نويسنده: هاجر شادماني



دنياي اقتصاد- خريد و فروش آپارتمان هاي نوساز فاقد «پايان كار و سند محضري» مدتي است در تهران افزايش پيدا كرده و سرمنشا مشكلاتي تنها چند ماه بعد از خريد، براي خريداران شده است. قيمت پايين اين واحدها كه به «املاك خشك» معروف هستند، باعث شده خريداران بدون توجه به ابهام حقوقي مالكيت آنها، رغبت زيادي براي خريد نشان دهند. رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، ضمن هشدار بابت نحوه خريد چنين آپارتمان هايي خطاب به خريداران اعلام كرده است: «به مبايعه نامه و قراردادهاي بنگاهي اكتفا نكنيد و نسبت به ثبت معامله در دفترخانه ها اقدام كنيد.»
رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور: اكتفا به مبايعه نامه بدون مراجعه به دفترخانه مشكلات قانوني براي خريدار ايجاد مي كند
گروه مسكن- در تهران عرضه آپارتمان هاي تازه ساز «فاقد سندمحضري» به بازار مصرف تحت تاثير وسعت ساخت وسازهاي دو سال گذشته افزايش پيدا كرده و چون اين واحدها بطور متوسط 15 تا 20 درصد ارزانتر از املاك مشابه اما سنددار موجود در منطقه، فروخته مي شود، تمايل غالب متقاضيان به خريد اين مدل از ساختمان ها را در پي داشته است. اين آپارتمان ها كه به واحدهاي مسكوني خشك – واحدي كه فقط چند هفته از آخرين مرحله نازك كاري اش گذشته است- معروف هستند علاوه بر قيمت ارزاني كه دارند، در زمان فروش فقط در ازاي دريافت 90درصد قيمت تعيين شده، به خريدار واگذار مي شود و مابقي ارزش معامله به زمان صدور و انتقال سند موكول مي شود. اما تنها چند ماه بعد از خريد، با مشخص شدن ابهام حقوقي مالكيت اين واحدها، ريسك و زيان احتمالي خريدار سر باز مي كند.بررسي ها در بازار مسكن نشان مي دهد: عمده آپارتمان هاي تازه ساز نه تنها فاقد سندمحضري هستند كه حتي پايان كار شهرداري هم برايشان صادر نشده است و به اين ترتيب چنين املاكي به لحاظ حقوقي حايز شرايط نقل وانتقال نيستند.اما مالكان و سازنده هاي اين واحدها با كسب فرصت از خلاء قانوني كه بتواند جلوي خريد و فروش املاك فاقد پايان كار و سندمحضري را بگيرد، به محض پايان ساخت وساز و حتي در مواردي بصورت ناقص و بدون تكميل تجهيزات داخلي آپارتمان، نسبت به فروش آنها اقدام مي كنند.خريداران واحدهاي مسكوني فاقد پايان كار در اغلب موارد براي دريافت مجوز پايان كار، به خاطر خلاف ساختماني و بدهي سازنده به شهرداري، ناتوان مي مانند و به اين ترتيب اين ساختمان ها براي مدت نامعلوم بدون آنكه به پايان كار و سندمحضري مجهز شوند، دست به خريد و فروش مي شوند.در حال حاضر تعداد آپارتمان هاي فاقد سند در تهران افزايش قابل توجهي پيدا كرده است.
رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ضمن هشدار بابت نحوه خريد چنين آپارتمان هايي، خطاب به خريداران اعلام كرد: هنگام خريد و نقل وانتقال به مبايعه نامه و قراردادهاي بنگاهي اكتفا نكنند و نسبت به ثبت معامله در دفترخانه ها اقدام كنند.رواج جديدترين تخلف ساختماني به خصوص در کلانشهر تهران با واکنش هشدارآميز بالاترين مقام قضايي سازمان اسناد و املاک کشور روبه رو شد.به گزارش «دنياي اقتصاد»، حجم انبوهي از ساخت وسازها در شهر تهران که طي دو سال گذشته با شکستن رکورد آمار پروانه هاي ساختماني از ابتداي سال جاري در حال تزريق به بازار تقاضا است، موج گسترده اي از تخلفات را در اين بازار رقم زده است؛ طوري که بسياري از سازنده ها به محض عبور ساختمان از مرحله نازک کاري اقدام به فروش واحدها به متقاضيان بي تجربه مي کنند. اين در حالي است که هنوز هيچ کدام از اين واحدها نه سند تفکيکي مالکيت دارند و نه پايان کار خود را از شهرداري گرفته اند!به گفته مسوولان قضايي علت اصلي بروز چنين تخلفاتي در بازار املاک، ناآشنايي و غفلت مردم از توجه به ضرورت ثبت محضري معاملات و دريافت استعلام رسمي از دفاتر ثبت اسناد است.اما، آن طور که مسوولان قضايي کشور در مورد حجم پرونده هاي قضايي موجود از شکايات مربوط به تخلفات املاک مي گويند هم اکنون بعد از دعاوي خانوادگي عمده پرونده هاي موجود در دادگاه هاي کشور مربوط به دعاوي ناشي از تخلفات ملکي است.
همچنين به اذعان اين مسوولان هزينه بررسي هر کدام از اين پرونده ها در مراجع قضايي به طور متوسط بين 10 تا 12 ميليون تومان است که اين هزينه هم متوجه مردم و هم متوجه سرمايه هاي ملي در اختيار دولت و قوه قضائيه است.

