از دیدگاه صنفی و براساس آنچه مسئولان مستقیم بنگاه‌های معاملات مسکن می‌گویند؛ متصدیان بنگاه‌های معاملات املاک، وفق قانون تجارت، تاجر محسوب می‌شوند و باید دفترهای تجاری (دفتر روزنامه، دفتر کل، دفتر دارایی و دفتر کپیه) داشته باشند. فلذا حسب نظر ایشان باید زیرنظر وزارت صنعت، معدن و تجارت باشند؛ یعنی زیرنظر قوه مجریه! بخشی از این ادعا که متصدی بنگاه معاملات ملکی، تاجر به حساب می‌آید، بر اساس تصریح بند سوم از ماده 2 قانون تجارت، صحیح است. مفاد این ماده قانونی به تمثیلِ غیرحصری آورده است؛ «هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل کاری (کمیسیون) یا عاملی و همچنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می‌شود از قبیل تسهیل معاملات ملکی یا پیداکردن خدمه یا تهیه و رسانیدن ملزومات و غیره».وی افزود: اگر دقیق شوید قانونگذار تصریح دارد به «هر قسم عملیات دلالی» و اتفاقا نظر به ضرورت موضوع و نیاز روز جامعه، مثالی روشن زده و به صراحت گفته است: «از قبیل تسهیل معاملات ملکی». تا اینجا، باید پذیرفت که فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی، تصدی شغلی تجارتی است؛ چون عملیات بنگاه‌های معاملات املاک، قسمی از اقسام دلالی است، تاجر محسوب می‌شوند و صد البته که در راستای وظایف شغلی خویش باید اقداماتی انجام دهند تا روند انجام معاملات ملکی تسهیل شود. دشتی تصریح کرد: اساساً منظور قانونگذار از همین تمثیلِ غیر حصری در بند سوم ماده 2 قانون تجارت، شغل تجاری بنگاه‌های معاملات ملکی بوده است و لاغیر؛ اما وجه اختلاف و نقطه تلاقی دیدگاه‌های مطرح روز، در مقام اجرا و عمل و ظهور و بروز اقدامات بنگاه‌ها و عملیات شغلی متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی است. آنچه در جهان واقع، رخ می‌دهد و خود عزیزان بر آن اقرار و اعتراف دارند این است که بنگاه‌های معاملات املاک خود را موظف به تنظیم قولنامه یا حتی تنظیم سندی عادی مبتنی بر «تعهد به بیع» می‌دانند. ریشه همه اختلافات دیدگاه‌های رایج، بر سر همین نکته بسیار مهم و اساسی است که به روابط حقوقی اشخاص لطمه‌ای جدی زده و سال‌هاست همچون مار خوش خط‌و‌خال، گنج بیت‌المال را به غارت می‌برد و صرفِ رسیدگی به دعاوی حقوقی و کیفری می‌کند و امان دادگستری را بریده است. اینکه بنگاه‌های معاملات املاک، وفق همین مقررات و قوانین امری، در صورتی تاجر محسوب می‌شوند که شغل معمولی خود را معاملات تجارتی قرار بدهند.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور در پاسخ به این سوال که آیا در حال حاضر، بنگاه‌های معاملات ملکی، به فعالیت دلالی اشتغال دارند یا خیر؟ تصریح کرد: بنگاه معاملات ملکی، وفق قانون تجارت «تاجر» محسوب می‌شود، اساساً حق انجام معاملات غیرمنقول را ندارد. ماده 4 قانون تجارت، تصریح دارد که «معاملات غیر منقول به هیچ‌وجه تجارتی محسوب نمی‌شود»، پس چگونه ممکن است از نقطه‌نظر قانونگذار، بین این مواد ابتدایی قانون تجارت، ارتباط منطقی برقرار کرد و چگونه جمع آن‌ها ممکن است! در حالی که همه تلاش قانونگذار، تنظیم روابط حقوقی اشخاص و آحاد جامعه در جهت تثبیت حقوق مالکیت اشخاص بوده که تصریح به تسهیل معاملات ملکی دارد. قانونگذار، هیچ‌گاه به بنگاه‌های معاملات ملکی، مجوز تنظیم قولنامه یا سند عادی تعهد به بیع و مانند آن، نداده است. وی ادامه داد: همچنان‌که به صراحت در ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان، قانونگذار، بنگاه‌های معاملات ملکی را صراحتاً از تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، ممنوع کرده است. قانونگذار، عاقل است و عقل جمعی قانونگذار، احساساتی عمل نمیکند و بر اساس منطق حقوقی، قانون وضع می‌کند.این سردفتر اسناد رسمی اظهار داشت: به نظر می‌رسد صحیح‌تر این است که بنگاه‌های معاملات ملکی، صرفاً «دلالت‌نامه» تنظیم کنند و حق دلالی و کمیسیون خود را وفق تعرفه تعیین‌شده دریافت دارند. بدیهی است که این «دلالت‌نامه» به نوعی معرفی‌نامه‌ای است که محتوای آن را چیزی جز مشخصات طرفین معامله و مشخصات عرفی مورد معامله و ارجاع و دلالت ایشان به یکی از دفترهای اسناد رسمی نخواهد بود. در این حالت است که بنگاه معاملات ملکی هم در جهت تسهیل معاملات ملکی فعالیت کرده و هم اینکه فعالیت صنفی انجام داده و نه اقدام حقوقی. آنجا که بیان می‌شود اقدامات بنگاه‌های معاملات ملکی، اقداماتی حقوقی است، منظور این است که این صنف از تجار و بازرگانان، جنس فعالیت صنفی‌شان، آثار حقوقی دارد و از این حیث، در زمره اقدامات حقوقی به حساب می‌آید. پس بنگاه‌های معاملات ملکی، اساساً حق انجام اقدامات حقوقی صرف را ندارند و باید فقط به فعالیت صنفی و دلالی معاملات ملکی بپردازند و مستند این حکم، قانون تجارت است؛ همان قانون که مورد قبول و پذیرش مسئولان صنفی بنگاه‌های معاملات ملکی است.
وی عنوان کرد: منطق اقتصادی و اقتضای امر حاکمیتی، حکم می‌کند که بپذیریم هر صنفی که هزینه‌زا بوده و فعالیتش، آثار زیان‌بار دارد و توالی فساد اداری و اقتصادی، الزاماً باید از حیث مرجع نظارتی و حتی فعالیت صنفی، تحت مسئولیت و نظارت همان نهادی باشد که متحمل هزینه‌های تحمیلی است و آثار مالی زیان‌بار را بر آن تحمیل می‌کند. در بحث حاضر، روشن و آشکار است که آثار حقوقی ناشی از تنظیم اسناد عادی و غیر معتبر بنگاه‌های معاملات ملکی بر دستگاه قضایی کشور تحمیل می‌شود که بنا به آمار و گزارش‌های رسمی، نیمی از توان مالی و قدرت قضایی دادگستری را «اسناد عادی» به خود مشغول داشته است. باید که بر مبنای اصول اقتصادی و عقل حاکمیتی، این بنگاه‌های معاملات ملکی زیر نظر قوه قضاییه و نه مجریه، مدیریت شوند تا هم از هزینه‌های تحمیلی بر دادگستری کاسته شود و هم به محض عدم اشتغال دستگاه قضایی به واسطه پرونده‌های قضایی دارای منشأ اسناد عادی تنظیمی از سوی بنگاه‌های معاملات ملکی، دادگستری به وظیفه اساسی خود یعنی فصل خصومت می‌پردازد.