رواج فروش آپارتمان بي سند
رييس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اين زمينه به «دنياي اقتصاد» گفت: هم اکنون تخلفات ملکي و دعاوي ناشي از آن بخش عمده اي از پرونده هاي قضايي را به خود اختصاص مي دهد که مهم ترين دليل آن عدم آشنايي کافي مردم با مراحل ثبت رسمي و ضرورت مراجعه به دفاتر اسناد رسمي براي صدور اسناد مالکيت است.احمد تويسرکاني افزود: خريد و فروش هايي که صرفا با تکيه بر تنظيم مبايعه نامه ها در بنگاه هاي املاک و بدون مراجعه به دفترخانه ها انجام مي شود در بسياري از موارد به مشکلات قانوني برخورد مي کند و بعضا ديده مي شود که به خصوص در مورد آپارتمان هاي نوساز و واحدهاي پيش فروش شده تخلفاتي مبني بر فروش واحدها بدون دريافت سند تفکيکي مربوط به هر واحد صورت گرفته و مي گيرد.
معاون قوه قضائيه تصريح کرد: البته در قانون پيش فروش بخش عمده اي از اين مشکلات پيش بيني و برطرف شده است؛ اما حل کامل تمام مسائل موجود در اين زمينه مستلزم دقت مردم در زمان انجام معاملات است.

آيين نامه پيش فروش چه شد؟
تويسرکاني همچنين در پاسخ به اين سوال که آيين نامه اجرايي قانون پيش فروش که مي بايست سال گذشته به دستگاه ها ابلاغ مي شد هم اکنون در چه مرحله اي است و چرا تاکنون ابلاغ نشده به «دنياي اقتصاد» گفت: ابلاغ اين آيين نامه به دليل برخي مشکلات موجود بين قوه قضائيه و برخي وزارتخانه ها و دستگاه هاي مربوط با مقداري تاخير مواجه شده است.وي ادامه داد: هم اکنون اين آيين نامه توسط تيمي کارشناسي از مسوولان ذي ربط در قوه قضائيه در حال بررسي است؛ ولي نمي توان زمان دقيق ابلاغ آن را تعيين کرد.

تغيير مسير در ثبت معاملات رسمي
رييس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور همچنين از تغيير مسير ثبت معاملات رسمي املاک تا پايان سال خبر داد.
تويسرکاني به «دنياي اقتصاد» گفت: در عمل به فرامين برنامه پنجم توسعه و براساس ماده 46 اين قانون، تا پايان سال با حذف اوراق نيم برگ و تک برگي از معاملات رسمي املاک، اين معاملات به صورت کشوري، متمرکز و مکانيزه به صورت آني در دفاتر اسناد رسمي به ثبت مي رسد.معاون قوه قضائيه توضيح داد: در جريان ثبت مکانيزه و متمرکز اسناد ملکي، فرم نقل و انتقال ملک به صورت سيستمي و در همان زمان انجام معامله در دفاتر اسناد رسمي از سوي متعاملين و مسوول دفترخانه تکميل مي شود و در پايان با ارائه کد رهگيري صحت انجام معامله به تاييد مي رسد.
وي تاکيد کرد: با اجراي اين قانون، بسياري از تخلفات و ادعاهاي موجود در مسير ثبت اسناد کاهش مي يابد.
تويسرکاني خاطر نشان کرد: البته اين امر به معناي بي اعتبار شدن مبايعه نامه هاي بنگاه هاي املاک نيست؛ چرا که اساسا اين بنگاه ها ارتباطي با سازمان ثبت اسناد و املاک ندارند و زيرنظر وزارت بازرگاني فعاليت مي کنند.

برگرفته:دنياي اقتصاد، مورخ 15/8/91، صفحه 1 (صفحه اول)