دشتی اردکانی گفت: هیچ مسئول حاکمیتی و نهادی تاکنون در جهت حذف نوع شغل بنگاه‌های معاملات ملکی نبوده و نیست تا شائبه معیشت نیم میلیون نفر و مسئله بیکاری آنان مطرح شود. بنگاه‌های معاملات ملکی زیر نظر قوه قضاییه هم که باشند تاجر محسوب می‌شوند و باید دلالی کنند و حق کمیسیون خود را طبق تعرفه تعیین‌شده دریافت دارند و هم‌چنان قانون تجارت بر این صنف، حاکم است. رئیس کانون سردفتران و دفتریاران خاطر نشان کرد: آنچه که باید اتفاق بیفتد جنبه نظارت بر بنگاه‌های معاملات ملکی از حیث عملکرد و رعایت نظامات است که قوه قضاییه آن را تعیین می‌کند. و این، هیچ منافاتی با تاجر محسوب‌شدن این صنف ندارد. وقتی امنیت حقوقی جامعه به خطر افتاده و زنگ خطر امنیت اداری و قضایی به صدا درآمده، بنگاه معاملات ملکی به عنوان تاجر هم می‌تواند زیر نظر دستگاه قضایی ارتزاق کند تا هزینه‌ای گزاف بر بیت‌المال تحمیل نشود.وی درخصوص ضرورت ثبت رسمی قراردادهای مربوط به زمین و مسکن، از نگاه حقوقی در بنگاه‌های معاملات ملکی توضیح داد: وقتی گفته می‌شود «بنگاه‌های معاملات ملکی»، یعنی بنگاه‌هایی در جامعه هست و افرادی به آن اشتغال دارند که موضوع فعالیت این بنگاه‌ها، راجع به معاملات ملکی است و نه ثبت ملک و نه ثبت سند راجع به ملک؛ یعنی این بنگاه‌ها فقط حق دارند راجع به انجام‌شدن یا انجام‌نشدن یک معامله ملکی صحبت و مذاکره کنند. مشتری و خریداری هم هست که نمی‌داند کدام ملک، متناسب با وسع و توان مالی اوست و فروشنده‌ای هم هست که قصد فروش ملک خویش دارد و هر دو سرگردان و منتظر دیگری‌اند که نقطه اتصال و رساندن خریدار و فروشنده به هم، بنگاه معاملات ملکی است که با معرفی و دلالت و راهنمایی طرفین معامله به یکی از دفاتر اسناد رسمی، هم دلالی کرده و حق کمیسیون خود را دریافت داشته و هم به خاطر اینکه مبادرت به تنظیم سند عادی تحت هر عنوان حقوقی نکرده، کم‌ترین هزینه‌ای را بر دستگاه حاکمیت و به ویژه قوه قضاییه، تحمیل نکرده است.رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور درباره وظیفه بنگاه معاملات ملکی افزود: زمین و مسکن، یک کالای استراتژیک است که حیات و ممات اقتصادی جوامع و دولت‌ها بر آن استوار است. نمونه آشکار آن، مسکن مهر؛ انجام آن و اتمام پروژه‌ها و تحویل به موقع مسکن مهر، نقطه قوت دولت است و در زمانی دیگر، ولو به دلایل دیگری، اگر به موقع، آماده تحویل نباشد، می‌شود پاشنه آشیل دولت. ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان تصریح و تأکید دارد که «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.»وی در پایان خاطر نشان کرد: اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 1389 است که مؤخر بر تصویب قانون تجارت به سال 1311 است و تصریح قانون مؤخرالتصویب مبنی بر ممنوعیت تنظیم قرارداد راجع به پیش‌فروش ساختمان، بیانگر پذیرش دیدگاه یاد‌شده از سوی قانونگذار فعلی است که مؤید همان نگاه قانونگذار پیشین است . قانون تجارت بنگاه معاملات ملکی را یک تاجر محسوب کرده که اساس فعالیت آن، دلالی و تسهیل معاملات ملکی است و به هیچ‌وجه، حق ورود به معاملات غیرمنقول (املاک) را ندارد.
برگرفته: پایگاه خبری قانون